房地產估價理論與方法(2016年上海大學出版社出版的圖書)

內容簡介

本書主要介紹了房地產估價的基本理論與方法，包括對房地產價格影響因素的分析、房地產估價的基本方法，如比較法、收益法、成本法、假設開發法以及土地價格評估的基準地價法、路線價法等。本書在撰寫時根據新頒布的《房地產估價規範》（GB/T50291-2015）的相關要求組織教材內容。本教材內容設定全面、章節安排合理，重點突出；例題的選擇和編排緊扣教材內容，由淺入深，講解詳細局寒，能夠幫助讀者靈活掌握理論知識的運用，也有利於自學的讀者理解和把握房地產估價的要旨。每章都有精選的習題，覆蓋各章的主要知識點，難度適中。

圖書目錄

第一章緒論：房地產譽婚微及房地產估價1

第一節我國房地產估價的歷史及其發展簡介1

一、我國古代土地、房屋的評估簡介1

二、我國近代房地產估價簡介3

三、我國當代房地產估價簡介5

第二節房地產、土地的定義及其詮釋6

一、房地產6

二、房地產的實物、區位和權益8

第三節房地產的特性及其詮釋12

一、位置的固定性12

二、供給滯後性14

三、壽命周期長15

四、完全差異化商品16

五、保值增值特性17

六、外部性17

七、流動性差19

八、易受限制21

第四節土地市場、房地產市場結構與特徵分析21

一、市場結構類型21

二、貝恩的市場結構分類23

三、基於赫芬達爾—赫希曼指數（HerfindahlHirschman Index, HHI）值為基準

的市場結構分類23

四、土地市場與結構24

五、房地產市場結構及其市場區隔25

六、房地產估價的必要性32

【複習思考題】36

第二章房地產需求、供給及價格影響因素分析37

第一節房地產的需求、供給與價格37

一、房地產的需求37

二、房地產的供給38

三、房地產市場供求均衡分析40

四、房地產市場的非均衡40

第二節房地產價格與租金的關係43

一、房地產價格與租金的關係分析43

二、住宅市場租買結構問題分析45

三、完善我國住宅市場租買結構的措施49

第三節房地產價格影響因素分析50

一、經濟因素50

二、社會因素60

三、影響房地產價格的個體因素65

第四節我國房地產指數的主要類型、編制方法及其套用69

一、 “國房指數”的編制及其套用70

二、 “中房指數”的編制及其套用73

第五節房地產價格及其補地價的計算76

一射主囑、成交價格、市場價格、評估價格、公開市場價值76

二、樓面地價77

三、名義價格與實際價格77

四、招標價格、拍賣價格以及協定價格77

五、補地價78

【複習思考題】79

第三章房地產估價的基本知識81

第一節房地產估價的概念及其詮釋81

一、房地產估價的概念81

二、房地產估價對象82

三、房地產的客觀合理價格或價值83

四、專業房地產估價人員83

第二節房地產估價的目的85

一、房地產抵押估價85

二、房地產稅收估價87

三、房地產徵收和徵用估價88

四、房地產拍賣、變賣估價88

五、房地產分割、提舉捆合併估價89

六、房地產損害賠償估價89

七、房地產保險估價89

八、房地產轉讓估價90

九、房地產租賃估價90

十、建設用地使用權出讓估價90

十一、房地產投資基金物業估價91

十二、為財務報告服務的房地產估價91

十三、企業各種經濟活動涉及的房地產估價92

十四、房地產糾紛估價92

十五、其他目的的房地產乃采店估價92

第三節房地產估價的基本原則92

一、獨立、客觀、公正原則93

二、合法原則93

三、使用原則95

四、估價時點原則96

五、替代原則97

第四節我國當代房地產估價行業發展簡介98

一、以法律形式確定了房地產估價行業的地位98

二、實行房地產估價師資格認證和培訓制度99

三、建立了房地產估價師資格和房地產估價機構資質行政許可項目99

四、發布了房地產估價的部門規章和規範性檔案100

五、制定並頒布房地產估價國家規範100

六、成立了房地產估價行業組織100

七、形成完善的房地產估價理論和方法祖酷腿笑體系101

八、形成了公平競爭的房地產估價市場101

九、拓寬了房地產估價服務的範圍101

十、房地產估價行業發展的特點和難點102

第五節房地產估價方法簡介102

【複習思考題】103

第四章比較法105

第一節比較法概述105

一、比辨陵諒符較法的含義105

二、比較法的理論依據105

三、比較法適用的對象和條件106

四、比較法的操作步驟107

第二節交易實例資料的調查和蒐集108

一、交易實例數據和資料蒐集的途徑和方法108

二、有關交易實例資料蒐集的內容109

第三節可比實例的選取111

一、可比實例的數量112

二、可比實例選取的特徵要求112

三、可比實例選取舉例113

第四節可比實例價格調整115

一、建立比較基礎115

二、交易情況修正119

三、進行市場狀況調整123

四、房地產狀況調整126

五、特殊因素修正130

第五節計算比較價值132

一、綜合修正公式132

二、計算比較價值132

第六節比較法套用舉例134

【複習思考題】140

第五章收益法142

第一節收益法概述142

一、收益法的基本思想142

二、收益法的概念143

三、收益法的理論依據144

四、收益法的套用條件144

五、收益法的實施步驟144

第二節淨收益、還原利率、收益年限的計算145

一、淨收益145

二、還原利率的測定及其計算153

三、收益期限的確定158

第三節收益法的基本計算公式及其套用舉例159

一、直接資本化法的公式160

二、報酬資本化法的基本公式160

三、報酬資本化法公式的變化形式161

四、直接資本化法和報酬資本化法的比較174

第四節剩餘技術在房地產估價實務中的套用175

一、投資組合與綜合報酬率175

二、土地剩餘技術和建築物剩餘技術177

三、自有資金剩餘技術和抵押貸款剩餘技術180

第五節收益法的綜合套用及其舉例181

【複習思考題】187

第六章成本法190

第一節成本法概述190

一、成本法的含義190

二、成本法的理論依據190

三、成本法的適用範圍和適用條件191

四、成本法基本計算公式及其實施步驟192

五、房地產成本的基本構成193

第二節新開發土地的成本法估價197

一、新開發土地成本法的估價過程198

二、新開發土地的成本構成198

三、新開發土地價格的修正及其計算實例199

四、新開發土地宗地單價的求取199

第三節新開發房地產的成本法估價201

一、新開發房地產成本法的估價過程201

二、新開發房地產的土地成本構成202

三、新建建築物建築、安裝、裝飾等成本的計算203

四、套用舉例206

第四節舊房地產價格計算208

一、舊房地產成本法的估價過程208

二、重置成本或重建成本及其計算209

三、建築物折舊的計算方法210

第五節成本法套用舉例225

【複習思考題】227

第七章假設開發法229

第一節假設開發法概述229

一、假設開發法的基本含義229

二、假設開發法的理論依據229

三、假設開發法的適用範圍230

四、使用假設開發法進行房地產估價應具備的條件230

五、假設開發法與成本法的關係231

第二節假設開發法的估價過程及其實施步驟232

一、選擇具體的估價方法232

二、選擇估價前提232

三、選擇開發經營方式232

四、測算後續開發經營期233

五、測算後續開發的必要支出234

六、測算開發完成後的價值235

七、確定折現率或者測算後續開發應該得到的利潤236

八、計算開發價值236

第三節假設開發法總結及其套用舉例245

一、具有開發潛力的土地價格評估245

二、存量舊房地產的估價249

三、在建工程的價格評估250

四、土地開發方案的比較分析與選擇251

【複習思考題】254

第八章基準地價修正法和路線價法257

第一節城鎮土地分等定級257

一、城鎮土地分等定級的概念及其簡介257

第二節基準地價評估258

一、基準地價的概念和特點258

二、基準地價評估的過程及其採用的方法264

三、基準地價修正係數表的編制265

第三節基準地價係數修正法在土地評估中的運用269

一、基準地價係數修正法269

二、基準地價係數修正法評估土地價格的步驟和方法270

三、基準地價係數修正法套用舉例274

第四節路線價法及其套用舉例278

一、路線價法簡介278

二、路線價法的實施步驟280

三、路線價法的套用情況舉例287

第五節多層、高層建築地價分攤296

一、按建築面積分攤297

二、按房地價值分攤298

三、按土地價值分攤298

【複習思考題】299第九章房地產估價報告的撰寫及其程式301

節房地產估價的程式301

一、估價準備階段301

二、估價作業階段304

三、估價收尾階段306

第二節房地產估價報告的撰寫307

一、估價報告的內涵307

二、估價報告的形式307

三、估價報告的總要求308

四、估價報告的內容及需要注意的問題308

【複習思考題】311

參考文獻313

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