轉租是承租人不退出租賃關係而將租賃物出租給他人使用收益的債的關係。也可以認為，它是承租人不退出租賃關係而將租賃物出租給他人使用收益的行為。轉租是市場經濟中的普遍現象，它有放任主義、限制主義和區別主義三種立法模式，中國《契約法》采限制主義立法模式。無論是同意轉租，還是自行轉租，其法律效力問題均值予以明確。房屋轉租中的優先購買權有順位性，在其受到侵害時，應予以賠償。
基本介紹
- 中文名：轉租制度
- 對象：承租人
- 對應：不退出租賃關係
- 屬性：出租給他人使用
基本信息,其他信息,
基本信息
在房屋租賃關係中，《德國民法典》及中國《契約法》均規定：出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優先購買的權利。（註：參見《德國民法典》第570b條第1項，中國《契約法》第230條。關於中國審判實踐中如何確定“同等條件”的內涵，詳見王利明：<物權法論>，第788頁。）在房屋轉租關係中，次承租人是否亦享有優先購買權呢？各國民法與我國《契約法》均無明文規定，值得研討。 分析次承租人是否享有優先購買權，重要的是弄清優先購買權制度的功能。從本質上說，優先購買權是對出賣人的所有權所施加的負擔。但其設立目的，在於保護買受人獲得某物的特殊利益，而保護買受人的這一利益，不僅有利於權利人個人而且對經濟秩序的穩定發展具有十分重要的意義。眾所周知，在租賃關係中，所有權的占有、使用、收益權能是與所有權相分離的，在現實社會生活中，租賃房屋者，要么是無房者或者在該地無房者，要么是租房用來從事營業，承租人對房屋的使用往往有一個較長的過程始得達成其租賃房屋的目的，因此，在所有人出賣房屋時，賦予房屋的實際使用人以優先購買權，就可以使房屋的所有權與使用權統一於一個主體，穩定物的使用關係。換言之，優先購買權制度的功能主要在於保護標的物實際占有使用人的利益。
由此可以認為，在同意轉租的情形下，次承租人應享有租賃房屋的優先購買權，並且還要優先於承租人的優先購買權；在自行轉租的情形下，出租人解除租賃契約的，次承租人的優先購買權便無從談起，出租人不解除契約的，次承租人不得享有優先購買權。所以，出賣人於適法的期限內為通知義務時，通知次承租人即可，不必同時又通知承租人。
現在的問題是，假若出租人於適法的期限內僅通知了承租人而未通知次承租人，承租人取得了房屋的所有權後，如何對次承租人予以救濟。
其他信息
有一種觀點認為，如果嚴格適用“買賣不得擊破租賃”規則，次承租人仍是繼續依租賃契約對房屋加以利用，即使其優先購買權未得到尊重，但對其未有任何損害。這種觀點顯然是不妥當的。誠然，依“買賣不得擊破租賃”規則，次承租人仍繼續享有租賃權，但買受人（承租人）可能不遵循“買賣不得擊破租賃”規則，次承租人慾實現自己的租賃權，得費很大的精力和財力去尋求公力救濟，在訴訟效率不理想的情況下，他得付出相當大的訴訟成本，因此，不能認為其未受損害。更為重要的是，優先權制度的設立不僅在於穩定占有、使用關係，更在於保障權利人優先得到房屋的所有權，它和“買賣不得擊破租賃”規則的設立目的並不完全相同。
既然次承租人享有優先購買權，在出租人未履行適法的通知義務而將房屋賣給承租人之後，若其欲以同等條件優先購買，自然可以請求法院確認該買賣契約無效。法院一旦確認，即使出租人與承租人已辦理了房屋所有權登記手續，由於登記的基礎和條件不復存在，因此應予撤銷。（註：次承租人不主張優先購買權的，基於“不告不理”原則，法院不應當主動否定該買賣契約的效力。）
在次承租人優先購買權受到損害的情況下，如何對其進行賠償，也是值得研究的。關鍵的問題在於怎樣確定次承租人的損害。由於優先購買權是一種物權期待權，對它的侵害乃是對權利人期待利益的損害。次承租人準備購買而支出的費用以及為主張優先購買權而尋求公力救濟所支付的合理費用，當屬可計算的利益損害，應由出租人賠償。
