《上海市國有土地租賃暫行辦法》是為了促進土地資源最佳化配置和合理利用，完善土地有償使用制度而實施的一條暫行辦法。
基本介紹
- 中文名：上海市國有土地租賃暫行辦法
- 類型：暫行辦法
- 施行時間：2002年4月1日
- 條數：三十八條
（1999年5月31日上海市人民政府發布，根據2002年4月1日起施行的《上海市人民政府關於修改〈上海市植物檢疫實施辦法〉等19件政府規章的決定》修正，根據2010年12月20日上海市人民政府令第52號公布的《上海市人民政府關於修改〈上海市農機事故處理暫行規定〉等148件市政府規章的決定》修正並重新發布）
第一章 總則
第一條 (目的與依據)
為了促進土地資源最佳化配置和合理利用，完善土地有償使用制度，根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》和國家有關土地有償使用的規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 (適用範圍)
本辦法適用於本市行政區域內的國有土地租賃活動。
第三條 (定義)
本辦法所稱的國有土地租賃，是指市、區縣人民政府按照建設用地的批准許可權，將國有土地以一定年限出租給土地使用者，由土地使用者作為承租人支付租金的行為。
第四條 (管理部門)
上海市規劃和國土資源管理局(以下簡稱市規劃國土資源局)負責本市國有土地租賃的管理工作。
第二章 國有土地租賃的範圍、條件和程式
第五條 (租賃的範圍)
除商品房項目用地應當通過國有土地使用權出讓的方式取得外，其他項目用地可以按照本辦法的規定，通過國有土地租賃的方式取得。
第六條 (承租人的範圍)
除法律、法規另有規定外，境內外的自然人、法人和其他組織均可以按照本辦法的規定，通過租賃方式取得國有土地使用權。
第七條 (租賃的規劃要求)
國有土地租賃必須按照本市土地利用總體規劃、城市規劃、土地利用年度計畫和城市規劃管理技術規定的要求進行。
第八條 (租賃的方式)
國有土地租賃可以採取協定、招標、拍賣等方式。
通過協定方式租賃國有土地的，土地使用者應當按照本市有關規定，辦理建設項目計畫立項、建設用地規劃許可、建設用地審批等相關手續。
通過招標、拍賣方式租賃國有土地的，可以參照土地使用權出讓的有關程式進行。
第九條 (租賃契約的簽訂)
國有土地租賃應當簽訂租賃契約。
租賃契約由市規劃國土資源局、區縣土地管理部門(以下統稱出租人)與承租人簽訂。
第十條 (租賃契約的內容)
租賃契約應當載明以下主要內容：
(一)租賃當事人；
(二)租賃地塊的座落、四至範圍和面積；
(三)租賃地塊的規劃用地性質和規劃技術參數；
(四)租賃年限；
(五)租金金額、支付期限和支付方式；
(六)租賃當事人的權利和義務；
(七)租賃地塊上原有的建築物、構築物和其他附著物的處置方式及其費用；
(八)租賃地塊市政配套設施建設的責任和費用；
(九)租賃地塊的交付期限；
(十)項目建設的開工和完成期限；
(十一)租賃契約終止時，地上建築物、構築物和其他附著物的處置方式；
(十二)違約責任；
(十三)爭議的解決方式；
(十四)當事人約定的其他事項。
租賃契約應當參照使用標準格式。租賃契約的標準格式由市規劃國土資源局制訂。
第十一條 (租賃年限)
國有土地租賃的年限可以由租賃當事人雙方約定，但不超過下列最高年限：
(一)工業用地為50年；
(二)教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年；
(三)商業、旅遊、娛樂用地為40年；
(四)其他用地為50年。
企業法人的國有土地租賃年限，不得超過其營業執照規定的經營年限。
第十二條 (租金標準)
租賃土地的租金應當符合市場價格水平，並不得低於本市外商投資企業土地使用費標準。
第十三條 (租賃土地使用權的登記)
承租人應當按照下列規定，向房地產登記機構辦理租賃土地使用權登記手續：
(一)租賃契約簽訂時，租賃地塊上原有的建築物、構築物和其他附著物已拆除或者土地連同地上建築物、構築物和其他附著物一併出租的，承租人應當持簽訂的租賃契約，辦理租賃土地使用權登記。
(二)租賃契約中約定由出租人負責拆除原有的建築物、構築物和其他附著物的，應當在出租人按租賃契約約定交付租賃地塊後，由承租人辦理租賃土地使用權登記。
(三)租賃契約中約定由承租人負責拆除原有的建築物、構築物和其他附著物的，出租人應當發給承租人土地臨時使用證明；承租人應當在原有的建築物、構築物和其他附著物拆除後，辦理租賃土地使用權登記。
租賃土地使用權登記後，市規劃國土資源局應當向承租人頒發房地產權證書，並在房地產權證書上註明“土地租賃”。
第三章 租賃當事人的權利和義務
第十四條 (土地開發、利用和經營要求)
承租人應當按照租賃契約約定的規劃用地性質、規劃要求和其他條件，進行土地開發、利用和經營。
第十五條 (規劃用地性質或者規劃要求的變更)
在國有土地租賃年限內，承租人需改變租賃契約約定的規劃用地性質或者規劃要求的，必須向出租人和城市規劃管理部門提出申請。經批准的，承租人應當與出租人重新簽訂租賃契約或者簽訂補充契約，並相應調整租金；不予批准的，出租人或者城市規劃管理部門應當書面告知承租人。
第十六條 (租賃地塊上房地產轉讓的條件)
以租賃方式取得國有土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
(一)按照租賃契約的約定進行投資開發，地上建築物、構築物和其他附著物已建成；
(二)承租人已辦理租賃土地使用權登記以及地上建築物、構築物和其他附著物所有權登記，並取得房地產權證書。
以租賃方式取得國有土地使用權的，轉讓房地產時，租賃契約載明的權利、義務隨之轉移。
第十七條 (租賃地塊上房地產轉讓的限制)
按照租賃契約的約定，受讓人必須是境內自然人、法人或者其他組織的租賃地塊上房地產，需要向境外的自然人、法人或者其他組織轉讓時，應當徵得出租人的同意。出租人同意轉讓的，應當由轉讓的受讓人與出租人重新簽訂租賃契約，並相應調整租金。
第十八條 (租賃土地使用權的分割)
租賃地塊上建築物、構築物和其他附著物轉讓時，其占用範圍內的租賃土地使用權隨之轉讓；租賃土地使用權發生分割的，轉讓的受讓人按照受讓的建築物、構築物和其他附著物的比例，取得相應的租賃土地使用權，並承擔租賃契約約定的權利、義務。
租賃土地使用權分割的界限和面積，由租賃地塊所在的區、縣土地管理部門確定。
第十九條 (租賃土地使用權的合作、聯營)
在國有土地租賃年限內，承租人可以將租賃土地使用權作為與他人合作、聯營的條件。
第二十條 (租賃地塊上房地產的抵押)
在國有土地租賃年限內，租賃地塊上依法建成的建築物、構築物和其他附著物可以抵押。
抵押物處分後，租賃契約應當由依法取得抵押物的受讓人繼續履行。
第二十一條 (租賃地塊上房地產的出租)
在國有土地租賃年限內，租賃地塊上依法建成的建築物、構築物和其他附著物可以出租，但出租年限不得超過國有土地租賃契約約定的年限減去國有土地承租人已租用的年限後剩餘的年限。
第二十二條 (承租人死亡或者變更、終止的處理)
在國有土地租賃年限內，承租人死亡或者依法變更、終止的，租賃關係按照下列規定處理：
(一)承租土地的法人或者其他組織依法終止或者發生合併、分立的，租賃契約可以由依法取得租賃地塊上建築物、構築物和其他附著物所有權的自然人、法人或者其他組織繼續履行；
(二)承租土地的自然人死亡的，租賃契約可以由租賃地塊上建築物、構築物和其他附著物的合法繼承人或者受遺贈人繼續履行。
第二十三條 (租金的支付)
承租人應當按照租賃契約約定的金額、期限和方式，向出租人支付租金。
租金每年分兩期支付；租賃契約另有約定的，從其約定。
租賃契約簽訂的當年，自租賃地塊交付之日起，使用土地不滿半年的，免交租金；超過半年的，按照半年的租金金額支付。
第二十四條 (租金的調整)
租賃土地的租金應當根據最低標準調整的時間和幅度，作相應的調整；租賃契約另有約定的，從其約定，但不得低於同期的最低標準。
第二十五條 (租金的上繳和租賃地塊的稅收)
土地管理部門應當將收取的租金上繳財政部門。
承租人使用租賃地塊的城鎮土地使用稅，由稅務部門從租金中扣繳。
第四章 租賃土地使用權的收回
第二十六條 (租賃土地使用權的續期)
國有土地租賃年限屆滿，租賃土地使用權終止。承租人需要繼續租賃土地的，應當在屆滿前6個月申請續期。除根據社會公共利益需要收回租賃土地使用權外，承租人的續期申請應當予以批准。
經批准續期的，承租人應當與出租人重新簽訂租賃契約，並辦理租賃土地使用權登記。
第二十七條 (租賃土地使用權期滿的收回)
國有土地租賃年限屆滿，承租人雖申請續期但未獲批准的，租賃土地使用權由出租人收回，出租人應當對地上建築物、構築物和其他附著物給予承租人適當補償；租賃契約另有約定的，從其約定。
國有土地租賃年限屆滿，承租人未申請續期的，出租人可以無償收回租賃土地使用權；租賃契約另有約定的，從其約定。
第二十八條 (租賃土地使用權的提前收回)
租賃年限未滿的土地使用權不提前收回，但有下列情形之一的，可以依照法律規定的程式提前收回：
(一)為公共利益需要調整使用土地的；
(二)為實施城市規劃調整使用土地的。
第二十九條 (提前收回租賃土地使用權的程式)
提前收回租賃土地使用權的，出租人應當在收回6個月前，將租賃地塊的座落、四至範圍、收回理由、收回日期通知承租人，並在租賃地塊的範圍內公告。
第三十條 (提前收回租賃土地使用權的補償)
提前收回租賃土地使用權的，出租人應當給予承租人適當補償。
提前收回租賃土地使用權的補償金額，應當按照規劃用地性質、租賃年限的余期以及地上建築物、構築物和其他附著物的價值等，由出租人與承租人協商確定，或者委託具有相應資質的房地產評估機構進行房地產價格評估後確定。
承租人對補償金額的確定有異議的，可以向人民法院起訴，但租賃土地使用權的收回仍可以按照公告規定的日期執行。
第三十一條 (租賃土地使用權的交換)
提前收回租賃土地使用權的，出租人可以與承租人協商一致後，將另一地塊的租賃土地使用權與承租人交換。
交換租賃土地使用權的，承租人應當與出租人重新簽訂租賃契約，並辦理租賃土地使用權登記。
第三十二條 (承租人提前終止租賃契約的處理)
在國有土地租賃年限內，承租人要求提前終止租賃契約的，應當在3個月前通知出租人，出租人可以無償收回租賃土地使用權，並由承租人承擔違約責任；租賃契約另有約定的，從其約定。
第五章 法律責任
第三十三條 (違反規劃管理規定的處罰)
承租人未按租賃契約約定的規劃用地性質或者規劃要求開發、利用、經營土地的，由規劃管理部門按照相關法規、規章的規定予以處罰。
第三十四條 (承租人和出租人的違約責任)
出租人未按租賃契約的約定交付租賃地塊的，承租人有權解除租賃契約，並可以請求違約賠償。
承租人未按期支付或者未付足租金的，出租人應當催告承租人支付，並由承租人按日加付3‰的滯納金；承租人逾期2年未支付租金的，出租人有權解除租賃契約，並可以請求違約賠償。
承租人未按照租賃契約約定的開發期限或者條件開發、利用、經營土地的，或者擅自轉讓、轉租、抵押租賃土地使用權的，市規劃國土資源局或者區、縣土地管理部門應當責令其限期改正；逾期不改正的，出租人有權解除租賃契約，無償收回租賃土地使用權，並可以請求違約賠償。
第三十五條 (複議和訴訟)
當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以按照行政複議和行政訴訟法律、法規的規定，申請行政複議或者提起行政訴訟。
當事人在法定期限內不申請複議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的部門可以依據《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請人民法院強制執行。
第六章 附則
第三十六條 (對原劃撥土地使用權的規定)
本辦法施行前，以劃撥方式取得國有土地使用權的土地使用者，可以按照本辦法的規定，轉為以租賃方式使用國有土地。
第三十七條 (臨時用地的租賃)
租賃國有土地臨時使用的，可以參照本辦法的規定執行。
第三十八條 (施行日期)
本辦法自1999年9月1日起施行。
