《佛岡縣“三舊”改造工作實施意見（試行）》是佛岡縣施行的意見。
基本介紹
- 中文名：佛岡縣“三舊”改造工作實施意見（試行）
- 施行地區：佛岡縣
為深入貫徹落實省政府《關於推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）和《轉發省國土資源廳關於“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號），確保我縣舊城鎮、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造工作規範有序推進，促進節約集約用地，結合我縣實際，提出如下實施意見：
一、充分認識推進“三舊”改造工作的重要性和緊迫性
近年來，隨著我縣經濟社會快速發展，城市綜合實力進一步增強的同時，也消耗了大量的土地資源。粗放、低效的土地利用方式普遍存在，土地資源供需矛盾日益尖銳，嚴重製約我縣可持續發展。通過“三舊”改造，激活存量土地的“二次開發”，切實提高土地節約集約利用水平，創造我縣經濟發展的二次動力，實現我縣經濟社會持續、快速、穩定發展。
二、合理確定“三舊”改造範圍
（一）列入“三舊”改造的用地範圍。
我縣要緊緊圍繞產業結構調整和轉型升級、城市形象提升和功能完善、城鄉人居環境改善、社會主義新農村建設等戰略部署，在有利於提高土地節約集約利用水平和產出效益的前提下，把下列土地列入“三舊”改造範圍：
1、根據城市規劃建設需要，進行舊城鎮、舊村莊改造的用地；
2、“退二進三”的用地；
3、城鄉規劃確定不再作為工業用途的廠房用地；
4、不符合安全生產和環保要求的廠房用地；
5、其他可列入“三舊”改造範圍的用地。
（二）“三舊”改造項目的界定必須同時符合下列條件。
1、擬改造項目用地符合現行土地利用總體規劃或新一輪土地利用總體規劃（2006—2020）和城鄉規劃；
2、擬改造項目必須納入當地“三舊”改造專項規劃，並經縣人民政府批准；
3、擬改造項目用地在最新土地利用現狀圖或衛星影像圖（或航片、正射影像圖）上顯示為建設用地，並已有建築物。
（三）因地制宜，確定重點改造區域。
“三舊”改造以土地開發程度較高、“三舊”分布相對集中的區域為重點，兼顧其他條件具備的地區。我縣確定以石角鎮為重點區域，並成立佛岡縣“三舊”改造工作總指揮部，統籌試點工作，為今後全縣推進“三舊”改造工作積累經驗。
三、科學編制“三舊”改造規劃和年度實施計畫
充分發揮土地利用總體規劃、城鄉規劃的引領作用，按照經濟社會發展戰略要求，以“結構升級、集聚發展、分類引導、節約集約”為導向，對“三舊”改造項目進行統一規劃，儘快編制完成我縣所有“三舊”改造項目的規劃和實施方案，科學合理地確定改造範圍、規劃功能和具體設計條件，促進現代產業發展和公益事業建設，增加生態用地和休閒用地，最佳化城鄉環境，提高用地產出效益。
依據“三舊”改造規劃，制訂全縣“三舊”改造目標任務和年度實施計畫。“三舊”改造規劃期為5年，分年度實施（其中“三舊”改造中涉及需完善各類歷史用地手續的，必須在3年內，即2012年前完成）。年度實施計畫依據“三舊”改造規劃編制，納入城鄉規劃年度實施計畫。
四、靈活採用多種方式進行“三舊”改造
（一）政府實施改造。
為城市基礎設施和公共設施建設或實施城市規划進行舊城鎮改造需要調整使用土地的，由政府依法收回、收購土地使用權，納入政府土地儲備，屬經營性土地和工業用地的，必須以招標、拍賣或掛牌方式供地。土地使用權收購的具體程式、價格確定等按有關規定辦理。
（二）原產權人自行改造。
對列入“三舊”改造規劃的低效用地，鼓勵原土地使用權人自行進行改造。具體辦理程式如下：
1、原產權人向縣“三舊”改造工作總指揮部辦公室提出申請；
2、擬訂改造方案；
3、改造方案徵求土地行政主管部門和城鄉規劃部門意見；
4、改造方案由縣“三舊”改造工作總指揮部辦公室審核同意後報市、縣人民政府批准；
5、涉及劃撥土地採取協定出讓補辦手續或變更用途的，應按規定補繳地價；
6、按規劃要求實施改造。
劃撥土地使用權採取協定方式補辦出讓手續或變更用途，涉及補繳地價的，按以下方式辦理：
（1）對劃撥土地使用權補繳土地出讓金的，按基準地價的40%計算。
（2）對於改變土地用途或改變土地使用條件補繳地價的，應補繳土地出讓金按新用途的基準地價減去原用途的基準地價計算。
（三）市場主體實施改造。
鼓勵市場主體通過收購相鄰多宗地塊進行改造和項目整體招投標方式實施改造。市場主體收購土地使用權和地上建築物進行改造的具體辦理程式如下：
1、市場主體收購的土地權屬性質相同且已全部辦理了土地確權登記的土地，與有關土地權利人已簽訂土地使用權轉讓契約，並落實了相關補償安置措施；
2、市場主體向縣 “三舊”改造工作總指揮部辦公室提出申請；
3、編制宗地權屬分布圖和各宗地的權屬狀況列表（含權利人、權屬性質、土地坐落、宗地面積、用途、使用期限、土地證書編號等）；
4、擬訂改造方案；
5、改造方案徵求土地行政主管部門和城鄉規劃部門意見；
6、改造方案由縣“三舊”改造工作總指揮部辦公室審核同意後報市、縣人民政府批准；
7、涉及補繳地價按上述自行改造的相關規定辦理。
（四）農村集體建設用地改造。
鼓勵納入“三舊”改造規劃的農村集體建設用地依法辦理徵收手續，經批准徵收為國有土地後實施改造。具體辦理程式如下：
1、農村集體所有權人提出申請（需出具經村民大會或村民代表大會2/3以上人員同意的證明）；
2、當地國土資源部門組織相關材料，經縣人民政府同意後報市國土資源局審核，經市人民政府同意後報省政府批准；
3、用地批准後，制定改造方案，由縣“三舊”改造工作總指揮部辦公室審核同意後報市、縣人民政府批准實施；
4、確定為農村集體經濟組織使用的，土地使用權參照《廣東省徵收農村集體土地留用地管理辦法（試行）》（粵府辦〔2009〕41號）規定的留用地供地方式，無償返撥給農村集體；農村集體與市場主體合作改造的，農村集體自用部分，採取無償返撥方式供地，市場主體分攤的土地使用權，按合作比例確定的面積辦理用地手續。
（五）通過增減掛鈎方式進行改造。
“三舊”改造涉及拆舊騰挪的合法用地，確能實現復耕的（復耕後3年內不得再建設），可根據國土資源部的相關規定，對納入城鄉建設用地增減掛鈎試點的項目，按省國土資源廳下達的周轉指標，逐級上報審批後進行改造。具體辦理程式如下：
1、由縣國土資源部門擬定請示文、一書三方案等報批材料，報縣人民政府批准；
2、報市國土資源局審核後，經市人民政府同意，報請省人民政府審批；
3、轉發省國土資源廳批文，由縣人民政府組織供地，按規劃實施改造。
五、分類完善“三舊”改造涉及的各類歷史用地手續
（一）完善各類歷史用地手續的辦理方式。
納入“三舊”改造範圍、符合土地利用總體規劃和“三舊”改造規劃、沒有合法用地手續且已使用的建設用地，根據用地行為的發生時間按以下方式分類完善手續。
1、用地行為發生在1987年1月1日前的，由縣人民政府土地行政主管部門出具符合土地利用總體規劃的審核意見書，依照原國家土地管理局1995年3月11日發布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》進行確權，經公告無異議後直接辦理建設用地確權登記發證手續；確權登記的土地使用權統一登記為劃撥用地使用權；產權人在確權登記後，申請辦理出讓的，以協定方式補辦出讓。
2、用地行為發生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，用地時已與農村集體經濟組織簽訂征地協定，且未因征地補償安置等問題引發糾紛，迄今被征地農民無不同意見的，依照1988年修訂的《中華人民共和國土地管理法》有關規定，落實處理（按每平方2元處罰）後，辦理建設用地徵收手續，無需舉行聽證、辦理社保和安排留用地。
3、用地行為發生在1999年1月1日至2007年6月30日之間的，按照1998年修訂、2004年個別修訂的《中華人民共和國土地管理法》有關規定，落實處理（按每平方2元處罰）後，辦理建設用地徵收手續，無需辦理社保手續，用地行為發生在2004年5月1日前的，無需舉行聽證。
上述2．3類用地按建設用地完善徵收手續的，無需使用我縣土地利用年度計畫指標、無需繳納新增建設用地有償使用費、耕地占用稅和耕地開墾費。具體辦理程式如下：
（1）縣“三舊”改造工作總指揮部辦公室制訂改造方案；
（2）改造方案報市“三舊”辦審核，報市人民政府同意後，上報省人民政府辦理徵收手續；
（3）省政府批准改造方案後，由省國土資源廳批覆市人民政府，由縣人民政府負責供地；
（4）落實違法用地處罰（處罰標準為2元/平方米）；
（5）除屬於政府收購儲備後再次供地的以外，其他以協定方式出讓。
（二）完善各類歷史用地手續的審批許可權。
納入“三舊”改造範圍、需完善用地手續的土地，按用地性質和用地行為發生時間分級辦理。
1、保留集體建設用地性質。用地行為發生在1987年1月1日前的，由縣人民政府土地行政主管部門直接辦理集體建設用地確權登記發證手續；用地行為發生在1987年1月1日至2007年6月30日前的，按用地發生時的土地管理法律政策落實處理（處罰）後，由縣人民政府土地行政主管部門辦理集體建設用地確權登記發證手續。
2、徵收為國有建設用地。用地行為發生在1987年1月1日前的，由縣人民政府土地行政主管部門直接辦理國有建設用地確權登記發證手續；用地行為發生在1987年1月1日至2007年6月30日前的，由縣人民政府按年度以一個或若干批次制訂改造方案，報市人民政府批准後報請省人民政府批准實施；供地手續由縣人民政府辦理。
（三）完善各類歷史用地手續的時限要求。
完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續工作必須在2012年前完成。2007年6月30日之後發生的違法用地不適用上述辦法完善用地手續。
六、關於“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地等問題的處理
“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”）以及舊村莊改造中的空閒地等，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的，可依照有關規定一併納入“三舊”改造範圍。
（一）定義。
1、邊角地是指在城市規劃區或村莊建設規劃區內難以單獨出具規劃要點、被“三舊”改造範圍地塊與建設規劃邊沿或者線性工程控制用地範圍邊沿分隔（割）、面積小於3畝的地塊。
2、夾心地是指在城市規劃區或村莊建設規劃區內難以單獨出具規劃要點、被“三舊”改造範圍地塊包圍或夾雜其中、面積小於3畝的地塊。
3、插花地是指城市規劃區或村莊建設規劃區內難以單獨出具規劃要點、與“三舊”改造範圍地塊形成互動楔入狀態、面積小於3畝的地塊。
（二）處理方式。
“三舊”改造中涉及的“三地”，如符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，且累計面積不超過改造項目用地面積10%，經改造主體提出申請，按下列方式分類辦理：
1、“三地”為國有建設用地的，可按照協定出讓辦理出讓手續。
2、“三地”為集體農用地，需辦理農用地轉用或土地徵收手續的，按批次報批方式，經縣人民政府審核後，逐級上報省人民政府審批。
3、“三地”屬集體建設用地的，將“三地”納入需完善徵收手續的“三舊”改造方案一併上報。
“三地”處理中涉及土地徵收的，在提供有關證明材料的前提下，可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。有關用地計畫及耕地占補平衡由縣人民政府負責落實。涉及林地的，應依法向縣林業行政主管部門申辦使用林地手續。
七、協定出讓土地辦理程式
涉及“三舊”改造的供地，屬政府收購儲備後再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓，其餘則可以協定方式出讓。以協定方式出讓的，必須經縣人民政府領導班子集體研究決定，進行公示，並由縣土地行政主管部門依法履行實施供地手續。具體辦理程式如下：
（一）接受用地申請，確定供地方式；
（二）編制協定出讓方案；
（三）地價評估，縣國土資源部門集體決策確定出讓底價；
（四）協定出讓方案、底價報縣人民政府審批；
（五）中國土地市場動態監測系統上公布出讓公示；
（六）簽訂土地出讓契約，結果在中國土地市場動態監測系統上公布；
（七）交付土地，由用地單位實施改造；
（八）辦理土地登記。
八、加大財政支持力度，充分調動社會資金參與改造的積極性
（一）縣人民政府應保障開展組織實施“三舊”改造工作經費。對“三舊”改造涉及的城鎮公共基礎設施建設，應從土地出讓金中安排相應的項目資金予以支持。
（二）在舊城鎮改造中，需要搬遷的國有企業用地由縣人民政府依法收回後通過招標拍賣掛牌方式出讓的，在扣除收回土地補償費用後，其土地出讓收益可按50%的比例，依照有關規定專項用於支持企業發展。在舊村莊改造中，縣人民政府通過徵收農村集體建設用地進行經營性開發的，其土地出讓純收益可按50%的比例，依照有關規定專項用於支持集體經濟組織的發展。具體操作辦法由縣人民政府根據每宗地的實際情況審定。
（三）對現有工業用地改造後不改變原用途，提高容積率的，不再增繳土地價款。
九、明確部門職責，共同推進“三舊”改造
縣人民政府對全縣“三舊”改造工作負總責，各相關部門各司其職，共同推進。發展改革部門負責“三舊”改造中涉及投資項目的立項和產業政策制定；規劃部門會同國土資源部門負責指導、組織編制和審查“三舊”改造規劃和近期改造片區的詳細規劃，提供項目的規劃設計條件，及時辦理項目有關手續；國土資源部門負責辦理農用地轉用、徵收土地等用地手續，負責土地確權、登記，組織國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌等工作；住房和建設部門負責“三舊”改造中房屋的拆遷管理，工程項目建設監管；財政、稅務部門負責制訂“三舊”改造相關優惠政策；監察、農業、社會保障、環境保護、林業、文化、公用事業管理、人防、公安等相關部門要各負其責，做好配合、服務工作，共同推動“三舊”改造。
十、加強監督檢查，保障“三舊”改造成效
不得借“三舊”改造的名義，擅自擴大完善歷史用地手續的範圍；不得將未使用和不進行改造等不屬於“三舊”改造範圍的用地按照“三舊”改造特殊政策辦理有關用地手續。縣人民政府對納入“三舊”改造範圍的用地手續的相關材料的真實性、合法性負責，每年年底前對縣行政區域內的“三舊”改造工作進行自查，及時對“三舊”改造情況進行總結，尤其認真總結“三舊”改造對推動產業結構升級、經濟發展方式轉變的成效，於第二年1月底前專題報告市人民政府。
