基本介紹
- 中文名：轉租賃
- 外文名：sublease
- 簡稱：轉租
- 涉及當事人：至少三方
- 涉及租約：至少兩份
- 契約：轉讓租賃契約
租約規定,會計處理,舉例分析,案例一,案例二,
租約規定
租賃屆滿，租賃資產的所有權轉移給承租人，而用包含有承租人以廉價購買租賃資產的選擇權，原承租人可以任何方式轉移該資產。至於轉租究竟屬於何種性質，則由新租約的特點決定，可根據一定的標準加以歸類，然後或作經營租賃處理。或作銷售式融資租賃、直接融資租賃處理。
若原租約不符合以上兩個條件，但符合融資租賃應具備的其他兩個條件：租賃期長於或等於租賃資產預計經濟壽命的75%；或最低租賃付款額的現值高於或等於租賃資產公允價值的90%，原承租人也可以經營租賃、直接融資租賃和銷售式融資租賃等方式轉租新租約不可包含所有權將轉移、或允許承租在租期屆滿時以名義價款購入租賃資產的條款。
若原租約屬經營租賃性質，轉租也只能是經營租賃。無論在哪種租賃方式下，原租賃下尚未攤銷的租賃資產餘額，一般應作為新租賃的租賃資產的成本處理。
會計處理
各方的會計處理視兩種租約的性質而定。
（1）原出租人的會計處理：若原承租人將租賃資產轉給第三方，原出租人和原承租人之間的租約仍屬有效，轉租對原出租人的會計毫無影響，其原有會計處理不變。
（2）新承租人的會計處理：新承租人和原出租人及原租約無任何直接聯繫，應根據和原承租人（即新出租人）所訂租約規定的條件，作出相應的會計處理。
（3）原承租人（即新出租人）的會計處理：轉租賃的會計處理，對原承租人而言，較其他兩方複雜。原承租人究竟應當如何歸類處理轉租業務，取決於原租約和新租約所具備的條件。
舉例分析
案例一
例：某租賃公司根據與承租企業的契約，首先向另一租賃公司租入所需設備，該設備成本200萬元，公司每年應付另一公司的租金（包括租賃成本）23萬元，公司每年向承租企業收取租賃收益25萬元。在不考慮其他因素影響的情況下，按淨額法核算，會計分錄為：
借：待轉租賃資產 2000000
貸：應付轉租賃租金 2000000
(2)公司與承租企業按契約起租時：
借：應收轉租賃租金 2000000 貸：待轉租賃資產 2000000
(3)公司計算第一期租金時：
借：應收帳款——應收轉租賃收益 250000
貸：應收轉租賃租金 230000 租賃收益 20000
(4)實際收到租金時：
借：銀行存款250000
貸：應收帳款——應收轉租賃收益 250000
(5)每期支付轉租賃租金時：
借：應付轉租賃租金 230000
貸：銀行存款230000
以後各期會計分錄同上(3)、(4)、(5)。
(6)租賃期滿，公司按契約規定將租賃資產出售，得款1萬元：
借：銀行存款10000
貸：待轉租賃資產 10000
案例二
1999年3月13日，東營魯光家具裝飾有限公司（甲方）三股東之一李俊國代表該公司與原告（乙方）簽訂精品家具城租賃契約。契約約定：甲方同意將魯光精品家具城內南側一樓棚頂、四周牆壁、窗戶、樓梯下面的小屋出租給乙方賣燈具用；租賃時間自1999年至2004年；年租金50000元；甲方同意乙方拆除一樓南側原棚頂，按乙方重新設計裝修；乙方必須在三月末裝修完，從1999年4月1日起計費。後原告（甲方）與被告（乙方）於2000年12月30日簽訂光環燈具總匯轉租契約，契約約定：甲方同意將魯光精品家具城內南側一樓棚頂，四周牆壁、窗戶、樓梯下面的小屋出租給乙方賣燈具用；租用期限從2000年12月30日至2004年3月30日；年租金50000元，每月的25日交付；甲方所裝飾的內室頂壁折合人民幣40000元，契約執行，乙方付20000元，餘額在2001年6月底前付清；甲方保證乙方正常經營。契約簽訂後，被告付款20000元給原告，餘款20000元被告一直未付；該契約租金被告一直交付給李俊國收，而未交與原告。
被告提供2001年11月28日與東營市魯光工貿有限公司室內頂棚租賃契約，用以說明原被告簽訂的租賃契約的房屋房主是東營市魯光工貿有限公司，李俊國承租東營市魯光工貿有限公司的房屋後與原告簽訂的租賃契約，房主不認可原、被告簽訂的轉租契約。原告對此不予認可，被告未提供其他證據加以證實。
[審判]
東營區法院經審理認為，原告承租東營魯光家具裝飾有限公司房屋後，將其所承租的房屋又轉租給被告，被告將與原告簽訂租賃契約的租金全部交給代表東營魯光家具裝飾有限公司與原告簽訂租賃契約的三股東之一李俊國，李俊國收取租金的行為系代表東營魯光家具裝飾有限公司的職務行為，應視為東營魯光家具裝飾有限公司對該轉租行為的認可，故原、被告簽訂的轉租契約合法有效，被告應按契約規定及時支付原告所裝飾的內室頂壁轉讓費餘款20000元。引起糾紛系被告未按契約規定及時付款所致，被告應負全部責任。原告要求被告支付內室頂壁轉讓費餘款20000元的主張，符合法律規定，本院予以支持。被告主張原被告簽訂的轉租契約的房屋房主是東營市魯光工貿有限公司，系李俊國承租東營市魯光工貿有限公司的房屋後轉租給原告，房主不認可原、被告簽訂的轉租契約，原告對此不予認可，被告未提供其他證據加以印證，對其主張本院不予採信。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《中華人民共和國契約法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條、第二百二十四條之規定，判決被告東營市光環工貿有限責任公司於本判決生效後十日內支付原告侯元勛內室頂壁轉讓費20000元。案件受理費810元由被告負擔。
一審判決後，被告東營市光環工貿有限責任公司對判決結果不服，依法向東營市中級人民法院提起抗訴。
案例三
康復租賃與江西國投轉租賃糾紛案
1989年5月15日，中國康復國際租賃有限公司（以下簡稱康復租賃）同江西省國際信託投資公司（以下簡稱江西國投）和新余床上用品廠（以下簡稱新余廠）訂立了租賃委託書，載明：“乙方（指江西國投）委託甲方（指康復租賃）辦理租賃事宜，並保證不委託第三者辦理租賃事宜。乙方在委託書簽字後15日內付給甲方保證金16萬元人民幣。”1989年5月16日，康復租賃與江西國投訂立了租賃契約。該契約約定：康復租賃根據江西國投的要求，以租給後者為目的，購買價值150萬美元的荷蘭圓網印花機及瑞士平網印花機，租予江西國投，租賃期限60個月，江西國投承租租賃物件需付租金給康富租賃，以美元每6個月支付一次，分10次支付完畢，有關購買租賃物件的海關關稅、工商統一稅及其它稅款和銀行開信用證費用，均由江西國投承擔，江西國投將向康富租賃支付貸款的金額作為付康富租賃的手續費，並對租賃物件到貨港、交貨、報關、報驗提貨等手續作了約定，還寫明租賃物件的所有權屬於康富租賃，江西國投將電報通知康復租賃將租賃款項匯到指定銀行帳號。在此租賃契約上，作為承租人簽字蓋章的是江西國投，在它下面也有新余廠的簽字蓋章，但專門加了括弧。
此前，新余市計委、財政局於1989年5月6日出立的檔案中稱，“請江西國投向康富公司租賃引進設備150萬美元”；中國人民銀行江西省分行金融行政管理處於1989年5月10日向康富租賃專門出立公函，證明“江西國投是經中國人民銀行總行批准經營外匯業務的非銀行金融機構，國際融資性租賃業務是其業務範圍之一”；中國銀行新余支行於1989年5月12日致康富租賃的函中稱， “江西國投擬向新余床上用品廠提供150萬美元轉租賃業務”。
1989年5月22日，康富租賃收到新余廠電匯的保證金16萬元、手續費5.58萬元，總計21.58萬元人民幣。
1989年5月23日，江西國投作為甲方出租人與作為乙方承租人的新余廠也訂立了一份(租賃契約) (以下簡稱“5.23合 同”)，該契約關於租賃物件、租賃期限、租金計算及支付等約定 與89KFL/A063租賃契約基本一致。該契約的第二十二條特別約定，“乙方一次性付給甲方手續費5萬元人民幣。”“甲方委託乙方把利息、本金分期直接匯中國康富租賃公司”。新余市計委和新余市財政局分別作為外匯擔保人和人民幣擔保人在該契約上籤字蓋章。
1989年5月24日，新余廠匯手續費5萬元給江西國投。同日，江西國投負責該項目的姚某某報給康富租賃的李某某，稱，“請於5月28日前匯150美元到中行新余市支行帳號82406”。
1989年5月30日，康富租賃按照承租人江西國投的電報指令，指令富士銀行深圳分行，從其賬戶提取150萬美元給付中行新余市支行。
1989年6月5日，富士銀行深圳分行扣除5美元手續費後，將1，499，995.00美元匯至新余廠在中行新余支行開立的82406賬戶上。
自89KFL/A063租賃契約生效至1998年10月21日，江西國投應付租金1，917，011.72美元，但通過新余廠以美元及人民幣分五次匯付的租金總計僅折合433，738.84美元（其中，1989 年12月2日匯82，031.25美元，1990年6月6日匯73，593.75美元，1990年12月6日匯264，843.75美元，1995年9月28日匯20，000.00元人民幣，1997年7月7日匯100，000.00元人民幣），欠付租金1，483，272.88美元，欠付遲延利息758，461.19美元，合計欠付2，241，734.07美元。
康復租賃自1990年6月3日至1998年10月21日先後21次向江西國投發出了租金付款通知書或違約通知書，要求江西國投清償拖欠的租金及利息。
1994年6月29日，康富租賃作為甲方與乙方江西國投、丙方新余廠簽訂了一份協定書，約定：“為了儘快歸還丙方拖欠甲方的外匯租金，經友好協商達成如下協定：由丙方提供出口產品貨源和國外客戶，通過乙方對外簽約出口結匯後，以丙方名義將全部貨款匯入甲方賬戶作為歸還甲方的外匯租金。”該協定並末履行。
另查明：康富租賃、江西國投、新余廠三方訂立89KFL/ A063租賃契約前，新余廠已經委託中國機械進出口總公司對外 購買圓網印花機及平網印花機，中國機械進出口總公司於1988 年11月7日、11日對外簽訂了購買上述設備的契約。同時，新余廠與中行新余支行於1988年9月12日訂立借款契約，約定新余廠向中行新余支行借款220萬美元用於進口圓網印花機及平網印花機，並將該設備列為該廠的固定資產。中行新余支行分別於1989年10月23日和1990年4月26日發放貸款965，361.08美 元和560，943.02美元給新余廠。新余廠用上述貸款支付了購買圓網印花機及平網印花機的貨款。康富租賃在訂立89KFL/A063租賃契約時，對新余廠已經委託中國機械進出口總公司對外購買是明知的，因此未按契約約定購買租賃物件交付新余廠，其支付的150萬美元，新余廠也未用於支付購買圓網印花機及平網印花機的貨款，而被挪作他用。
1998年7月，經新余市人民政府同意，新余廠將其全部有效資產分立，註冊成立新余織造印染廠，對外債務同時劃到新余織造印染廠。
1998年8月19日，冬冬寶實業有限公司、新余織造印染 廠、新余市紡織行業辦簽訂了兼併契約及相關的資產轉移協定、債務轉移協定、員工轉移協定，相關債務轉由冬冬寶公司承擔。本案涉及的設備也一併作為新余廠的固定資產移交給了冬冬寶公司。
康富租賃向江西省高級人民法院起訴江西國投，稱：江西國投拖欠租金，雖經多次催交，仍不履行支付租金的義務，請求判令江西國投立即償付拖欠的租金及逾期交付租金的遲延利息，並承擔全部訴訟費用。
江西省高級人民法院受理後，追加新余廠和冬冬寶公司為本案共同被告。
被告江西國投辯稱：根據它與康富租賃簽訂的融資租賃契約 的規定，康富租賃有義務首先以自己的名義對外簽訂購買印花機的契約，但康富租賃既未對外簽訂購買印花機的契約，也未委託任何人購買印花機，它與康富租賃所簽訂的融資租賃契約實際沒有履行，康富租賃與新余廠之間實際形成借貸關係，請求法院駁回康富租賃的訴訟請求。
被告新余廠表示，租賃契約的簽訂是事實，也收到了康富租賃的款。但這筆款沒有用來購買印花機，而是作了其它用途。它對欠款認帳，並準備千方百計歸還。
被告冬冬寶公司辯稱：按照它同新余市紡織工業行業辦公室的兼併契約的約定，對康富租賃的這筆債務，不在契約約定由它承擔的範圍之內。它同本案無直接的法律關係，無義務直接向新余市紡織工業行業辦公室以外的其它單位承擔民事責任。
問題：
1、租賃契約是否效？為什麼?
2、新余廠、康富租賃各應承擔哪些責任？
3、此案應如何處理？
江西省高級人民法院經審理認為：89KFL/A063租賃契約簽 訂前，新余廠就已經委託中國機械進出口總公司對外購買了該契約約定的 租賃物件，所需貸款也準備用其從中行新余支行的借款支付，而不是用康富租賃所付款項支付，新余廠一開始就無履行89KFL/A063租賃契約的真實意思。但是，新余廠為了套取康富租賃的資金，故意隱瞞事實真相，仍與康富租賃、江西國投訂立89KFL/A063租賃契約，因此，新余廠的行為具有欺詐性質，89KFL/A063租賃契約依法應確認無效。新余廠收取的150萬美元應返還給康富租賃，康富租賃收取的手續費、保證金21.58萬元人民幣(按1989年5月20日匯率1：3.73計算，折合 5.785522萬美元)應返還給新余廠。康富租賃已收回的42.064875萬美元、12萬元人民幣(其中2萬元按1995年9月27日匯率1：8.3192計算，折合0.240408萬美元，10萬元按1997年7月7日匯率1：8.3043計算，折合1.204195萬美元)應從本金中扣除，互相衝抵後，新余廠實際應返還康富租賃本金100.723萬美元；新余廠主觀上故意隱瞞事實真相，對造成89KFL/A063租賃契約的無效具有過錯，且客觀上長期占用150萬美元資金不還，應承擔占用康富租賃資金所造成的利息損失的賠償責任；江西國投參與了89KFL/A063租賃契約的簽訂，並指令康復租賃將款直接匯給新余廠，對造成康富租賃的資金流失具有過錯，應對新余廠不能返還的本金部分承擔賠償責任；康富租賃在簽訂和履行融資租賃契約過程中未盡審查監督之責，對契約無效也負有一定的責任，其主張按約返還租金及遲延利息的請求，不予支持；新余廠將其全部有效資產分立，註冊成立新余織造印染廠，將其對康富租賃債務同時劃至新余織造印染廠，薪金織造印染廠又被冬冬寶公司整體兼併，且新余市屬國務院確定的“最佳化資本結構”試點城市之一，根據<中華人民共和國民法通則)第四十四條第二款“企業法人分立、合併、它的權利義務由變更後的法人享有和承擔”和國務院國發門997』10號<關於 在若干城市試行國有企業兼併破產和職工再就業有關問題的補充通知)中有關“兼併企業要全部承擔被兼併企業的債務並負責人員安置”的規定，冬冬寶公司應承擔上述應由新余廠承擔的債務。冬冬寶公司提出的“對康富租賃的債務不在兼併契約約定的由其承擔的債務範圍之內，其不應承擔民事責任”的主張，因與上述法律和國務院的規定不符，不予支持。
江西省高級人民法院判決如下：
1、贛州冬冬寶實業有限公司於判決生效後十日內返還中國康富國際租賃有限公司本金100.723萬美元，並向中國康富國際租賃有限公司賠償損失。
2、強制執行冬冬寶實業有限公司財產仍不足以返還上列第一項本金時，由江西省國際信託投資公司對不能返還部分的本金承擔賠償責任。
3、案件受理費102
