淮安市國有土地上房屋徵收與補償辦法

《淮安市國有土地上房屋徵收與補償辦法》經市政府八屆第54次常務會審議通過，自2020年5月10日起施行。《淮安市國有土地上房屋徵收與補償暫行辦法》（淮政規〔2011〕5號）同時廢止。本辦法施行前已依法作出房屋徵收決定的，按原規定執行。

基本介紹

• 中文名：淮安市國有土地上房屋徵收與補償辦法
• 實施時間：2020年5月10日
• 發布單位：淮安市政府

辦法全文

第一章 總 則

第一條 為了規範國有土地上房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收房屋所有權人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》、住建部《國有土地上房屋徵收評估辦法》等法律法規及有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 在本市行政區域內，因公共利益需要實施國有土地上房屋徵收與補償的，適用本辦法。

第三條 房屋徵收與補償應當遵循決策民主、程式正當、補償公平、結果公開的原則。

第四條 市、縣（區）人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。

市、縣（區）住房和城鄉建設行政主管部門是國有土地上房屋徵收部門。

市、縣（區）房屋徵收管理機構負責組織實施本行政區域內的國有土地上房屋徵收與補償工作。

發展改革、教育、公安、民政、財政、自然資源和規劃、城市管理、文物、審計、市場監督管理、稅務等有關部門應當按照各自職責做好房屋徵收與補償的相關工作。

第五條 房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施單位承擔房屋徵收與補償的具體工作。房屋徵收實施單位不得以營利為目的。

房屋徵收部門對房屋徵收實施單位在委託範圍內實施的房屋徵收與補償行為負責監督，並對其行為後果承擔法律責任。

第六條 房屋徵收部門應當加強對房屋徵收實施單位及其工作人員的管理。

從事房屋徵收工作的人員應當熟練掌握房屋徵收相關法律、法規、規章等規定和其他業務知識，並經市房屋徵收部門培訓考核合格。

第七條 市房屋徵收部門應當建立本市房屋徵收與補償信息化管理系統，提高房屋徵收與補償工作的規範化管理水平，實現市、縣（區）房屋徵收與補償信息聯動共享，促進房屋徵收與補償活動公開、公平、公正。

第八條 任何組織和個人對違反本辦法規定的行為，有權向人民政府、房屋徵收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的人民政府、房屋徵收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。

第二章 徵收決定

第九條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收房屋的，由市、縣（區）人民政府作出房屋徵收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

第十條 符合本辦法第九條第一項至第四項規定的建設項目需要徵收房屋的，房屋徵收範圍根據建設用地規劃許可證確定。

符合本辦法第九條第五項、第六項規定需要徵收房屋的，房屋徵收範圍由住房和城鄉建設行政主管部門會同發展改革、自然資源和規劃等有關部門確定。

房屋徵收範圍確定後，房屋徵收部門應當在徵收範圍內公布。

第十一條 房屋徵收範圍公布後，不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。

房屋徵收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續，明確暫停期限。暫停期限自徵收範圍公布之日起不得超過一年。

前款規定的暫停期限內，被徵收人進行房屋析產分割、工商登記、戶口遷入和分戶、房屋裝修等不當增加補償費用的，不予補償。

第十二條 房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。

市、縣（區）人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織自然資源和規劃、城市管理、住房和城鄉建設等部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。

第十三條 房屋徵收部門應當根據調查結果擬定徵收補償方案，並報同級人民政府。市、縣（區）人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公布，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於三十日。

徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況應當及時公布。

因舊城區改建需要徵收房屋，半數以上被徵收人認為徵收補償方案不符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》和本辦法規定的，市、縣（區）人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。

第十四條 市、縣（區）人民政府作出房屋徵收決定前，應當由房屋徵收部門會同相關職能部門按照有關規定進行社會穩定風險評估，並形成房屋徵收社會穩定風險評估報告。

房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，作出房屋徵收決定前，應當經同級政府常務會議討論決定。

第十五條 作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。產權調換房屋可以折價計入。

第十六條 市、縣（區）人民政府作出房屋徵收決定後應當在七日內公告。公告應當載明房屋徵收範圍、徵收補償方案、監督舉報電話和行政複議、行政訴訟權利等事項。

市、縣（區）人民政府及房屋徵收部門應當做好房屋徵收與補償的宣傳、解釋工作。

房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。

第三章 補 償

第十七條 徵收國有土地上的房屋，對被徵收人給予的補償包括：

（一）被徵收房屋價值的補償；

（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。

被徵收房屋的價值由房地產價格評估機構評估確定，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。

對住宅房屋的被徵收人在規定的期限內簽訂補償協定並交付房屋的，應當給予獎勵。

對停產停業損失補償的計算方法、對裝潢附屬物、搬遷、臨時安置的補償標準，以及對應給予被徵收人的補助和獎勵辦法，由市、縣（區）房屋徵收部門會同發展改革、財政等有關部門另行制定，報同級人民政府批准後公布實施。

第十八條 被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被徵收人選擇房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的人民政府應當提供產權調換房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與產權調換房屋的差價。

因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

第十九條 產權調換房屋的專項維修資金，與被徵收房屋合法建築面積相等的部分由房屋徵收部門承擔，超出部分由被徵收人承擔。

對被徵收人實行產權調換或者重新購買的房屋，與被徵收房屋等值的部分，被徵收人免繳房屋契稅。

第二十條 因徵收房屋導致被徵收人居住地或者戶籍發生改變的，其子女的義務教育入學可以保留原被徵收房屋所在地施教區學籍資格一年，時間自房屋徵收決定公告之日起計算。

第二十一條 徵收個人住宅，被徵收人符合申請租賃補貼、公共租賃住房、共有產權房等條件的，應當給予優先保障。

被徵收人僅有被徵收的一處住房（含歷史遺留的房產直管或者單位自管公有住宅房屋），且獲得的貨幣補償總額（不含搬遷費、臨時安置費、裝潢附屬物補償和獎勵）低於徵收補償最低標準的，房屋徵收部門應當按照徵收補償最低標準對被徵收人予以補償。徵收補償最低標準由市房屋徵收部門會同發展改革、財政等有關部門另行制定，報市人民政府批准後公布實施。

第二十二條 徵收歷史遺留的房產直管或者單位自管公有住宅房屋，被徵收人選擇貨幣補償安置的，被徵收房屋的重置價格結合成新的部分補償支付給被徵收人，其餘部分支付給房屋承租人。

第二十三條 對擅自改變用途的住宅房屋實行產權調換的，應當按照被徵收房屋原用途進行產權調換。

第二十四條 從事房屋徵收評估業務的房地產價格評估機構應當具有相應資質，依法、獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作。

市房屋徵收部門應當定期向社會公布從事房屋徵收評估、具有相應資質的房地產價格評估機構及其信用情況，並適時更新。

第二十五條房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；被徵收人在規定時間內協商不成的，房屋徵收部門可以通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等方式確定。

房屋徵收部門規定被徵收人協商選定房地產價格評估機構的時間應當不少於五個工作日。

第二十六條 確定房地產價格評估機構應當遵循以下程式：

（一）房屋徵收部門向社會發布徵收評估信息；

（二）具有相應資質的房地產價格評估機構報名；

（三）房屋徵收部門按照報名先後順序公布具有相應資質的房地產價格評估機構名單；

（四）被徵收人在規定時間內協商選定房地產價格評估機構，並將協商結果書面告知房屋徵收部門；

（五）被徵收人在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門組織被徵收人投票決定或者通過搖號、抽籤等方式確定。採用投票方式時，超過百分之五十的被徵收人選擇同一房地產價格評估機構的，為多數決定；不足百分之五十，採取搖號、抽籤等方式確定；

（六）房屋徵收部門公布被徵收人協商選定或者通過多數決定、隨機選定等方式確定的房地產價格評估機構。

通過多數決定、隨機選定等方式確定房地產價格評估機構的過程和結果，應當經過公證機構依法公證。

第二十七條 房屋徵收部門應當自房地產價格評估機構選定或者確定之日起三個工作日內，將選定或者確定的房地產價格評估機構名單，在房屋徵收範圍內予以公布。

被選中的房地產價格評估機構不得拒絕、轉讓、變相轉讓受委託的房屋徵收評估業務。

第二十八條 被徵收房屋評估時點為房屋徵收決定公告之日。

產權調換房屋的價值，由對被徵收房屋價值進行評估的同一房地產價格評估機構按照同一時點、相同方法評估確定。

第二十九條 對被徵收房屋進行的評估應當綜合考慮區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積、占地面積、土地使用權、樓層、層高、朝向等因素。

評估技術操作的具體細則由市、縣（區）房屋徵收部門依據國家《房地產估價規範》等有關規定另行制定。

第三十條房地產價格評估機構應當按照房屋徵收評估委託書或者委託契約的約定，向房屋徵收部門提供分戶的初步評估結果。房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示七日。

公示期間，房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。

第三十一條分戶初步評估結果公示期滿後，房地產價格評估機構應當向房屋徵收部門提供委託評估範圍內被徵收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋徵收部門應當向被徵收人轉交分戶評估報告。

第三十二條 被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起十日內，以書面方式向原房地產價格評估機構申請覆核評估。

房地產價格評估機構應當自收到申請之日起十日內進行覆核。覆核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知覆核評估申請人。

第三十三條被徵收人或者房屋徵收部門對房地產價格評估機構的覆核結果有異議的，應當自收到覆核結果之日起十日內向市房屋徵收評估專家委員會申請鑑定。縣（區）房屋徵收管理機構可以接受市房屋徵收評估專家委員會委託，代為接收申請並向申請人出具回執。委託代收的，縣（區）房屋徵收管理機構收到鑑定申請之日視為市房屋徵收評估專家委員會收到鑑定申請之日。

房屋徵收評估專家委員會應當自收到鑑定申請之日起十日內，組成專家組，按規定對申請鑑定評估報告進行審核，出具書面鑑定意見。

第三十四條房屋徵收評估費用由委託人承擔，列入房屋徵收成本。覆核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。房屋徵收鑑定費用由申請人承擔，但鑑定改變原評估結果的，鑑定費用由原房地產價格評估機構承擔。

第五章 補償協定和補償決定

第三十五條房屋徵收部門與被徵收人應當就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限、土地使用權收回等事項，訂立補償協定。

用於產權調換房屋為期房的，應當在補償協定中明確房屋的設計變更、面積差異等問題的處理方式。

第三十六條房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協定，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請同級人民政府按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。

被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。

第三十七條實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。

作出房屋徵收決定的市、縣（區）人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協定約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第三十八條補償協定履行時，被徵收人應當將不動產權屬證書、建設工程規劃許可證等證照交房屋徵收部門，並由房屋徵收部門到原發證機關申請登記註銷；對非全部徵收的房屋或者土地，由房屋徵收部門到原發證機關辦理變更登記，並將變更登記後的證照交被徵收人。

第三十九條被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的人民政府依法申請人民法院強制執行。

強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

第四十條 房屋徵收部門應當依法建立房屋徵收補償檔案，並將分戶補償情況在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。

審計機關應當加強對徵收補償費用管理和使用情況的監督，並公布審計結果。

第六章 附 則

第四十一條 本辦法自2020年5月10日起施行。《淮安市國有土地上房屋徵收與補償暫行辦法》（淮政規〔2011〕5號）同時廢止。本辦法施行前已依法作出房屋徵收決定的，按原規定執行。

政策解讀

《市政府關於印發淮安市國有土地上房屋徵收與補償辦法的通知》（淮政規〔2020〕1號）（以下簡稱《辦法》）經市政府八屆第54次常務會議審議通過，自2020年5月10日起實施。現就有關內容解讀如下：

一、出台背景

《淮安市國有土地上房屋徵收與補償暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）於2011年由市政府制定出台，早於住建部《國有土地上房屋徵收評估辦法》及省政府《江蘇省貫徹實施〈國有土地上房屋徵收與補償條例〉若干問題的規定》兩個檔案，存在部分條款與上位法衝突等問題，已不能適應我市發展的需要。房屋徵收事關民生，關係到民眾切身利益，因此修改制定了《辦法》。

二、內容解讀

《辦法》總計六章四十一條。篇章結構為總則、徵收決定、補償、徵收評估、補償協定和補償決定、附則6個部分。

1、建立徵收與補償信息化管理系統。為了提高房屋徵收管理信息化水平，在文稿中直接規定了信息化建設和管理的條款，明確由市房屋徵收部門建立本市房屋徵收與補償信息化管理系統，實現市、縣（區）房屋徵收與補償信息聯動共享，促進房屋徵收與補償活動公開、公平、公正，實現徵收與補償工作的規範化管理。

2、著重解決涉及被徵收人利益的問題。主要是房屋徵收導致的施教區學籍問題，明確了因徵收房屋導致被徵收人居住地或者戶籍發生改變的，其子女的義務教育入學可以保留原被徵收房屋所在地施教區學籍資格一年，時間自房屋徵收決定公告之日起計算，從一定程度上減少了因房屋徵收導致的被徵收人子女入學產生的矛盾。

3、進一步規範了評估行為。一是規範了評估機構產生方式。細化了評估機構產生的相關操作，明確了評估機構可以通過協商以及搖號、抽籤等多樣化的方式產生，從程式上規範評估機構產生方式。二是規範了評估應當遵循的信息公布、報名、公布結果等程式，確保評估工作各環節的公正、公開，實現保障民眾利益,維護社會穩定的目的。

4、強化對實施單位和工作人員監督管理。明確從事房屋徵收工作的人員應當熟練掌握房屋徵收相關法律、法規、規章等規定和其他業務知識，並經市房屋徵收部門組織培訓考核合格，進一步細化了對從事房屋徵收工作人員的管理，從制度上加強管理，從而規範房屋徵收工作的開展。