青海省人民政府關於促進房地產市場平穩健康發展的實施意見

《青海省人民政府關於促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》意在為切實貫徹國務院關於房地產市場分類調控、因地施策的總要求，支持居民自住和改善性住房需求，進一步加強對房地產的管理，維護房地產市場秩序，促進房地產市場平穩健康發展，現結合青海省實際，提出該實施意見。

基本介紹

• 中文名：青海省人民政府關於促進房地產市場平穩健康發展的實施意見
• 外文名：Qinghai Provincial People's Government on promoting the healthy development of the real estate market, the implementation of the views
• 類型：地區政策

各市、自治州人民政府，省政府各委、辦、廳、局：
為切實貫徹國務院關於房地產市場分類調控、因地施策的總要求，支持居民自住和改善性住房需求，進一步加強對房地產的管理，維護房地產市場秩序，促進房地產市場平穩健康發展，現結合我省實際，提出如下實施意見：
一、提高認識，正確把握房地產發展新態勢我省房地產業經過十多年的高速發展，極大地改善了城鎮居民的居住條件，加之城鎮保障性住房的建設，有效解決了城鎮中低收入家庭住房困難問題，為實現住有所居目標和促進我省國民經濟發展做出了積極貢獻。
今後及“十三五”期間，我省房地產業應積極適應經濟社會轉型發展的新形勢，充分發揮房地產業在新型城鎮化中的拉動作用和在民生改善中的基礎性作用，立足新常態，把握新趨勢，堅持市場化改革方向，充分激發市場活力，大力支持自住性住房需求，不斷釋放改善性住房需求，進一步完善以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，確保住房供需保持基本平衡、住房結構保持基本合理、住房價格保持基本穩定、住房綜合品質得到不斷提升，促進房地產業平穩健康發展，為我省穩增長、調結構、惠民生和促消費做出新的貢獻。
二、多措並舉，積極引導住房消費
（一）支持居民自住和改善性住房貸款需求。

銀行業金融機構要認真落實國家有關個人住房信貸政策，對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定；

對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，執行首套房貸款政策；

對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例不低於40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定；

對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。

省內銀行業金融機構應根據國家個人住房貸款政策、利率優惠政策及本省城鎮化發展規劃，向符合政策條件的居民發放住房貸款，同時給予適當利率優惠。
人行西寧中心支行要會同青海銀監局及各商業銀行研究制定引導農牧民進城購房的信貸支持措施。

市（州）、縣（市、區）政府要結合實際，制定具體優惠政策，支持進城農牧民購買首套住房或首套改善性住房。
（二）充分發揮住房公積金的支持作用。各地住房公積金管理中心要通過提高首套普通商品住房貸款額度、建立浮動貸款額度制度、發展異地貸款和二手房貸款業務、取消貸款保險和公證等中間費用等措施，提高住房公積金個人住房貸款發放率。

職工連續足額繳存住房公積金6個月（含）以上，可申請住房公積金個人住房貸款。職工購買首套自住房，最長貸款期限放寬到25年；對臨近法定退休年齡的職工，根據其償還能力、身體情況和信用狀況，其貸款年限可延長至本人法定退休年齡後5年。

繳存職工家庭使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房，最低首付比例為30%。繳存職工未成年子女購買住房時可使用職工名下的住房公積金；

繳存職工可以申請提取本人名下住房公積金償還直系親屬的住房公積金貸款。有條件的地區，可以開辦委託提取業務，職工可按月提取住房公積金沖抵住房公積金貸款。

職工連續足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在繳存城市無自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。
市、州政府要積極探索住房公積金建制擴面新舉措，不斷擴大住房公積金制度的覆蓋面，提高職工住房消費能力。省住房城鄉建設廳要會同有關部門對建制擴面工作進行年度檢查，定期通報檢查結果。
（三）支持房地產開發企業合理融資需求。銀行業金融機構要在防範風險的前提下，合理配置信貸資源，支持資信良好的房地產開發企業及有市場前景的新建續建項目的合理融資需求。

對公共租賃住房和棚戶區改造項目的貸款期限可延長至不超過25年。對普通商品住房項目，項目最低資本金按20%執行，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%，分期實施的開發項目，可分期交存項目資本金。

對信用良好的房地產開發企業，可減免項目資本金、物業保修金，降低項目預售資金監管比例，銀行業金融機構可增加貸款授信，並提供多種金融服務。
（四）減免住房交易有關稅費。全面落實國家相關稅費優惠政策。個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買住房價款後的差額徵收營業稅。個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1.5%的稅率計征契稅。
（五）積極培育住房租賃市場。探索建立支持經營住房租賃機構發展的融資渠道，積極培育經營住房租賃的機構，通過長期租賃或購買社會房源向社會出租。

鼓勵房地產開發企業在商品房項目中長期持有部分房源，用於向市場租賃，或轉成租賃型的養老地產、旅遊地產等；也可以與經營住房租賃的企業合作，建立開發與租賃一體化、專業化的運作模式。

鼓勵和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭，通過租賃市場解決住房問題，政府按規定提供貨幣化租賃補貼。

市（州）、縣（市、區）政府要積極創造條件，搭建住房租賃信息政府服務平台，為租賃市場供需雙方提供高效、準確、便捷的信息服務。
三、創新思路，完善保障性住房供應方式
（六）加大住房保障貨幣化力度。商品住房存量較多的市縣，要積極打通商品住房與棚改安置住房、公共租賃住房的通道，採取支持棚戶區居民自主購房、政府購買存量房源及貨幣補償等安置方式，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

所購商品住房的戶型面積標準可適當放寬，作為棚改安置住房的單套面積可放寬到144平方米，提供結合租戶或用於集體宿舍的公共租賃住房的單套面積可放寬到90平方米。2015年要消化全省6%以上的存量商品住房，並逐年提高城鎮棚戶區改造貨幣化安置比例。

西寧、海東市等房地產市場比較成熟的地區，原則上不再新建公共租賃住房，其新增公共租賃住房需求可以通過市場收購、租賃商品住房或二手住房以及發放租賃補貼等方式解決。

整體購買在建或已建成房地產項目用於棚改安置住房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房的，允許其適當調整規劃建設條件，最佳化戶型結構，完善配套土地政策和用地手續。
（七）積極推進公共租賃住房共有產權制度。各地要積極推進公共租賃住房配租配售改革，採取“先租後售、租售並舉、共有產權”的方式，在確保公共租賃住房持有數量能夠滿足租住需求的前提下，實行地方政府與住房保障對象按出資比例共同擁有同一套公共租賃住房產權，並逐步由共有產權向個人完全產權轉化，不斷滿足中低收入家庭擁有房屋產權的願望。

省住房城鄉建設廳要會同有關部門制定完善保障性住房共有產權管理辦法。
四、統籌規劃，合理安排商品房及其用地供應規模
（八）科學編制住房規劃及年度實施計畫。

各地區、各相關部門要依據城鎮住房現狀、需求預測以及在建、在售各類住房的規模等情況，立足當地經濟社會發展和資源、環境、人口等約束條件，科學編制“十三五”城鎮住房發展規劃和住房建設規劃及年度實施計畫，對住房的建設總量、供應結構、空間布局和開發進度等作出統籌安排，將保障性住房和棚戶區改造納入住房建設規劃及年度實施計畫，合理確定保障性住房和商品住房的供應比例，提出符合省情和各地實際的住房發展目標、任務和政策措施。
（九）加強住宅用地供應管理。市（州）、縣（市、區）政府要依據土地利用總體規劃、城鄉規劃和住房建設規劃科學編制住房用地年度供應計畫，合理確定住宅用地年度供應節奏、布局和規模，穩定、均衡供應住宅用地，並對保障性住房和棚戶區改造年度任務所需用地應保盡保。

嚴格國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，完善招拍掛手段，減少流標流拍，避免異常高價地，穩定市場預期。

商品房施工面積過大和商品房存量較大或在建商品房用地規模過大的地區，可根據市場狀況，減少用地供應量，做好未開發房地產用地的用途調整，通過依法變更土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地的轉型利用，用於新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其它產業投資。

市（州）、縣（市、區）國土部門要會同住房城鄉建設部門探索建立商品房開發土地供應會商制度，並研究制定具體會商辦法。

各地住房建設規劃、年度實施計畫和住房用地供應年度計畫要分別報省國土資源廳和省住房城鄉建設廳備案，並主動向社會公開，接受社會監督。
（十）重視商業地產開發的調控。各地區要根據城鎮人口規模及市場情況合理確定商業用房、寫字樓、酒店的開發規模和布局。

西寧、海東市應根據城鎮人口規模和現有及在建、在售商業用房的總量，合理確定並嚴格控制商業用房的總體規模，科學規劃商業區域布局，引導各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營性商業用房向城市周邊適度布局發展，增強輻射帶動力。

省內其他城鎮也要合理布局商業用房，防止布局不合理和過度開發。
五、提升品質，不斷改善居住環境
（十一）加強項目規劃管理。房地產開發、保障房建設及棚戶區改造，必須符合土地利用總體規劃和城鄉規劃要求，防止改變用地性質、土地超強度開發、破壞城市景觀環境、城市整體發展失衡等現象發生。

按照“誰審批、誰負責”的原則，加強建築密度、容積率等指標的管理，任何建設單位和個人不得擅自變更已經批准的容積率等法定指標。

嚴格房地產項目規劃審批，從源頭上明確房地產開發項目基礎設施、配套公用設施、住宅建設標準和小區綠化面積，合理推進城鎮社區便民網點建設，完善社區商業網點配置。

對於在建商品住房項目，市（州）、縣（市、區）政府在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許房地產開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求，規劃部門應當及時予以審批。

各地要嚴格按照基本建設程式辦理房地產開發建設手續，不得以招商引資、特事特辦、保障性住房等任何名義進行違法違規審批。
（十二）引導企業建設高品質住宅。大力推進住宅性能認定，引導房地產開發企業建設規劃合理、環境優美、功能齊全、設施配套的住宅小區，推動住宅建設從粗放型向集約型轉變，提高商品住宅綜合品質。

對西寧市10萬平方米以上、其他地區5萬平方米以上的新建住宅項目，全面執行A級住宅性能評定技術標準。對通過2A和3A級住宅性能認定的項目，雷電防護裝置檢測、地震安全性評價等收費標準分別按80%和70%收取。按照“設計、施工、裝修一體化”的發展理念，鼓勵房地產企業開發建設全裝修住房。

大力發展綠色建築，推廣節能、節地、節材、節水、環保型住宅。
（十三）支持物業服務市場發展。貫徹落實好《青海省物業管理條例》，大力培育和發展物業服務市場，不斷提高物業管理覆蓋面。省發展改革委和省住房城鄉建設廳要認真研究制定物業收費標準與物業服務等級、物業服務企業資質相對應的物業服務收費管理辦法，實現物業服務優質優價、質價相符。

有關部門要將物業行業列入省級服務業發展引導資金申報範圍，對在物業服務企業規範化管理考核中評定為優秀的企業或獲得國家級、省級物業管理示範項目的企業，從省級服務業發展引導資金中給予適當補助。
六、提升服務，最佳化市場發展環境
（十四）提高行政服務水平。市（州）、縣（市、區）政府及相關部門要全面梳理制約住房消費和房地產業發展的政策規定，大力推進簡政放權，減少審批手續，清理、規範涉及房地產開發、建設、銷售等環節的收費項目，凡國家明令禁止的收費項目，一律不得變相徵收。房地產管理部門要取消房地產開發企業、物業服務企業和房地產估價機構註冊資本金和出資額的限制，企業實收資本不再作為資質申報條件。

放開房地產等非國有資金投資項目必須招標的限制。

規範房地產項目竣工驗收程式，取消各部門搭車審查行為。為緩解房地產開發企業資金壓力，將城市基礎設施配套費、人民防空地下室易地建設費推遲至辦理《商品房預售許可證》時收取。
（十五）支持企業轉型發展。積極引導有實力和品牌優勢的房地產開發企業，通過兼併、收購、重組等方式形成競爭力強的企業集團。對具備轉讓條件的房地產開發項目，支持企業以投資、入股、轉讓等形式進行合作開發。

房地產開發企業要加快經營模式轉變，參與新型城鎮化、工業化、信息化建設，積極從傳統開發商向城市服務商、社區服務商轉變，從傳統領域向旅遊、休閒養老、文化創意和現代物流服務業等領域拓展，為產業發展特別是為現代服務業的發展提供配套服務。
（十六）打造“網際網路+房地產”新業態。引導房地產開發企業主動融入“網際網路+”時代，將雲計算、大數據、物聯網等新一代技術融入到房地產業中，用網際網路的思維模式和技術改進提升行業發展水平。

要通過推行房地產網際網路金融業務，滿足房地產開發企業融資需求，打通購房者貸款渠道，實現用戶的購房閉環需要；通過推行移動網際網路房產行銷，加速房產線上線下交融，實現房地產商、經紀人（中介）、購房者之間零距離交付，為購房者提供更創新、貼心的體驗和服務，提升企業銷售業績；

通過推進“智慧城市”、“智慧小區”建設，努力打造“一站式人居服務”，挖掘物業後端消費市場潛力，增強企業發展動力，促進行業變革升級。
（十七）規範房地產市場秩序。市（州）、縣（市、區）政府及其相關部門要切實承擔起房地產市場監管的主體責任，進一步加強對房地產市場、土地市場及房屋中介市場的監管，特別是要對商品房預售資金和二手房交易資金實行有效監管，尚未建立監管系統的地方，要加快建立。

機關事業單位要嚴格執行國家關於停止集資合作建房的政策，嚴禁在劃撥國有土地上自行開發建設職工住宅或以“委託代建”、“定向開發”等方式變相搞單位集資合作建房。各地區、各相關部門要建立部門聯動共享的房地產業信用評價管理機制，加大對失信企業的懲戒力度，營造誠實守信的市場環境。
七、加強研判，營造有利輿論氛圍
（十八）加強市場監測分析。密切關注房地產市場動態，加強對市場數據的分析和預期研判，實施房地產交易情況日報制度，及時掌握市場交易等最新動態。

加大新建商品房預、現售管理力度，開展經常性的市場巡查，及時掌握全省存量住房底數和新增住房需求及項目建設進展情況，準確把握房地產市場走勢，提高房地產政策措施的預見性。
（十九）增強企業防範風險意識及能力。各地區、各有關部門要引導房地產開發企業主動適應行業發展新常態，準確把握國家、區域及行業發展政策，正確研判市場，理清發展思路，找準目標定位；

要鼓勵企業樹立持續發展的經營意識，對項目工期、質量安全實行嚴格控制，對資金成本進行嚴格監管，不斷創建最佳化品牌項目，誠信經營，提高市場競爭力；

要引導企業提升投資決策風險管理意識，強化市場風險評估，樹立理性開發理念；要幫助企業轉型發展，拓寬市場融資渠道，保持資金鍊穩定，確保企業可持續發展，不斷提升企業防範市場風險意識和能力。
（二十）強化輿論引導。各地區、各相關部門要加強房地產市場調控政策宣傳，省內媒體要全面、客觀、公正地報導房地產情況，正確引導居民住房消費，引導房地產開發企業主動應對市場變化，採取積極靈活的措施，促進市場交易，增強市場信心，形成有利於房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。
各地要根據本意見要求，按照“因地施策、平穩發展”的原則，制定有針對性的實施辦法，促進住房消費。省直有關部門要加強督促檢查，確保各項政策措施的落實，促進我省房地產業平穩健康發展。
本意見自2015年7月17日起實施，有效期至2020年7月16日。