路線價法是土地估價方法中的一種方法，用於城市土地地價的評估。
基本介紹
- 中文名：路線價法
- 性質：路線價法
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基本介紹
要明確這一方法，首先要明白什麼叫路線價，路線價是指對臨接特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度（也就是離道路距離遠近的一個標準），求取在該深度上多宗土地的平均單價，並附設於特定街道上，即得到該街道的路線價。路線價指的是這條街道上的價格。而不是標準深度土地的價格。
路線價法就是依據路線價，配合深度指數和其他修正係數（寬度、容積率、朝向、寬深比率等修正係數），用數學方法算出其他宗地地價的方法。
公式：地價=路線價*深度百分率*其他修正係數*宗地面積
適用範圍：城市土地，較為繁華地區，街道比較整齊的區域。
適用條件：要有較多的比較案例。土地市場規範。
基本原理
路線價估價法是在各樣點宗地價格的基礎上，分析宗地地價與影響地價的臨街深度等因素的相關關係，進而據此估算其他宗地地價的。路線價估價法認為城市內各宗地土地（以商業用地為主）價格的高低，隨其距離道路的遠近程度即臨街深度的增加而遞減；宗地越接近道路者利用價值越大，地價也越高；距離道路越遠，利用價值越小，地價也越低。因此，路線價估價法與市場比較法類似，只不過以路線價取代了市場比價法中的比較實例價格，以深度等差異修正取代了區域因素和個別因素等的修正，路線價法的基本原理是替代原理和區位論的具體運用。
程式
1、劃分路線價區段
一個路線價區段是指具有同一路線價的地段。在劃分路線價區段時，應將接近性大致相等的地段劃分為同一路線價區段。一般以一街廓長為一路線價區段，但在繁華街道有時需將街廓劃分多段，設定不同的路線價。而在某些不繁華的街道，有時需將數個街廓劃分為一個路線價區段。此外，在同一街道上，兩側繁華程度有顯著差異時，應視為兩個路線價區段考慮。
2、確定標準宗地
路線價是標準宗地的單位價格，路線價的設定必須先確定標準宗地面積。標準宗地，是指從城市一定區域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標準的宗地。標準深度，是指標準宗地的臨街深度。臨街深度，是指宗地離開街道的垂直距離。
標準宗地的面積大小隨各國而異。美國為使城市土地的面積單位計算容易，把位於街區中間寬1英尺（0.3048米）、深100英尺（30.48米）的細長形地塊作為標準宗地。日本的標準宗地為寬3.63米、深16.36米的長方形土地。
實際評估中設定的標準深度，通常是路線價區段內臨街各宗土地的深度的眾數。如某路線價區段的臨街宗地大部分深度為18米，則標準深度應設定為18米。
3、確定路線價
路線價是設定在路線上的標準地塊的單位地價。路線價的求取通常是在同一路線價區段內選擇若干標準地塊作樣本，然後用市場售價類比法、預期收益還原法等具體評估方法，分別求出各樣本的單位地價，並把各樣本的單位地價算術平均(或取眾數)，最終得出路線價。
4、制定深度指數表和其他修正率表
深度指數是指宗地地價隨臨街深度的差異的變化程度。深度指數表是將土地隨距街深度的不同而引起相對價格差異的關係編製成的表格。製作深度指數表的原則是，地塊的各部分價格隨街道的程度而有遞減的趨勢，即深度越深，接近性越差，價格就越低。此外，根據其他因素，如角地、形狀、寬窄等的影響，還應編制其他修正率表。
5、計算各地塊的價格
根據路線價、深度指數表和其他修正率表以及宗地面積就可計算各地塊的價格。
詳細介紹
歐美國家很早就將路線價法套用於課稅之上，下面主要介紹歐美國家著名的幾種路線價法則。
1、四三二一法則
四三二一（4-3-2-1Rule）法則，是將標準深度100英尺（30.48米）的普通臨街地，與街道平行區分為四等份，即由臨街面算起，第一個25英尺的價值為路線價的40%，第二個25英尺的價值為路線價的30%，第三個25英尺的價值為路線價的20%，第四個25英尺的價值為10%。如果超過100英尺的第一個25英尺的價值為路線價的9%，第二個25英尺的價值為路線價的8%，第三個25英尺的價值為路線價的7%，第四個25英尺的價值為路線價的6%。
套用四三二一法則評估，簡明易記，但因深度劃分過於粗略，可能會出現評估不夠精細的問題。
2、蘇慕斯法則
蘇慕斯（Somers Rule）法則，由蘇慕斯（Willam A.Somers）根據其多年實踐經驗，並經過眾多的買賣實例價格調查比較後創立的。蘇慕斯經過調查證明，100英尺（30.48米）深的土地價值，前半臨街50英尺部分占全宗地總價的72.5%，後半臨街50英尺部分占27.5%，若再深50英尺，則該宗地所增的價值僅為15%。其深度百分率即在這種價值分配原則下所擬定。由於蘇慕斯法則在美國俄亥俄州克利夫蘭市套用而著名，因此一般將其稱為克利夫蘭法則。
3、霍夫曼法則
霍夫曼法則（Hoffman Rule），是1866年由紐約市法官霍夫曼（Hoffman）所創造的，是最先被承認對於各種深度的宗地評估的法則。霍夫曼法則認為：深度為100英尺（30.48米）的宗地，在最初50英尺的價值應占全宗地價值的2/3。在此基礎上，則深度100英尺的宗地，最初的25英尺等於37.5%；最初的一半，即50英尺等於67%；75英尺等於87.7%；全體的100英尺等於100%。
在霍夫曼之後，尼爾（Neil）修正了霍夫曼法則，由此創造了所謂的霍夫曼-尼爾法則（Hoffman -Neil Rule）。
4、哈柏法則
哈柏法則（Harper Rule）創設於英國，該法則認為一宗土地的價值與其深度的平方根成正比，即深度百分率為其深度的平方根的10倍。也即深度百分率=（10×深度^1/2）%。例如，一宗50英尺深的土地價值，即相當於100英尺深土地價值的70%。但標準深度不一定為100英尺，所以經修訂的哈柏法則認為：
深度百分率=（所給深度）^1/（2÷（標準深度））^1/2×100%
