地產招商

地產指在土地所有制的範圍內，用來作為財產的土地。招商是指為項目中經營性的物業需求租戶或者經營戶的工作。

基本介紹

• 中文名：房地產招商
• 包含：作為財產的土地
• 屬於：土地所有制的範圍內
• 根本區別：地產與土地

地產概念

地產指在土地所有制的範圍內，用來作為財產的土地。用中國嘉興招商策劃師的話，簡而言之就是土地財產，受法律保護，並具有明確的權屬關係，地產包含地面及其地上建築與地下建築的總和，而我們常說的土地則沒有權屬關係，這就是地產與土地的根本區別。

地產主要包括土地和土地資本。

中國嘉興招商網

土地具有有用性、稀缺性和社會的有效需求等特點。土地資本是利用有效的土地資源，為能使今後達到一定的效益以及達到一定的使用標準而進行得一種開發投資。

在市場經濟的前提下，這種地產投資要轉化為一定量的不動產載體（物化勞動是指生產工具、生產工藝釋放技術生產力作用於勞動對象並改變勞動對象形式，實施產品生產與價值創造的物質能量運動）和可售可租賃的商業業態等（指一定狀態的人類勞動），而這種投資具有一定的商品屬性。

法律意義上的土地財產一般具有以下特徵：

l、屬於一定的所有者或使用者，並能給所有者和使用者帶來一定的權益。

2、對制度的範圍有明確規定。

3、在不違反法律的情況下，所有者具有轉讓權。

土地財產按其用途可以分為：

1、居住用地；

2、工業用地；

3、商業地產；

4、倉儲用地；

5、市政、交通用地；

6、科教文衛設施用地；

7、綠化用地；

8、其他用地等。

地產招商

房地產招商主要由諮詢顧問公司協助進行房地產的招商和市場調研。房地產的招商項目組織確定和工作次序的建立。設計階段房地產的招商項目就可與有目標商戶探討工建要求了。研究房地產項目招商的微觀及合夥夥伴、項目融資渠道的確定。

地產

招商前景

在中國，地產是指在土地所有制的關係下，作為財產的土地，他主要包括土地和土地資本，而土地資本具有商品屬性，可用於交易。中國地產招商的交易市場主要有兩種形式，他們分別為一級市場（由國家壟斷經營的市場）和二級市場（由具有法人資格經營而形成的市場）。

部分商企通過拍賣和購買獲得國家一定時期的土地使用權，但只是囤積，未見使用。這勢必對中國地產招商造成影響，久而久之，土地價格便會隨之抬升，相關地產的行業也會受到波及。

對此，中國土地資源部正在積極地醞釀新一輪土地調控政策。主要是針對高地價以及高房價的調控，獲悉，國土資源部在正式對商品住宅用地進行面積設限後，在北京、上海等地區的調研已經暫告一段落，並正在形成2010年新的土地調控政策，這些政策將包括出台相關囤地處罰的措施、醞釀增加土地增值稅等。新的土地政策一旦嚴厲執行，必將對樓市泡沫形成打壓之勢。

一系列土地政策出台後，將有利於穩定中國地產界，為中國地產的招商活動步入正軌提供政策的支持。

招商步驟

地產策劃大致可以分為三個內容，而這些內容環環相連，步步緊扣，是一條連續性的發展鏈，需步步為營，每個步驟都需妥當。中國高度地產的工作人員將地產招商策劃稱之為“三部曲”：

一，項目的前期定位策劃：即地產開發項目的可行性研究分析，包括項目定位，市場調研，項目的經濟效益分析，項目優惠政策核實等等。地產項目的前期定位策劃，可以說是一個決策門檻，它的判斷決定著地產項目“做”還是“不做”的問題。

二，項目的招商推廣整合策劃：包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等。

三，項目的招商策劃：包括招商人員培訓，招商的步驟制定，招商的方案提交以及招商預計效果的預測等等，；項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。這些都需要從業人員豐富的經驗、紮實的功底、獨到的眼光和新穎的思維。

只有做到三個步驟的穩紮穩打，才能把地產招商策劃做的更加的完美和優秀。

招商宣傳

1、前期準備

地理位置介紹檔案（帶圖）．招商項目列表（詳細）．當地招商政策（優惠程度）．職能部門巨觀指導政策．經營模式及合作形式．市場運做步驟計畫書．需投資值及投資去向詳表．利潤估算及分配形式．準備好了這些，到當地商務局遞交批准。

2、利用網路廣告，如類似 中國嘉興招商網等類似服務型網站進行推廣，增加知明度。

3、開展樓盤探討活動及娛樂性活動穿插地產招商廣告

4、地產的概況要文發放

6、搜尋引擎關鍵字最佳化提高其訪問量增加流量數目。以便招商。

探討

招商技巧

所謂知己，就是要充分認識自己，既是招商人員自身的認識又是地產項目的認識，做到揚長避短。給人的第一印象十分重要，作為地產招商人員，要注重自身的包裝，包括知識面、形象、舉止、社交禮儀、談吐、修養等各方面。在招商過程中要做到隨機應變。地產招商需要的就是綜合型的專業人才。地產項目的認識包括對項目所在地的區域規劃、經濟發展水平、地產業競爭狀況、人文地理環境等方面的認識。要清楚所做地產項目開發的方向，知道自己在做什麼樣的一個項目，項目出來會達到什麼樣的狀況。只有這樣，在與商戶交談時方能做到有的放矢。

所謂知彼，就是要了解對方的性格喜好，關注的問題以及目的等等。用商業語言與對方溝通，切入主題，讓對方清楚了解為什麼“有利可圖”。地產其實是個長期性的工作，不可能一蹴而就，要想盡辦法融入對方的圈子裡去，在不斷的摸索中達成共識。

在地產過程中，要做到訴之以理，動之以情，誘之以利，脅之以災，訴之以理:凡事講道理，招商時候，要和客戶客觀的說明你的項目情況。不要妄自誇大，也不要低聲下氣。做到不卑不亢。動之以情：就是像朋友那樣和他聊談，讓他感到你的親和力。誘之以利：商家進駐到底還是要看項目能不能給他帶來收益，要向他說明項目上的優勢所在，讓他相信項目的可盈利性。脅之以災：就是要分析厲害關係，如果你不進來，你會損失些什麼。在地產過程中，要充分做到知己知彼，最後才能招商成功。

交易程式

一、根據社會經濟發展計畫、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計畫、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計畫，按照土地供應計畫方案，發布土地供應信息。

二、公告內容：出讓人的名稱和地址；出讓宗地的位置、面積、使用年限、用途、規劃設計要求；投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；索取招標拍賣掛牌出讓檔案的時間、地點及方式；招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；確定中標人、競得人的標準和方法；投標、競買保證金；其他需要公告的事項。

三、做好土地的劃撥、出讓前期準備工作，並具體組織實施劃撥、出讓，依法管理土地交易市場。

??拍賣程式：（1）主持人點算競買人；（2）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年限、規劃要求和其他有關事項；（3）主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；（4）主持人報出起叫價；（5）競買人舉牌應價或者報價；（6）主持人確認該應價後繼續競價；（7）主持人連續三次宣布同一應價而沒有應價的，主持人落槌表示拍賣成交；（8）主持人宣布最高應價者為競得人。

??招標程式：

（1）投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到方為有效；標書投入標箱後，不可撤回。投標人應對標書和有關書面承諾承擔責任。

（2）出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標檔案的主要內容。投標人少於三人的出讓人應當依照本規定重新招標。

（3）評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數。評標小組可以要求投標人對投標檔案作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標檔案的範圍或者改變投標檔案的實質性內容。評標小組應當按照招標檔案確定的評標標準和方法，對投標檔案進行評審。（4）招標人根據評標結果，確定中標人。

掛牌程式：

（1）在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途使用年限、規劃要求、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公告；

（2）符合條件的競買人填寫報價單報價；

（3）出讓人確認該報價後，更新顯示掛牌價格；

（4）出讓人繼續接受新的報價；

（5）出讓人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人。