中央商務區(中心商務區):發展起源,功能核心,建築設施,規劃建設,發展途徑,綜合特

中央商務區(簡稱CBD)是指一個國家或城市裡主要商務活動進行的地區。其概念最早產生於1923年的美國，當時定義為“商業會聚之處”。隨後，CBD的內容不斷發展豐富，成為一個城市、一個區域乃至一個國家的經濟發展中樞。

一般而言，CBD位於城市中心，高度集中了城市的經濟、科技和文化力量，作為城市的核心，應具備金融、貿易、服務、展覽、諮詢等多種功能，並配以完善的市政交通與通訊條件。

根據中國社科院和中國商務區聯盟聯合發布的藍皮書顯示，香港中環CBD為世界級CBD，我國三大國家級CBD為北京商務中心區、上海陸家嘴金融貿易區、廣州CBD（即廣州天河中央商務區）。目前，這三大國家級CBD發展勢頭良好，發展能級和區域影響力不斷提升，正在逐漸向洲際級CBD演進。

基本介紹

中文名：中央商務區
外文名：Central Business District（CBD）
別稱：中心商務區
起源時間：1923年
起源地：美國
代表：紐約曼哈頓
發展方向：國際化、人性化、數位化、生態化

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發展起源

中央商務區，最初起源於20世紀20年代的美國，意為商業會聚之地。20世紀五六十年代，在已開發國家，城市中心區製造業開始外遷，而同時商務辦公活動卻不斷向城市中心區聚集，要求一些大城市在舊有的商業中心的基礎上重新規劃和建設具有一定規模的現代商務中心區。紐約的曼哈頓、巴黎的拉德芳斯、東京的新宿、香港的中環都是國際上發展得相當成熟的商務中心區。

功能核心

中央商務區是一個城市現代化的象徵與標誌，是城市的功能核心，是城市經濟、科技、文化的密集區，一般位於城市的黃金地帶。集中了大量的金融、商貿、文化、服務以及大量的商務辦公和酒店、公寓等設施。具有最完善的交通、通信等現代化的基礎設施和良好環境，有大量的公司、金融機構、企業財團在這裡開展各種商務活動。例如，悉尼設有悉尼商業中心區，香港的商業中心區位於中環和尖沙咀。美加等地稱商業中心區為“Downtown”（城市商業區；鬧區），因為過去的住宅區都在山上，而商店街都在山下。而日本和韓國稱中心商務區為“都心”或“繁華街”。

CBD大多設於一個國家或地區的主要核心地區，區內有各種一流的建築和完善的公共設施，例如甲級商業大廈、大型購物中心、政府及公共機構、康樂文娛設施等。此外，區內的交通可達度極高，公路幹線、鐵路、港口、機場均設於區域周邊的便利位置，市民在各區間往來極為方便。CBD占地面積一般在3至5平方公里，有的甚至更大，其總建築面積少則五六百萬平方米，多則上千萬平方米，CBD既是一個城市的功能核心，也是現代化大都市的一個重要標誌，其中心地價往往遠遠高於CBD周邊地區。

建築設施

CBD高度集中了城市的經濟、科技和文化力量，同時具備金融、貿易、服務、展覽、諮詢等多種功能。CBD特定的職能要求區內的建築必須高密度、現代化。因此，CBD中匯集了眾多氣勢恢宏、錯落有致的超高層建築並且擁有非常便捷的交通和現代化的信息交換系統，以及大量的辦公、餐飲、服務和住宿設施。一般來講，寫字間要占到總建築面積的50%，商業、餐飲業及商住建築約占40%，其他服務設施以及必要的配套設施約占10%。

規劃建設

我國對CBD的規劃建設最早始於上世紀九十年代。我國的城市經濟發展和城市建設都上了一個新台階，得到了迅猛的發展。CBD的建設也被國內許多在各自經濟區域內有一定影響力的大城市提上議事日程。到2009年為止，北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、南京、南昌、瀋陽、杭州、西安、哈爾濱、武漢、蘇州、無錫、青島、寧波、鄭州、銀川、石家莊、紹興、珠海、長沙等城市都已明確提出了自己CBD的建設規劃，並加快實施。

發展途徑

在CBD的建設上，國內一般採取了兩種途徑，一種是對城市原來的商業街區加以改造和擴建，如瀋陽的瀋河區等；另一種途徑就是擇地新建，如上海的陸家嘴、武漢的王家墩、成都的大源、南昌的紅谷灘、鄭州的鄭東新區。兩種方式各有千秋，至於到底選擇哪種，則主要根據當地建設過程中的投入產出比加以確定。深圳的福田CBD、廣州的天河CBD、北京的朝陽CBD、上海的陸家嘴CBD已經規模很大了。

CBD是市場經濟條件下城市發展過程中的必然產物，一方面它是一個國際大都會必不可少的標誌，另一方面，眾多城市能夠大規模地興建CBD。我國城市的現代化、國際化進程正逐漸加快，城市經濟實力得到了一個質的提高，城市建設和經濟發展後勁十足。

綜合特徵

CBD是指集中大量金融、商業、貿易、信息及中介服務機構，擁有大量商務辦公、酒店、公寓、會展、文化娛樂等配套設施，具備完善的市政交通與通訊條件，便於現代商務活動的場所。

商務中心區具有以下顯著的特徵：

地理特徵

首先它局限於一個大城市，是一個世界性的城市，小城市也可以叫商務中心區，但真正意義上的商務中心區一定是公認的國際性城市，如紐約、倫敦、巴黎、東京、香港、北京等。事實上，商務中心區在一定意義上已經成為一個城市的代名詞，它代表著整個城市的最精華、超景觀的區域。另一方面，他們亦從都心發展出次一級商業中心或副都心地區。例如，東京的都心地區在銀座、丸之內、日本橋、新宿一帶，副都心地區在池袋、澀谷、赤坂、台場一帶；首爾的都心在中區、鐘路區一帶，副都心在江南區、瑞草區一帶。假如我們以同樣的概念放在香港和深圳，那么，香港的商業中心區就在中環及九龍的尖沙咀，而附近的銅鑼灣和九龍的旺角也可以當成為副都心；深圳的CBD是福田，深圳前海規劃的是珠三角的CBD，也就是珠三角的“曼哈頓”。

地價特徵

因為是黃金地段，它的樓價在這個城市內部或者一個區域內應該是最高的。

建築特徵

從傳統意義上講，商務中心區往往是高樓林立，例如紐約曼哈頓、香港中環、深圳福田，都體現了高密度建築量的特徵，一般建築量都是上千萬平方米。

產業特徵

這是核心的特徵。CBD以第三產業為主導，而且不是傳統的第三產業，應該是那些代表了當今時代最先進、最發達的第三產業。比如金融、保險、信託、證券、中介、會計等等。

功能性特徵

商務中心區具有經濟控制的功能。實際上，雖然政府對經濟起到巨觀調控的作用，但在市場經濟條件下，經濟的控制能力往往也集中在一些大的金融、貿易、保險等跨國公司總部雲集的地域。這一區域對經濟的支配、經濟的主導、經濟的控制力是比較強的。因此，CBD實際上是市場經濟體制下一個經濟的樞紐機構。

時代性特徵

商務中心區從上世紀二十年代演變至今，其構造、功能、建設等方面都發生了很大變化。CBD發展至今，呈現出新的特點。公司總部、金融中心和專業化生產服務，構成了當今商務中心區的三大職能機構。另外，CBD作為一個地區，應包括經營管理（總部）、金融、專業服務、展覽及會議、酒店和配套公寓、娛樂及高檔零售業等，而這些體現了現代CBD的基本特徵和內涵。

構成要素

中心性

CBD具有區域中最高的中心性(Centrality)，CBD所提供的所有貨物和各種服務具有最高的水準，CBD是各類精華最集中的所在，在CBD所從事的交易和交流都是最高檔次的；

可達性

CBD具有最高的可達性(Accessibility)和擁擠程度。即CBD具有城市和區域中最發達的內部交通和外部交通聯繫，CBD給予辦事者以單位時間內最高的辦事通達機會，與此同時，CBD的擁擠程度(人流、車流、建築)在城市和區域中又是最高的；

交流性

CBD具有最高的人際和信息交流量，它的24小時人口擁有量最高，但24小時人口變化的對比值也最高，即白天為鬧城，夜晚為“鬼城”；

高地價

CBD具有最高的土地價格，其中，商業用地價格通常超出金融、保險等經濟性服務和大公司總部、政府各部等管理性服務的用地價格；

交通管制

CBD具有最集中和最高檔的零售業。通常，在零售業集中的小區，為了滿足高密度人流的流動，相應設定有最多的交通管制(步行區、單行路、人車分流等)；

服務集中

CBD具有最高的服務集中性(ServiceIntensity)。CBD所提供的服務，涵蓋經濟的、行政的、管理的、娛樂和文化的服務多個方面。

CBD分級

英國著名城市規劃學者彼得·霍爾認為，以面對面地交流和專業化為特徵的現代服務業正在經歷一個“集中式的分散”的複雜過程，高端生產性服務業在一個廣闊的城市區域尺度上擴散，但是同時又在區域內的特殊節點上重新積聚。因此區域公交網的重要樞紐地區，即人流、信息和服務高度集中的區域，也是服務業發展最有潛力的地區。數十年來歐洲很多大城市發展的結果是，依託公交樞紐集聚形成了三級“區域CBD”。

一級CBD：包括高端服務業（如銀行業、保險業、政府和總部等）集聚形成的傳統CBD，主要位於城市中心區的公交樞紐地區，其中以大阪最為突出。

二級CBD：新型的服務業（如公司總部、媒體、廣告業、公共關係和設計業等）在距離核心區5－8公里範圍內集聚形成的新型CBD。

三級CBD：由特定的專門化功能（如教育、娛樂和運動、展覽和會議等）在距離核心區35－65公里範圍內集聚形成的專門化CBD。

我國CBD現狀

2016年1月22日，由中國社會科學院城市發展與環境研究所、中國商務區聯盟和社會科學文獻出版社共同主辦的《商務中心區藍皮書：中國商務中心區發展報告No.2（2015）》發布會在北京舉行。

藍皮書指出，我國CBD由於所處區域、發展階段和發育程度不盡相同，整體上呈現多層級、分梯次的發展態勢，全國CBD可劃分為6個等級，分別是世界級CBD、洲際級CBD、國家級CBD、大區級CBD、地區級CBD以及項目級CBD，由此構成了全國範圍內的CBD網路體系。

世界級CBD的經濟輻射範圍覆蓋全球，提供全球範圍的商務服務，參與全球資源配置，跨國公司、總部企業、國際組織、國際性人才高度集聚，金融市場交易規模居世界前列。目前我國只有香港中環CBD屬於世界級CBD。2014年，香港居全球國際金融中心第5位，香港中環CBD的經濟職能對整箇中國、東南亞乃至全球都有著極大的影響力，穩居世界級CBD之列。

洲際級CBD的經濟輻射範圍一般覆蓋多個國家和地區。藍皮書指出，目前，中國尚未有能納入洲際級的CBD。

國家級CBD的經濟輻射範圍覆蓋全國，提供全國範圍的商務服務，藉助區域內的全國性監管機構和企業總部等，通過上下游產業鏈和企業網路帶動全國經濟發展。藍皮書指出，目前中國有三個CBD處於這一層級，分別是上海陸家嘴CBD、北京CBD和廣州天河CBD。目前，這三大國家級CBD發展勢頭良好，發展能級和區域影響力不斷提升，正在逐漸向洲際級CBD演進。

地區級CBD的經濟輻射範圍覆蓋所在城市及周邊區域，具有一定的區域影響力。目前，位於這一層級的CBD有上海虹橋CBD、珠海十字門CBD、南京河西CBD、杭州錢江新城CBD、杭州武林CBD、大連人民路CBD、瀋陽金融商貿CBD和天津濱海新區CBD等。

項目級CBD一般仍處於發展起步階段，具有較好的區位條件和較高的規劃建設水平，通常作為政府促進地區發展的重大項目或重要抓手，由政企合作推進建設。目前，位於這一層級的CBD有西安長安路CBD、銀川閱海灣CBD和廣西南寧金湖CBD等。

發展方向

國際化

建設具有國際概念的CBD。作為中央商務區的規劃建設、管理服務、商務環境以及經濟影響力方面，中央商務區要體現國際水平，推動區域經濟與世界經濟的交往，成為區域經濟對外開放的視窗。

高度複合

高度複合功能的CBD。區內不但能完成各種商務活動，而且能進行娛樂、購物、健身，具有濃厚文化氛圍的人性化的社區，由單純的商業中心向綜合文化和經濟全能中心過渡。CBD內的商務區、混合功能區、居住區在各個區域內綜合布置，一方面可以保持用地平衡，縮小晝夜人口差別；另一方面也可以減少交通生成量，減輕城市交通壓力。

數位化

數位化的CBD。加強信息網路規劃、建設運營與管理服務，規劃並實施數字CBD建設，重視寬頻網和信息中心的布局，推進電信網、計算機網和衛星電視網的三網合一，大力發展電子商務和電子政務，以適應網路時代的辦公要求。

人性化

以人為本的CBD。區內注重人性空間的塑造，突出以人為本的主題，充足的綠化帶公共空間，使人與自然更加貼近。能夠考慮吸取國外的經驗教訓，注意公共活動空間的規劃，建有綠化帶和步行道，組成綠化系統，使人與自然更加貼切。

生態化

生態綠色的CBD。國際上的CBD的主要特徵是高樓林立，綠化很少。國內CBD在規劃時應立足生態優先，四季栽種，永葆綠色盎然，水體和陽光隨處可見，實現現代商務與自然生態的良好融合。

發展歷程

提出

CBD是1923年美國社會學家伯吉斯提出的概念。現代意義上的商務中心區是指城市中集中大量金融、商業、貿易、信息及中介服務機構，擁有大量商務辦公、酒店、公寓等配套設施，具備完善的市政交通與通訊條件。便於現代商務活動的場所。

國外情況

國外CBD建設已經比較成熟。紐約曼哈頓CBD、巴黎拉德方斯區、加拿大多倫多、日本新宿副都心、德國法蘭克福、澳大利亞悉尼、倫敦、新加坡等大都市已經在上世紀後半葉基本形成。

國內情況

國內CBD經歷了建設起步和發展建設階段，達到一個調整提高階段。1992年以後，隨著改革開放的深入，CBD的相關研究也取得了一定的進展。在實踐上，國內的多個大城市以政府為主導提出CBD規劃構想。 2003年，40多個城市包括一些縣級市提出要建自己的CBD；到2009年，全國已經70多個城市提出興建自己的CBD。有CBD已經成了城市化中的一個新時尚。但隨著CBD熱的興起，一些值得關注的問題也相繼產生。

成功要素

政府的鼎力支持：中央商務區作為城市功能發展的必然，沒有政府的強力支持是不可能的。中外中央商務區的發展歷史都證明了這一點。政府的支持主要在三個方面：

一是牽頭或主導進行中央商務區的規劃，單純的市場力量是無法完成這一任務的；

二是進行大量基礎設施建設和引進政府項目入駐，這需要大量的政府資金投入；

三是給予中央商務區特殊的鼓勵政策。

我們通常討論的一些國外中央商務區都是具有世界影響力的，它們得到的支持往往不僅來自當地的政府，還來自本國的中央政府，有的還是中央政府的直接支持，如新加坡就採取了一系列的國家支持政策。在國內，中央商務區因其在國家經濟中的地位不同受到政府支持的力度也有所不同。上海和北京的中央商區發展就直接或間接地得到中央政府的支持，被賦予一些特殊政策。其它二線城市打造的中央商務區往往只能以當地政府為主導進行，一些地方的中央商務區發展甚至受到國家巨觀政策的限制，其力度和影響力可想而知。

強有力的地方經濟支撐

國內外專家一致認為，發展總部經濟和現代服務業是地方政府打造中央商務區的主因。一個地區的經濟發展程度、產業結構和生產要素集聚以及市場化程度直接決定了中央商務區發展的成敗。政府可以花巨資建設一個中央商務區，但這只是一個有形的外殼，它更需要一個與該中央商務區定位相當的經濟基礎和市場規模，這是中央商務區的核心，是中央商務區成敗的關鍵。國內外不乏因定位失當，沒有相應經濟支撐而失敗的案例。世界著名的中央商務區的發展歷程告訴我們，只有當地經濟強盛的中央商務區才能發展得很好，如紐約、巴黎、香港和東京等無不是世界上經濟最發達的區域。沒有強有力的地方經濟支撐，要打造一個中央商務區是不可能的。因為打造一個中央商務區的首要因素是充足的資金，世界上的貧困地區尚無一個中央商務區的成功案例　

謹慎做好功能區分

對於中央商務區來說，如何聚集人氣和商氣將直接決定它的成敗。根據城市自身的經濟容量來綜合運用土地和進行適當的功能區塊劃分是中央商務區成功的又一重要因素。上個世紀海外的一些大都市為了保護生活環境和提高城市形象都對城市進行了功能劃分。然而，新近的研究表明，過於明顯的功能區分將容易導致交通擁堵和降低生活效率。所以，綜合運用土地資源，科學劃分中央商務區的功能區域有助於提升商業效率。

高效的交通網路是基礎

交通水平高低，直接制約和影響著CBD在高度集聚狀態下的有效工作。因此，大規模的CBD開發，尤其是CBD新區開發建設，往往需要以大規模的交通系統建設為先導。一個成功的中央商務區必須在其發展的初始階段就處理好交通網路的設計和規劃。紐約曼哈頓在擴展過程中，為擁擠的市中心區分擔壓力，規劃機構加強了交通運輸網的建設，如把捷運和其它鐵路交通的出入口與新建辦公機構相連線，同時把人行道和商店設定在地下，並與捷運出入口直接相連。

國內外的發展經驗表明，中央商務區的道路系統應該密集，且不宜過寬，規劃時應充分考慮不同道路系統連線，如公路和捷運的換乘等。公共空間與步行系統的聯通將有助於聚集該地塊的商氣。在總結其他地區發展經驗的基礎上，對中央商務區的交通也給予了充分的關注。交通組織以分等級和到達式交通設計理念為原則，儘量減少主要道路交叉口數量，弱化過境交通流量。

未來趨勢

中央商務區是一個城市的功能核心，是現代化大都市的一個重要標誌，其地價可謂“寸土寸金”，區內高度集中了城市的經濟、科技和文化力量，同時具備金融、貿易、服務、展覽、諮詢等多種服務。

中央商務區匯集了眾多超高建築並擁有便捷的交通和現代化的信息交換系統，以及大量的辦公、餐飲、服務和住宿設施。一般來講，寫字樓要占到總面積的50%，商業餐飲面積占20%，住宅公寓面積占20%，其他服務設施以及必要配套設施約占10%。

中央商務區建設和房地產企業具有較強的相關性，因此近幾年國內具有較大實力的房地產商紛紛進入中央商務區建設行業。《中國中央商務區建設行業市場前瞻與投資規劃分析報告》數據顯示，雖然2011年受國家房地產調控政策影響，國內房地產行業慘澹經營，但是中央商務區投資仍然火熱。以深圳中央商務區、廣州中央商務區、成都中央商務區、杭州中央商務區為例，2011年上半年分別為各自城市寫字樓價格上漲最為顯著的區域，漲幅分別達到27%、31%、7%、16%。受當前中央商務區建設利好以及國內巨觀政策調控綜合影響，國內大批具有實力的房地產開發商將會將部分資金抽離住宅樓開發轉而投資中央商務區建設，中央商務區建設行業競爭將趨於激烈。

從國內中央商務區建設的主要城市經濟發展狀況看，中央商務區確實逐漸成為區域經濟發展的引擎，帶動著區域整體實力地提升。但是不容忽視的是由於我國中央商務區建設開發及運營剛處於起步階段，地方政府以及開發企業和運營商的經驗不足，容易出現過度追求稅收、缺乏對園區系統科學的專業規劃、產業發展重心出現偏移、土地利用效率偏低、配套不平衡、帶動作用不明顯等諸多問題。