二房東

經常租房的人們可能會發現，尋找合租容易碰到一個現象，不論是網路上發的帖子、報紙上刊登的信息，還是個別中介公司所提供的租賃房源，承租人最終成交簽署契約時都已經很難與原房屋業主打交道了，越來越多的“二房東”替代了“原房主”的位置。

基本介紹

• 中文名：二房東
• 外文名：Middleman landlord
• 類型：法律術語
• 合法性：不合法
• 識別方法：檢查二房東手裡的房產證複印件等

介紹

有民間說法，“二房東”是指先從原房東手裡租下整套房子，然後再整體或分房轉租給他人，從中獲利者被稱之為“二房東”。

從法律意義上來講，房屋出租人為房東，承租人為房客。房客將房屋以高於原租金的租金轉租他人，稱為“二房東”。

而“二房東”的行為歷來為法律所禁止。

經紀人特彆強調，以賺差價的方式，進行房屋租賃大多數都為“二房東”。

識別方法

對於租房者而言，在租房時當然不願意遇到“二房東”，生怕一個不小心會上當受騙，可是就目前各地房屋租賃市場而言，“二房東”的存在已屬普遍現象。特別是對於剛剛走出校園的畢業生們和初入社會工作的年青人來說，毫無租房經驗的他們在遇到這種情況時會不知如何應對。那么，租房者如何在這種可能存在的“風險”中謀求自保呢？

第一，租客與二房東碰面時，要察言觀色，通過言語間的交流，了解其性格、愛好等方面是否與自己相似，是不是最佳的合租夥伴，也好避免日後發生不必要的麻煩。

第二，租房者可以要求查看“二房東”與"原房主"所簽訂的租賃契約，因為，轉租契約的終止日期不得超過原租賃契約規定的終止日期，否則，就會對租房者產生較大風險。並且租房者一定要複印“二房東”與"原房主"所簽訂的租賃契約，就好像二房東一定要複印原房主的房產證一樣，屬於房屋租賃契約的一部分。

第三，“二房東”如果將租賃屋轉租，必須要經過"原房主"的同意或承諾，否則是無效的。如果是部分轉租，則要看“原房主”和“二房東”的租約，是否有限制不允許轉租，如果沒有限制，那么，租房者便可與“二房東”簽約。

第四，租房者與“二房東”私下簽署協定時，一定要將契約條款細節寫清楚。如：房屋租賃期限是半年或一年；付款方式是押一付二還是押一付三等；對於租賃期間的水、電、煤、氣、有線電視、上網費用等如何分攤；將這些條款詳細寫清楚之後作為契約附屬檔案收好，日後一旦發生糾紛時也能免去些許風險。同時，承租過程中注意保留收款憑證，付款憑證等相關證據，以防日後發生不必要的糾紛。

第五，應該檢查二房東手裡的房產證複印件，並且二房東與業主之間的契約，要是和業主本人簽的，要防止二房東本身就被騙了，或者二房東和原房東的契約是偽造的。

雖然，目前市場上“二房東”捲款逃跑事件，租客被趕出租住房屋等惡性事件屢見發生。不過，“二房東”中卻也不乏為了減輕自身負擔而徵求合租夥伴的，在合租的過程中建立較為深厚的友誼也是不無可能的。因此，租房者即便在尋找合租房的過程中遭遇到“二房東”也不要感到恐慌，通過上述四點驗證“二房東”是否可信，也能降低許多風險的發生。當然，對於租房者來講，如果“二房東”惡意欺騙，也可以通過相應法律途徑來解決。

租房當心“二房東”設套騙錢

春節長假過後，隨著返城務工和返校就讀的人潮湧動，城市房屋租賃市場迎來了黃金季節。少數不法分子乘機渾水摸魚，設定多種圈套進行詐欺活動。 19日，省公安廳發布預警，提醒人們注意以下四類詐欺手法：

假房東借雞下蛋。不法分子先以短期契約、小額租金租賃一套房子，然後冒充房東，偽造房屋產權證複印件，將房子以長期契約轉租或賣給新房客，騙得錢款後迅速逃跑。

一房多租連環詐欺。犯罪分子打著“中介公司”的名義，以高額的月付款形式租得房源後，又以超低價租賃給多人，向多個租房者一次性收取房子半年或一年的租金後消失。

假中介虛構房源。假中介公司以虛假的廉價房源為誘餌吸引租房者，租房者要交一定數額的信息費後才能租房。當租房者交納信息費後，假中介公司便沒了音信，租房者也見不到房主，信息費無法要回。

房客作案半途開溜。犯罪分子以租房的名義，利用出租房註冊公司進行詐欺活動，或者以出租房為幌子從事其他違法犯罪活動，案發後潛逃。

警方提醒您增強防範意識，遇到上述類似情況時，一定要看清資質、慎簽契約、謹慎付款、保全證據，必要時撥打報警電話求助。

租賃陷阱

陷阱一

二房東轉租房屋致租賃契約無效

2015年10月，二房東遲某在未經過大房東魏某同意的情況下，將海淀區北三環中路一套房屋主臥租予馬某，租賃期限為一年，月租3400元，按照押一付三的方式收取房租。2015年11月末，大房東魏某將房屋出售，並責令馬某立即搬離。馬某向遲某索要剩餘9個月的房租、押金，但遭到遲某拒絕。法院經審理認為，遲某未經房主同意將所租的房屋轉租，屬於無權處分的行為，其與馬某所簽訂的租賃契約應屬無效。鑒於馬某所交費用超過了其實際居住期間應當承擔的費用，因此對於多餘部分遲某應當返還。

【法官支招】 為避免遇見假房東或無權轉租的二房東，承租人在簽訂租賃契約前，一定要確認房源的真實性和房東身份，應要求房東出具身份證件、房屋所有權證書或房屋租賃契約等租賃憑證。

陷阱二

小中介人間蒸發 租客退房租費周折

曾某通過某中介公司承租位於海淀區椿楸嘉園房屋一套，並將半年租金付給中介公司，曾某租住3個月後，房主李某告知其中介公司並未向房主交納房租，要求曾某立即騰房。曾某隨後才發現中介公司已人去樓空。在訴訟過程中，中介公司難以聯繫，法院通過公告送達的方式送達開庭傳票和判決，雖曾某最終拿到了勝訴的判決，但整個過程耗時耗力。

【法官支招】 法院在審理案件中發現某些中介公司雖然不收取中介費，但是租房契約到期時，他們會找各種理由拒不退還押金。因此承租人在租房時需多方核實中介的經營信息和資質，把中介公司的承諾落實到書面契約中。

陷阱三

簽租量力而行 看清特殊要求與約定

蔡某承租張某位於海淀區玉樹臨風小區的房屋一套，並簽訂書面租賃契約，簽約前房主張某表示房屋內有一個大魚缸，魚缸搬不走，如要承租該房屋需幫忙清洗魚缸、給魚換水，蔡某因喜歡魚所以答應了。

入住房屋後蔡某發現魚缸太大，並且自己年事已高，無力養魚，蔡某隻好提前退租，但張某表示提前退租是蔡某違約，因此索要一個月房租作為賠償。蔡某和張某無法達成一致意見，故訴至法院。經審理，法院判決解除雙方之間的房屋租賃契約，張某僅需退還蔡某剩餘房租。

【法官支招】 房屋租賃契約是出租人與承租人之間明確權利義務的重要依據，因此簽訂租賃契約時要考慮自身履行能力並對特殊的情況進行特別約定。北京市房屋和城鄉建設委員會網站可自行下載房屋租賃契約範本。租賃契約一般包括房屋基本情況、租賃期限、租金和押金、房屋維修和維護、契約解除以及違約責任等條款。

陷阱四

遲交租金兩個月致押金無法退還

2016年7月11日，力田公司將位於西城區展覽路房屋出租給陳某並約定租金支付方式為押一付三，提前30天支付下一期租金，如逾期支付每天按100元收取滯納金。陳某按時交納了前兩期房租及押金。第三期房租則推遲了兩個月繳清。

契約到期後，陳某要求力田公司退還押金，力田公司則認為陳某延遲交納第三期房屋租金構成違約，應支付滯納金和違約金，用押金沖抵。

法院經審理認為，陳某未按契約約定交納第三期租金構成違約，應按照契約約定支付滯納金及違約金，對力田公司要求扣除押金沖抵滯納金和違約金的主張予以支持。

【法官支招】 很多承租人都遇到過租房契約到期後中介公司或者房主找各種理由不退押金的情況。為避免上述情況的發生，承租人應注意：按時足額交納房租；初次入住房屋時要記錄好房屋內的水電錶和燃氣表的表數和使用字數，形成書面清單，請房主或中介機構簽字確認；承租人入住時需根據房屋現狀書寫物品交割單，記錄好房屋物品並拍照留存；退房交鑰匙時請房主或中介公司出具退房確認單，以證明退房時間。

套用案例

深圳整層租賃，深圳甲級寫字樓較高的準入門檻把許多希望通過進駐甲級寫字樓提升自身形象，但又無力承租大面積辦公樓的中小企業擋在門外。昨日，記者走訪了福田、南山、羅湖寫字樓區域，發現一些專門的商務辦公服務公司提前租下幾層寫字樓，然後在分割成小單位轉租出去，利用租金差價實現盈利。

多數寫字樓里有“二房東”

一家從事金融行業的小企業遭遇了“成長的煩惱”，公司決策層想到京基100辦公，但只能承租200平方米的面積，與“整層租賃”的要求相差甚遠。

如雨後春筍成長起來的深圳中小企業所面臨的“成長的煩惱”，在一些有實力的商務辦公服務公司看來，就是一種商機。

這些活躍在深圳甲級寫字樓市場的商務辦公服務公司，被業界稱為寫字樓里的“二房東”。

“福田中心區每棟甲級寫字樓都有這種商務辦公服務公司，他們整體租下幾層寫字樓，然後根據客戶需求，分割成十幾平方米到幾百平方米的面積，再轉租出去。”中聯地產商業部福田東區區域經理李長渭向記者介紹說，有的大公司手中持有的寫字樓面積高達數萬平方米。

來自香港的鼎辰投資一口氣租下京基100大廈的20~26樓(其中22層為其他公司整租)總計6層，約2萬平方米，然後再拆分成160~600平方米的小型辦公室出租。這種包租生意還不錯，從今年2月至今出租率已達六成；美百年投資整租的物業在福田中心區有金中環商務大廈、卓越時代廣場、諾德金融中心等12棟寫字樓；雷格斯商務服務公司則在福田中心區安聯大廈、羅湖彭年廣場和南山新時代廣場整租了兩層半寫字樓。

中小企業喜歡“傍甲級”

“在甲級寫字樓辦公，非常有利於提升我們的企業形象，最重要的是利於公司的業務拓展。”一家剛剛在卓越世紀中心3號樓租下200平方米麵積的企業負責人對記者說。

“這些中小企業的租賃需求多為200平方米左右，對甲級寫字樓的相關配套要求較高。”深圳中原地產商鋪部區域營業董事肖霄認為，之前，在羅湖乙級寫字樓里，或福田、南山的廠房裡，如八卦嶺、車公廟等區域，就有進行包租再分割出租的情況。現在企業的租賃需求更加高端化，“傍甲級”現象越來越普遍。

鼎辰投資張婉絢表示，一些外企的辦事處在深圳設點或一些企業的臨時租賃場所都很喜歡尋找甲級寫字樓物業。這些客戶都是“出身名門”，雖然對辦公面積要求較小，但對辦公的環境要求頗高。

利潤來自租金差價

記者了解到，一些包租公司在轉租辦公樓的同時，也提供甲級服務。 鼎辰投資在做京基100大廈的包租時，在每一層樓設定一個接待前台，統一為整層樓分租的各個公司服務，配備2-3名專門的秘書專門負責行政或其他後勤任務。此外，還設立樓層休閒區域、會議室、培訓室，這些服務都是免費的。

“一些有實力的包租公司為了吸引客戶，為承租企業提供一些免費配套服務，但是其仍有較為豐厚的利潤空間。” 李長渭介紹說，包租企業和開發商達成戰略合作意向，以較低的市場價格包租幾年，並且這個價格在承租期內一直不變。而深圳甲級寫字樓租金近幾年漲幅較大，據中原地產統計，2009年深圳二手寫字樓平均租金為95元/平方米，2012年4月的租金水平為142元/平方米，漲幅近50%，包租公司轉租出去的租金每年隨行就市上漲，期間的租金差價較為可觀。

“包租”形成產業鏈

經過較長時期的發展，包租公司已經形成了一條完成的產業鏈。

一些中小型包租公司與地產中介公司建立了長期合作關係，為了降低空置率，包租公司都會在租約到期前，通知中介公司放出盤源，而中介公司則很樂意為這些固定長期客戶提供快捷服務。此外，包租公司多會為接手的寫字樓進行裝修，與一些裝修公司產生了固定合作關係。由此，形成了一條包租公司為中心，前有裝修公司，後有地產中介的產業鏈條。

相對中小型包租公司粗線條的產業鏈，具有相當實力的大型商務辦公服務公司延伸的產業鏈更長、更加精細化。

大型商務辦公服務公司擁有自己的管理團隊，通過一個商務服務平台，為承租企業提供外包服務有人力資源服務、商務、法律諮詢和財務的外包等等。大型商務服務公司提供租賃服務的中小企業，有的數十家，有的數百家，這些中小企業一般都會通過商務服務公司的服務平台進行採購，不少“包租產業鏈”下游企業專門做商務服務公司的外包生意，收益也頗為可觀。

治理措施

2018年12月繼上月出台《進一步扶持非公有制經濟高質量發展的若干政策》（以下簡稱“非公經濟50條”）後，東莞又推出《關於穩定工業廠房租賃市場秩序的指導意見》，劍指工業“二手房東”炒作行為，穩定企業租金成本在“非公經濟50條”中，第二十三條即為穩定村（社區）集體工業廠房租賃市場。作為配套政策，此次出台的《關於穩定工業廠房租賃市場秩序的指導意見》在穩定工業廠房租賃市場秩序、減輕企業負擔、穩定實體經濟方面出台具體的舉措，並明確提出要疏堵結合，突出源頭治理防範“二手房東”炒作。