樓盤成本清單

樓盤成本清單，江西南昌一份其開發的樓產項目“地中海陽光”的成本清單中，政府利潤排第一，開發商第二，銀行第三，媒體第四，其中開發商、地方政府、銀行、媒體算得上是前四大，他們形成一條“泡沫”製造鏈，從拍賣土地價高者得、虛假宣傳誤導消費、囤積居奇哄抬房價、高息放貸加重成本等方面，將房價不斷推高，以攫取更大價值。

基本介紹

• 中文名：樓盤成本清單

利潤分配

樓盤成本清單

1、政府從中的收益超過了房價的1/3，可以說政府是房地產最大的贏家。

2、開發商是利潤的第二大主體。

3、銀行是吃了買房人再吃賣房人，從2000年以來，房地產開發貸款始終是銀行利潤最大的一塊。

4、媒體非常有用，行業內基本上是成本價的3%至5%要投放至媒體。媒體為樓盤銷售造勢，炮製出諸如某樓盤消費者連夜排隊買房等新聞。

地王現象

當前多個城市土地拍賣中頻頻出現國企製造新“地王”現象，地價紛紛超過2007年的歷史最高位。南昌市土地交易中心主任錢友庚認為，“地王”頻出不是好現象，除了製造房價上漲外，過多的資金沉澱在房地產對巨觀經濟的損害很大，土地市場和房地產市場都有潛規則。國有企業不怕地價高，因為資產在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項目，這裡虧損那裡能賺回來。房地產上市公司進入一種“高地價→高股價→更高地價”惡性循環。國企如今不差錢，上市公司可以圈股民的錢，但是地價和房價高企帶來的巨大系統風險最終要金融機構和股民承擔，最終買單的是老百姓。

樓盤成本清單

當前經濟尚未企穩，全球經濟還在蕭條期的情況下資產泡沫膨脹，對中國而言絕非福音。泡沫加速膨脹後一旦貨幣政策調整、社會預期改變，泡沫隨時可能破裂，將動搖市場信心，居民財富損失和金融機構資產損失都會嚴重影響經濟復甦。

成本清單

政府收益

住宅樓盤“地中海陽光”位於南昌市紅谷灘新區，其市場銷售的均價是每平方米約4720元。這份清單顯示，“地中海陽光”每平方米建築面積商品住宅成本是3946.61元。在3946.61元/平方米的成本價中，土地使用權取得費用(樓面地價)701.61元/平方米，前期工程費是95.37元/平方米；房屋開發費每平方米1828.23元；管理費94.82元/平方米；財務費170.48元/平方米；銷售費用(90%為媒體費用)160元/平方米；其他費用201.1元/平方米；稅費695元/平方米。這份成本清單說明，政府在從房價收益中賺了一大把，政府從中的收益：一是土地權使用權取得費用(樓面地價)701.61元/平方米；二是前期工程費中的“可行性研究費”2元/平方米；三是房屋開發費的8.33%即152元；四是管理費中涉及政府的達50%即47.41元；五是稅費695元/平方米。幾項合計約1600元/平方米，超過了房價的1/3。此外政府還要從購房人手中收取稅費和房屋維修基金等費用。政府可以說是房地產最大的贏家。

開發商

從這份成本清單也可以看出，即便是中部地區的城市，一個項目賺1000萬元的純利潤也很常見，南昌市一名開發商坦言，現在的開發商是歷史上最厲害的一個商人群體。我們賺取的利潤是普通人難以想像的，當然有時候用來打點的錢也是老百姓想不到的。房價“成本清單”顯示出銀行在房地產市場投資中獲得了頗豐的效益，其每平方米收益在170元。如果是購買一套100萬元的房子，從銀行獲得商業貸款60萬元，30年還清，按照當前實行的7折優惠利息，償還給銀行的利息也要10幾萬元。銀行是吃了買房人再吃賣房人。2000年以來，房地產開發貸款始終是銀行利潤最大的一塊，主要是貸款利息遠遠高於其他行業貸款，一般也要達到百分之十幾。

政府責任

地方政府不能把經濟發展的“寶”壓在房地產市場上，否則政府在立場和利益上，就會和房地產商趨同化，和老百姓相背離。任何商人都是惟利是圖的，關鍵是政府如果在趨利中與其成為“合伙人”，對社會的危害是很大的，因為政府有很多的資源和手段發揮作用。政府本來是公共服務的，如果偏離了此角色，危害很大。有關業內人士及專家分析，房價暴漲中政府負有不可推卸的責任。地方政府對於“經營城市”“出售土地”的興趣和衝動，為房地產與地方政府的結盟提供了可能。一些地方政府官員在土地徵用、地皮出讓、工程項目中的腐敗行為，更成為這種聯盟關係的粘合劑。

地價和房價高企帶來巨大風險，最終買單的是老百姓。許多城市的房價出現了“跳躍式上漲”，迅猛的漲勢是難以維持的，這也表明市場沒有進入健康的循環。“地王”頻出不是好現象，有的比周邊房價還要高，除了製造房價上漲外，過多的資金沉澱在房地產對巨觀經濟的損害很大。土地市場和房地產市場都有潛規則。國有企業不怕地價高，因為資產在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項目，這裡虧損那裡能賺回來。上市公司需要相應的業績來維持股價，反過來又迫使開發商以更高的價格去追逐更多的土地。

房價透支

京滬未來十餘年房價已被透支災難性後果將比日本更可怕，業內人士表示，如果國內一線城市房價繼續被哄抬炒高，將可能重蹈東京樓市“急漲長跌”的覆轍。一些經濟界人士認為，當前中國一線城市的房價已經很高，風險已經很大，前車之鑑不能不重視，事實上北京、上海的人均收入還不到東京的1/10，而房價已比肩東京，一套100平方米的普通公寓(清水房)房價達200萬元人民幣以上，即以家庭戶均年收入6萬元計算，房價收入比已超過30倍。

京滬人均收入要達到東京的水平，起碼還要15年。換言之，京滬房價已經把未來十餘年的空間都透支了。日本的地產泡沫是一個富裕社會的泡沫，都拖垮了日本經濟，而中國還是一個整體不富裕的社會，出現超過日本的房地產泡沫，其災難性後果將比日本更可怕，專家們認為，中國並不是沒有發生過房地產危機。海南、香港都曾因房地產泡沫破裂受嚴重拖累，深圳2008年的房價大跌引發部分樓盤業主集體“斷供”，風險陡然出現；杭州房價下跌幅度曾達到幾千元，市場低迷持續時間超過其他城市。從一個國家來看，房地產沉澱的社會資金越多，對其他領域的發展越不利，沒有一個國家因房地產發達而成為世界強國。從一個企業來看，沉迷在房地產就會喪失鬥志，荒廢主業。靠非理性瘋狂拉高房地產等資產價格拉動的經濟成長是不可持續的，並可能使整體經濟和社會受害，最終榨乾社會財富。內地不可能仿效香港的房市，仿效香港地產模式將禍害中國社會。