自行轉租

自行轉租又稱擅自轉租或非法轉租，是指未經出租人同意而進行轉租的行為。

基本介紹

• 中文名：自行轉租
• 外文名：無
• 又稱：擅自轉租或非法轉租
• 特指：經出租人同意而進行轉租的行為。

自行轉租的法律後果

第一，轉租人與次承租人之間的關係。雙方當事人之間的租賃契約可以生效。根據我國契約法第224條第2款的規定，此時出租人可能解除契約，也可能不解除契約。若出租人不解除契約，轉租關係仍然存在，不受影響。若出租人解除契約，則轉租契約亦因此而終止。由於次承租人與出租人並無直接的租賃關係，次承租人自然無權要求出租人承擔違約責任。至於次承租人能否向承租人提出請求，則應視次承租人是否為善意而定，即只有在次承租人不知或不應當知道承租人未取得出租人的同意，即誤信承租人的轉租為同意轉租的，承租人才應對次承租人承擔違約責任。

第二，出租人與承租人之間的關係。承租人擅自轉租為嚴重的違約行為，出租人有權解除與承租人所訂立的租賃契約。對此，我國契約法第224條即明確規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除契約。”出租人解除契約的，可請求違約的損害賠償和基於契約解除所產生的損害賠償；出租人不解除契約的，租賃關係仍然有效，不因承租人的轉租而受影響。

第三，出租人與次承租人之間的關係。在自行轉租情況下，次承租人的租賃權不得對抗出租人。在出租人解除租賃契約時，出租人得直接向次承租人請求返還租賃物。若出租人不解除租賃契約，次承租人的租賃權基於承租人的租賃權發生，在承租人有租賃權期問，次承租人對租賃物的占有、使用及收益為合法，出租人不得直接向次承租人請求返還租賃物。

自行轉租契約的效力

對自行轉租契約的效力，有三種不同的觀點：

第一種觀點認為，自行轉租契約無效。從《契約法》第224條的規定可以看出，轉租須經出租人同意，如果承租人進行轉租的行為沒有經出租人同意，其性質顯然屬非法轉租，這種情況下轉租契約當然無效。

第二種觀點認為，自行轉租契約是效力待定的契約。《契約法》第51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立契約後取得處分權的，該契約有效。”這是關於無權處分的規定，無權處分行為屬效力待定行為。非法轉租亦屬無權處分。因為對於轉租而言，雖然承租人擅自轉讓的只是租賃物的占有、使用權，而非他人財產的所有權，但承租人擅自將占有、使用權轉讓給他人，實際上是非法處分他人財產所有權權能的行為。既然非法轉租屬無權處分行為，其當然是效力待定行為。

第三種觀點認為，自行轉租契約有效。自行轉租契約為諾成性契約，承租人與次承租人雙方意思表示一致即有效成立，與出租人沒有關係。

對未經出租人同意的轉租，依《契約法》的規定出租人可以解除契約，但對於承租人與次承租人之間的租賃契約是否當然有效或無效並不明確。根據《契約法》的規定，租賃契約為諾成性契約。轉租雖未經出租人同意，但這並不發生改變轉租契約性質的後果，轉租契約在雙方當事人意思表示一致時即生效。因此，沒有經過出租人同意的轉租契約也為有效契約，只不過該轉租契約的效力隨著出租人對原租賃契約是否行使解除權而發生變化。根據《契約法》第224條第2款的規定，承租人白行轉租時，出租人可以解除契約，也可以不解除契約。所以，在出租人不解除契約時，轉租關係依然存在，轉租契約當然有效。在出租人解除契約時，原生效的轉租契約只不過隨著出租人解除契約權的行使而發生終止的法律後果，而非轉租契約自始無效。

承租人自行轉租是否構成侵權

我國台灣地區學者王澤鑒先生認為，當出租人為租賃物的所有人時，承租人的轉租構成對出租人所有權的侵權行為。我們認為，出租是物之所有權人通過契約將租賃物的占有、使用、收益權能移轉給承租人，而其自己僅保留處分權能，並以收取的租金為其他權能轉移的代價。當承租人自行轉租時，儘管出租人對承租人的誠信度表示懷疑，租賃物的占有層次增加，受損可能性加大，但承租人應就租賃物的損害向出租人負賠償責任。因而難說出租人的所有權受到了侵害，對於出租人的此種侵權損害賠償請求權不宜支持。

自行轉租收益性質的認定

關於擅自轉租收益的性質，理論界和實務界均有不同的觀點：

第一種觀點認為，擅自轉租的收益屬於非法所得，應該收歸國家所有。其主要的依據就是《城市房屋租賃管理辦法》第32條的規定，未徵得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，並處以罰款。

第二種觀點認為，自行轉租的收益屬於不當得利，應當返還給出租人。

第三種觀點認為，自行轉租的收益不屬於不當得利。承租人自行轉租，不屬於無權處分行為，且出租人與承租人之間存在租賃關係，承租人支付對價而對租賃物使用收益，出租人對租賃物已無使用收益的權能，承租人自行轉租並未使其受到損害。所以，白行轉租原則上應在租賃契約中解決，出租人可以終止契約或請求債務不履行的損害賠償，無須藉助於不當得利請求權。

第一種觀點顯然難以成立。沒收非法所得，是由房地產管理部門對非法轉租房屋的責任者給予的行政處罰，並不能作為法院進行民事制裁的依據。非法轉租房屋的行為雖然侵害了房屋出租人的權利，但不能說必然會造成出租人的財產損失。第二種觀點也難以解釋得非常通順。從不當得利構成要件看，違法轉租行為的獲利，是否必然導致出租人利益的損害，也值得研究。出租人因與承租人之間訂有租賃契約，其獲取租金的同時便喪失了對租賃物的占有、收益權，承租人轉租獲利並不必然導致出租人遭受損失，兩者之間並無必然因果關係。對於出租人而言，其收益已經由於房屋租賃契約的履行而得到實現，或者由於房屋租賃契約的法律效力而得到保障。我們認同第三種觀點。出租人對承租人自行轉租的收益，可以通過租賃契約本身來解決，可以在解除契約終止租賃關係後，通過追究承租人的違約責任來實現自己的利益。