為了規範住宅專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備正常使用，維護業主合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》和《汕頭經濟特區物業管理條例》等法律、法規，結合汕頭經濟特區實際，制定本辦法。本辦法共6章44條，自2017年1月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：汕頭經濟特區住宅專項維修資金管理辦法
- 施行時間：2017年1月1日
辦法全文,草案徵求意見稿,解讀,
辦法全文
汕頭經濟特區住宅專項維修資金管理辦法
第一章 總則
第一條 為了規範住宅專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備正常使用，維護業主合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》和《汕頭經濟特區物業管理條例》等法律、法規，結合汕頭經濟特區（以下簡稱特區）實際，制定本辦法。
第二條 特區範圍內住宅專項維修資金的交存、使用及監督管理，適用本辦法。
第三條 住宅專項維修資金管理遵循專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。
住宅專項維修資金專項用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造。
第四條 市房產行政主管部門負責組織實施本辦法，並具體負責金平區、龍湖區的住宅專項維修資金管理工作。
濠江區、澄海區、潮陽區、潮南區、南澳縣房產行政主管部門負責本轄區住宅專項維修資金的管理工作。
財政、審計、住房與城鄉建設、銀行監督管理、不動產登記等行政管理部門和機構，按照各自職責做好住宅專項維修資金管理相關工作。
第二章 交存
第五條 下列物業的業主應當按照本辦法規定交存住宅專項維修資金：
（一）商品住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
（二）商品住宅小區內的非住宅或者小區外與單幢（棟）住宅結構相連的非住宅。
前款所列物業屬於已售公有住房的，購房人和售房單位應當按照本辦法規定交存住宅專項維修資金。
業主交存的住宅專項維修資金屬於業主所有；公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金屬於售房單位所有。
第六條 市、縣房產行政主管部門根據本地年度建築安裝工程平均造價等因素，確定、公布首期住宅專項維修資金的交存標準，並適時調整。
第七條 房產行政主管部門根據公開、公平、公正的原則以及商業銀行的服務質量等因素，委託商業銀行作為住宅專項維修資金專戶管理銀行（以下簡稱專戶管理銀行），並向社會公布。
房產行政主管部門應當與專戶管理銀行簽訂住宅專項維修資金監管協定。
第八條 住宅專項維修資金專戶應當在專戶管理銀行設立。
住宅專項維修資金專戶實行四級賬戶核算，以房產行政主管部門的總賬戶作為一級賬戶，按物業管理區域或者物業設立二級賬戶，按幢（棟）設立三級賬戶，按單元戶設立四級賬戶。
住宅專項維修資金應當交存至住宅專項維修資金專戶，並核算到單元戶。
第九條 商品住宅的開發建設單位應當在專戶管理銀行設立住宅專項維修資金專戶，設立前應當向房產行政主管部門辦理備案手續，並提交下列資料：
（一）設立專戶的備案表；
（二）物業管理區域備案回執及前期物業服務契約備案回執；
（三）建設工程規劃許可證；
（四）建設工程規劃總平面圖；
（五）房產面積測繪成果；
（六）項目命名檔案及門牌地址證明；
（七）企業工商營業執照；
（八）企業法人授權委託書及經辦人身份證明。
公有住房的售房單位應當在專戶管理銀行設立住宅專項維修資金專戶，設立前應當參照前款規定向房產行政主管部門辦理備案手續。
第十條 商品房銷售契約網簽後，購房人應當將首期住宅專項維修資金直接存入住宅專項維修資金專戶。
開發建設單位辦理商品房銷售契約網簽備案手續時，應當提供專戶管理銀行出具的首期住宅專項維修資金交存憑證。
第十一條 已售公有住房的購房人應當按照國家規定比例,將首期住宅專項維修資金直接存入住宅專項維修資金專戶，或者委託售房單位存入住宅專項維修資金專戶；售房單位應當在收到售房款之日起30內，按照國家規定比例一次性提取住宅專項維修資金，存入住宅專項維修資金專戶。
第十二條 未按本辦法規定交存住宅專項維修資金的，房產行政主管部門不予辦理商品房銷售契約網簽備案手續，開發建設單位不得將房屋交付購房人。
第十三條 本辦法實施前開發建設單位、物業服務企業已代收住宅專項維修資金的，應當自本辦法實施之日起30日內向房產行政主管部門申報。
已代收的住宅專項維修資金應當逐步全額存入住宅專項維修資金專戶，具體辦法由市房產行政主管部門另行規定。
第十四條 業主大會成立前或者業主大會雖已成立但未要求劃轉住宅專項維修資金的，住宅專項維修資金由房產行政主管部門代管。
第十五條 住宅專項維修資金分戶賬中的餘額不足首期交存額30%的，業主應當及時續交至首期交存額。
住宅專項維修資金由房產行政主管部門代管的，按房產行政主管部門公布的交存標準，由業主直接續交入住宅專項維修資金專戶，並計入業主的分戶帳。
成立業主大會且住宅專項維修資金已劃轉至業主大會管理的，住宅專項維修資金續交方案由業主委員會擬定，經業主大會同意並報房產行政主管部門備案後，由業主委員會具體負責實施。
第三章 使用
第十六條 住宅專項維修資金的使用遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致、誰受益誰負擔的原則。
第十七條 物業共用部位的維修和更新、改造範圍包括：
（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；
（二）樓房外牆出現雨水滲漏，引起外牆內表面浸濕；
（三）樓房外牆外裝飾層出現裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應標準、規範的規定值；
（四）建築保溫層出現破損或者脫落，或者建築保溫不良引起外牆內表面出現潮濕、結露、結霜或者霉變；
（五）外牆及樓梯間、公共走廊塗飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染；
（六）公共區域窗台、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護牆、院門等出現破損的；
（七）公共區域門窗或者窗紗破損的；
（八）物業共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。
第十八條 物業共用設施設備的維修和更新、改造範圍包括：
（一）電梯及主要部件的維修或者更換；
（二）避雷設施不能滿足安全要求的；
（三）監控設施、消防系統出現功能障礙或者部分設備、部件損壞嚴重的；
（四）樓內排水（排污）設備出現故障，排水管道漏水、鏽蝕嚴重，排污泵鏽蝕或者其他設備損壞的；
（五）水箱、泵房等二次供水設施損壞需要維修和更新、改造的；
（六）物業共用設施設備需要維修和更新、改造的其他情形。
第十九條 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造所需費用，從住宅專項維修資金中列支，但本辦法第二十九條另有規定的除外。
物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造所需的監理、鑑定及招標服務等費用，可作為維修和更新、改造成本從住宅專項維修資金中列支。
第二十條 使用住宅專項維修資金對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照下列規定分攤：
（一）全體業主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業主按照各自擁有房屋建築面積的比例分攤；
（二）單幢（棟）房屋內業主共有的共用部位、共用設施設備，由該幢（棟）房屋的全體業主按照各自擁有房屋建築面積的比例分攤；
（三）專有部分使用範圍內的共用部位、共用設施，按照物業服務契約的約定分攤；未約定的，由受益的業主按照各自擁有房屋建築面積的比例分攤；
（四）相鄰業主共用部位的維修，由相鄰業主按照各自擁有房屋建築面積的比例分攤；
（五）與房屋結構相連的汽車車庫的維修，由車庫共用關係的業主按照各自擁有車位的比例分攤；
（六）已售公有住房之間以及已售公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照國家有關規定分攤。
業主分戶賬中的住宅專項維修資金不夠支付所分攤費用的，差額部分由該業主承擔。
第二十一條 使用住宅專項維修資金對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照下列規定確定組織實施主體，但物業屬於已售公有住房的，由公房管理單位組織實施：
（一）已選舉產生業主委員會的，由業主委員會組織實施，或者由業主委員會委託物業服務企業組織實施；
（二）未選舉產生業主委員會的，由相關業主組織實施，或者由相關業主委託物業服務企業組織實施。
第二十二條 使用住宅專項維修資金對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，組織實施主體應當提出使用方案，使用方案應當包括維修和更新、改造的項目以及工程費用預算、列支範圍、組織實施方式等內容；維修和更新、改造的項目經鑑定或者檢測的，應當將鑑定、檢測等證明材料作為使用方案的附屬檔案。
使用方案應當在所涉及物業公共區域的顯著位置公示七日以上，並經列支範圍內專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決同意。
第二十三條 住宅專項維修資金使用方案的表決，可由業主大會在《管理規約》或者《業主大會議事規則》中約定委託表決、集合表決、默認表決、異議表決等表決方式。
表決結果應當在所涉及物業公共區域的顯著位置公示三日以上。
第二十四條 住宅專項維修資金由房產行政主管部門代管的，其使用按照下列程式辦理：
（一）組織實施主體提出使用方案經表決同意後，持住宅專項維修資金使用申請表、表決結果及其證明、使用方案及工程費用預算、施工契約等材料，向房產行政主管部門備案，辦理住宅維修資金劃轉手續；
（二）房產行政主管部門自受理之日起5個工作日內進行審核，符合使用條件的，通知專戶管理銀行以轉賬方式向施工單位劃轉首期住宅專項維修資金；
（三）工程驗收合格後，組織實施主體持施工契約、工程驗收單、工程決算單、工程發票等材料，向房產行政主管部門辦理結算手續；
（四）房產行政主管部門自受理之日起5個工作日內進行審核，符合結算條件的，通知專戶管理銀行以轉賬方式向施工單位劃轉剩餘的住宅專項維修資金。
施工契約應當約定住宅專項維修資金按比例分期劃轉、工程質量保修期及保證金等內容，其中，首期劃轉比例不得超過工程費用預算總額的50%，工程質量保證金不得低於工程費用預算總額的5%。
第二十五條 住宅專項維修資金由業主大會管理的，其使用由業主大會討論決定。
業主大會關於住宅專項維修資金的使用應當符合國家、省和特區的有關規定，並報房產行政主管部門備案。
第二十六條 使用住宅專項維修資金對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造後，組織實施主體應當自工程費用結算完成之日起5日內，在所涉及物業公共區域的顯著位置內公示工程費用的結算及分攤等情況。
第二十七條 發生下列危及公共安全和物業使用功能等緊急情況時，組織實施主體應當立即使用住宅專項維修資金，組織實施應急性維修和更新、改造：
（一）屋面、外牆防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的；
（三）樓體外牆牆面有脫落危險，危及人身安全的；
（四）供水、排水設施坍塌、堵塞、爆裂，二次供水水泵等設施損壞的；
（五）其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。
根據前款規定使用住宅專項維修資金進行應急性維修和更新、改造的，可以不執行本辦法關於使用方案公示及表決程式的規定。
第二十八條 組織實施主體未按照本辦法第二十七條規定組織實施應急性維修和更新、改造的，經房屋安全責任人、物業服務企業或者社區居民委員會申請，可以由房產行政主管部門代為組織實施，所需費用從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中列支。
第二十九條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）依法應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務契約約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第四章 監督管理
第三十條 房屋所有權因買賣、贈與、繼承等原因發生轉移的，住宅專項維修資金分戶賬中的結餘隨房屋所有權同時轉移，新業主應當持產權證、居民身份證等相關材料到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。
房屋發生所有權轉移時，住宅專項維修資金分戶賬中的餘額不足首期交存額30%的，應當按照所有權轉移時房產行政主管部門公布的交存標準續交至首期交存額，未續交的，不動產登記機構不予辦理所有權轉移手續。
第三十一條 因拆遷、自然災害或者其他原因致使房屋滅失的，住宅專項維修資金按照以下規定處理：
（一）分戶賬中結餘的住宅專項維修資金返還業主，暫時不能找到業主無法返還的，由房產行政主管部門代管；
（二）公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金餘額返還售房單位，售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關係收繳同級國庫。
按照前款規定辦理住宅專項維修資金返還或者收繳手續的，應當向專戶管理銀行提供不動產登記機構出具的註銷產權登記證明，並辦理分戶賬註銷手續。
第三十二條 住宅專項維修資金由房產行政主管部門代管的，在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定委託專戶銀行採取儲蓄、購買國債等方式進行保值增值。
第三十三條 專戶管理銀行應將住宅專項維修資金的年度歸集使用情況報送房產行政主管部門，接受監督；房產行政主管部門有異議的，可以要求專戶管理銀行進行覆核。
專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，方便業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金的使用、增值和餘額等情況進行查詢。
第三十四條 住宅專項維修資金由房產行政主管部門代管的，代管期間發生的資金管理系統運行維護費用和管理費用，作為財政專項經費列入房產行政主管部門預算。
第三十五條 住宅專項維修資金由房產行政主管部門代管的，應當接受審計部門的審計監督。
第三十六條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當按照財政部門的有關規定執行。
財政部門應當加強對住宅專項維修資金的財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第三十七條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，並接受財政部門的監督檢查。
第三十八條 市房產行政主管部門應當組織對住宅專項維修資金交存和使用情況進行檢查，規範和完善住宅專項維修資金的使用和管理。
第五章 法律責任
第三十九條 開發建設單位違反本辦法第十二條規定，將房屋交付購房人的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元的罰款。
第四十條 組織實施主體、施工單位套取住宅專項維修資金的，由房產行政主管部門追回，並處以套取金額二倍以下的罰款。
第四十一條 房產行政主管部門及其工作人員在住宅專項維修資金管理中弄虛作假、玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第四十二條 政府投資建設的保障性住房（含直管公房）由保障性住房的管理部門實施維護修繕，所需費用由保障性住房管理單位編報預算，經財政部門審核後撥付。
第四十三條 非住宅的商品房、經濟適用房、限價房等物業的專項維修資金管理，參照本辦法執行。
第四十四條 本辦法自2017年1月1日起施行。
草案徵求意見稿
第一章 總則
第一條 為了規範住宅專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備正常使用，維護業主合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《汕頭經濟特區物業管理條例》等法律、法規，結合汕頭經濟特區（以下簡稱特區）實際，制定本辦法。
第二條 特區範圍內住宅專項維修資金的管理，適用本辦法。
第三條 住宅專項維修資金管理遵循專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監管的原則，專項用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造。
第四條 市房產行政主管部門負責組織實施本辦法，並具體負責金平區、龍湖區的住宅專項維修資金管理工作。
濠江區、澄海區、潮陽區、潮南區、南澳縣房產行政主管部門負責本轄區住宅專項維修資金的管理工作。
財政、審計、住房與城鄉建設、國土資源、銀行監督管理、不動產登記等行政管理部門和機構，按照各自職責做好住宅專項維修資金管理相關工作。
第二章 交存
第五條 下列物業的業主應當按照本辦法交存住宅專項維修資金：
（一）商品住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
（二）商品住宅小區內的非住宅或者小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
前款所列物業屬於已售公有住房的，購房人和售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。
第六條 市、縣房產行政主管部門應當會同同級財政部門，根據本地年度建築安裝工程平均造價等因素，確定、公布首期住宅專項維修資金的交存標準，並適時調整。
第七條 房產行政主管部門根據公開、公平、公正的原則以及商業銀行的服務質量等因素，委託商業銀行作為住宅專項維修資金專戶管理銀行（以下簡稱專戶管理行銀），並向社會公布。
房產行政主管部門應當與專戶管理行銀簽訂住宅專項維修資金監管協定。
第八條 住宅專項維修資金賬戶應當在專戶管理銀行設立，並實行四級賬戶核算，以房產行政主管部門設立總賬戶作為一級賬戶，按物業管理區域或者物業設立二級賬戶，按幢（棟）設立三級賬戶，按單元戶設立四級賬戶。
住宅專項維修資金應當交存至住宅專項維修資金賬戶，並核算到單元戶。
第九條 商品住宅的開發建設單位應當在專戶管理銀行設立住宅專項維修資金賬戶，設立前應當向房產行政主管部門辦理備案手續，並提交下列資料：
（一）設立賬戶的備案表；
（二）物業管理區域備案回執及前期物業服務契約備案回執；
（三）建設工程規劃許可證；
（四）建設工程規劃總平面圖；
（五）房產面積測繪成果；
（六）項目命名檔案及門牌地址證明；
（七）企業工商營業執照；
（八）企業法人授權委託書及經辦人身份證明。
公有住房的售房單位應當在專戶管理銀行設立住宅專項維修資金賬戶，設立前應當參照前款規定向房產行政主管部門辦理備案手續。
第十條 商品房銷售契約網簽後，購房人應當將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
開發建設單位辦理商品房銷售契約網簽備案手續及交房手續時，應當提供專戶管理銀行出具的首期住宅專項維修資金交存憑證。
第十一條 已售公有住房的購房人應當在辦理房改手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，或者委託售房單位存入住宅專項維修資金專戶；售房單位應當在收到售房款之日起30內，按照國家規定比例一次性提取住宅專項維修資金，存入住宅專項維修資金專戶。
公有住房的售房單位和購房人辦理房改手續時，應當提供專戶管理銀行出具的首期住宅專項維修資金交存憑證。
第十二條 商品住宅未出售的，開發建設單位應當在辦理房屋所有權首次登記前，作為業主交存首期住宅專項維修資金。
公有住房未出售的，產權人應當交存首期住宅專項維修資金。
第十三條 未按本章規定交存住宅專項維修資金的，房產行政主管部門、不動產登記機構不予辦理商品房銷售契約網簽備案手續、房屋所有權首次登記手續和房改手續，開發建設單位、公有住房售房單位不得將房屋交付購房人。
第十四條 本辦法實施前開發建設單位、物業服務企業已代收住宅專項維修資金的，應當自本辦法實施之日起30日內向房產行政主管部門申報。
已代收的住宅專項維修資金應當逐步全額存入住宅專項維修資金賬戶，具體辦法由市房產行政主管部門會同市財政部門另行規定。
第十五條 業主大會成立前或者業主大會雖已成立但未要求劃轉住宅專項維修資金的，住宅專項維修資金由房產行政主管部門代管。
第十六條 住宅專項維修資金分戶賬中的餘額不足首期交存額30%的，業主應當及時續交至首期交存額。
成立業主大會且住宅專項維修資金已劃轉至業主大會管理的，住宅專項維修資金續交方案由業主委員會擬定，經業主大會同意後，由業主委員會具體負責實施。
住宅專項維修資金由房產行政主管部門代管的，按房產行政主管部門公布的交存標準，由業主直接續交入住宅專項維修資金專戶，並計入業主的分戶帳。
第三章 使用
第十七條 住宅專項維修資金的使用遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致、誰受益誰負擔的原則。
第十八條 物業共用部位的維修和更新、改造範圍包括：
（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；
（二）樓房外牆出現雨水滲漏，引起外牆內表面浸濕；
（三）樓房外牆外裝飾層出現裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應標準、規範的規定值；
（四）建築保溫層出現破損或者脫落，或者建築保溫不良引起外牆內表面出現潮濕、結露、結霜或者霉變；
（五）外牆及樓梯間、公共走廊塗飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染；
（六）公共區域窗台、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護牆、院門等出現破損的；
（七）公共區域門窗或者窗紗破損的；
（八）物業共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。
第十九條 物業共用設施設備的維修和更新、改造範圍包括：
（一）電梯及主要部件的維修或者更換；
（二）避雷設施不能滿足安全要求的；
（三）監控設施、消防系統出現功能障礙或者部分設備、部件損壞嚴重的；
（四）樓內排水（排污）設備出現故障，排水管道漏水、鏽蝕嚴重，排污泵鏽蝕或者其他設備損壞的；
（五）水箱、泵房等二次供水設施損壞需要維修和更新、改造的，但依法或者依契約約定應當由供水企業承擔的除外；
（六）物業共用設施設備需要維修和更新、改造的其他情形。
第二十條 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造所需的監理、鑑定及招標服務等費用，可作為維修和更新、改造成本列支。
第二十一條 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
（一）全體業主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業主按照各自擁有房屋建築面積的比例分攤；
（二）單棟房屋內業主共有的共用部位、共用設施設備，由該幢房屋的全體業主按照各自擁有房屋建築面積的比例分攤；
（三）專有部分使用範圍內的共用部位、共用設施，按照物業服務契約的約定分攤；未約定的，由受益的業主按照各自擁有房屋建築面積的比例分攤；
（四）相鄰業主共用部位的維修，由相鄰業主按照各自擁有房屋建築面積的比例分攤；
（五）與房屋結構相連的汽車車庫的維修，由車庫共用關係的業主按照各自擁有車位的比例分攤。
業主分戶賬中的住宅專項維修資金不夠支付所分攤費用的，差額部分由該業主承擔。
已售公有住房之間以及已售公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照國家有關規定分攤。
第二十二條 使用住宅專項維修資金對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照下列規定確定組織實施主體，但物業屬已售公有住房的，由公房管理單位組織實施：
（一）已選舉產生業主委員會的，由業主委員會組織實施，或者由業主委員會委託物業服務企業組織實施；
（二）未選舉產生業主委員會的，由相關業主組織實施，或者由相關業主委託物業服務企業組織實施。
第二十三條 使用住宅專項維修資金對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，組織實施主體應當提出使用方案，使用方案應當包括維修和更新、改造的項目以及工程費用預算、列支範圍、組織實施方式等內容；維修和更新、改造的項目經鑑定或者檢測的，應當將相關證明材料作為使用方案的附屬檔案。
使用方案應當在所涉及物業公共區域的顯著位置向住宅專項維修資金列支範圍內的業主公示七日以上，並經列支範圍內專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決同意。
第二十四條 住宅專項維修資金使用方案的表決，可由業主大會在《管理規約》或者《業主大會議事規則》中約定委託表決、集合表決、默認表決、異議表決等表決方式。
第二十五條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，住宅專項維修資金的使用按照下列程式辦理：
（一）組織實施主體提出使用方案經表決同意後，持住宅專項維修資金使用申請表、表決結果及其證明、使用方案及工程費用預算、施工契約等材料，向房產行政主管部門備案，辦理住宅維修資金劃轉手續；
（二）房產行政主管部門自受理之日起10個工作日內進行審核，符合使用條件的，通知專戶管理銀行以轉賬方式向施工單位劃轉首期住宅專項維修資金；
（三）工程驗收合格後，組織實施主體持施工契約、工程驗收單、工程決算單、工程發票等材料，向房產行政主管部門辦理結算手續；
（四）房產行政主管部門自受理之日起10個工作日內進行審核，符合結算條件的，通知專戶管理銀行以轉賬方式向施工單位劃轉剩餘的住宅專項維修資金。
施工契約應當約定住宅專項維修資金按比例分期劃轉、工程質量保修期及保證金等內容，其中，首期劃轉比例不得超過工程費用預算總額的50%，工程質量保證金不得低於工程費用預算總額的5%。
第二十六條 使用住宅專項維修資金對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造後，組織實施主體應當自工程費用結算完成之日起5日內，在所涉及物業公共區域的顯著位置內公示工程費用的結算及分攤等情況。
第二十七條 發生下列危及公共安全和物業使用功能等緊急情況時，組織實施主體應當立即使用住宅專項維修資金，組織實施應急性維修和更新、改造：
（一）屋面、外牆防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的；
（三）樓體外牆牆面有脫落危險，危及人身安全的；
（四）供水、排水設施坍塌、堵塞、爆裂，二次供水水泵等設施損壞的；
（五）其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。
根據前款規定使用住宅專項維修資金進行應急性維修和更新、改造的，可以不執行本辦法關於使用方案公示及表決程式的規定。
第二十八條 組織實施主體未按照本辦法第二十七條規定組織實施應急性維修和更新、改造的，經房屋安全責任人、物業服務企業或者社區居民委員會申請，可以由房產行政主管部門代為組織實施，所需費用從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中列支。
第二十九條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務契約約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第四章 監督管理
第三十條 房屋所有權因買賣、贈與、繼承等原因發生轉移的，住宅專項維修資金分戶賬中的結餘隨房屋所有權同時轉移，新業主應當持產權證、居民身份證等相關材料到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。
房屋發生所有權轉移時，住宅專項維修資金分戶賬中的餘額不足首期交存額30%的，應當按照所有權轉移時房產行政主管部門公布的交存標準續交至首期交存額，未續交的，不動產登記機構不予辦理所有權轉移手續。
第三十一條 因拆遷、自然災害或者其他原因致使房屋滅失的，住宅專項維修資金按照以下規定處理：
（一）分戶賬中結餘的住宅專項維修資金返還業主；
（二）公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金餘額返還售房單位，售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關係收繳同級國庫。
按照前款規定辦理住宅專項維修資金返還或者收繳手續的，應當向專戶管理銀行提供不動產登記機構出具的註銷產權登記證明，並辦理分戶賬註銷手續。
第三十二條 住宅專項維修資金由房產行政主管部門代管的，在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定委託專戶銀行採取儲蓄、購買國債等方式進行保值增值。
第三十三條 專戶管理銀行應將住宅專項維修資金的年度歸集使用情況報送房產行政主管部門，接受監督；房產行政主管部門有異議的，可以要求專戶管理銀行進行覆核。
專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，方便業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金的使用、增值和餘額等情況進行查詢。
第三十四條 住宅專項維修資金由房產行政主管部門代管的，代管期間發生的資金管理系統運行維護費用和管理費用，由房產行政主管部門向財政部門申報，經財政部門審核後，從住宅專項維修資金的增值收益中列支，但列支金額不得超過增值收益的3%。
第三十五條 住宅專項維修資金由房產行政主管部門代管的，代管期間的資金管理情況應當接受審計部門的審計監督。
第三十六條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當按照財政部門的有關規定執行。
財政部門應當加強對住宅專項維修資金的財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第三十七條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，並接受財政部門的監督檢查。
第三十八條 市房產行政主管部門應當會同市財政部門組織相關單位對住宅專項維修資金交存和使用情況進行檢查，規範和完善住宅專項維修資金的使用和管理。
第五章 附 則
第三十九條 政府投資建設的保障性住房（含直管公房）由保障性住房的管理部門實施維護修繕，所需費用由保障性住房管理單位編報預算，經財政部門審核後撥付。
第四十條 非商品住宅、非公有住房、經濟適用房、限價房等物業的住宅專項維修資金管理,參照本辦法執行。
第四十一條 住宅專項維修資金劃轉業主大會的管理，以及本辦法實施前交存、使用住宅專項維修資金的管理等事項，由市房產行政主管部門會同市財政部門另行規定。
第四十二條 本辦法自2016年 月 日起施行。
解讀
一、修訂的必要性
2016年市政府制定出台的規章《汕頭經濟特區住宅專項維修資金管理辦法》（市政府令第170號，以下簡稱原《辦法》），在規範住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）交存、使用以及維護維修資金管理秩序等方面發揮了重要作用。隨著2020年《民法典》的出台，國家對維修資金使用表決程式等有了新的規定；加之我市機構改革後，維修資金主管部門已經調整，原《辦法》中部分機構的名稱和職責也已發生變化。此外，隨著我市社會經濟不斷發展，原《辦法》對維修資金交存、使用及管理程式的規定已不能完全滿足實踐需要。為此，為適應維修資金管理的新形勢、新要求，有必要對原《辦法》進行修訂。
二、主要依據
原《辦法》修訂的主要依據是：《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《汕頭經濟特區物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部令第165號）、《住房和城鄉建設部等部門關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）、《住房城鄉建設部辦公廳、財政部辦公廳關於進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》（建辦房〔2015〕52號）等法律法規和政策檔案。
三、主要內容
修訂後的《汕頭經濟特區住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）分五章共四十二條，包括總則、交存、使用、監督管理、附則。本次修訂主要涉及以下幾個方面內容：
（一）關於維修資金管理體制
根據《汕頭市機構改革方案》對涉及部門名稱和職責調整的內容進行修改，並增加規定部分單位職責。主要涉及將“房產行政部門”修改為“住房和城鄉建設主管部門”；同時明確自然資源、城市管理綜合執法等部門，鎮人民政府、街道辦事處以及市維修資金管理機構等的職責。
（二）關於維修資金交存管理程式
一是按照《住房和城鄉建設部等部門關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）要求，為提升維修資金專戶管理銀行的專業化水平，規定住建部門在確定維修資金專戶管理銀行時，應當依法通過公開招標方式予以確定。
二是按照《住房和城鄉建設部等部門關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）關於積極推進由開發建設單位在辦理網簽備案時代交首期維修資金的要求，結合特區實際情況，規定購房人應當在商品房買賣契約網簽備案前，將首期維修資金存入維修資金專戶；房屋已竣工驗收但尚未售出的，開發建設單位應當在現售備案前預交存首期維修資金；房屋出售時，開發建設單位再向購房人收回代交資金。房屋未售出的，開發建設單位還應當分攤維修和更新、改造費用。此舉既能明確開發建設單位的職責，確保新建商品房的首期維修資金全部交存到維修資金專戶，也能維護購房人的合法權益。
三是增加規定將維修資金劃轉由業主大會自行管理的辦理流程，以適應部分小區要求將維修資金由住建部門代管轉為業主大會自行管理的實際情況。
四是增加規定維修資金的補建程式，主要是針對辦法實施前未建立維修資金的情形。該條除規定業主大會、業主委員會、物業服務企業職責外，對未設立業主大會且未實行物業管理的，規定籌集方案由全體業主共同討論決定，必要時可以請求鎮人民政府或者街道辦事處予以協助。
（三）關於維修資金使用流程
一是明確使用維修資金進行維修和更新、改造的組織實施主體，規定已設立業主大會的，由業主大會、業主委員會組織實施，或者委託物業服務企業組織實施；未設立業主大會的，由物業服務企業或者相關業主組織實施，必要時可申請居民委員會協助組織實施。
二是明確資金使用方案的編製程序，主要是根據《民法典》的規定明確資金使用方案的表決程式。
三是明確申請劃轉維修資金的辦理手續；增加規定發生嚴重危及公共安全和物業使用安全的緊急情況，需進行應急維修和更新、改造的，組織實施主體可以申請立即使用維修資金，並對緊急情況的情形和申請流程進行細化和完善；根據《住房城鄉建設部辦公廳、財政部辦公廳關於進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》（建辦房〔2015〕52號）的要求,規定對尚未設立業主大會且未委託物業服務企業的物業管理區域發生緊急情況需要應急使用住宅專項維修資金，經居民委員會協調後業主仍未採取措施的，居民委員會可以提出申請，由物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處代為維修，代修費用依法從維修資金中列支。維修資金不足的，由相關業主依法分攤。
四是鼓勵建立維修保險制度。經業主大會決定，維修資金可以用於購買維修保險服務。
（四）關於維修資金監督管理
在原《辦法》規定相關主管部門職責的基礎上，規定住房和城鄉建設主管部門、業主委員會以及物業服務企業應當每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目，並明確定期向業主公布的內容。考慮到《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部令第165號）對違反維修資金管理行為的法律責任已有規定，因此《辦法》不重複規定。
