《珠海經濟特區城市更新管理辦法》共七章八十三條 ，自2016年12月20日起施行。2012年10月1日珠海市政府施行的《珠海市城市更新管理辦法》（珠海市政府令第86號）同時廢止。
基本介紹
- 中文名：珠海經濟特區城市更新管理辦法
- 實施時間：2016年12月20日
- 發布單位：珠海市人民政府
管理辦法,政府令,解讀,
管理辦法
EOTSOH*
第一章總則
第一條 為了促進土地節約集約利用，推動產業轉型升級、完善城市功能、提升城市形象，規範城市更新活動，根據有關法律、行政法規的基本原則，結合珠海經濟特區實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市行政區域內的城市更新活動。
第三條 本辦法所稱城市更新，是指由符合規定的主體，對符合條件的城市更新區域，根據城市相關規劃和規定程式，進行整治、改建或者拆建。
城市更新包含整治類、改建類和拆建類三種類型。
第四條 具有以下情形之一的城市建成區依照本辦法規定，可列為城市更新區域，實施城市更新：
（一）危房集中或者建築物不符合消防、交通等公共安全需要的；
（二）城市基礎設施、公共服務設施亟需完善的；
（三）環境惡劣，妨害公共衛生或者社會治安的；
（四）土地用途、建築物使用功能低效落後，需要進行功能轉換或者產業轉型升級的；
（五）經市人民政府（以下簡稱市政府）批准的其他情形。
第五條 城市更新遵循政府推動、市場運作，公益優先、利益共享，文化傳承、綠色低碳，分類指導、有序推進的原則。
第六條 城市更新應當符合國民經濟和社會發展總體規劃、城市總體規劃和土地利用總體規劃。城市更新實行城市更新單元規劃和城市更新計畫管理制度。
城市更新單元規劃是管理城市更新活動的基本依據，以城市更新中長期計畫、年度計畫和項目實施方案對城市更新項目進行統籌、監督和管理。
第七條 城市更新由市政府相關職能部門、區人民政府（以下簡稱區政府）、土地使用權人或者其他符合規定的主體申報、實施。
鼓勵有社會責任、有品牌、有實力、有經驗的開發企業實施城市更新項目。
橫琴新區和經濟功能區管理機構履行區政府的職責。
第八條 本市建立城市更新工作領導協調機制，領導全市城市更新工作，對全市城市更新工作重大事項進行決策。
市城市更新行政主管部門（以下簡稱市城市更新部門）負責統籌、協調、組織、監督全市城市更新工作。
區政府作為轄區城市更新工作責任主體，依據本辦法規定履行城市更新管理相關職責，結合城市更新年度計畫，明確目標、責任，積極推進城市更新工作。
第九條 市發展和改革行政主管部門負責擬定城市更新相關的產業指導政策，並對涉及政府投資的城市更新項目實施計畫管理。
市財政主管部門負責按照計畫安排核撥市本級城市更新項目資金。
市國土行政主管部門負責擬訂城市更新相關的土地管理政策，以及城市更新過程中的土地使用權出讓、收回和收購工作。
市規划行政主管部門（以下簡稱市規劃部門）負責擬訂城市更新相關的規劃管理政策，統籌城市更新的規劃管理，制定城市更新相關技術規範，組織編制全市層面城市更新專項規劃。
征地和城市房屋徵收管理部門負責城市更新過程中的土地使用權和地上房屋徵收工作。
第十條 市、區政府應當保障開展組織實施城市更新的工作經費。
城市更新涉及政府投資項目的，根據政府投資項目管理的相關規定實施。
第十一條 國土執法、林業執法及城市管理行政執法等部門應當加大工作力度，依法嚴格查處城市更新單元範圍內的違法建設行為。
第十二條 市、區政府應當積極爭取和利用國家政策性資金和貸款，引導金融機構探索新模式、新產品，保障城市更新項目的資金需求。
第十三條 市城市更新部門應當建立誠信體系，對企業事業單位、社會團體、其他組織和個人參與城市更新活動的信用記錄信息進行管理和依法公布。
第十四條 市城市更新部門、市政府相關職能部門、區政府應當積極開展城市更新政策的宣傳，加強引導。
鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會和村民委員會等應當根據職能積極維護城市更新活動的正常秩序。
第二章規劃與計畫
第一節 城市更新規劃
第十五條 實施城市更新應當以城市更新單元為基本單位，以城市更新單元規劃為依據，確定規劃要求，協調各方利益，落實城市更新目標與責任。
第十六條 市規劃部門依據全市城市總體規劃和土地利用總體規劃，組織編制全市城市更新專項規劃，指導城市更新單元劃定、單元規劃編制和城市更新計畫制定。
全市城市更新專項規劃的規劃期限一般為五年，並與近期建設規劃相銜接，明確全市城市更新的重點區域及其更新方向、目標、類型、時序、總體規模和更新策略。
區政府可根據實際需要，在全市城市更新專項規劃指導下組織編制本轄區範圍的城市更新專項規劃。
第十七條 劃定城市更新單元應當綜合考慮所在區域社會、經濟、文化關係的延續性，結合道路、河流等自然要素和產權邊界等因素，並符合以下條件：
（一）符合全市城市更新專項規劃；
（二）符合基本生態控制線、一級水源保護區、綠地綠線、歷史文物保護紫線、水域岸線藍線、公共服務設施橙線、道路紅線、城市基礎設施黃線等城市控制性區域管制要求；
（三）符合相對成片的要求，保證基礎設施和公共服務配套設施相對完整；
（四）符合有關技術規範的要求。
一個城市更新單元可以包括多種城市更新類型。
第十八條 劃定城市更新單元時涉及下列情形的，依照以下規定分別處理：
（一）政府社團用地、特殊用地，不單獨劃定為城市更新單元；
（二）除通過城市更新實現用地清退外，被非法占用的已完成征轉及補償手續的國有未出讓用地和基本農田保護區用地不劃入城市更新單元；
（三）未出讓的國有建設用地在符合土地利用總體規劃、土地利用現狀的前提下，應當結合城市更新單元規划進行置換，與補公用地整合使用；
（四）舊工業區及其異地配套的生活用地可作為一個更新單元統一規劃建設；
（五）香洲區城中舊村應當整村劃定城市更新單元。
本辦法所稱城中舊村，是指在我市城鎮建成區範圍內，由農村集體經濟組織和村民保留使用的國有建設用地範圍內的建成區域；補公用地，是指無償移交給政府，用於建設城市基礎設施、公共服務設施或者城市公共利益項目等的獨立用地，不計入拆建類城市更新項目用地紅線範圍內。
第十九條 編制、修訂控制性詳細規劃應當根據城市更新單元範圍，制定城市更新單元的規劃指引，明確城市更新單元範圍內應當配置的基礎設施、公共服務設施的類型和規模。
第二十條 城市更新單元規劃應當根據控制性詳細規劃所確定的強制性內容要求制定，由市規劃部門批准後實施。
未制定控制性詳細規劃地區應當在現狀調查研究的基礎上，根據分區規劃確定的各項要求擬訂城市更新單元規劃，報市政府批准後實施。城市更新單元規劃的相關內容應當納入控制性詳細規劃的制定。
城市更新單元規劃對控制性詳細規劃的強制性內容作出調整的，應當由市規劃部門上報市政府批准後實施，相應內容應當納入控制性詳細規劃並予以公布。
第二十一條 城市更新單元規劃應當包括以下內容：
（一）城市更新單元內更新項目的具體範圍、更新目標、更新方式和規劃控制指標；
（二）城市更新單元內基礎設施、公共服務設施和其他用地的功能、產業方向及其布局；
（三）城市更新單元概念性布局規劃及單元城市設計指引；
（四）與城市總體規劃、控制性詳細規劃強制性內容及城市更新專項規劃內容的銜接說明；
（五）控制性詳細規劃未覆蓋或者對控制性詳細規劃的強制性內容作出調整的，應當補充公共服務設施論證、交通影響評價、城市更新經濟評估等技術報告；
（六）符合控制性詳細規劃，但按照相關規定應當進行交通影響評價的，應當補充交通影響評價報告；
（七）文物、歷史街區、歷史建築和城市文脈資源的保護方案以及城市景觀風貌保護評估；
（八）其他應當予以明確的內容。
第二十二條 因用地整合的需要，城市更新單元規劃中的補公用地可以在同一控制性詳細規劃編制單元範圍內進行等用地面積異地置換，整合集中。
因規劃需要，補公用地超出同一控制性詳細規劃編制單元進行異地置換的，應當按程式報市政府批准。
第二十三條 鼓勵在人口集聚的更新區域減少住宅功能，向城市人口密度低的區域覆蓋建設指標。
第二十四條 城市更新單元內的權益人應當按照本辦法規定形成申報主體，由申報主體委託有資質的規劃編制單位編制城市更新單元規劃，並按程式向規划行政主管部門申報。
規划行政主管部門按照本辦法及相關規定程式，對城市更新單元規劃予以審批。
本辦法所稱申報主體，是指城市更新單元規劃的申報單位。
第二節 城市更新計畫
第二十五條 市城市更新部門可以根據需要依據國民經濟和社會發展規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃，結合全市城市更新專項規劃，制定城市更新中長期計畫，報市政府批准實施。
第二十六條 區城市更新行政主管部門（以下簡稱區城市更新部門）應當結合城市更新單元規劃的編制、申報、審批和實施情況，制定城市更新年度計畫，年度計畫包括申報計畫和實施計畫。
申報計畫應當包括更新單元範圍、現狀建設情況、更新方向、更新類型、實施方式、補公用地規模、投資總額等內容。
實施計畫應當包括更新單元範圍、更新類型、規劃設計條件、實施方式、實施主體、投資總額、開工時間等內容。
本辦法所稱實施主體，是指項目各項建設手續的申辦單位。
第二十七條 區城市更新部門應當於每年十一月底前向市城市更新部門上報下一年度城市更新年度計畫。
市城市更新部門對各區城市更新年度計畫進行匯總，並對計畫執行情況進行監督和考核。
第二十八條 城市更新單元規劃經批准實施後，實施主體應當按程式制訂城市更新項目實施方案，經區城市更新部門審核後，報市城市更新部門備案。
城市更新項目實施方案應當包括更新單元內項目實施主體、基本情況、投資計畫、建設進度安排、搬遷補償安置措施、監管措施等內容。
第二十九條 市城市更新部門對區城市更新部門申報的城市更新項目實施方案進行匯總後，納入城市更新實施方案項目庫。
第三十條 城市更新年度計畫和項目實施方案實行常態申報和動態調整機制，符合條件時可以隨時進行申報，批准後及時納入城市更新年度計畫和城市更新實施方案項目庫。
第三十一條 區城市更新部門對城市更新實施方案進行動態監管，對已竣工驗收的城市更新項目，核實後報市城市更新部門調整出城市更新年度計畫和城市更新實施方案項目庫。
第三十二條 城市更新項目實施主體自更新單元規劃批准之日起兩年內未簽訂土地出讓協定，或者超過土地出讓協定約定的開工時間一年仍未開工，申請延期未獲批准的，由區城市更新部門報原批准機關撤銷城市更新優惠政策，調整出城市更新年度計畫和城市更新實施方案項目庫。
被撤銷規劃條件和城市更新優惠政策的，城市更新行政主管部門在批准撤銷之日起三年內不再受理該用地更新單元規劃申報等事項。
第三章城市更新實施
第一節 整治類城市更新
第三十三條 整治類城市更新是指對更新單元內的基礎設施、公共服務配套設施和環境進行更新完善，以及對既有建築進行節能改造和修繕翻新等，但不改變建築主體結構和使用功能。
第三十四條 鼓勵符合本市規定條件的老舊小區實施綜合整治更新，全面提升宜居水平。
老舊小區整治更新辦法由市政府另行制定。
第三十五條 整治類城市更新項目的實施方式包括：
（一）權利主體實施：由更新單元範圍內的權利主體申報、實施。
（二）政府組織實施：因城市規劃和管理需要的，由鎮街組織實施。
整治類城市更新項目納入改建類、拆建類城市更新單元範圍的，與改建類、拆建類城市更新項目一併申報和實施。
第三十六條 採取權利主體實施的，應當形成更新意願後方可申報和實施。
城市更新單元內建築物為單一權利主體的，應當取得該主體同意；共有的應當取得全體共有人同意。
建築物由業主區分所有的，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意方可啟動。
城中舊村整治的，應當經居民大會、村民大會或者社區股份合作公司的股東大會按照有關規定表決，並獲得占全體成員或者股東人數三分之二以上同意方可啟動。
第三十七條 採取政府組織實施的，應當徵詢更新單元範圍內相關權益人意見。
第三十八條 整治類更新項目的費用依法由區政府、權利人或者其他相關人共同承擔。
涉及改善基礎設施、公共服務設施和市容環境的，區政府給予適當財政補貼。
第三十九條 整治類更新項目一般不加建附屬設施，因消除安全隱患、改善基礎設施和公共服務設施需要加建附屬設施的，應當滿足城市規劃、環境保護、建築設計、建築節能和消防安全等規範的要求。
本辦法所稱附屬設施，主要包括下列情形：
（一）符合《商店建築設計規範》規定的倉儲部分和輔助部分的功能用房；
（二）符合《辦公建築設計規範》規定的公共用房和服務用房的功能用房；
（三）符合《旅館建築設計規範》規定的公共部分和輔助部分的功能用房。
第四十條 整治類更新項目應當按照本辦法規定，取得城市更新單元規劃和項目實施方案批覆檔案後，方可實施整治。
依法應當辦理有關建設、環保、水務、消防等許可的，實施主體取得許可後方可實施整治。
第二節 改建類城市更新
第四十一條 改建類城市更新是指以國有土地使用權證登記的宗地為單位，對更新單元內已確權登記的原有建築物改變使用功能，並可在不全部拆除的前提下進行局部拆除或者加建。
涉及臨時改變舊工業建築使用功能的，由市政府另行制定管理規定。
第四十二條 改建類更新項目應當符合控制性詳細規劃的規劃功能和產業布局規劃，優先滿足增加公共空間和產業轉型升級的需要。
第四十三條 具有以下情形之一的，不得實施改建類城市更新：
（一）文物古蹟、歷史建築、紀念性建築；
（二）標誌性建築、具有地方特色和傳統風格的建築物改建後不符合保護要求的；
（三）危險房屋或者城市更新單元規劃確定的拆建區域內的建築物；
（四）改建後不符合城市景觀、公共安全、建築結構安全、消防、環境衛生、物業管理等相關技術要求，或者無法滿足相關配套要求的；
（五）未經場地環境風險評估和無害化治理的污染場所；
（六）其他法律、法規、規章以及市政府規定不得改建的情形。
第四十四條 改建類城市更新項目的實施方式包括：
（一）權利主體實施：由更新單元範圍內的權利主體申報、實施。
（二）政府組織實施：市政府通過徵收、收購等方式對建築物進行整合、收儲並通過公開方式確定實施主體實施，或者成立、授權城市更新實施機構直接實施。
改建類城市更新項目納入拆建類城市更新單元範圍的，應當與拆建類城市更新項目一併申報和實施。
第四十五條 實施改建類城市更新，應當形成更新意願後方可申報和實施。
城市更新單元內建築物為單一權利主體的，應當取得該主體同意；共有的應當取得全體共有人同意。
建築物由業主區分所有的，應當經全體業主同意。
第四十六條 改建類更新項目在符合城市規劃、建築規範和滿足建築物結構安全的條件下，可增加建築面積，增加的總建築面積不得超過原合法建築面積的百分之三十，建築密度不得超過百分之五十。
其中，加建附屬設施的，增加的總建築面積不超過原合法建築面積的百分之十、不大於一千平方米，且總占地面積不超過原合法基底面積的百分之十、不超過二百平方米的，由市規劃部門批准後實施。
其他情形的，應當按照提高項目容積率或者變更規劃功能的規定程式辦理。
第四十七條 改建類更新項目應當按照本辦法規定，取得城市更新單元規劃和項目實施方案批覆檔案後，方可實施改建。
改建類更新項目應當按照程式規定依法辦理土地變更手續、規劃許可變更手續、施工許可和規劃條件核實、房地產變更登記等手續。
第三節 拆建類城市更新
第四十八條 拆建類城市更新是指通過對城市更新單元內原有建築物進行拆除並重新規劃建設的方式實施城市更新。
第四十九條 拆建類城市更新項目實施方式主要包括：
（一）權利主體自行實施：包括更新單元內的單一權利主體自行實施，或者多個權利主體將房地產權益轉移到其中一個權利主體後由其實施；
（二）市場主體單獨實施：更新單元內的權利主體將房地產權益轉移到非原權利主體的單一市場主體後由其實施；
（三）合作實施：更新單元內的權利主體與非原權利主體的市場主體簽訂合作協定，形成單一主體合作實施；
（四）政府組織實施：市政府通過徵收、收回、收購等方式對更新單元內的用地進行整合、收儲並通過公開方式確定實施主體實施，或者成立、授權城市更新實施機構直接實施。
村集體經濟組織採取自行實施方式進行城中舊村改造的，應當成立單項房地產開發全資子公司實施。涉及該全資子公司股權轉讓的，應當按前款第二項、第三項處理。
村集體經濟組織採取市場主體單獨實施或者合作實施方式進行城中舊村改造的，應當通過公平競爭方式確定市場主體後由其實施。
第五十條 實施拆建類城市更新，應當形成更新意願後方可申報。
城市更新單元內用地為單一權利主體的，應當取得該主體同意，共有的應當取得全體共有權利人同意。
建築物由業主區分所有的，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意方可啟動。
城市更新單元包含多宗已供建設用地的，符合本條第二款及第三款規定的，用地總用地面積應當不小於更新單元範圍用地面積的三分之二。
城中舊村拆除重建的，應當經居民大會、村民大會或者社區股份合作公司的股東大會按照有關規定表決，並獲得占全體成員或者股東人數三分之二以上同意方可啟動。
第五十一條 拆建類城市更新單元的劃定，除符合全市城市更新專項規劃外，還應當符合以下條件：
（一）已供建設用地的用地面積應當不小於一萬平方米，本辦法第五十二條規定的除外；
（二）應當劃定拆除範圍、重建範圍和補公用地，可根據需要劃定規劃保留範圍；
（三）補公用地應當不小於三千平方米且不小於已供建設用地面積的百分之十五，控制性詳細規劃或者其他規劃、相關規定有更高要求的，從其規定。
本辦法所稱拆除範圍，是指需拆除地上原有建築物的區域；重建範圍，是指按照城市規劃實施的項目建設區域；規劃保留範圍，是指未納入拆除範圍、按照城市規劃予以保留的改建類或者整治類建築物區域。
城中舊村和老舊小區拆建更新另有規定的，從其規定。
第五十二條 已供建設用地的用地面積不足一萬平方米但具有以下情形之一的，可以劃定城市更新單元進行拆建類城市更新，但應當就單元範圍、拆除範圍、配建要求等內容進行專項研究和說明：
（一）舊工業區改造為科技孵化器等市政府鼓勵發展的創新型產業項目；
（二）位於海島的城市更新項目；
（三）城中舊村更新項目；
（四）其他因公共利益需要拆建的項目。
第五十三條 本辦法第五十二條第一、二、三項應當依據規劃的需要提供適量補公用地，或者提供不少於計容積率總建築面積百分之十的建築用於城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目。
具體補公用地的面積和規劃功能、建築功能等要求在更新單元規劃條件中確定。
第五十四條 拆建類城市更新單元規劃應當由單一權利主體進行申報和實施。
更新單元範圍記憶體在多個權利主體的，應當通過以下方式形成單一主體：
（一）權利主體以房地產作價入股成立或者加入公司；
（二）權利主體與實施主體簽訂搬遷補償安置協定；
（三）權利主體的房地產被收購方收購。
城中舊村更新的，村集體經濟組織可以作為單一權利主體進行申報。
第五十五條 搬遷補償安置協定應當遵循公開、公平、有償、合理的原則，約定補償方式，補償金額和支付期限，回遷房屋的面積、地點和登記價格，搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限，協定生效的時間和條件等相關事項。
搬遷補償安置協定應當對房地產權屬證書註銷後附著於原房地產的義務和責任的承擔作出約定。沒有約定的，相關義務和責任由實施主體承擔。
實施主體應當及時將已簽訂的搬遷補償安置協定報區城市更新部門備案。
第五十六條 拆建類更新項目應當按照本辦法規定，取得城市更新單元規劃、項目實施方案批覆檔案和簽訂拆遷補償安置協定後，方可實施拆建。
拆建類城市更新項目實施主體應當按基本建設程式辦理相關規劃、用地、建設等手續，實施項目開發建設。在項目工程竣工驗收之前不得轉讓土地使用權，但符合條件的可以依法辦理銀行貸款抵押或者預售。
第五十七條 城市更新單元規劃確定的獨立占地的補公用地項目，或者位於已批准動工建設的更新項目周邊的城市基礎設施和公共服務設施的建設應當優先安排，與城市更新項目同步實施。相關部門可以委託城市更新項目實施主體代為建設，在建設完成後按照土地使用權出讓契約和項目實施監管協定將產權移交政府。
第五十八條 拆建類城市更新項目實施完成後，市行業主管部門應當會同相關部門對項目的產業準入進行監管，保證城市更新單元規劃確定的產業導向落實到位。
對於享受市政府鼓勵產業政策的更新項目，實施完成後實際進駐的產業經市行業主管部門認定不屬於市政府鼓勵發展產業的，由市行業主管部門責令改正。
第四章文物、歷史街區和歷史建築的保護
第五十九條 城市更新單元內已公布為文物保護單位，或者登記為不可移動文物的建築物、構築物，在城市更新活動中應當嚴格按照國家、省文物保護法律法規的規定予以保護。
在城市更新單元規劃的編制和實施時，應當嚴格執行文物保護單位或者不可移動文物的保護範圍和建設控制地帶的要求，不損毀、改建、添建或者拆除與文物保護單位、不可移動文物相關的建築物以及其他設施；不改變與不可移動文物原狀直接相關的建築立面、結構體系、色彩色調、基本平面布局和有特色的內部裝飾等，保證不可移動文物的完整。
第六十條 歷史文化街區和歷史建築的保護，應當遵循政府主導、公眾參與，統一規劃、分類管理，有效保護、合理利用、利用服從保護的原則。
第六十一條 市規劃部門應當會同市文物行政主管部門，組織對城市更新單元內能夠體現城市歷史傳統風貌和地域文化特徵的街區、建築進行普查，並依據普查結果，制定歷史文化街區和歷史建築的初步名錄，徵求區政府的意見，經市城市規劃專業技術委員會審議並依法報批後，向社會公布。
經批准公布的歷史文化街區和歷史建築不得擅自調整或者撤銷。如因不可抗力因素導致歷史文化街區和歷史建築損毀、確已失去保護意義，需要調整、撤銷的，由市規劃部門會同市文物行政主管部門提出意見，經市城市規劃專業技術委員會審議後，依法報批。
第六十二條 市規劃部門應當對納入城市更新專項規劃範圍已批准確定的歷史文化街區和歷史建築建立歷史建築保護檔案。
第六十三條 城市更新單元記憶體在批准確定的歷史文化街區和歷史建築的，在編制城市更新單元規劃時，應當編制歷史文化街區和歷史建築的保護規劃，經市城市規劃專業技術委員會審議後，報市政府批准。
第六十四條 在歷史文化街區和歷史建築核心保護區範圍內除建造必需的附屬設施外，不得進行其他新建、擴建活動。
禁止改變院落布局、街路格局和景觀環境進行建設活動。
禁止占用保護規劃確定保留的園林綠地、河湖水系、道路等。
對現有建築進行改建時，應當符合保護規劃確定的建設控制要求。新建、擴建、改建道路時，不得破壞歷史建築或改變歷史建築的肌理和尺度。
第六十五條 經批准在歷史文化街區和歷史建築的建設控制地帶範圍內建造附屬設施的，應當在使用性質、高度、體量、立面、材料、色彩等方面與歷史文化街區和歷史建築風貌相協調，不得改變歷史建築周邊原有的空間景觀特徵，不得影響歷史建築的正常使用。
第六十六條 嚴格控制在歷史建築上設定戶外廣告、牌匾、空調、霓虹燈、泛光照明等外部設施。經批准設定的，應當與建築立面相協調。改建衛生、排水、電梯等內部設施的，應當符合該棟建築的具體保護要求。
第六十七條 對歷史建築應當實施原址保護，不得擅自遷移或者拆除。因公共利益需要無法實施原址保護，應當異地保護或者拆除的，經市城市規劃專業技術委員會審議、市政府批准後，由城市更新項目實施主體按照相關法律法規的規定和市文物行政主管部門的要求組織實施，市規劃部門和市文物行政主管部門進行驗收。
第六十八條 在實施異地保護、拆除歷史建築作業過程中，城市更新項目實施主體應當做好歷史建築的測繪、信息記錄等工作，並按照有關規定，及時將檔案資料報送相關檔案機構。
市文物行政主管部門應當及時對從歷史建築上拆卸的構件進行鑑定。屬於文物的，按照文物管理有關法律、法規的規定處理。
第五章其他規定
第六十九條 按照規劃要求，城市綜合服務體單獨編制更新單元規劃的，可以按照如下比例配置公共租賃住房等住宅：用地規模八萬平方米以上的，按照計容積率建築面積的百分之二十五配置；用地規模五萬平方米以上、八萬平方米以下的，按照用地規模給予建築面積的百分之二十至百分之二十五配置：
A：配置比例。
B：城市更新單元拆除範圍內已供用地總面積，五萬平方米≤B<八萬平方米。
更新單元原用地範圍內含住宅功能的，應當在用地規模中將該住宅用地予以扣除。
配置住宅中公共租賃住房的比例不得少於住宅建築面積的百分之十，建成後產權應當無償移交政府。
第七十條 城市更新項目在實施過程中應當按照節約集約用地、綠色節能、低碳環保的原則，推廣使用經國家、省、市相關部門認定的新技術、新工藝、新材料和新設備，在滿足使用功能的前提下，優先使用建築廢棄物綠色再生產品。
鼓勵城市更新項目按照綠色建築的標準進行規劃、建設和運營管理，營造宜居環境，改善能源結構，推廣中水和雨水利用，加強建築廢棄物再利用等多種途徑，有效推進節能減排工作。
第七十一條 規模較大的城市更新項目可以分期實施。
城市更新項目分期實施的時序、規模等規劃控制指標由城市更新單元規劃和規劃許可檔案規定。
分期實施的城市更新項目應當在項目首期優先安排基礎設施、公共服務設施和用於安置回遷業主的建築。
分期實施的城市更新項目需要進行建設用地分割、合併的，應當符合相關規定要求。
第七十二條 政府為實施城市規劃，對具有危房集中、基礎設施落後等情形的區域進行拆建類城市更新的，可以按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》進行徵收。
第七十三條 拆建類城市更新項目在城市更新單元規劃批准兩年後，仍因搬遷談判未完成等原因未能確認城市更新項目實施主體，符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》相關規定的，政府可以依法進行徵收。
第七十四條 因單獨建設基礎設施、公共服務設施等公共利益需要或者為實施城市規划進行舊城區改建需要調整使用土地或者收回土地的，經市政府批准，由市國土行政主管部門採用置換或者收回的方式調整，納入土地儲備。
除依法應當收回的外，市政府可以根據需要組織土地使用權收購，城市更新單元內的土地使用權人也可以向市國土行政主管部門申請土地使用權收購。
舊工業用地用於商品住宅及其配套商業建設的，應當採取由政府收購土地使用權的方式，但按照有關規定用於承接城市更新項目異地轉移住宅建築指標的除外。
第七十五條 涉及商品住宅開發的城市更新項目，除城中舊村更新項目外，應當按規定予以配套建設公共租賃住房，其配套建設的公共租賃住房產權無償歸政府所有。
在公共租賃住房需求較低的區域，經市住房保障部門核准後，可以按照配建要求、同類房屋市場評估價向政府繳交相應費用，由政府統籌異地建設。
第七十六條 城市更新中由實施主體建設並將建成後的產權無償移交政府的，該部分建築面積不計收地價，但應當完成裝修、驗收，達到可交付使用的標準。
第七十七條 被依法鑑定為危房、需要拆建的單棟或者零散建築，但無法按照相關要求劃入城市更新單元的，依據城市危房管理的有關規定執行。
第七十八條 城市更新項目範圍內的違法用地、違法建築應當依法接受處理後，方可作為權屬確定的更新對象。
城市更新項目範圍內未辦理房地產權登記、又不屬違法用地或者違法建築的建築物、構築物或者附著物，應當根據本市有關房地產權登記歷史遺留問題處理的相關規定完善手續後，方可作為權屬確定的更新對象。
第七十九條 在城市更新實施計畫公告後，其城市更新單元規劃範圍內的土地、建築物不得作為經營性場所，規劃保留的整治區域及特殊情況的除外。
相關企業應當結合項目實施，在一定期限內辦理註銷或者地址變更。
第六章法律責任
第八十條 相關管理部門及其工作人員在城市更新管理中有違法違紀行為的，依法追究法律責任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。
第八十一條 有關單位和個人在開展城市更新意願的調查和徵集、土地及建築物核查、城市更新計畫申報、城市更新規劃編制與審批、城市更新項目實施主體確認申請等城市更新活動中，有欺詐、脅迫、虛構事實、侵害個人隱私、泄漏商業秘密、偽造或者變造檔案、散布虛假信息、行賄等行為的，相關部門應當及時查處，並責令改正；情節嚴重的，取消其參與城市更新活動的資格；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。
第八十二條 對城市更新項目實施主體違反城市規劃和土地管理等方面法律、法規的行為，應當依法追究法律責任。
第七章附則
第八十三條 本辦法自2016年12月20日起施行。2012年10月1日珠海市人民政府施行的《珠海市城市更新管理辦法》（珠海市人民政府令第86號）同時廢止。
政府令
珠海市人民政府令
第138號
《珠海經濟特區城市更新管理辦法》已經2021年6月3日九屆珠海市人民政府第100次常務會議審議通過，現予公布，自2021年7月15日起施行。
市 長 黃志豪
2021年6月15
解讀
一、制定必要性
2016年我市出台《珠海經濟特區城市更新管理辦法》（政府令第114號，以下簡稱原辦法），規範推動我市城市更新工作。隨著經濟社會發展，城市更新工作的推進，原辦法不能完全適應新形勢新要求，主要有：一是與上位法、相關政策不一致。近幾年國家、省對土地管理、規劃編制、項目監管、規劃管控體系、土壤污染防治等作出調整，2021年省政府出台《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（政府令第279號）對部門職責、審批程式、監管機制等提出新要求，《民法典》對相關表決程式也作出規定，原辦法不符合上位法、相關政策的要求。二是部分制度不適應現實新形勢。如項目實施方案的審核備案要求已納入項目監管協定約定，無保留必要；將年度計畫細分為申報計畫和實施計畫，具體的申報內容在實際中卻難以填報，不具備操作性；歷史建築遷移已改屬省級事權等。三是與機構改革工作不對接。相關部門名稱、職能需根據機構改革進行調整。
二、主要依據及參考材料
（一）《中華人民共和國民法典》
（二）《不動產登記暫行條例》（國務院令第656號）
（三）《深圳經濟特區城市更新條例》
（四）《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（省政府令第279號）
（五）《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）
（六）《中共中央 國務院關於建立國土空間總體規劃體系並監督實施的若干意見》（中發〔2019〕18號）
（七）《廣東省人民政府關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）
（八）《關於深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》（國土資發〔2016〕147號）
三、主要內容說明
按照市政府關於減少篇幅、解決問題的要求，結合實際情況刪減了相關章節和條款，由原辦法七章八十三條調整為六章六十三條。主要內容有：
（一）調整部門名稱和職能。依據《珠海市機構改革方案》，調整國土、規劃建設等部門的名稱，確定市自然資源局為城市更新工作主管部門。依據三定方案、事權下放及審批程式的規定，整合併重新劃分市、區政府、市自然資源局、區城市更新部門、鎮街在城市更新方面的職責。
（二）修改與《民法典》、政策不一致的規定。按照《民法典》關於業主表決事項的規定，將原辦法的“由專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”的“雙三分之二”要求修改為“雙四分之三”要求。按照國土空間規劃體系標準，將“城市總體規劃”“控制線詳細規劃”“城市更新專項規劃”修改為“國土空間總體規劃”“國土空間詳細規劃”“城鎮低效用地再開發專項規劃”等。按照資源保護和產業發展要求，將“基本生態控制線”“一級水源保護區”修改為“生態保護紅線”“飲用水水源一級保護區、飲用水水源二級保護區”等。
（三）刪除與相關規定和實際工作推進要求不適用或重複性的條款。總結實施效果，刪除項目申報計畫和實施計畫內容、項目實施方案、臨時改變舊工業建築使用功能等操作性不強的條款。刪除上位法、相關政策已有規定的條款，如附屬設施界定、改建類項目規劃審批程式、改建類項目建築密度控制上限、綜合體配套住宅、公租房配建要求等。我市已出台歷史文化名鎮名村和歷史建築保護辦法，刪除第四章“文物、歷史街區和歷史建築的保護”。
（四）完善實施主體選擇方式。與省政府規章《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》等“三舊”改造政策檔案相銜接，補充規定國有企業、村集體經濟組織或者其他公有制經濟成分占主導地位的原權利人，應當通過區級以上公開交易平台以公開招標或掛牌方式選擇更新項目市場主體。借鑑深圳經驗，明確老舊小區拆建更新應當採取政府組織實施方式。
（五）完善項目全過程監管制度。在準入監管方面，明確城市更新應當符合城鎮低效用地再開發專項規劃、標圖入庫以及納入城市更新計畫；改建類項目須符合詳細規劃，以及不改變原權利人和土地剩餘使用期限；明確老舊小區意願達95%可啟動更新；明確控制非住宅用地用於商品住宅及配套商業開發情形。在過程監管方面，要求審批過程納入“城市更新業務系統”管理、簽訂項目實施監管協定。在批後監管方面，明確改造方案批覆檔案的有效期限，以及項目退出機制，分期實施項目退出處置。
（六）補充實際工作中需要給予支持的措施。海島的城市更新項目以建築基底面積核定供地面積。珠澳跨境工業區珠海園區的用地，不足一萬平方米的也可以實施拆建更新。允許無法單獨標圖入庫的其他用地與主體地塊一併納入改造，實施回遷安置及補公項目建設。鼓勵城市更新項目配建城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目建築，可以給予相應容積率獎勵，以及可以綜合考慮相應建設成本等因素確定政府應收地價款。補公用地可以從同一宗地返算允許納入標圖入庫面積的剩餘用地中提供。對未簽約部分房屋可以申請政府調解，可以依法實施徵收。明確城市更新項目範圍內未辦理不動產登記、又不屬違法用地或者違法建築的建築物、構築物或者附著物，應當根據本市有關不動產歷史遺留問題處理的相關規定，測繪並完善符合標圖入庫的用地手續後，方可作為權屬確定的更新對象。
四、徵求意見情況
市司法局會同市自然資源局按立法程式徵求各區、各部門、立法基層聯繫點、相關企業的意見，通過珠海特區報、局入口網站向社會公開徵求意見，並召開論證會就必要性、可操作性、公平競爭等進行研究。就收集的意見進行分析研究，採納了合理意見，未採納的意見也作了說明並進行反饋，基本上達成一致意見。
