（1989年4月12日西安市第十屆人民代表大會常務委員會第十一次會議通過，1989年9月23日陝西省第七屆人民代表大會常務委員會第九次會議批准。根據1992年12月23日西安市第十一屆人民代表大會常務委員會第四次會議通過1993年3月6日陝西省第七屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議批准的《關於修改〈西安市城市建設拆遷安置辦法〉的決定》第一次修正。根據1997年11月13日西安市第十二屆人民代表大會常務委員會第三次會議通過1998年4月23日陝西省第九屆人民代表大會常務委員會第二次會議批准的《關於修改〈西安市城市建設拆遷安置辦法〉的決定》第二次修正。西安市人民代表大會常務委員會公告第11號，《西安市人大常委會關於修改〈西安市城市建設拆遷安置辦法〉的決定》，於一九九七年十一月十三日經西安市第十二屆人大常委會第三次會議通過，一九九八年四月二十三日陝西省第九屆人大常委會第二次會議批准。《西安市城市建設拆遷安置辦法》根據決定已作相應修正，現予公布，自公布之日起施行。西安市人大常委會，1998年6月16日重新公布。）
基本介紹
- 中文名：西安市城市建設拆遷安置辦法
- 通過：1989年4月12日
- 地點：西安市
- 類別：工作報告
簡介,總則,拆遷,安置,補償,獎勵與處罰,附則,修改的決定,修改的說明,
簡介
（1989年4月12日西安市第十屆人民代表大會常務委員會第十一次會議通過，1989年9月23日陝西省第七屆人民代表大會常務委員會第九次會議批准。根據1992年12月23日西安市第十一屆人民代表大會常務委員會第四次會議通過1993年3月6日陝西省第七屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議批准的《關於修改〈西安市城市建設拆遷安置辦法〉的決定》第一次修正。根據1997年11月13日西安市第十二屆人民代表大會常務委員會第三次會議通過1998年4月23日陝西省第九屆人民代表大會常務委員會第二次會議批准的《關於修改〈西安市城市建設拆遷安置辦法〉的決定》第二次修正。西安市人民代表大會常務委員會公告第11號，《西安市人大常委會關於修改〈西安市城市建設拆遷安置辦法〉的決定》，於一九九七年十一月十三日經西安市第十二屆人大常委會第三次會議通過，一九九八年四月二十三日陝西省第九屆人大常委會第二次會議批准。《西安市城市建設拆遷安置辦法》根據決定已作相應修正，現予公布，自公布之日起施行。西安市人大常委會，1998年6月16日重新公布。）
總則
第一條為保證城市建設拆遷安置的順利進行，依據國家有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條在本市行政區域內的城市規劃區國有土地上，因城市建設需要拆遷房屋及其附屬物的，適用本辦法。
第三條拆遷安置要保證城市建設的需要，保證拆遷人、被拆遷人的合法權益，做到等價有償，合理安置，按時搬遷。
第四條西安市房產管理局是本市拆遷安置工作的主管部門。其所屬的西安市城市房屋拆遷安置管理辦公室（以下簡稱市拆遷辦）具體負責本市拆遷安置管理工作。
閻良市、臨潼區和市屬各縣拆遷安置主管部門，比照市拆遷安置主管部門和市拆遷辦的職責許可權，負責轄區內的拆遷安置管理工作。但發放、吊銷拆遷資格證書除外。
拆遷
第五條拆遷人必須持市規劃管理部門批准的用地定點圖，建設用地批件，拆遷安置計畫，向市拆遷辦和拆遷安置主管部門提出申請，經審查批准，領取拆遷許可證。
第六條用地定點經批准後，應停止戶口遷入或分戶，凍結房屋出租和互換，不準新建、擴建、改建房屋和其他設施，不得改變房屋使用性質。
拆遷人在規定的時限內不實施拆遷且未按規定辦理延期手續的，前款規定即自行解除。
第七條拆遷人、被拆遷人簽訂拆遷安置協定後，方可進行拆遷。協定應明確拆遷過渡期限，安置方案，補償方式，補償金額，違約責任。
第八條拆遷安置協定簽訂後，拆遷人應及時收回被拆遷人的土地使用證、房屋所有權證、租賃憑證，併到土地、房產管理部門辦理註銷手續。
拆遷人在過渡期滿時，應當按照協定的規定要求，及時給被拆遷人予以安置，並辦理住房證。
第九條因城市建設需要拆遷的，可以由市、區、縣人民政府組織統一拆遷，也可以由拆遷人自行拆遷或者委託拆遷。實行綜合開發的地區，應當實行統一拆遷。
拆遷人委託拆遷的，被委託人應是取得拆遷資格證書的單位。拆遷安置主管部門和市拆遷辦不得接受委託實施拆遷。
拆遷安置工作人員必須經市拆遷辦培訓、考核合格，執行職務時應當佩戴標誌，持證上崗。
第十條拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經協商達不成協定的，由拆遷安置主管部門裁決。被拆遷人是批准拆遷的房屋拆遷安置主管部門或市拆遷辦的，由同級人民政府裁決。裁決部門需要索取證據的，當事人、有關部門、組織和個人應當按要求提供或者補充證據。當事人對裁決不服的，可以在接到裁決書之日起十五日內向人民法院起訴。在訴訟期間，拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了過渡用房的，不停止拆遷的執行。
拆遷安置事宜達成協定後，拆遷人與被拆遷人一方或雙方不履行協定的，當事人可直接向人民法院起訴。
第十一條在房屋拆遷公告規定的拆遷期限內，被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的，市、區縣人民政府可以作出責令限期拆遷的決定，逾期不拆遷的，責成有關部門強制拆遷，或者由市拆遷辦、拆遷安置主管部門申請人民法院強制拆遷。
第十二條拆除產權有爭議的房屋或無主房屋，在市拆遷辦或拆遷安置主管部門公布的規定拆遷期限內，糾紛未解決或尚未明確產權歸屬的，由拆遷人提出補償安置方案，並對房屋使用人作臨時安置，報市拆遷辦或拆遷安置主管部門批准後方可實施拆遷。批准拆遷前，市拆遷辦、拆遷安置主管部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，並向公證機關辦理證據保全。拆遷人應將安置的房屋交當地房地產管理部門代管。
第十三條拆除用於公益事業的房屋及其附屬物，拆遷人應當按照城市規劃要求，在原地或易地按其原性質、原規模予以重建，或者按照重置價格予以補償。
拆除非公益事業房屋的附屬物不作產權調換，由拆遷人給予適當作價補償。
第十四條拆遷涉及國家另有規定的房屋、古蹟、文物、寺廟、樹木及其他設施，應由市拆遷辦和拆遷安置主管部門會同有關部門按國家法律、法規和政策規定，結合本辦法處理。
安置
第十五條拆除住宅用房和非住宅用房，可以按原建築面積以房屋形式安置，也可以按原建築面積以貸幣形式安置。
拆遷人與被拆遷人協定以貸幣形式安置的，拆遷人向被拆遷人支付拆遷安置費，由被拆遷人自行安置。房屋拆遷安置費支付標準，由市人民政府制定。
第十六條安置住宅用房，實行有償安置、優惠售房的原則。鼓勵被拆遷人按市人民政府規定的價格購買住宅房屋。
對按照原建築面積安置住房確有困難的被拆除房屋使用人，可以適當增加房屋安置面積。
城牆以內的住房安置到城牆以外的，可以按地段適當增加安置面積。
第十七條對被拆除房屋使用人的安置地點，應根據城市規劃的要求和建設工程性質確定。拆遷安置，可以在拆遷範圍內安置，也可以易地安置。
在原地新建住宅用房的，對原居住者一般在拆遷範圍內安置，建設非住宅用房和其他設施的，對被拆遷人應作易地安置。在沿街新建商業用房的，對原沿街商業戶一般在拆遷範圍內沿街安置。
第十八條持有拆遷範圍內的房屋所有權證且未出租的，持有拆遷範圍內的房屋租賃憑證有正式戶口、糧食關係，並在其中居住的，均應安置住房。
符合前款住戶在外地工作的配偶，未婚現役軍人，在校學生，被勞教、勞改人員，也應給予安置住房。
第十九條對拆遷範圍內的空戶、掛戶和在規劃部門定點後遷入、分戶的，非法占用房屋、土地和違章建築的，均不予安置補償。
第二十條安置被拆遷人住房時，對安置在樓房的行動不便的殘疾者，一般應安排在三層（含三層）以下，但一戶安置兩套（含兩套）以上住房的，應高低層搭配。
第二十一條市政建設管理部門，拓寬道路需要拆除房產管理部門管理的房屋和全民單位的房屋時，應給予補償並協助搬遷。拆除集體單位房屋時，應按原拆除面積給予安置。
補償
第二十二條拆遷房屋的補償方式為產權調換，作價補償，產權調換與作價補償相結合。
產權調換應根據拆除、安置的房屋價值折算退補。
第二十三條拆除建築物、構築物、附著物的補償款額，由拆遷人依照西安市拆遷房屋估價規定給予補償。補償款額不能高於原拆除物的重置價。
第二十四條拆遷生產、營業用房，造成停產、停業的，在協定規定過渡期內，由拆遷人發給經濟損失補償費。超過過渡期的，在原補償基礎上增發補償費。
第二十五條拆遷中的過渡用房，可由被拆遷人自行安排，也可由拆遷人提供。自行安置，並按規定期限搬遷的，由拆遷人按被拆遷人原房屋建築面積發給過渡補助費。逾期不搬遷的，不發逾期過渡補助費。由拆遷人安排過渡用房的，不發過渡補助費。被拆遷人應按照規定繳納過渡用房房租。
被拆遷人搬遷時，拆遷人應發給搬家補助費。
第二十六條拆遷安置補償工作完畢後，拆遷人應將有關拆遷安置補償清冊報送市拆遷辦和拆遷安置主管部門審查備案。
獎勵與處罰
第二十七條在拆遷安置中，對認真執行本辦法，做出顯著成績的；同阻撓、破壞拆遷安置行為作鬥爭的；主動放棄安置要求的，由市拆遷辦和拆遷安置主管部門或拆遷人給予表彰、獎勵。
第二十八條對有下列行為之一的，視情節輕重予以處罰；
（一）無房屋拆遷許可證擅自拆遷的，責令停止拆遷，賠償經濟損失，情節嚴重的，並處以拆遷面積每平方米20元以下的罰款，對直接責任人，處以200元以上1000元以下的罰款；
（二）無拆遷資格承擔拆遷業務的，予以警告、責令停止拆遷，賠償經濟損失，沒收違法所得，情節嚴重的，並處以5000元以上1萬元以下罰款；
（三）委託無拆遷資格的單位拆遷的，責令被委託拆遷單位停止拆遷，賠償經濟損失，情節嚴重的，對委託單位和被委託單位分別處以5000元以上1萬元以下的罰款；
（四）拆遷人隨意降低或提高補償安置標準、濫發補償費的，以及擅自擴大或縮小補償安置範圍的，責令限期改正，情節嚴重的，對拆遷人處以5000元以上2萬元以下罰款，對直接責任人處以200元以上500元以下罰款；
（五）拆遷工作人員無證上崗的，責令離崗，並按每人200元對拆遷人處以罰款；造成不良後果的，責令拆遷人限期整頓，情節嚴重的，吊銷拆遷許可證。
第二十九條拆遷人無正當理由超過規定拆遷期限，或者擅自延長過渡期限的，責令限期改正，並按下列規定予以處罰；
（一）6個月以上不足1年的，處以5000元以上3萬元以下罰款；
（二）1年以上1年半以內的，處以3萬元以上5萬元以下罰款；
（三）1年半以上的，吊銷拆遷許可證或拆遷資格證書，依法向被拆過人賠償經濟損失。
第三十條被拆遷人未取得住房證，強行遷入安置房屋的，責令限期搬出，情節嚴重的，處以500元以上5000元以下罰款。
第三十一條被拆遷人得到安置後，拒絕騰退拆遷人提供的臨時過渡房的，責令限期退還，並視其情節處以500元以上3000元以下罰款。
第三十二條對本辦法規定的行政處罰，由市拆遷辦和拆遷安置主管部門依照法律、法規的規定進行。處罰金額在3萬元以上或者吊銷拆遷許可證、拆遷資格證書的，當事人有要求舉行聽證的權利。
當事人對行政處罰決定不服的，可按行政複議條例或行政訴訟法的規定申請複議或提起訴訟。當事人不申請複議、不起訴、又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第三十三條市拆遷辦和拆遷安置主管部門及有關部門工作人員，在拆遷安置中，有弄虛作假、貪污受賄、營私舞弊行為的，應依法處理。
第三十四條在拆遷安置過程中，對聚眾鬧事、行兇打人的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》處理；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
附則
第三十五條本辦法實施細則和拆遷房屋估價規定由西安市人民政府制定。
第三十六條本辦法具體套用問題，由西安市人民政府解釋。
第三十七條本辦法自公布之日起施行。
修改的決定
西安市第十三屆人民代表大會常務委員會第六次會議決定對《西安市城市建設拆遷安置辦法》（以下簡稱《辦法》）作以下修改：
一、將法規名稱修改為《西安市城市房屋拆遷管理辦法》。
二、將《辦法》第一條修改為：“為維護拆遷當事人的合法權益，保障城市建設項目順利進行，加強城市房屋拆遷的管理，依據國家有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。”
三、將《辦法》第三條修改為：“拆遷人應當依照本辦法的規定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人、承租人應當在拆遷期限內完成搬遷。”“拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人。承租人是指具有合法租賃關係的房屋使用人。”
四、將《辦法》第四條修改為：“西安市房屋行政管理部門是本市城市房屋拆遷的主管部門，對本市城市房屋拆遷工作實施監督管理，其所屬的西安市城市房屋拆遷安置管理辦公室（以下簡稱市拆遷辦）具體負責本市城市房屋拆遷的管理工作。”“閻良區、臨潼區、長安區和市屬各縣城市房屋拆遷主管部門（以下簡稱區、縣拆遷主管部門）負責轄區內房屋拆遷的管理工作。”
五、將《辦法》第五條修改為：“拆遷人領取房屋拆遷許可證，應當向市拆遷辦或區、縣拆遷主管部門提出申請，並提供下列資料：（一）建設項目批准檔案；（二）建設用地規劃許可證；（三）國有土地使用權批准檔案；（四）拆遷計畫和拆遷方案；（五）在指定銀行專戶存入足額的拆遷補償安置資金的證明。”“市拆遷辦或區、縣拆遷主管部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查；對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。”
六、將《辦法》第六條第一款修改為“拆遷範圍確定後，拆遷範圍內不得新建、擴建、改建房屋和其他設施，不得改變房屋使用性質，不得出租房屋。新建、擴建、改建的房屋和其他設施拆遷時不予安置補償。”
七、將《辦法》第七條修改為：“拆遷人、被拆遷人就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，簽訂拆遷補償安置協定後，方可進行拆遷。”“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協定。”
八、將《辦法》第八條修改為：“拆遷補償安置協定簽訂後，被拆遷人應當將土地使用權證、房屋產權證、租賃憑證交拆遷人，由拆遷人到土地、房產管理部門辦理註銷手續。”“實行產權調換的，拆遷人應當按照協定的規定，給被拆遷人提供房屋並辦理房屋產權證。”
九、將《辦法》第九條第一款、第二款修改為：“拆遷人可以自行拆遷，也可以委託具有拆遷資格的單位實施拆遷。”“市、區、縣拆遷主管部門和市拆遷辦不得作為拆遷人，不得接受拆遷委託。”
十、將《辦法》第十條修改為：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協定的，經當事人申請，由市拆遷辦或區、縣拆遷主管部門裁決。被拆遷人是批准拆遷的區、縣拆遷主管部門或市拆遷辦的，由本級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。裁決部門需要索取證據的，當事人、有關部門、組織和個人應當按要求提供或者補充證據。”“當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、過渡用房的，不停止對裁決的執行。”
十一、增加一條作為《辦法》第十一條：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、區縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由市拆遷辦、區縣拆遷主管部門依法申請人民法院強制拆遷。”“實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。”
十二、將《辦法》第十一條修改後作為第十二條：“拆遷補償安置協定訂立後，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依照協定約定向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。”
十三、將《辦法》第十二條修改後作為第十三條：“拆除產權不明確或者房屋所有人下落不明的房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報市拆遷辦或區、縣拆遷主管部門批准後方可實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。拆遷人應將安置的房屋交當地房產管理部門代管。”
十四、將《辦法》第十三條改為第十四條，第一款修改為：“拆除用於公益事業的房屋及其附屬物，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。”
十五、將第十四條調整為第十五條。
十六、增加一條作為第十六條：“尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經市拆遷辦或區縣拆遷主管部門同意，原拆遷補償安置協定中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，並自轉讓契約簽定之日起30日內予以公告。”
十七、刪除《辦法》第十六條。
十八、增加一條作為第十七條：“拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用於房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。”“市拆遷辦或區、縣拆遷主管部門應當監督拆遷補償安置資金的使用。”
十九、將《辦法》第三章、第四章合併為第三章：“拆遷補償與安置。”
二十、將《辦法》第十五條、第二十二條合併後修改為第十八條：“拆遷補償方式分為貨幣補償和產權調換。”“貨幣補償的金額、房屋產權調換差價結算，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。”
二十一、刪除《辦法》第十八條。
二十二、將《辦法》第二十四條調整為第十九條。
二十三、將《辦法》第二十五條修改後作為第二十條：“拆遷中的過渡用房，可由被拆遷人或房屋承租人自行安排，也可由拆遷人提供。自行安排，並按規定期限搬遷的，由拆遷人按被拆遷人原房屋建築面積從搬遷之日起發給過渡補助費。由拆遷人安排過渡用房的，不發過渡補助費。”“被拆遷人或房屋承租人自行搬遷的，拆遷人應當發給搬遷補助費。”
二十四、將《辦法》第十七條修改為第二十一條：“拆遷安置實行產權調換的，可以在拆遷範圍內調換，也可以易地調換。從區位好的地段易地到區位差的地段，拆遷人應當和被拆遷人對被拆遷房屋的區位差價予以結算。”
二十五、刪除《辦法》第二十一條。
二十六、增加一條作為第二十二條：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關係的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。”“拆遷存在租賃關係的公房，被拆遷人與房屋承租人不能解除租賃關係的，拆遷人對被拆遷人實行產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人租用，被拆遷人應當與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃契約。”
二十七、將《辦法》第十九條修改後作為第二十三條：“拆除違法建築、超過批准期限和批准時明確不予補償的臨時建築，不予補償安置；拆除未超過批准期限的臨時建築，應當給予適當補償。”
二十八、刪除《辦法》第二十三條。
二十九、將《辦法》第二十條修改後作為第二十四條：“被拆遷人為行動不便的殘疾人，實行產權調換的，一般應安排在三層以下（含三層），但一戶安置兩套以上（含兩套）住房的，應高低搭配。”
三十、增加一條作為第二十五條“用於安置被拆遷人的房屋，必須符合國家質量安全標準。”
三十一、將《辦法》第二十七條修改為“在拆遷安置工作中，對認真執行本辦法，做出顯著成績的，由城市房屋拆遷主管部門或者市拆遷辦給予表彰、獎勵。”
三十二、將《辦法》第二十八條修改為：“對有下列行為之一的，由市拆遷辦或區、縣拆遷主管部門視情節予以處罰：（一）無房屋拆遷許可證擅自拆遷的，責令停止拆遷，賠償經濟損失，給予警告，並處以已拆遷建築面積每平方米20元以上50元以下的罰款；（二）以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，吊銷房屋拆遷許可證，並處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款；（三）拆遷人未按房屋拆遷許可證確定的範圍實施拆遷的，或者委託無拆遷資格的單位拆遷的，責令停止拆遷，賠償經濟損失，給予警告，可以並處拆遷安置資金3%以下的罰款，情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證；（四）接受委託的拆遷單位違反本辦法的規定，轉讓拆遷業務的，責令改正，沒收違法所得，並處契約約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款；（五）拆遷人隨意降低補償安置標準的，責令限期改正；情節嚴重的，對拆遷人處以5000元以上20000元以下罰款；對直接責任人處以200元以上500元以下罰款；（六）拆遷工作人員無證上崗的，責令離崗，並按每人200元對拆遷人處以罰款；造成不良後果的，責令拆遷人限期整頓；情節嚴重的，吊銷拆遷許可證。”
三十三、將《辦法》第二十九條修改為：“拆遷人無正當理由超過規定拆遷期限的，責令限期改正，並按下列規定予以處罰；（一）6個月以上不足1年的，處以拆遷安置補償資金1%的罰款；（二）1年以上1年半以內的，處以拆遷安置補償資金2%的罰款；（三）1年半以上的，處以拆遷安置補償資金3%的罰款。”
三十四、刪除《辦法》第三十條。
三十五、刪除《辦法》第三十一條。
三十六、將《辦法》第三十二條修改後作為第三十條：“對本辦法規定的行政處罰，由市拆遷辦或區、縣拆遷主管部門依照法律、法規的規定進行。處罰金額在3萬元以上或者吊銷拆遷許可證、拆遷資格證書的，當事人有要求舉行聽證的權利。”“當事人對行政處罰決定不服，可依法提起行政複議或行政訴訟。當事人不申請複議，也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。”
三十七、將《辦法》第三十三條修改後作為第三十一條：“市拆遷辦或區、縣拆遷主管部門違反本辦法規定核發房屋拆遷許可證以及其他批准檔案的，核發房屋拆遷許可證以及其他批准檔案後不履行監督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。”
三十八、刪除《辦法》第三十六條。
有關條款順序、文字根據修改作相應調整或刪改。
《西安市城市建設拆遷安置辦法》根據本決定作相應修正，重新公布。
一、將法規名稱修改為《西安市城市房屋拆遷管理辦法》。
二、將《辦法》第一條修改為：“為維護拆遷當事人的合法權益，保障城市建設項目順利進行，加強城市房屋拆遷的管理，依據國家有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。”
三、將《辦法》第三條修改為：“拆遷人應當依照本辦法的規定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人、承租人應當在拆遷期限內完成搬遷。”“拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人。承租人是指具有合法租賃關係的房屋使用人。”
四、將《辦法》第四條修改為：“西安市房屋行政管理部門是本市城市房屋拆遷的主管部門，對本市城市房屋拆遷工作實施監督管理，其所屬的西安市城市房屋拆遷安置管理辦公室（以下簡稱市拆遷辦）具體負責本市城市房屋拆遷的管理工作。”“閻良區、臨潼區、長安區和市屬各縣城市房屋拆遷主管部門（以下簡稱區、縣拆遷主管部門）負責轄區內房屋拆遷的管理工作。”
五、將《辦法》第五條修改為：“拆遷人領取房屋拆遷許可證，應當向市拆遷辦或區、縣拆遷主管部門提出申請，並提供下列資料：（一）建設項目批准檔案；（二）建設用地規劃許可證；（三）國有土地使用權批准檔案；（四）拆遷計畫和拆遷方案；（五）在指定銀行專戶存入足額的拆遷補償安置資金的證明。”“市拆遷辦或區、縣拆遷主管部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查；對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。”
六、將《辦法》第六條第一款修改為“拆遷範圍確定後，拆遷範圍內不得新建、擴建、改建房屋和其他設施，不得改變房屋使用性質，不得出租房屋。新建、擴建、改建的房屋和其他設施拆遷時不予安置補償。”
七、將《辦法》第七條修改為：“拆遷人、被拆遷人就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，簽訂拆遷補償安置協定後，方可進行拆遷。”“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協定。”
八、將《辦法》第八條修改為：“拆遷補償安置協定簽訂後，被拆遷人應當將土地使用權證、房屋產權證、租賃憑證交拆遷人，由拆遷人到土地、房產管理部門辦理註銷手續。”“實行產權調換的，拆遷人應當按照協定的規定，給被拆遷人提供房屋並辦理房屋產權證。”
九、將《辦法》第九條第一款、第二款修改為：“拆遷人可以自行拆遷，也可以委託具有拆遷資格的單位實施拆遷。”“市、區、縣拆遷主管部門和市拆遷辦不得作為拆遷人，不得接受拆遷委託。”
十、將《辦法》第十條修改為：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協定的，經當事人申請，由市拆遷辦或區、縣拆遷主管部門裁決。被拆遷人是批准拆遷的區、縣拆遷主管部門或市拆遷辦的，由本級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。裁決部門需要索取證據的，當事人、有關部門、組織和個人應當按要求提供或者補充證據。”“當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、過渡用房的，不停止對裁決的執行。”
十一、增加一條作為《辦法》第十一條：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、區縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由市拆遷辦、區縣拆遷主管部門依法申請人民法院強制拆遷。”“實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。”
十二、將《辦法》第十一條修改後作為第十二條：“拆遷補償安置協定訂立後，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依照協定約定向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。”
十三、將《辦法》第十二條修改後作為第十三條：“拆除產權不明確或者房屋所有人下落不明的房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報市拆遷辦或區、縣拆遷主管部門批准後方可實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。拆遷人應將安置的房屋交當地房產管理部門代管。”
十四、將《辦法》第十三條改為第十四條，第一款修改為：“拆除用於公益事業的房屋及其附屬物，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。”
十五、將第十四條調整為第十五條。
十六、增加一條作為第十六條：“尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經市拆遷辦或區縣拆遷主管部門同意，原拆遷補償安置協定中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，並自轉讓契約簽定之日起30日內予以公告。”
十七、刪除《辦法》第十六條。
十八、增加一條作為第十七條：“拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用於房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。”“市拆遷辦或區、縣拆遷主管部門應當監督拆遷補償安置資金的使用。”
十九、將《辦法》第三章、第四章合併為第三章：“拆遷補償與安置。”
二十、將《辦法》第十五條、第二十二條合併後修改為第十八條：“拆遷補償方式分為貨幣補償和產權調換。”“貨幣補償的金額、房屋產權調換差價結算，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。”
二十一、刪除《辦法》第十八條。
二十二、將《辦法》第二十四條調整為第十九條。
二十三、將《辦法》第二十五條修改後作為第二十條：“拆遷中的過渡用房，可由被拆遷人或房屋承租人自行安排，也可由拆遷人提供。自行安排，並按規定期限搬遷的，由拆遷人按被拆遷人原房屋建築面積從搬遷之日起發給過渡補助費。由拆遷人安排過渡用房的，不發過渡補助費。”“被拆遷人或房屋承租人自行搬遷的，拆遷人應當發給搬遷補助費。”
二十四、將《辦法》第十七條修改為第二十一條：“拆遷安置實行產權調換的，可以在拆遷範圍內調換，也可以易地調換。從區位好的地段易地到區位差的地段，拆遷人應當和被拆遷人對被拆遷房屋的區位差價予以結算。”
二十五、刪除《辦法》第二十一條。
二十六、增加一條作為第二十二條：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關係的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。”“拆遷存在租賃關係的公房，被拆遷人與房屋承租人不能解除租賃關係的，拆遷人對被拆遷人實行產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人租用，被拆遷人應當與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃契約。”
二十七、將《辦法》第十九條修改後作為第二十三條：“拆除違法建築、超過批准期限和批准時明確不予補償的臨時建築，不予補償安置；拆除未超過批准期限的臨時建築，應當給予適當補償。”
二十八、刪除《辦法》第二十三條。
二十九、將《辦法》第二十條修改後作為第二十四條：“被拆遷人為行動不便的殘疾人，實行產權調換的，一般應安排在三層以下（含三層），但一戶安置兩套以上（含兩套）住房的，應高低搭配。”
三十、增加一條作為第二十五條“用於安置被拆遷人的房屋，必須符合國家質量安全標準。”
三十一、將《辦法》第二十七條修改為“在拆遷安置工作中，對認真執行本辦法，做出顯著成績的，由城市房屋拆遷主管部門或者市拆遷辦給予表彰、獎勵。”
三十二、將《辦法》第二十八條修改為：“對有下列行為之一的，由市拆遷辦或區、縣拆遷主管部門視情節予以處罰：（一）無房屋拆遷許可證擅自拆遷的，責令停止拆遷，賠償經濟損失，給予警告，並處以已拆遷建築面積每平方米20元以上50元以下的罰款；（二）以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，吊銷房屋拆遷許可證，並處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款；（三）拆遷人未按房屋拆遷許可證確定的範圍實施拆遷的，或者委託無拆遷資格的單位拆遷的，責令停止拆遷，賠償經濟損失，給予警告，可以並處拆遷安置資金3%以下的罰款，情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證；（四）接受委託的拆遷單位違反本辦法的規定，轉讓拆遷業務的，責令改正，沒收違法所得，並處契約約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款；（五）拆遷人隨意降低補償安置標準的，責令限期改正；情節嚴重的，對拆遷人處以5000元以上20000元以下罰款；對直接責任人處以200元以上500元以下罰款；（六）拆遷工作人員無證上崗的，責令離崗，並按每人200元對拆遷人處以罰款；造成不良後果的，責令拆遷人限期整頓；情節嚴重的，吊銷拆遷許可證。”
三十三、將《辦法》第二十九條修改為：“拆遷人無正當理由超過規定拆遷期限的，責令限期改正，並按下列規定予以處罰；（一）6個月以上不足1年的，處以拆遷安置補償資金1%的罰款；（二）1年以上1年半以內的，處以拆遷安置補償資金2%的罰款；（三）1年半以上的，處以拆遷安置補償資金3%的罰款。”
三十四、刪除《辦法》第三十條。
三十五、刪除《辦法》第三十一條。
三十六、將《辦法》第三十二條修改後作為第三十條：“對本辦法規定的行政處罰，由市拆遷辦或區、縣拆遷主管部門依照法律、法規的規定進行。處罰金額在3萬元以上或者吊銷拆遷許可證、拆遷資格證書的，當事人有要求舉行聽證的權利。”“當事人對行政處罰決定不服，可依法提起行政複議或行政訴訟。當事人不申請複議，也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。”
三十七、將《辦法》第三十三條修改後作為第三十一條：“市拆遷辦或區、縣拆遷主管部門違反本辦法規定核發房屋拆遷許可證以及其他批准檔案的，核發房屋拆遷許可證以及其他批准檔案後不履行監督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。”
三十八、刪除《辦法》第三十六條。
有關條款順序、文字根據修改作相應調整或刪改。
《西安市城市建設拆遷安置辦法》根據本決定作相應修正，重新公布。
修改的說明
主任、副主任、秘書長、各位委員：
我受市人民政府委託，就《西安市城市建設拆遷安置辦法》修正案(草案)作如下說明，請審議：
一、修改《西安市城市建設拆遷安置辦法》的必要性
《西安市城市建設拆遷安置辦法》(以下簡稱原《辦法》），自1998年修改並經陝西省第九屆人大常委會第二次會議批准後施行至今，對加強我市房屋拆遷管理、規範房屋拆遷行為、促進舊城區改造、維護當事人的合法權益，保障城市建設的順利進行發揮了積極的作用。
原《辦法》雖然經過1998年的修改，但其大部分內容仍然依據的是原《條例》，因此，原《辦法》的一些規定已經不能適應我市拆遷安置管理工作的客觀實際。一是經濟體制環境的變化。原《辦法》所依據的原《條例》，是在計畫經濟體制背景下制定的，而現在我國已經建立了社會主義市場經濟；二是法律制度環境的變化。隨著我國民主法制建設的推進，近幾年來頒布實施了一大批經濟、民事、行政各方面的法律、法規，而城市房屋拆遷安置管理工作必須與這些法律、法規相銜接；三是房屋所有制結構的變化。隨著住房制度改革的深化，房屋所有的結構已經由以公有房屋為主逐漸向以非公有為主轉化的發展階段。因此，對《辦法》進行修改已十分迫切。
(一)經濟體制改革的需要。
隨著我國由計畫經濟向市場經濟的逐漸轉變，城市房屋的產權關係和民事關係也在發生變化。特別是隨著住房制度改革的深化，房產私有化的比重不斷提高，城市居民住房消費的觀念也隨之變化。停止福利性的房屋分配以及住宅商品化的推動，維護房屋所有人的財產權成為拆遷安置管理工作的重要問題。房地產的價格必然要真實完整地反映其價值。因此，《辦法》必須適應經濟體制改革形勢，為拆遷當事人提供符合社會主義市場經濟原則的法律依據，解決實際問題。因此，有必要在總結經驗的基礎上，對原《辦法》作一定的修改和補充。
(二)與其他法律法規相一致的需要。
市場經濟是法制經濟，隨著改革的不斷深化，近年來，我國的法律、法規體系也在不斷完善，《中華人民共和國行政訴訟法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律法規的頒布實施，給原《辦法》提出了新的問題和要求，特別是為了符合上述法律、法規的規定，《條例》於2001年修改後重新頒布施行，也使《辦法》必須根據上述法規進行修改，使之保持法律、法規的統一性。
(三)實際工作的需要。
我們在多年的拆遷安置管理工作實踐中，在貫徹執行《條例》的原則規定的基礎上，針對我市的實際情況，相繼出台了一些政府規章和配套性檔案。這些規章和檔案的實施，減少了拆遷安置糾紛，維護了被拆遷人的權益，保障了城市建設的順利進行。但這些檔案都需要通過修改原《辦法》使其通過行政法規予以規範，為拆遷安置實際工作提供法律依據。
二、修改《辦法》的主要原則
修改《辦法》堅持了以下原則
(一)認真貫徹執行新《條例》的原則精神，結合本市拆遷安置管理工作實際，充分體現地方特色，便於操作。
(二)符合社會主義市場經濟體制的要求，充分保障拆遷當事人的合法權益，規範拆遷安置行為。
(三）根據新《條例》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》等法律、法規確立的法律制度，保持社會主義法律制度的統一性。
(四)結合住房制度改革，適應住房商品化程度的提高。
(五)在保護房屋所有權人財產權的同時，兼顧解決合法承租人的安置問題。
(六)注意新老政策的銜接。
三、《辦法》修改的主要內容
修改《辦法》的重點是：保護拆遷當事人的合法權益，將拆遷補償和安置房屋的價格標準調整為評估價格，將來在市政府制定“實施細則”和“拆遷房屋評估辦法”中體現；明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補償的原則是對產權人進行補償，兼顧對使用人的安置；對拆遷補償安置資金實行全額監控，確保被拆遷人的安置落到實處；進一步規範房屋拆遷的行政管理，明確管理程式；調整拆遷形式，以符合社會主義市場經濟的要求；充實和完善法律責任，加大對違法行為的處罰力度。
(一)重大修改部分。
1、將原《辦法》第三章“安置”與第四章“補償”合併修改為新《辦法》的第三章“拆遷補償與安置”。
城市房屋拆遷活動的核心內容是補償與安置，拆遷活動所涉及的民事法律關係的主要體現也是補償與安置，兩者相互聯繫，密不可分。原《辦法》將補償與安置分設為兩章，並分別進行了規定。在當時的社會背景下，也是必要的，實踐中也起到了方便拆遷，保護所有人和使用人合法權益的作用。隨著社會主義市場經濟體制的建立和住房制度改革的深化，房屋所有制的結構形式發生了很大變化，原來占住房絕大多數的房屋使用人，其中相當大的一部分已隨著房改而轉變為房屋的產權人，而且其餘的一部分使用人，也將隨著房改的繼續而轉變為產權人。因此，原《辦法》中對產權人補償、對使用人安置的兩權分離模式，已不能適應現有的產權結構形式了。國務院新《條例》中，就是因為上述原因，將補償與安置合為一章，避免了原來兩章節中內容相互重複的問題，也使法規條款更為清晰，同時也便於操作。因此，《辦法》的修改也對此作了重大調整，將原《辦法》第三章“安置”和第四章“補償”合併為修改後的《辦法》第三章“拆遷補償與安置”。
2、重新確定了拆遷當事人的含義。
原《辦法》第三條第二款規定：“拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設單位或者個人。被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人和被拆除房屋及其附屬物的使用人”。經修改後為新《辦法》第三條：“拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設單位。被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人。”
取消“個人”作為拆遷人的資格是因為，拆遷活動的實施需要大量的資金用於補償安置，而個人無法以其資產承擔相應的法律責任；將房屋使用人排除於被拆遷人之外，是因為從房屋產權和維護管理來說，房屋產權人和使用人之間只是一種房屋租賃關係，使用人處於次要、從屬地位，在未得到所有權人授權許可的情況下，使用人無權對房屋行使處分、收益的權力。如果拆遷人不徵求房屋所有人意見而直接與使用人達成補償安置協定，將損害產權人的合法利益，導致法律關係混亂。但是我市目前仍有相當數量的使用人與產權人保持著租賃關係，而這些人的住房，是在計畫經濟時期以分配租賃的形式出現並保留至今，其主要是國有直管公產和單位產房屋。因此，在充分考慮到產權人合法權益的同時，兼顧這一部分使用人的利益，因此，除在本條對承租進行定義，在第三章中對其的安置，也作出了相應的規定，符合新《條例》的精神和我市的具體實際。
3、調整拆遷形式。
原《辦法》第九條規定了拆遷的三種形式，即市、區、縣人民政府組織統一拆遷、自行拆遷或委託拆遷三種形式。當時規定這三種拆遷形式，一是與原《條例》相一致，二是我市拆遷工作的需要。修改後的《辦法》第九條，將上述的三種形式改為兩種，即自行拆遷和委託拆遷。取消原統一拆遷的形式，主要是與新《條例》保持一致。其主要原因是為轉變政府職能的基本要求，把政府管理與市場主體剝離開，政府要依法行政，從原來大量直接參與具體的拆遷事務中退出來，管好政府該管的事情，把精力放在加強立法、監督管理、搞好服務上。
4、調整補償形式。
原《辦法》第二十二條規定了拆遷補償的三種形式，即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。
修改後的《辦法》第十八條，將上述三種形式改為兩種，即“可以產權調換形式按原建築面積以房屋形式安置，也可以按原建築面積以貨幣形式補償”。
將“作價補償”修改為“貨幣補償”，是要在法規用語上與國務院新《條例》保持一致，便於操作和解釋。取消產權調換與作價補償相結合的形式，是考慮到此種形式的諸多不便操作等因素而作出的。從我市的具體情況看，這種相結合的形式，實際上損害了拆遷人的利益，因為我市對安置房屋的面積，規定了最小戶型不得小於43平方米建築面積，而一部分被拆遷人為了獲得更大的利益，往往選擇被拆遷房屋中大部分進行貨幣安置，只留很小的面積進行產權調換，這樣就會大大增加建設成本，給拆遷人增加負擔。
5、取消了拆遷安置中的人口因素。
由於規定了以原被拆遷房屋的建築面積進行補償和安置，因此人口已不再是決定安置的房屋面積和補償標準的因素，所以將原《辦法》第六條和第十八條中有關戶籍管理規定的內容作了刪除。
6、增加了建設項目轉讓的有關管理規定。
在新《辦法》第十六條中，增加了建設項目轉讓的有關規定，確保了被拆遷人的權益不因建設項目的轉讓受到損害。本條規定：“尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經市拆遷辦或區縣拆遷主管部門同意，原拆遷補償安置協定中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，並自轉讓契約簽訂之日起30日內予以公告”。
7、新增加了被拆遷人拒不執行裁決和簽訂協定後不履行協定的有關規定。
新《辦法》增加了一條作為第十二條：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、區縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由市拆遷辦或區、縣拆遷主管部門依法申請人民法院強制拆遷。
實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。”
將原《辦法》第十一條刪除，新增第十一條為：“拆遷補償安置協定訂立後，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期內，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。”這樣，解決了我市存在的簽訂協定後拒不執行的法規空白。
以上兩條，貫徹了新《條例》中關於強制拆遷時“先拆後訴”的原則精神，保障了建設項目的順利實施和大多數被拆遷人的回遷安置。
8、增加了對拆遷補償安置資金實行監控的規定。
在新《辦法》第五條中，增加了申領拆遷許可證時審查和監控資金的內容，從資金上保證了補償安置落到實處，維護了被拆遷人的利益，避免了遺留新的拆遷安置問題：“拆遷人必須持市規劃管理部門批准的用地定點圖、建設用地批件，拆遷安置計畫和存入指定銀行專戶的拆遷補償安置資金證明，向市拆遷辦或者區、縣拆遷主管部門提出申請，經審查批准，領取拆遷許可證”。同時在新《辦法》中增加了一條作為十七條，規定了上述資金的用途和主管部門對該專項資金使用的監督職能。
(二)適當調整部分。
修改後的《辦法》，對於一般性問題和條款作了小幅度的適當調整，其原則是在與新《條例》保持一致的基礎上，符合我市的實際。
將第七條增加了一款：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協定”。這樣，在保證被拆遷人合法權益的同時兼顧了承租了的利益。
將原《辦法》第十二條中“拆遷產權有爭議的房屋或無主房屋”改為“拆除產權不明確的房屋……”。
將《辦法》第七條中規定的因不服裁決抗訴法院的期限，由原來的十五日改為“三個月內”，與新《條例》保持一致。
將原《辦法》第十九中的“違章建築”修改為“違法建築”，與“規劃法”在用語上保持一致。
新增了一條作為新《辦法》第二十五條，規定了安置樓房的質量安全標準。
將罰則中的一些處罰額度，調整為與新《條例》保持一致。同時新增加了對市拆遷辦或區、縣拆遷主管部門違規發證和行政不作為的處罰條款。
新《辦法》共刪除了原《辦法》第十一條、第十六條、第十八條、第二十一條、第二十三條、第三十六條共六條。
現將《西安市城市建設拆遷安置辦法》修正案（草案）提交市人大常委會，請審議。
我受市人民政府委託，就《西安市城市建設拆遷安置辦法》修正案(草案)作如下說明，請審議：
一、修改《西安市城市建設拆遷安置辦法》的必要性
《西安市城市建設拆遷安置辦法》(以下簡稱原《辦法》），自1998年修改並經陝西省第九屆人大常委會第二次會議批准後施行至今，對加強我市房屋拆遷管理、規範房屋拆遷行為、促進舊城區改造、維護當事人的合法權益，保障城市建設的順利進行發揮了積極的作用。
原《辦法》雖然經過1998年的修改，但其大部分內容仍然依據的是原《條例》，因此，原《辦法》的一些規定已經不能適應我市拆遷安置管理工作的客觀實際。一是經濟體制環境的變化。原《辦法》所依據的原《條例》，是在計畫經濟體制背景下制定的，而現在我國已經建立了社會主義市場經濟；二是法律制度環境的變化。隨著我國民主法制建設的推進，近幾年來頒布實施了一大批經濟、民事、行政各方面的法律、法規，而城市房屋拆遷安置管理工作必須與這些法律、法規相銜接；三是房屋所有制結構的變化。隨著住房制度改革的深化，房屋所有的結構已經由以公有房屋為主逐漸向以非公有為主轉化的發展階段。因此，對《辦法》進行修改已十分迫切。
(一)經濟體制改革的需要。
隨著我國由計畫經濟向市場經濟的逐漸轉變，城市房屋的產權關係和民事關係也在發生變化。特別是隨著住房制度改革的深化，房產私有化的比重不斷提高，城市居民住房消費的觀念也隨之變化。停止福利性的房屋分配以及住宅商品化的推動，維護房屋所有人的財產權成為拆遷安置管理工作的重要問題。房地產的價格必然要真實完整地反映其價值。因此，《辦法》必須適應經濟體制改革形勢，為拆遷當事人提供符合社會主義市場經濟原則的法律依據，解決實際問題。因此，有必要在總結經驗的基礎上，對原《辦法》作一定的修改和補充。
(二)與其他法律法規相一致的需要。
市場經濟是法制經濟，隨著改革的不斷深化，近年來，我國的法律、法規體系也在不斷完善，《中華人民共和國行政訴訟法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律法規的頒布實施，給原《辦法》提出了新的問題和要求，特別是為了符合上述法律、法規的規定，《條例》於2001年修改後重新頒布施行，也使《辦法》必須根據上述法規進行修改，使之保持法律、法規的統一性。
(三)實際工作的需要。
我們在多年的拆遷安置管理工作實踐中，在貫徹執行《條例》的原則規定的基礎上，針對我市的實際情況，相繼出台了一些政府規章和配套性檔案。這些規章和檔案的實施，減少了拆遷安置糾紛，維護了被拆遷人的權益，保障了城市建設的順利進行。但這些檔案都需要通過修改原《辦法》使其通過行政法規予以規範，為拆遷安置實際工作提供法律依據。
二、修改《辦法》的主要原則
修改《辦法》堅持了以下原則
(一)認真貫徹執行新《條例》的原則精神，結合本市拆遷安置管理工作實際，充分體現地方特色，便於操作。
(二)符合社會主義市場經濟體制的要求，充分保障拆遷當事人的合法權益，規範拆遷安置行為。
(三）根據新《條例》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》等法律、法規確立的法律制度，保持社會主義法律制度的統一性。
(四)結合住房制度改革，適應住房商品化程度的提高。
(五)在保護房屋所有權人財產權的同時，兼顧解決合法承租人的安置問題。
(六)注意新老政策的銜接。
三、《辦法》修改的主要內容
修改《辦法》的重點是：保護拆遷當事人的合法權益，將拆遷補償和安置房屋的價格標準調整為評估價格，將來在市政府制定“實施細則”和“拆遷房屋評估辦法”中體現；明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補償的原則是對產權人進行補償，兼顧對使用人的安置；對拆遷補償安置資金實行全額監控，確保被拆遷人的安置落到實處；進一步規範房屋拆遷的行政管理，明確管理程式；調整拆遷形式，以符合社會主義市場經濟的要求；充實和完善法律責任，加大對違法行為的處罰力度。
(一)重大修改部分。
1、將原《辦法》第三章“安置”與第四章“補償”合併修改為新《辦法》的第三章“拆遷補償與安置”。
城市房屋拆遷活動的核心內容是補償與安置，拆遷活動所涉及的民事法律關係的主要體現也是補償與安置，兩者相互聯繫，密不可分。原《辦法》將補償與安置分設為兩章，並分別進行了規定。在當時的社會背景下，也是必要的，實踐中也起到了方便拆遷，保護所有人和使用人合法權益的作用。隨著社會主義市場經濟體制的建立和住房制度改革的深化，房屋所有制的結構形式發生了很大變化，原來占住房絕大多數的房屋使用人，其中相當大的一部分已隨著房改而轉變為房屋的產權人，而且其餘的一部分使用人，也將隨著房改的繼續而轉變為產權人。因此，原《辦法》中對產權人補償、對使用人安置的兩權分離模式，已不能適應現有的產權結構形式了。國務院新《條例》中，就是因為上述原因，將補償與安置合為一章，避免了原來兩章節中內容相互重複的問題，也使法規條款更為清晰，同時也便於操作。因此，《辦法》的修改也對此作了重大調整，將原《辦法》第三章“安置”和第四章“補償”合併為修改後的《辦法》第三章“拆遷補償與安置”。
2、重新確定了拆遷當事人的含義。
原《辦法》第三條第二款規定：“拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設單位或者個人。被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人和被拆除房屋及其附屬物的使用人”。經修改後為新《辦法》第三條：“拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設單位。被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人。”
取消“個人”作為拆遷人的資格是因為，拆遷活動的實施需要大量的資金用於補償安置，而個人無法以其資產承擔相應的法律責任；將房屋使用人排除於被拆遷人之外，是因為從房屋產權和維護管理來說，房屋產權人和使用人之間只是一種房屋租賃關係，使用人處於次要、從屬地位，在未得到所有權人授權許可的情況下，使用人無權對房屋行使處分、收益的權力。如果拆遷人不徵求房屋所有人意見而直接與使用人達成補償安置協定，將損害產權人的合法利益，導致法律關係混亂。但是我市目前仍有相當數量的使用人與產權人保持著租賃關係，而這些人的住房，是在計畫經濟時期以分配租賃的形式出現並保留至今，其主要是國有直管公產和單位產房屋。因此，在充分考慮到產權人合法權益的同時，兼顧這一部分使用人的利益，因此，除在本條對承租進行定義，在第三章中對其的安置，也作出了相應的規定，符合新《條例》的精神和我市的具體實際。
3、調整拆遷形式。
原《辦法》第九條規定了拆遷的三種形式，即市、區、縣人民政府組織統一拆遷、自行拆遷或委託拆遷三種形式。當時規定這三種拆遷形式，一是與原《條例》相一致，二是我市拆遷工作的需要。修改後的《辦法》第九條，將上述的三種形式改為兩種，即自行拆遷和委託拆遷。取消原統一拆遷的形式，主要是與新《條例》保持一致。其主要原因是為轉變政府職能的基本要求，把政府管理與市場主體剝離開，政府要依法行政，從原來大量直接參與具體的拆遷事務中退出來，管好政府該管的事情，把精力放在加強立法、監督管理、搞好服務上。
4、調整補償形式。
原《辦法》第二十二條規定了拆遷補償的三種形式，即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。
修改後的《辦法》第十八條，將上述三種形式改為兩種，即“可以產權調換形式按原建築面積以房屋形式安置，也可以按原建築面積以貨幣形式補償”。
將“作價補償”修改為“貨幣補償”，是要在法規用語上與國務院新《條例》保持一致，便於操作和解釋。取消產權調換與作價補償相結合的形式，是考慮到此種形式的諸多不便操作等因素而作出的。從我市的具體情況看，這種相結合的形式，實際上損害了拆遷人的利益，因為我市對安置房屋的面積，規定了最小戶型不得小於43平方米建築面積，而一部分被拆遷人為了獲得更大的利益，往往選擇被拆遷房屋中大部分進行貨幣安置，只留很小的面積進行產權調換，這樣就會大大增加建設成本，給拆遷人增加負擔。
5、取消了拆遷安置中的人口因素。
由於規定了以原被拆遷房屋的建築面積進行補償和安置，因此人口已不再是決定安置的房屋面積和補償標準的因素，所以將原《辦法》第六條和第十八條中有關戶籍管理規定的內容作了刪除。
6、增加了建設項目轉讓的有關管理規定。
在新《辦法》第十六條中，增加了建設項目轉讓的有關規定，確保了被拆遷人的權益不因建設項目的轉讓受到損害。本條規定：“尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經市拆遷辦或區縣拆遷主管部門同意，原拆遷補償安置協定中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，並自轉讓契約簽訂之日起30日內予以公告”。
7、新增加了被拆遷人拒不執行裁決和簽訂協定後不履行協定的有關規定。
新《辦法》增加了一條作為第十二條：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、區縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由市拆遷辦或區、縣拆遷主管部門依法申請人民法院強制拆遷。
實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。”
將原《辦法》第十一條刪除，新增第十一條為：“拆遷補償安置協定訂立後，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期內，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。”這樣，解決了我市存在的簽訂協定後拒不執行的法規空白。
以上兩條，貫徹了新《條例》中關於強制拆遷時“先拆後訴”的原則精神，保障了建設項目的順利實施和大多數被拆遷人的回遷安置。
8、增加了對拆遷補償安置資金實行監控的規定。
在新《辦法》第五條中，增加了申領拆遷許可證時審查和監控資金的內容，從資金上保證了補償安置落到實處，維護了被拆遷人的利益，避免了遺留新的拆遷安置問題：“拆遷人必須持市規劃管理部門批准的用地定點圖、建設用地批件，拆遷安置計畫和存入指定銀行專戶的拆遷補償安置資金證明，向市拆遷辦或者區、縣拆遷主管部門提出申請，經審查批准，領取拆遷許可證”。同時在新《辦法》中增加了一條作為十七條，規定了上述資金的用途和主管部門對該專項資金使用的監督職能。
(二)適當調整部分。
修改後的《辦法》，對於一般性問題和條款作了小幅度的適當調整，其原則是在與新《條例》保持一致的基礎上，符合我市的實際。
將第七條增加了一款：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協定”。這樣，在保證被拆遷人合法權益的同時兼顧了承租了的利益。
將原《辦法》第十二條中“拆遷產權有爭議的房屋或無主房屋”改為“拆除產權不明確的房屋……”。
將《辦法》第七條中規定的因不服裁決抗訴法院的期限，由原來的十五日改為“三個月內”，與新《條例》保持一致。
將原《辦法》第十九中的“違章建築”修改為“違法建築”，與“規劃法”在用語上保持一致。
新增了一條作為新《辦法》第二十五條，規定了安置樓房的質量安全標準。
將罰則中的一些處罰額度，調整為與新《條例》保持一致。同時新增加了對市拆遷辦或區、縣拆遷主管部門違規發證和行政不作為的處罰條款。
新《辦法》共刪除了原《辦法》第十一條、第十六條、第十八條、第二十一條、第二十三條、第三十六條共六條。
現將《西安市城市建設拆遷安置辦法》修正案（草案）提交市人大常委會，請審議。
