基本介紹
- 中文名：招保萬金
- 包括：招商地產、保利地產、萬科、金地集團
- 成就：最具代表性的四大地產龍頭股
- 相關：招商房地產
基本信息,巨頭介紹,發展歷史,招商地產,保利地產,萬科地產,金地地產,強強聯合,
基本信息
被稱為中國房地產上市公司的四強，素有“最了解招商地產的不是他的員工，而是經常玩股票的股民”之說。萬科和金地是中國房地產企業中為數不多的以住宅開發銷售為主的大公司，招商和保利則是住宅開發銷售和物業出租雙軌運營的大公司，這是前兩者與後兩者的主要區別。招商地產主要開發中高端項目，且項目主要分布在少數一線大城市，走中高端路線的招商地產目前規模相對於保利和萬科較小，但背靠財大氣粗的大股東招商局集團，招商地產擁有相對通暢的融資渠道和相對低廉的融資成本，地產界“老大哥”招商地產發展潛力巨大。
巨頭介紹
招商地產
控股股份有限公司前身蛇口招商港務有限公司,初創於1979年。1990年9月始改組為中外股份有限公司，1993年3月15日至3月27日發行境內公眾股2000萬股,內部職工股700萬股，特種股5000萬股,1993年4月10日，“蛇口招商港務股份有限公司”成立，同年6月7日，“深招港A、B”股在深圳證券交易。
保利房地產（集團）
股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產企業，是中國保利集團房地產業務的運作平台，國家一級房地產開發資質企業 。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權分置改革後，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產企業。
萬科
企業股份有限公司，簡稱萬科或萬科集團，證券簡稱：萬科A、證券代碼：000002，證券曾用簡稱：深萬科A、G萬科A。公司總股本1099521.02萬股（2008年2季度），總部位於中國深圳市鹽田大梅沙萬科中心，現任董事長為王石，總經理為郁亮。
金地集團
初創於1988年，1993年開始正式經營房地產。2001年4月，金地（集團）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。金地集團秉承“用心做事，誠信為人”、“以人為本，創新為魂”等“金地之道”的企業精神，並逐步形成了地產開發業務的核心競爭優勢。金地集團已經建立以上海、深圳、北京為中心的華東、華南、華北的區域擴張戰略格局，並已成功進入武漢市場。在深圳，開發了金地海景花園、金地翠園、金海灣花園、金地海景?翠堤灣、金地香蜜山；在北京，開發了金地格林小鎮、金地國際花園；在上海，開發了格林春曉、格林春岸項目。
發展歷史
招商地產
招商局是中國民族工商業的先驅，創立於1872年晚清洋務運動時期。130餘年來，曾組建了中國近代第一支商船隊，開辦了中國第一家銀行、第一家保險公司等，開創了中國近代民族航運業和其它許多近代經濟領域，在中國近現代經濟史和社會發展史上具有重要地位。1978年，招商局獨資開發了在海內外產生廣泛影響的中國第一個對外開放的工業區--蛇口工業區，並相繼創辦了中國第一家商業股份制銀行--招商銀行，中國第一家企業股份制保險公司--平安保險公司等，為中國改革開放事業探索提供了有益的經驗。目前，招商局集團(簡稱招商局)是國家駐港大型企業集團，經營總部設於香港，業務主要分布於香港、內地、東南亞等極具活力和潛力的新興市場，是中央直接管理的國有重要骨幹企業，亦被列為香港四大中資企業之一。業務主要集中於交通運輸及相關基礎設施建設、經營與服務(港口、公路、能源運輸及物流)、金融投資與管理（銀行、證券、基金及基金管理、保險及保險經紀）、房地產開發與經營（房地產開發、租賃性物業及土地經營）等三大核心產業，在各細分市場處於領先地位。此外，招商局在工業（修船、海洋工程和貨櫃製造）、貿易、科技產業投資等領域也有著雄厚的實力。
招商LOGO
招商LOGO進入新世紀以來，招商局在新的發展戰略的指導下，立志創造招商局歷史上的第三次輝煌。2004-2009年，招商局連續六年被國務院國資委考核為中央A級企業。在2004-2006年任期考核中，招商局獲國務院國資委授予“業績優秀企業”稱號。2009年底，招商局集團擁有總資產人民幣2,687億元，管理總資產人民幣22,183.83億元。2009年，集團成功地應對了金融危機，實現利潤總額173.572億元，上升了22.58%；實現母公司淨利潤96.25億元，上升了12.06%。
集團利潤總額在央企的排名，今年又上升一位，至第7位，是中國民族企業參與世界競爭的重要力量。
招商局以其悠久的歷史和雄厚的實力，在海內外工商界有著廣泛的影響。
保利地產
十六年來，保利地產保持了高速與穩定的發展態勢，公司現已進入規模化發展階段，形成了廣州、北京、上海、武漢、重慶、瀋陽等十八個城市的全國戰略布局，擁有44家控股公司。1983年12月，中國保利集團公司前身——保利科技有限公司在國家工商局登記註冊，1984年1月開展經營活動。
保利大廈
保利大廈1993年2月，中國保利集團公司在國家工商局註冊，註冊資本金15億元人民幣。
1993年3月，經中央外事工作領導小組辦公室、國務院外事辦批准，授予中國保利集團公司外事審批權。
1993年11月，經原國家計委批准，中國保利集團公司為國家計畫單列企業集團。
1994年，中國保利集團公司貿易業務在“中國500家最大服務企業評價”中列第26位。
2004年，國務院國資委對中國保利集團公司年度經營業績考核結果審定為B級。
2004年，中國保利集團公司被中國殘疾人福利基金會授予“愛心明星企業”稱號。
2005年，國務院國資委確認中國保利集團公司主業為軍品貿易、民品貿易、房地產開發經營、物業管理、中介服務及文化藝術經營，同時將集團公司主業定位於“涉及國家安全和國民經濟命脈的主要行業和關鍵領域”。
2007年，中國保利集團公司實現經濟增加值（EVA）10.01億元，在中央企業排名第44位；在實現EVA增量比去年改善的116家中央企業中列第38位。
2007年，中國保利集團公司進入中國企業納稅五百強行列，排名79位，在其中87家中央企業中列第35位；在其中21家房地產企業中列第2位。
2007年，中國保利集團公司獲得“圓明園海外流散文物回歸故里貢獻獎”。
2007年，中國保利集團公司被評為“首都維護國家安全先進集體”。
2008年，國務院國資委確認中國保利集團公司將礦產資源領域投資開發作為第四主業並予以對外公布。
2008年，中國保利集團公司分別被中央機
2009年保利地產日前接到恒生指數有限公司正式通知，保利房地產（集團）股份有限公司已被納入恒生 A股行業龍頭指數，成為該指數的成份股。
2009年10月受福州市市委的盛情邀請，中國保利集團總經濟師、保利地產董事長李彬海及保利地產總經理宋廣菊一行9人對福州市房地產市場及重點招商項目進行了考察。考察期內，福建省人民政府副省長、福州市委副書記、市政府代市蘇增添副省長、常務副市長梁建勇親切地接見了考察團，並組織市委領導、國土局、規劃局等相關部門與考察團進行了座談，就招商項目的合作達成了初步意向。
萬科地產
萬科1988年進入房地產行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務。至2009年末，業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的40個城市。2009年在《歐洲貨幣》評選的“全球最佳房地產開發企業”榜單中，萬科獲得全球住宅類開發企業第一名。萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續增長的業績以及規範透明的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。公司在發展過程中先後入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關係》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關係等獎項。
王石
王石經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢：“萬科”成為行業第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發的“情景花園洋房”是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利；公司物業服務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公司創立的萬客會是住宅行業的第一個客戶關係組織。同時也是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業。
自創建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續發展的空間和機會，鼓勵員工和公司共同成長；倡導簡單人際關係，致力於營造能充分發揮員工才幹的工作氛圍。2009年，在全球人力資源諮詢公司翰威特組織的“2009年中國最佳僱主”評選中，萬科成為10家上榜企業中唯一的房地產企業。
公司持續推進住宅產業化。2009年，萬科北京假日風景項目B3#、B4#樓被授予“北京市住宅產業化試點工程”稱號。東莞市萬科建築技術研究有限公司獲得由廣東省科學技術廳、廣東省財政廳、廣東省國家稅務局、廣東省地方稅務局聯合頒發的高新技術企業證書，是行業內第一家被認定的高新技術企業。
公司積極參與綠色建築的研發和推廣。2009年6月，深圳萬科城四期項目榮獲“綠色建築設計評價標識”三星級獎。2009年《財富》（中文版）公布的“十大綠色公司”名單中，公司因在探索工業化與城市低收入住宅方面的成績入選。
公司努力實踐企業公民行為。萬科從2007年開始每年發布社會責任報告。2009年，萬科捐資並建設的遵道鎮中心幼稚園、遵道鎮便民服務中心、向峨鄉政務中心以及遵道梨花廣場先後建成交付，均達到最高抗震設防等級。
金地地產
金地集團初創於1988年，1993年開始正式經營房地產。2001年4月，金地（集團）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。截至2009年底，金地集團已擁有多家控股公司，總資產555億元，淨資產168億元，2010年全年更是實現283億元的銷售規模。從上市至今，公司的總資產規模增長了24倍，銷售額增長了39倍，上繳利稅增長了21倍，已躋身中國上市房地產公司綜合實力前三強。金地集團秉承“用心做事，誠信為人”、“以人為本，創新為魂”等核心價值觀，並逐步形成了地產開發業務的核心競爭優勢。金地集團已經建立以上海、深圳、北京為中心的華東、華南、華北的區域擴張戰略格局，並已成功進入武漢、西安、瀋陽等市場。金地堅持以產品為核心，不斷為客戶創造價值:在深圳，開發了金地海景花園、金地翠園、金海灣花園、金地海景。翠堤灣、金地香蜜山、金地梅隴鎮、金地名津;在北京，開發了金地格林小鎮、金地國際花園、金地中心;在上海，開發了金地格林春曉、金地格林春岸、金地未來域、金地格林郡等項目。截止目前，正在運作的有金地格林世界(上海)、金地格林世界(天津)、金地尚林苑(西安)、金地格林小城(武漢)、金地國際花園(武漢)、金地國際花園(寧波)、金地荔湖城(廣州)、金地九瓏壁(佛山)、金地國際花園(瀋陽)、金地格林上院(東莞)等三十餘個項目。
金地中心
金地中心經過不斷探索和實踐，金地現已發展成為一個以房地產開發為主營業務的上市公司，同時也是中國建設系統企業信譽AAA單位、房地產開發企業國家一級資質單位。截至2008年6月底，集團已擁有多家控股子公司，總資產355.7億元，淨資產87.1億元。形成了以房地產為主營業務，地產金融、物業服務、地產中介同步發展的綜合產業結構。
在企業信譽和業績的基礎上，金地品牌不斷提升，連續獲得“中國發展最快的品牌房地產企業”、“中國房地產品牌戰略創新10強”等稱號，位列“《新地產》房地產上市公司10強”第三名，在“做中國最有價值的國際化地產企業”的願景指引下，金圳尋不斷開拓新的里程。
強強聯合
新政之後，房企強強聯合的現象正在進一步地擴展與深化。巨觀經濟調控以及針對房地產行業的調控使得開發商不得不重新審視自己所處的緊張處境，攜手共渡難關成為業內無需多言的共識。因為曾經的“獨狼”時代已經遠去，面對現實，開發商之間的合作精神開始勝過競爭意識。
當然，各開發商合作的決策出於各種原因。在這其中對資金風險的規避、獲取優質土地、引進先進經驗、拓寬融資渠道等是開發商最想看到的效果。
萬科：預計2012年80%~85%項目合作開發
針對巨觀經濟環境的變化，國家經濟工作的重心逐漸由確保經濟成長轉向管理通脹預期，貨幣政策也由適度寬鬆轉向穩健。2010年四季度，央行兩度加息，2011年2月，央行再度上調金融機構人民幣存貸款基準利率。並且，監管部門要求銀行加強對房企貸款的風險管理，對房地產信託融資的管制也更為嚴格。據統計，2010年房地產開發企業資金來源中，國內貸款的比例由2009年的19.8%下降為17.3%。此外，多個城市出台了商品房預售款監管方案，對預售款的使用進行限制。
“未來一段時期，行業資金面緊縮將成為大勢所趨，這意味著企業必須加強資金管理，更為重視財務安全，另一方面，企業也需要提升現有資源的使用效率，強化內生增長能力。”萬科稱，在當今環境下，萬科尤為注重自身的財務安全與資金使用率。
資金鍊猶如供血的血脈，而支付土地出讓金費用的時候往往是房企最“滴血”的時候，因此在拿地上，聯契約行一起摘下巨額土地，可以明顯分擔資金風險。
以萬科與五礦建設合作為例，後者由於是央企，在嚴格的信貸政策下其身份的優勢在獲得貸款上多少有所體現，而同時，類似五礦建設非主營房地產業務的央企國企進入房地產行業也較晚，由於缺乏經驗，因而在一開始藉助大型的、成熟房企提供品牌與技術的支持也是非常有利的選擇。
將一筆資金分散到多個項目中，也同樣是萬科在當今環境下降低風險的方式。也就是說，在當前房企融資渠道收緊的環境下，要減少對信貸的依賴，同時又要提高周轉率和市場占有率，意味著以前做一個項目的資金和其他各類資源，現在要分散到多個項目上。
房地產諮詢機構同策在一份報告中指出，“以近期萬科在北京、深圳、廣州、南京、天津、瀋陽新增的7個項目為例，其中4個項目萬科都只占49%~50%的權益，在合作的過程中，萬科盡顯資金騰挪之招數，不僅整合了資源、降低了自身部分的成本、分散了風險，也減少了對金融的依賴，從傳統的房地產開發商向資源整合者和品牌輸出者轉變。萬科表示，預計到2012年，合作開發的項目占總項目的比例將提高到80%~85%。”
另一方面，萬科在開發項目上採取的合作方式為其自身的快速發展起到了很有力的推動作用。
萬科在去年創造的1081.6億元銷售額中，有相當一部分是來自合作開發。根據萬科提供的數據顯示，2010年萬科合作開發的項目占全部項目的80%。
這是一個相當高的比例，但是萬科方面並沒有透露1081.6億元銷售額中屬於萬科的權益數字，萬科集團總裁郁亮只表示：“萬科的銷售額包括萬科負責操盤的，或者打萬科LOGO的，也有個別項目交給別人操盤。”
但可以肯定的是，大膽和大面積採取併購和代建的合作開發模式，為萬科快速拓展市場份額發揮了重要作用。按照銷售金額口徑計算，萬科去年在全國的市場占有率為2.06%，比2009年增加0.62個百分點。
保利：與招商地產聯手斬獲優質土地
各房企採取聯姻的原因各有不同，例如對於保利來說，它所擔心的是，目前和未來要獲得優質土地是一件頭疼的事情。
隨著房地產市場的不斷發展與規範，房地產行業的集中度在逐步提高，並且行業外的不少大型企業也在大舉介入房地產行業，這致使行業的競爭日趨激烈，這一點尤其體現在土地市場的競爭上。
讓保利深有感觸的是，自己在核心區域獲取優質房地產項目的難度正在越來越大，它的擔心的確有依據可循，觀察保利從去年11月至今年2月進行的一連串的拿地訊息可以發現，保利所獲取的土地中鮮有城市中心區域的土地。
既然要保持一定的規模發展，土地資源是必備的資本，那么在群雄逐鹿的背景下，如何以合理的成本獲取發展必需的土地，並提高公司項目儲備的含金量與分布合理性，成為了保利面臨的一大挑戰。
在這樣的情況下，保利通過合作開發、收購兼併、一級開發、參與舊城改造等方式獲取了大量優質項目資源。
其最近一次與強手聯合是在去年11月，保利全資子公司廣州金地房地產開發有限公司與招商地產通過掛牌方式取得廈門市集美新城區地塊，城區地塊土地用途為城鎮住宅兼容批發零售用地，成交總價為101220萬元，保利承擔50%的地價款。
從保利地產年報看，與其合作的大型房企還有萬科、富景地產等。
金地集團：大力開展基於項目層面的股權合作
一直在地產金融領域勇於進行探索的金地集團，則更願意從另一種角度將強強聯合的手段理解為一種變相的融資方式。
金地在開拓多元化融資渠道方面走得一向比較超前。2010年金地繼續維持著這樣的步伐，在信貸全面緊縮的環境下，實現新增銀行貸款75億元，此外，金地集團方面表示，公司2010年積極深化與UBS、平安信託等夥伴的戰略合作關係，在瀋陽、武漢、深圳等多項目上開展合作，除了提供充足資金保障外，在多個項目中進行股權合作也使得其項目的資金壓力得到緩解。
“融資方面，在國內資本市場偏緊的情況下，金地將繼續探尋多元化公司融資途徑，大力開展基於項目層面的股權合作。”金地方面表示。
在拿地策略上，金地通過合作方式降低拿地成本，以此降低投資風險，另一方面，在拿地的對象上，金地在選擇上也有自己規避風險的考慮。
以收購煙臺市中農大和珠海市香洲梅華北項目51%的例子來說，國信證券房地產行業分析師區瑞明對此認為，金地對於該兩幅地塊投入的總價較低，占用資金不多，單價也並不高，煙臺項目的樓面地價只有1876元/平方米，盈利空間較大。此外，兩個項目的建築面積都在10萬平方米左右，屬於典型的短平快項目，周轉率高，能夠快速開發回籠資金，因此金地這兩個項目應該能取得較高的投資回報率，風險也在可控的範圍內。
合作基礎：建項目公司避免摩擦
房企在聯合拿地後，進入聯合開發的階段往往會產生一定的摩擦。
多家房企聯合摘牌的土地在開發時可能相互受制。例如，如果其中一家資金不到位或開工時間比較晚，那么會對其他房企產生影響，因為《建設用地規劃許可證》是針對該幅地塊所頒發的，也即每塊土地只能辦理一個，這樣速度慢的開發商將牽累其他開發商的進度。
其他的衝突還可能出現在項目定位以及財務制度上。因此，合作方聯合成立有一定開發資質的項目公司來開發項目是最佳的選擇。當然，在前期並沒有聯合拿地的雙方在開發階段的合作也很普遍，一方擁有土地資源，另一方後來介入項目公司，這樣的做法也不在少數。
合作方式：明確經營方與投資方，權責分明
當一個項目公司的出資方較多時，摩擦也會更頻繁與明顯，這個時候將各出資方分為經營方和投資方兩個隊伍，使得責權分明，就更有利於項目的開發。
房企強強合作2005年是一波
事實上，作為周期性波動的房地產行業，強強合作的浪潮在多年前就曾上演過。2005年的時候，房地產行業也同樣面臨著一系列的調控措施，“央行調息”、“國八條”、“七部委意見”等政策的出台及執行讓當時的開發商如臨寒冬，受政策影響導致的土地緊張、資金鍊緊張、銷售不景氣等使得開發商自行出謀劃策，結成聯盟，共同互助渡過難關。
在困難的時代，實力不濟的房企被更強大的同行所併購，股權轉讓交易集中爆發，與此同時，大型房企通過強強聯合優勢互補或增強實力更是上演得如火如荼。
在2005年廣州的一次土地拍賣會上，全部7幅地塊中的6幅便被富力地產集團、保利集團和珠江地產三家實力雄厚的品牌房企所“瓜分”，其中富力地產集團更以7.7億元的價格獨攬了位於珠江新城的4幅地塊。類似這樣的例子在當年不勝枚舉。
而近一年多來，房地產行業同2005年相似，再一次在波動周期中經歷著低谷時期，這一切似乎見證著這個行業正在重複上演過去的歷史。
