針對持續下滑的房地產市場，中央政府已在制定一系列救市政策，並確定了一些具體的實施辦法，地方政府可調控範圍內的政策，目的是保持房地產市場的平穩發展。全國近20個大中型城市加入救援隊伍，而且，“救市”行動有進一步蔓延的跡象，從中西部地區到東部沿海和長三角，從二、三線城市到一線城市，到處都是地方政府忙碌的“救市”身影。相關地區的房地產上市公司也保持高度關注，期待政策暖風能吹暖房地產市場。
基本介紹
- 中文名：房地產救市
- 針對：持續下滑的房地產市場
- 必要性：保持房地產市場穩定
- 局面：中國房地產大有“大撒把”的感覺
含義,必要性,局面,計畫,廣州低調救市,各地下月全面救市,方案,“救市”表,2008年10月7日北京,2008年9月27日南京,2008年9月4日西安,2008年9月1日常州,2008年9月1日蕪湖,2008年8月23日河南,2008年8月12日重慶,2008年8月4日福州,2008年8月1日廈門,2008年7月22日長沙,2008年6月成都,美國房地產救市對中國啟示,
含義
不用說，單從邏輯來看，“救市”派的聲音頗有道理。不過，對於當前的房地產行業來說，“救市”卻是一個偽命題。理由在於，其一，從全國範圍來看，總體而言，在這個行業調整周期到來的時候，房價的下跌並不明顯，換言之，此前已經“非理性獲利”的開發商們，仍然在價格上硬扛。某種意義上說，這種硬扛是對政策調控的一種變相的抵制，而呼籲“救市”，則是這個利益集團企圖藉助政策的變通，來緩解降價壓力，以求度過一個困難的階段。
其二，房價的上行或下跌，都自有市場規律作用。巨觀調控的目的，並非通過干預微觀經濟，而使其背離市場規律，恰恰相反，合適的調控手段，當有助於市場規律作用於微觀經濟，從而防止房價大起大落。此前房價背離市場規律“大起”，故需要政府調控，以使其趨於平穩。而當前房價並無“大落”，既得利益集團借房地產業為支柱產業之名，大造輿論，脅迫相關有利於其的政策出台，明顯相悖於市場規律。
其三，主張“救市”者往往放大整個行業可能面臨的危機。房地產業的減壓，可以通過降低房價以刺激需求、通過行業的整合以緩解資金壓力、通過未來中國經濟的增長自然做大市場蛋糕、通過向管理與創新要效益來提升價值。如果一遇到壓力和挫折便“呼救”，反映出的是一個龐大的行業看似強大，實則脆弱。
必要性
既然樓市的“救市”為一偽命題，也就意味著，決策層對於當前房地產市場無必要，也不可能推出所謂的“救市”措施。應該看到，決策層充分理解一個健康有序的房地產市場的大局意義。中共中央、國務院上月召開的有關會議就明確提出，要保持房地產市場穩定。其含義在於，無論房價的暴漲，或者暴跌，都有害於房地產市場的穩定，因此，保持房地產市場穩定，也就是要防止房價大起大落。但這並不是說，房地產市場不能有波動，不能有調整。相反，必要的調整，或者說，必要的擠壓泡沫，是“刮骨療傷”，是穩定房地產市場的必由之路。
當然，如果巨觀經濟出現重大的不確定性，房地產市場出現較大的危機之時，政府部門從大局出發，也不能袖手旁觀。如針對房地產市場的區域性特點，加強分類指導；針對開發商的融資壓力，適時、適當地鬆動銀根，等等。否則，房地產行業的嚴重危機，有可能拖累整體經濟。美國次貸危機的現實教訓，也不可不察。
局面
中國房地產大有“大撒把”的感覺
中國房地產市場危機當前完全可以放在國家政策層面去談，要想順利擺脫國際市場的影響，內需拉動成為唯一出路；內需拉動又依靠什麼呢？中國內需拉動實在離不開房地產市場的穩定甚至繁榮，否則股市深度套牢巨額民間百姓的資金，如果房地產市場再繼續深度下跌，再加上眾多中小企業倒閉，可以想像內需實實在在沒有了成長的基礎。無法擴大內需的中國經濟將必然被美國經濟綁架成小老弟，那樣算什麼？無法擴大內需的民眾一旦資產損失嚴重，信心再得，難上加難！
無論多少人不樂意房價跌幅3成的理性判斷，也無論多少人希望中國房價一跌跌回2000年，但理性判斷，中國房地產價格是不應該降到大多數老百姓能買得起的程度，絕大多數普通老百姓的住房需求應該由政府的經濟實用房、廉租房等來解決，一個衰落的房地產市場又怎么能夠為經濟實用房、廉租房的發展提供經濟基礎呢？
中國房地產市場需要改變頹勢！但改變頹勢，給與市場信心的措施又是什麼呢？南京、杭州市政府救市的嘗試比較多從消費者角度，無論是補貼還是別的政策都是這樣出發點,銀根緊縮鬆綁也是嘗試。我認為當前房地產調控的核心政策就是緊縮銀根，開發商無法獲得銀行貸款，因為資金短缺，所以不少開發商為了活命只能降價銷售，集體降價的市場是能是今天的局面！
對於中國房地產市場來說，要發揮刺激內需的市場角色，至少需要穩定，穩定的策略中很顯然就是銀行放鬆開發商貸款，可以想見，房地產開發商貸款只要逐漸鬆綁，資金壓力降低，傻子才瘋狂降價！
一劍封喉的房地產救市政策應該就是房地產開發貸款鬆綁！
計畫
長三角的兩大城市上海、杭州不約而同宣告對低迷的樓市進行“救市”。其中，杭州市政府發布的《市政府關於促進杭州市房地產市場健康穩定發展的若干意見》，其中包括購房入戶實施範圍擴展至老城區、政府給予個人買房一定的稅繳補貼、放寬房企受讓及開發期限等系列措施。
而上海市公積金管理中心發布《關於再次調整本市住房公積金貸款額度上限的通知》，上調補充住房公積金貸款的最高額度，符合條件的家庭最高可貸60萬元。
地方政府“救樓市”的政策正在蔓延。出台救市政策的地方政府從最初的地震災區成都到西部地區的重慶、西安，再到中部地區的長沙、武漢，再發展到東部沿海的福州、廈門，現在已經到達長三角最重要的代表性城市南京，杭州和上海。
那么，這股“救市潮”會蔓延到廣州和深圳嗎?昨天，據訊息人士透露，廣州希望能“刺激房地產消費”。本報記者多方採訪，儘管相關部門都未能確認廣深兩地將加入“救市大軍”，但是，廣州減慢限價房推出的速度、拆遷補償標準看齊一手房價等跡象，都給當地樓市帶來了暖意。
廣州低調救市
廣州市國土房管局發布《廣州市危舊房改造拆遷補償安置工作指導意見(試行)》(簡稱《意見》)，《意見》面向全社會徵求意見，其中大幅提高拆遷補償標準，確保被拆遷戶有能力購買本區域新商品住宅。因此，今後廣州市危舊房改造被拆遷戶拿到的補償款將達到可購買同區域一手商品住宅的水平。
黎文江表示，廣州暫緩限價房及其用地的推出，間接說明了政府不希望當前的商品房市場受到太多的衝擊。另外，地方政府對房地產“救市”，是萬不得已才出手的，“但廣州樓市表現還好，不見得需要政府干預。”不過，在本報記者採訪中了解到，中國房地產行業協會曾採納了廣東省房地產行業協會的4點政策建議，並提交給國家有關部門。被採納的4點建議主要涉及金融政策、土地政策等領域，其中，建議適當放寬購買二套房的貸款條件，鼓勵改善型住房需求。
數據顯示，廣州一手商品住宅均價為9078元/平方米，環比微降0.5%，而成交量卻出現明顯回升，8月一手商品住宅交易面積達到66萬平方米，比7月份增多了1%。黎文江認為，這幾個月來廣州房地產成交量維持在每月60萬平方米左右，而價格回落到7、8月份水平，還能刺激成交上漲。
至於深圳的情況，業內人士認為，相比廣州，此前深圳樓市投資氣氛太濃，估計政府還不會明確出手“救市”。
各地下月全面救市
救市見效了嗎?市場都期待立竿見影的成果。
在這些救市的城市裡，長沙屬於較早出手的。長沙的救市舉措在7月20日起實施，但是，渤海證券的數據顯示，長沙10月份推盤速度下降，小戶型支撐成交量上升。(2008年10月6日-10月12日)長沙住宅市場運行情況，成交面積環比增長率達138.13%，但是成交均價環比下跌了1.93%。
從8月初起救市的福州則是成交量低位反彈。福州的住宅市場成交面積環比增長76.44%，成交均價環比下降18.68%；重慶的情況是，小戶型主導市場，成交量低位反彈，推盤速度下降，上周重慶住宅市場成交面積環比增長278%，成交均價環比下降0.52%。
對於這些數據，渤海證券認為，上周環比大幅上漲並不能完全支持黃金周成交量大幅回升，而有可能由於統計數據原因導致成交量大幅上升；長三角和珠三角，較此前兩周均環比大幅上升，其中蘇州、深圳和杭州出現了連續環比大幅上漲，增長率在50%以上。
東方證券認為，各個地方的經濟發展水平和房地產市場的發展狀況各不相同，應該有區別的對待每個區域不同的房地產市場發展情況，採取不同的適合當地經濟和房地產市場健康發展的政策。不過，該機構預計，未來中央政府關於房地產市場的調控政策趨勢也是進一步放鬆。
此前，全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生曾經表示，由住宅和城鄉建設部等部門提出的房地產市場新政有望在下月推出。據透露，該部已向上層提交“放鬆”房產調控政策的方案，具體包括取消對二套房的限制、下調房產稅和延長個人房貸償還期限等。
杭州南京上海救市下猛藥放寬購房入戶，提高住房公積金貸款額度，減免契稅截至目前，已有18個城市出台利好“救市”政策。
地方政府救市的措施中，以南京和杭州的救市措施力度最大。尤其杭州救市政策涵蓋24項內容，力度創下地方政府之最，主要包括對需求的刺激和開發商資金鍊的緩解。首先，對購房消費者，放寬購房入戶，提高住房公積金貸款額度和貸款年限，減免契稅和給予財政補貼，用來促進居民合理住房消費；其次，對於開發商，放寬房地產企業所得稅預征政策，放寬土地款支付政策，放寬項目開竣工期限，延遲或暫停徵收涉及房地產行業的行政事業性收費，來最佳化房地產行業投資發展環境；最後，對於金融機構，鼓勵銀行在國家巨觀調控政策指導下，增加有效的信貸，支持符合條件的房地產企業正常合理的信貸需求，及時搭建銀企對接的互動平台，協調解決企業面臨的困難。
與杭州、南京等城市政府出台的一攬子救市政策相比，上海公積金貸款額度的上調對市場的影響力度較小，但仍可看做是一個溫和的政策信號。
其次，上調普通標準住宅標準，放寬享受優惠契稅範圍，其中瀋陽將市內五區住宅標準由5680元/平方米提至6700元/平方米，福州由5500元/平方米提升至7000元/平方米，廈門由7000元/平方米提升至12240元/平方米。
再次，與其他城市所不同，長沙提出了多項“領先”的措施。包括停止經濟適用房供地，對符合購買經濟適用房的家庭給予貨幣補貼；調整二手房交易稅費，將二手房交易綜合稅暫由1.98%調整為1.1%，同時購買二手普通商品房，按地方所得部分給予全額補貼；調整營業稅，在2009年12月31日前出售二手商品房，併購買普通商品房的，其二手商品房交易所交營業稅由財政給予全額補貼。
最後，重慶對農村戶口首次購買90平米以下商品房的，免徵契稅；廈門對於在廈門島外同安、翔安兩區購房，且面積在70-80平方米，除享受原有購房入戶，還可辦理不超過2人的常住戶口；西安、南京則從2008年9月4日至2009年12月31日，對購房戶按房款總額，分1.5%，1%，0.5%三個等級發放財政補貼
方案
一位權威人士透露，市場上關於全國性房地產“救市”政策出台的傳言並非空穴來風，住房和城鄉建設部等部門已經聯合制定了一套房地產“救市”方案，並上交了國務院，政策出台只待合適時機。國土資源部一位人士說，2008年10月9日，由國務院轉來的一份住房和城鄉建設部關於當前房地產形勢的分析報告已傳到國土資源部。
上述權威人士介紹，住房和城鄉建設部是這次“一攬子”房地產巨觀調控新政策的牽頭制定部門，同時聯合國家稅務總局、人民銀行等部門，政策包括：二套房貸政策、房地產稅收政策、降低首付比例、調整公積金貸款政策等。
穩定房地產交易量和交易金額是這次巨觀調控政策變調的主要目的。具體政策還包括，二套房限制性貸款政策有可能取消，首付比例或降到20%，降低政府在房地產交易環節的稅費，以刺激房屋購買。另外，降低土地保證金等，以減少開發企業現金流出量。
系列新政出台後，是否能起到促進交易量的效果？有開發企業表示，“二套房貸”是交易量下降的直接原因，如果對此政策調整，則具有購買力的家庭買二套房的動力還是很大。但也有企業表示，已經出台救市政策的地方房地產交易量反而更低了，西安出台救市新政後，交易量從每天的200套降到了150套。
住房和城鄉建設部10月初遞交國務院的1～8月份全國房地產交易統計數據表明，房地產交易數據正在逐月呈下降趨勢，6月份的數據就與8月份有很大變化，其中同比數據下降厲害，環比數據也有很大變化。此時，全國層面的巨觀調控政策是否能拯救交易量值得懷疑。
“救市”表
2008年10月7日北京
北京市建委頒布了《關於商品房開發項目房屋登記面積測量有關問題的通知》，自即日起，新申請預售許可的開發項目，原則上不再分攤建築樓棟（相互連通的為一個建築樓棟）外的公用部位。
按8月份北京市朝陽區13556元/平方米銷售均價，一套100平方米商品房，按原公攤計算標準公攤面積約為15%，公攤費為203340元。按新規後只有樓棟內公用建築面積才計入公攤（約8%），至少可節省下近10萬元購房款。
2008年9月27日南京
1.在2008年10月1日至2009年9月30日期間，凡購買90平方米以下（含90平方米）商品住房（含二手住房）的，給予房款總額1%的補貼；凡購買90-144平方米以下（含144平方米）商品住房（含二手住房）的，給予房款總額0.5%的補貼。
2.在2009年9月30日前，房地產開發企業可緩交或分期繳納開發涉及的基礎設施配套費、人防費等建設規費，最長可延期至辦理銷售許可證前。
3.取消商品房“一套一價”管理方式。
2008年9月4日西安
1.對購房客戶按購房款總款給予一定比例的財政補貼，分1.5%、1%、0.5%三個等級；
2.房產企業城市基礎設施配套費減免35元/平方米。
針對開發商的措施還有：調節稅務征繳節奏、減免城建費用、土地政策加大扶持力度、金融信貸放寬、項目規劃審批可分期等。
2008年9月1日常州
1.取消對二次及以上住房公積金貸款最高額度限制；2.開放住房公積金異地貸款；3.實行商業貸款轉住房公積金貸款政策。
兩次及以上公積金貸款最低首付3成，購買保障性住房及小於等於90平方米戶型首付兩成。
2008年9月1日蕪湖
2008年8月23日河南
1.公積金貸款最低首付至兩成，最長年限至30年；
2.首套商品房購買者可獲房貸利率優惠；
3.省內購房，可異地申請住房公積金貸款。
購買經濟適用房的免除房地產交易契稅，購買普通商品房的可按照一定比例減免房地產交易契稅，購買豪宅的則不行。
2008年8月12日重慶
以在主城區購置一套建築面積90平方米的房子為例，房價3500元/平方米，其總房款是31.5萬元，不用交契稅等，可節約4725元。
2008年8月4日福州
1.契稅減半；
2.放寬預售許可證門檻；
3.調整公積金貸款規定。
單套建築面積小於等於140平方米、且單套成交價格小於等於7000元/平方米的商品住宅，可獲契稅減半徵收等相關稅收優惠政策。
2008年8月1日廈門
1.放寬普通住房標準；
2.90平方米以下保障性住房，貸款利率下調。
新增“購買70-80平方米商品住房可辦理不超過2人的常住戶口”的鼓勵政策。
2008年7月22日長沙
3.多項房地產稅費減免或延遲收取。地產稅費方面的減免政策如：2009年年底前出手二手商品房，其營業稅由財政給予全額補貼。
2008年6月成都
公積金優惠措施具體為：公積金貸款首付可2成，貸款最高額度至30萬元，貸款最長期至30年。
美國房地產救市對中國啟示
該計畫的內容包括四個方面。第一，放寬抵押再融資限制，允許信用良好的房主向“房利美”和“房地美”等房貸機構再次申請低利率貸款，以降低他們償還先前房貸的難度。這項措施有望幫助400至500萬“負責任的”房主實現抵押再融資，進而減輕還貸負擔，讓他們“更供得起”住房。
第二，鼓勵房貸機構減“月供”。這項措施主要針對那些背負次級抵押貸款的房主。在當前的情況下，這些靠次貸購房的中低收入房主眼陷入困境，一些家庭每月須償還的住房貸款已占全家月收入的40%甚至50%。這項政策鼓勵貸款機構為這部分房主降低月還貸額。如果貸款機構同意調整貸款，將房主的月還貸額所占收入比例降至38%以下，那么政府將對這些貸款機構提供“補助”，幫助把上述比例再降至31%。這項措施將惠及300萬至400萬房主，同時也有助於穩定房市乃至整體經濟。而這些項目的支出將完全用於那些確實需要幫助的房主，不會提供給地產投機商和房地產開發商。
第四，對於那些沒有責任感的房屋購買者、肆無忌憚的房地產貸款商、見利忘義的投資者完全排除在這次《房屋穩定計畫》之外。
美國的《房地產穩定計畫》是要救房地產，但是對吹大房地產泡沫的任何因素或政策都不鼓勵，反之房地產市場恢復過程中仍然要嚴格的限制。比如說，美國房地產救市要救的是購買住房居民，幫助他們降低購買住房的成本，幫助他們降低購買住房每月的負擔。而對於住房炒作者、投機者等一個都不救。
而在這點上，中國出台的房地產救市政策，並不找當前中國房地產銷售萎縮的原因所在，也不看房地產市場價格水平如何，而是臆想只要能夠讓房地產市場的銷售增長的政策就無所不用其極，什麼住房購買入戶口與減免個人所得稅，什麼重新放開第二套住房購買的優惠政策，甚至於一些政府用財政資金來補貼購買住房者等。更可笑者，有所謂房地產行業組織（實際上房地產企業的聯盟），用所謂報告要求政府出台誘導居民進入高價房市場的政策，什麼購買住房補貼、什麼第二套優惠政策放開、什麼購買住房減免個人所得稅、什麼讓國內資金湧入房地產市場等，無所不用其極，但是就是不提房地產企業自身在整個世界經濟周期性調整中該做什麼，就是希望讓房地產暴利模式能夠持續下去。未來房市洪水滔天可能不管。
在當前全球經濟出現周期性調整過程中，房地產市場不進行周期性調整是不可能的。誰都無法阻止這次房地產市場的周期性調整。儘管一些地方政府不少所謂救房地產市場政策，但是這些政策只能延後房地產調整的周期性，讓房地產周期性調整時間拉長，讓中國經濟復甦的時間推後，但是，決不可阻止這種房地產市場周期性調整。除此之外，所謂房地產行業組織所臆想的東西是不可能出現的。
