基本介紹
- 中文名：房地產成本管理
- 外文名：Real estate cost management
- 行業：房地產
- 內容包括：資源計畫編制、成本估算、預算等
成本信息,成本估算,成本預算,成本控制,成本組成,資源計畫,成本核算,管理系統,
成本信息
成本估算
它的輸入是：工作分解結構（WBS）、資源需求、資源單價、活動歷時估算、帳目表。
資源需求：就是資源計畫編制的輸出，包括人力、材料、設備三大需求，關鍵的是這三大需求要與工作分解結構可交付成果相對應。
資源單價：就是項目開發所需各種資源的當地單位價格。如鋼材X元/噸，人工X元/天，可行性研究報告XX萬元/個，等。
活動歷時估算：完成一項可交付成果需要有哪些活動，每項活動歷時是多長。要專門按可交付成果進行活動定義、活動排序、活動歷時估算。
帳目表：對帳目成本進行分類（如人工、日常用品、材料）監控的任何編碼系統。它基於開發商的會計科目表。
有了上述基本資料，根據房地產開發項目所處的不同階段，分別使用不同的方法進行估算。如項目在可行性研究階段，則採用類似估算法；在規劃方案設計階段、策劃定位階段則採用參數模型法；在施工圖階段則採用自下而上估算法。由於估算所處的階段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的時間耗費。這根據工程進展的需要所決定。
根據上述估算結果，可以得出成本管理計畫、詳細依據、成本估算.
成本管理計畫：房地產開發項目從可行性階段的→項目策劃定位→規劃方案設計→施工圖設計→項目建設→項目驗收等幾個階段，其項目定義是一個漸進明細的過程，因此開發項目的整個成本也是不斷接近實際成本的過程，成本管理計畫就是房地產開發項目在項目的各個生命周期管理成本的變化。
詳細依據：在作開發項目估算時所用的假設和假定，假設和假定的理解就是我們傳統的編制工程預算、進度計畫經常寫的編制說明或編制依據。
成本估算：完成開發項目諸活動需要資源可能成本的定量估算。隨著項目定義的不斷明細、在市場經濟條件下資源價格的變化，其估算是一個動態的。
成本預算
成本預算的輸入是：成本估算、工作分解結構（WBS）、項目進度計畫。
成本估算：前面已作介紹。
工作分解結構（WBS）：房地產開發項目各階段可交付成果，這裡所用的WBS與估算所用的WBS是一致的。這裡需要強調的是，不論估算還是預算，開發項目各階段可交付成果的本質是一致的，並不因為項目在其生命周期中所處的階段不同，其成果在不斷變化。在現實的房地產開發項目中，這種情況屢屢發生，如在可行性研究中，定義某地塊做中檔住宅開發，在策劃定位階段定義為傳統風格高檔別墅，在規劃方案設計時又作成異域風情特色的社區。本人並不認為這種不斷改變可交付成果是一種進步，實際上是一種瞎折騰。造成這種情況是開發商尋找作可行性研究的人不合格、或開發商組織前期工作的人水平太低自己心中無數。像這種不斷變換項目可交付成果，成本就無法預算。
根據上述輸入，再利用成本估算的類比法、參數模型法、自下而上估算法和計算機模型等工具和技術編制成本預算。
成本控制
它的輸入是：成本基準計畫、績效報告、變更申請、成本管理計畫。
績效報告：開發項目在實際進行開發運作過程中，隨時掌握的實際情況而編寫的狀態報告、進度報告和發展趨勢。
變更申請：導致項目成本變化的因素很多，開發範圍發生變更（增大或縮小），必須引起成本的變化；時間的巨大調整，會引起成本的變化；項目出現重大事故會引起成本的變化；關鍵人員調整會引起成本變化等。這些成本變化必須通過一定程式對項目估算和項目預算進行調整。成本的變化必須通過書面形式來完成。
對上述引起成本變化，首先必須通過一定的程式對變更申請進行處理，核實變更的合理性，核實的過程就是績效測量。測量結果確實需要變更，那么還要重新補充編製成本估算，其編制的方法可以按常規計算或用計算機輔助工具。
經過上述過程，我們會得出修訂後的成本估算和更新的預算。在開發項目執行過程中，根據已花費的實際成本，根據項目的績效報告，可以預測項目到完成究竟需要多少成本，這樣作出開發項目的完工估算。
在項目實施過程中，對發生成本變更的原因要深入分析，不能被動的變更成本，根據項目的實際情況和企業本身的財務狀況，要主動的採取糾正措施，或調整範圍或改變資源條件或重新協調進度、成本、質量的三者關係。
成本組成
1、土地費用
土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協定出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地巨觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，並有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費
前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
3、建築安裝工程費
建築安裝工程費指房屋建造過程中所發生的建築工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
4、市政公共設施費用
市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼稚園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，腳踏車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。
5、管理費用
管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息
房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關係，所以占成本構成比例相對不穩定。
7、稅費
稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規範。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。
8、其他費用
其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
資源計畫
它的輸入是；工作分解結構、歷史信息、範圍說明、資源庫描述、組織方針、活動歷時估算。
工作分解結構（WBS）：項目的階段可提交的一個或幾個可交付成果，這個成果有質量特性和數量特性，如可行性研究報告是可行性研究階段的一個可交付成果，這個成果的質量特性是報告的格式要符合房地產開發項目政府審查的格式要求，所含蓋的內容與政府要求的內容一致，報告的相關資料、數據是調查得來的、真實的而非杜撰的，資料、數據分析的方法是科學的、合理的，得出的結論是經定性、定量分析的有說服力的，結論對後續工作如項目策劃、定位有指導性意義，是真正的可行性研究報告而非可批性研究報告，數量特性是一份；再如地勘報告是地質勘察階段的一個可交付成果，這個成果也有質量特性和數量特徵，它的質量特徵是在勘察報告中要準確地描述擬開發地快的地質狀態（覆蓋土厚度、岩層走向及相應力學特徵），它的數量特徵是鑽孔深度和總進尺（米），地質報告得出的結論必須能指導後續的施工圖結構設計。工作分解結構（WBS）就類似於我們經常遇到的分部分項工程及統計相關工程量。只不過我們未將質量特性在統計工程量時考慮這一要素，而是分離在施工組織設計的質量專題里。
歷史信息：開發商從已開發的項目中總結出來的經驗和教訓（文檔化的）、從別的開發商或別的項目得到的相關信息、項目團隊人員的相關知識（由於受主觀影響，不是很可靠）。
範圍說明：擬開發項目的項目論證、擬開發項目的產品（業態、規模）、項目目標（質量、進度、成本、範圍管理等）。
資源庫描述：能為本項目提供諮詢服務的可行性研究單位、開發產品的策劃單位。項目所在地的資源狀況，當地的地材水泥、砂石、鋼材等儲量、運距、單價、質量狀況，能承擔本項目的施工隊伍狀況、施工機械狀況等。
組織方針：開發商對擬開發項目在可行性研究、項目策劃、行銷等是自己組織實施還是委託給具有相應資格的諮詢服務部單位；在建設實施過程中是自建還是承包給相應資質的承包商；在材料供應上是採取甲供料還是乙供等。
上述這些都屬於成本管理中資源計畫編制的輸入。怎樣才能由上述輸入變為輸出呢？現代項目管理提出了相應的解決辦法，其辦法是：組織相應專家確定，也就是我們在計畫經濟時代所採取的工料分析，分析出開發項目每一階段所需用的人工、材料和機械設備。同時要考慮備選方案以保證供應。
資源計畫編制的輸出：資源需求計畫資源需求計畫這實際上就是我們在20多年前在承接新工程後，在新工程開始時，計畫處或科提出的三大計畫即材料需用計畫、勞動力（包括腦力勞動者）需用計畫、機械設備需用計畫。只不過當時作出的計畫與工程的其他目標沒有掛鈎，這就形成了內部溝通不暢。而現代項目管理主張從工程一開始就將項目團隊所有資源進行整合，在提材料需求計畫時，就將質量目標、進度目標和項目產品目標貫穿其中，這就為實現目標創造了條件。
成本核算
房地產開發成本核算就其用途來說，大致可分為三部分：
土地、土建及設備費用
這是房地產開發成本構成的主體內容，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須進行房地產開發成本計算，將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
配套及其他收費支出
主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.
管理費用和籌資成本
房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確進行房地產開發成本計算，將起到非常重要的作用。
管理系統
長期以來，房地產企業因為行業的高利潤，一般都不是十分的關注成本管理，在當前地產新政的形勢下，由於政府行為日益規範、市場競爭加劇，加強成本控制管理成了房地產企業修煉內功、提升競爭力的必修課。
要加強成本管理，必須建立起系統的成本管理系統，對於房地產企業，成本管理系統應包含三個層面的內容，最基礎的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個階段的控制要點和知識積累，第三個層面是從公司的戰略角度最佳化成本結構。
成本管理的流程與制度體系包括目標成本管理體系、動態成本管理體系、成本後評估體系以及責任成本體系，分別從事前、事中、事後反饋以及責任與激勵機制方面進行管理。成本控制要點和成本數據的積累則是建立在一定的流程規範基礎之上的對開發過程的每個環節的成本控制的知識與經驗的傳承，從戰略角度所進行的成本最佳化則往往是伴隨著公司的重大戰略措施，如根據客戶細分而進行的產品標準化、戰略採購等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎的管理工作。
目標成本管理體系
在實際操作中，目標成本按開發進度的不同階段始終處於動態調整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導下進行的。在可研階段要進行成本的估算，這個時候主要是對投資的可行性進行估算，然後隨著方案的不斷深化，目標成本開始逐漸的準備和細化，到主體工程施工圖預算確定後形成最後定稿的版本。
從流程上講，建立目標成本首先應該根據項目的設計特點、選材用料標準、財務利潤要求和類似樓盤的成本經驗，測算項目的單方建築安裝成本。然後根據項目特點和公司擬分包思路，明確各分包工程承包範圍及其相互搭接關係，將單方建築安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標準吻合，如不吻合，調整有關要求或標準，重複上述步驟。
這個過程關鍵是目標成本的市場化，由於市場是經常發生變化的，因此在制訂目標成本時除了要參照歷史數據外，很重要一點是要隨時了解市場，同時成本的測算一定要與項目的定位檔次相匹配。
由於在規劃設計階段已經決定了絕大部分的項目成本，因此應把此階段應該作為成本管理的重點。
責任成本管理體系
目標成本制訂以後一定要將成本逐項分解到部門，並建立控制的標準。
在制訂目標時，要按細項列出清單並劃分責任部門，通常建造成本按發生程式劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任範圍。對多個部門承擔責任的可以按權重進行分解。
動態成本管理體系
由於市場是千變萬化的，而且開發過程中有很多不可預見的因素，因此，必須對整個成本進行過程上的動態管理，而要進行有效的動態管理，必須建立詳細的和可操作的動態成本信息系統以及保持動態的監控。
首先必須在各部門建立起動態成本台帳，確保各部門發生的成本能及時反映出來，這是動態成本管理的基礎。
其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設計變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動態成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴格執行是基本的保障
還必須在各階段對動態成本進行分析和總結，必要時及時調整目標成本管理體系，真實反映成本控制現狀。
項目後評估體系
提高成本預測的準確性是成本管理的難點之一，方法之一是通過後評估來改進，同時可以提高成本管理的有效性，因此在項目工程竣工並在結算完成後要進行項目的後評估，主要從以下幾方面評價：
l 比較項目結算成本與可行性研究時的預測成本差異（評價投資估算、項目成本預測的準確、合理性）
l 對比項目結算與《目標成本指導書》的成本差異（評價成本管理工作的有效性）
l 分析各期《項目動態成本分析報告》（評價項目成本管理的科學合理性）
l 分析工程承包範圍變化，工程量變化等確認設計變更、現場簽證等對成本的影響
l 考察項目交付使用一定時期內，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評價材料成本的合理性）
