第一章 總則
第一條為規範我市城區國有土地上房屋徵收補償工作，保障被徵收房屋所有權人(以下簡稱被徵收人)合法權益，根據國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》和《湖北省國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》等有關規定，結合我市城區房屋徵收補償工作實際，特制訂本暫行細則。
基本介紹
- 中文名：黃石市城區國有土地上房屋徵收補償還建細則（暫行）
- 發布單位：黃石市人民政府
第二條城區國有土地上房屋徵收工作按照綜合測算、精心計畫、屬地實施、統籌推進的原則實施。
第三條市人民政府負責城區房屋徵收工作。涉及市級財政資金結算、需出讓土地建設安置房的徵收項目由市政府批准確定。
市住房和城鄉建設部門為市房屋徵收部門，負責我市國有土地上房屋徵收指導、政策擬定工作。市發改、財政、自然資源和規劃、審計等相關部門依照職能配合做好房屋徵收工作。
第四條各城區人民政府作為徵收主體，負責轄區國有土地上房屋徵收工作，依法作出征收決定和徵收補償決定。
區住房保障部門為區房屋徵收部門，負責組織實施房屋徵收與補償工作，並負責管理房屋徵收實施單位、參與實施徵收的第三方單位及人員。
第二章 徵收規定
第五條各城區人民政府擬定房屋徵收項目前，應組織房屋及面積調查、完成徵收項目整體預評估。如擬徵收項目地塊涉及商住用地出讓或安置房建設點土地涉及出讓，應同步編制擬出讓地塊建設用地規劃控制指標文本(草案)，並向市自然資源和規劃部門報備。市自然資源和規劃部門應就建設用地範圍、建設用地規劃控制指標明確報備意見。
第六條各城區人民政府根據市自然資源和規劃部門報備意見，組織編制項目地塊房屋徵收實施方案。實施方案內容應包括:整體評估分類價格及相應建築分類標準、擬定的徵收主要補償標準及結算辦法、主要特殊情形補償辦法、實物安置房源結算價格和補助、優惠、獎勵標準，資金平衡測算及籌集計畫，實物安置房源籌集計畫和徵收工作實施計畫。
項目地塊房屋徵收實施方案，經市住房和城鄉建設部門審查後實施。市自然資源和規劃部門應同步組織編制擬出讓地塊建設用地規劃控制指標文本。
第七條因舊城區改建確需徵收房屋的，應先由各城區人民政府組織實施舊城區改建調查、認定工作。認定標準為:
(一)經鑑定的危房建築面積占擬徵收範圍內房屋建築面積40%以上的情形可認定為危房集中;
(二)擬徵收範圍內及其相鄰區域基礎設施(主要包括供電、管道供氣、給水、排水、道路交通、停車位、消防、人防、環境衛生、園林綠化等)中，有5項設施現狀配置低於現行配置標準50%的情形，或有3項基礎設施基本沒有配置的情形，可認定為基礎設施落後。
因舊城區改建需要徵收房屋的，按先協商後徵收方式實施，改造意願徵詢同意改造率超過95%方可啟動項目徵收前期工作，補償意願徵詢協商補償簽約率超過95%方可實施徵收。具體比例由各城區人民政府確定。城區同步徵詢住宅和非住宅改造及補償意願，意願比例按擬改造房屋戶數計算。
第三章 徵收補償
第八條區房屋徵收部門根據徵收範圍組織房屋調查、未登記建築認定，調查、認定結果應當在徵收範圍內向被徵收人公布，報各城區人民政府批准。市自然資源和規劃部門應配合完成不動產登記查詢、建築物合法性認定等工作。被徵收人應配合房屋調查、未登記建築認定工作，對認定結果有異議，可向各城區人民政府提起覆核。
第九條已登記的房屋徵收時，其可補償建築面積及用途以不動產登記為準。層高2.2米以上未登記建築面積由房屋測繪機構測繪，城區按下列規定進行認定、處理:
(一)合法的建築:按土地、規劃部門批准內容建造的未登記建築;
(二)可補償的建築:房屋徵收範圍確定前，因歷史原因建造形成的未登記建築。個人建造並用於日常生活起居的建築被認定為可補償的建築時，各城區人民政府應按使用功能、建設及使用情況分類認定為主體房、非主體房、附屬物(包括棚、陽光房、隔熱層、閣樓等及其他結構的類似建築);
(三)不可補償的建築:主要包括違法建築、超過批准期限的臨時建築、2008年1月1日《城鄉規劃法》施行之後未經相關單位批准的建築。
第十條選定或確定的房地產評估機構根據已登記房屋情況和未登記建築認定結果，綜合考慮地塊房屋、土地等方面情況進行項目整體評估和分戶評估。企事業單位房屋徵收評估一般採用成本法，改制企業房地產價值評估時可按相關規定扣減應補繳的土地出讓金。個人政策性住房價值可根據市房改部門意見扣減應繳上市收益費用。
第十一條房屋徵收實行貨幣補償和產權調換。
被徵收人選擇貨幣補償時，按不低於被徵收房屋評估價值確定貨幣補償標準。用於居住的個人未登記建築認定為可補償的主體房，可比照同類型住宅評估;認定可補償的非主體房、附屬物，按整體評估後確定的分類價格計算補償。
被徵收人選擇產權調換時按補償方案規定結算被徵收房屋與選定的實物安置房源之間的差價。
第十二條區房屋徵收部門依法按房屋用途對房屋產權單位補償。鼓勵企事業單位非住宅房屋被徵收時選擇貨幣補償。企業一次性停產停業損失的協商補償和臨時安置補助根據企業生產經營情況，按企業房地產(含土地)評估總價值一定比例確定。其中徵收時正常生產經營的企業一次性停產停業損失協商補償比例不超過5%;每月臨時安置補償比例不超過0.6%，最長計算6個月。徵收時企業未正常生產經營，最高補償比例減半;如徵收時企業停產停業，僅給予臨時安置補償，補償總比例不超過3%。行政事業單位搬遷無停產停業損失補償。如企事業單位搬遷一次性停產停業損失補償協商不能達成一致時，徵收部門可依照評估確定的停產停業損失金額給予補償。企事業單位房屋承租人搬遷工作由房屋產權單位自行依法完成，自行承擔對承租人的補償安置責任。
第十三條經城區房屋徵收部門認定，對同時符合下列條件的個人被徵收人按40平方米保底補償、安置:
(一)被徵收房屋建築面積不足40平方米;
(二)被徵收房屋用於被徵收人家庭自住，且為唯一住房;
(三)被徵收人或被徵收人家庭成員為我市城區戶籍或我市個體經營者、在我市就業並正在繳納社保的非城區戶籍居民;
(四)被徵收人此前未享受我市住房福利政策待遇。
第十四條被徵收底層住宅房屋改為商業經營使用的，按住宅補償。經區房屋徵收部門認定的實際用於商業經營部分面積按不超過住宅評估價格50%比例上浮增加補償。上浮補償比例按徵收地塊土地商業等級、商業業態、批准及經營情況、房屋地段及位置、房屋結構及層高、使用年限等因素確定。對長期停業、未實質性經營的不得上浮補償。
第四章 實物安置
第十五條原則上城區住宅房屋被徵收人選擇本轄區房屋實行實物安置。被徵收人可選擇政府提供房源進行產權調換，並享受臨時安置補償、實物安置補助、房源價格優惠;也可按補償方案規定選擇實物房源直接購買、結算。
第十六條住宅保障安置面積由區房屋徵收部門按不動產證載、認定合法建築面積和可補償的主體房建築面積確定，每戶(棟)房屋低於48平方米按48平方米確定。原則上每棟個人自建住宅房屋或可補償的主體房建築確定的保障安置面積不超過280平方米。
第十七條住宅實物安置補助、房源價格優惠按選擇的實物房源建築面積計算，原則上不得超出被徵收人保障安置面積。住宅實物安置補助標準參照被徵收房屋地塊周邊同類商品住房市場平均價格10%進行確定。房源價格優惠標準根據項目徵收實施方案確定。
第十八條住宅臨時安置補償標準參照徵收地塊住宅市場租賃平均價格確定，徵收地塊住宅市場租賃平均價格由選定或確定的房地產評估機構進行評估。住宅臨時安置補償按照選擇實物安置面積、實際過渡期計算。期房過渡期不超過36個月。超出過渡期限交房的，臨時安置補助標準上浮100%。
第十九條被徵收人先簽約、先搬遷、先點房。按照簽約並完成搬遷時間順序，按保障安置面積就近靠檔選擇提供的實物房源。因自然不可分割原因，原則上實物房源建築面積超過保障安置建築面積15平方米(含15平方米)以內部分按照還建安置房綜合成本價結算，超出15平方米部分按商品住房市場價格結算。
第五章 政府安置房源籌集
第二十條市住房和城鄉建設部門統籌、協調城區安置房源工作。各城區人民政府負責安置房源落實、分配及日常管理工作。
第二十一條被徵收人選擇實物安置時，實物安置建築面積相對應房屋的補償資金由區房屋徵收部門轉入專戶存儲，用於實物安置房源建設。
鼓勵國有平台公司參與建設、提供實物安置房源。
第二十二條根據市政府批准的房屋徵收實施方案，市自然資源和規劃部門將安置房源相關指標納入供地方案和出讓契約。建設單位取得土地使用權後，一般在三年內按規定條件交房;如未按土地出讓契約規定條件交房，逾期產生的臨時安置補助費用、相關違約責任和經濟損失由建設單位全部承擔。
第二十三條各城區人民政府應在規定期限內完成房屋徵收項目地塊和安置房建設地塊的房屋徵收工作，落實房屋拆除及備案管理責任，形成淨地交付掛牌出讓或劃撥。超出規定期限完成徵收工作，徵收項目資金財務成本、逾期安置相關費用和違約責任由城區政府承擔。
第六章 附則
第二十四條自本細則決定通過之日前，尚未正式發布徵收決定的國有土地上房屋徵收項目，取消棚改貨幣化安置獎勵10%的優惠政策;已經發布徵收決定的房屋徵收項目按原徵收補償方案和相關政策執行。本細則未規定的其它地面附著物、構築物可參照我市集體土地徵用徵收規定的補償標準給予補償。本細則自公布之日施行，有效期至2023年12月31日，原相關規定與本細則不一致的，以本細則為準。
第二十五條本細則適用於我市黃石港區、西塞山區、下陸區國有土地上房屋徵收，開發區·鐵山區參照執行。大冶市、陽新縣、可根據本地區實際自行制訂徵收補償規定。
