發生投資經營失敗、工作變動、突然患重病以及其他重大變故等原因導致經濟狀況惡化，但直接的原因還是超過自身經濟實力的購房者，因無力承受每月的月供而違約，尤其是近年來央行連續多次加息，也導致了按揭購房者的還貸壓力不斷加大。
基本介紹
- 中文名：斷供
- 發生：投資經營失敗、工作變動原因
- 超過：自身經濟實力的購房者
- 導致：經濟狀況惡化
深圳將現斷供潮,購房者說,現象解讀,專家觀點,
深圳將現斷供潮
深圳房價持續下跌，許多人發現他們過去買的房子其價值正在不斷縮水，他們所欠銀行的購房貸款，其數額甚至超過了房子現在能賣出的市場價，也就是說，這些房子已經成了負資產，而一些房主則是選擇把房子扔給了銀行，當然他們也不再償還銀行的貸款。
斷供
斷供個人住房貸款，向來被視作商業銀行最優質的業務，不過近期深圳部分商業銀行卻被捲入“斷供”風波。昨天，深圳銀監部門在接受採訪時沒有向《第一財經日報》披露“斷供”的具體數據，但有部分銀行內部人士向記者表示“斷供”並未大規模發生。
深圳一家國有商業銀行的分行行長向記者透露，現在銀監局正在逐家銀行排查，去年有違規貸款的分行壓力都比較大。但真實“斷供”情況並不是外界猜測的那么嚴重，事實上幾乎沒有分行因為“斷供”問題面臨壓力。該人士表示，在銀行的所有貸款中，個貸比例並不高，因此即使有“斷供”，其所占比例也非常小，再加上個人住房貸款以房子作為抵押，銀行比較容易處理這些資產，這也是商業銀行並不擔心“斷供”的原因。
而深圳另一家銀行的信貸負責人則向記者指出，從他所在的銀行情況看，“斷供”一直都有發生，現在並沒有大規模發生的跡象。
據悉，深圳銀監局已就各個分行的房貸問題進行調查，目前該局尚未披露調查結果。但深圳銀行間有未經證實的數據顯示，截至5月末，深圳個人住房貸款餘額為2200億元，不良率為0.67%，並未出現大面積“斷供”。
深圳中原地產總經理李智耀日前接受《第一財經日報》採訪時稱，“斷供”不會大面積爆發。在他看來，在高價位買房並出現負資產的比例不多，且其中並不是所有人都選擇“斷供”。
有公開數據顯示，2007年底深圳房貸餘額接近2300億元，較2006年底的1719.7億元有大幅度增加。由於目前深圳房價約為2006年底的水平，這意味著去年的新增貸款可能面臨壓力。李智耀指出，大部分人不會選擇輕易“斷供”，因為一旦“斷供”不但意味著所有投入一去無回，更關鍵的是個人信用將受重創，基本不可能再從銀行獲得任何貸款。
購房者說
深圳的小邱最近面臨異常痛苦的抉擇：房子要不要“斷供”？更嚴重的是精神壓力太大，“這事已經讓我有點神經兮兮了”。
斷供
斷供小邱是在表哥的影響下開始“炒房”的。2007年5月，表哥想買套房子給父母住。他看中一套總價52萬元的房子，就支付了4萬元定金。沒過多久，由於父母對房子不滿意，表哥就委託售樓處把房子轉讓出去。不料想，剛把風聲放出去，立即就有多個買家爭搶，有人出價56萬。結果，除去給中介的費用，表哥淨賺了3萬多。
表哥掙的“快錢”讓小邱好生羨慕，他決定如法炮製。經過一段時間的研究，小邱最後在去年7月以1.6萬元/平米的價格買入一套50多平米的房子，貸款七成，月供5000多元。雖然月供占到他月收入的六成多，但他感到的只有興奮。
接下來的幾個月，小邱每次登入社區論壇，都能聽到房價又漲了的訊息。基於對樓市堅定的信心，雖然曾經有機會以1.8萬元/平米的價格將房子出手，小邱卻不為所動。他的目標價位已經從1.8萬元/平米漲到了2萬元/平米。因為他看到，旁邊一個樓盤的開盤均價已達到2萬元/平米，部分單元的價格直逼2.5萬元/平米。
甜蜜的日子只過了半年。2008年元旦過後，小邱突然感覺氣氛不對。社區論壇里突然出現了1.6萬元/平米轉讓房子的帖子。他開始瘋狂收集關於房價走勢的分析資料，希望找出房價不會大跌的理由。而北京大學中國經濟研究中心兼職教授徐滇慶2007年的講話，是小邱最願意看到的預測之一。徐滇慶說，購房者、擁有住房的人、房地產開發商、地方政府和新聞媒體是推動房價上升的力量，這些力量都很強大，所以沒有不上漲的理由。房價下跌的幾個主要原因都不具備，包括產業轉移、經濟蕭條、利率和匯率上升、土地政策放鬆、政府干預、金融危機等。2008年2月，小邱房子所在的樓盤三期開盤，帶2000元/平米精裝修的房子均價也僅有1.2萬元/平米左右，而且還有認購97折、7天內簽約98折等額外優惠。這樣算下來，三期房子均價已在每平米萬元以下，相對於小邱的買入價格1.6萬元/平米，等於縮水了將近四成。
斷供
斷供“負資產”瞬間降臨到小邱的身上，這讓他一時不知所措。
此時，小邱想以每平米1萬元以上的價格出手已經不可能了，甚至降到每平米9000元都乏人問津。
“我想斷供了之，撒手不管。”小邱無奈地說。但到銀行一問，卻發現事情沒有這么簡單。工作人員告訴小邱，斷供並非明智之舉。他給小邱算了一筆賬：小邱的房子原值80萬，貸款56萬，單價1.6萬元/平米，現在該房子每平米價格1萬元，市場價值僅為50萬，已經低於貸款額。更為重要的是，如果小邱選擇斷供，那么到時的拍賣價比市場價還要低，一般要有10%-20%的折扣，這樣算下來，能夠收回的房款可能僅有45萬，相比56萬的貸款額還有10萬元左右的差距。
最要命的是，銀行工作人員告訴他，按照相關法規的規定，銀行對按揭貸款是有無限追索權的，這意味著，銀行還可以追討那相差的10萬元。也就是說，即使房子被拍賣了，小邱還欠銀行10萬元。這些錢是必須還的，“我總不能隱姓埋名出走江湖吧”。
斷不斷供？這是擺在小邱面前的一個難題。繼續供下去，過高的月供壓得他喘不過氣來，如果不是仍住在父母家，他早就頂不住了；選擇斷供，不僅20多萬的首付打了水漂，而且還要背上10萬元的債務。進退兩難之下，小邱只有寄望於房價再次漲起來。但情況似乎並不樂觀。小邱說，幾天前，深圳市官方的房地產研究中心建議政府出手“救市”，“這就說明，房價要再起來是一件困難的事情”。
小邱的女朋友說，“他已成了驚弓之鳥，什麼訊息都首先從負面的角度來考慮！”
現象解讀
斷供房貸有多大麻煩,深圳爆發的樓市斷供現象引起全面關注。金融和法律界人士對江蘇商報表示，斷供之後購房者不可能撇清關係：除了會被列入央行徵信“黑名單”，房被拍賣後不足以償還貸款部分仍須償還。不過，南京房價目前沒有巨幅下跌可能，市民不必為斷供煩惱。“斷供”，很多南京購房者可能想都沒想過。而在深圳，現在越來越多的購房者選擇了斷供。
斷供
斷供經過央視《經濟半小時》的報導，深圳“斷供現”象成為全國人的新話題。房價有怎樣的跌幅才會逼得購房者出此下策?斷供之後，能和銀行撇清關係嗎?這一行為，會為今後的生活帶來多大的麻煩?
江蘇商報採訪金融和法律界人士，為讀者全面解讀“斷供”這個樓市新現象。
現狀,去年2.3萬/平方米的房子現在1.1萬，房價租金雙雙降低,深圳部分樓盤房價跌了一半
斷供
許先生告訴記者，自己上月還曾回過深圳，深圳房價已經比2007年的時候有很大差異了。 “泊林花園2007年10月份二手房掛牌價格12000元/平方米，2008年7月市場實際成交價只有9000元/平方米;嘉多利花園2007年報價13000元/平方米，今年9500元/平方米成交;廬峰翠苑去年報價13000元/平方米，今年9500元/平方米成交……這種例子現在太多了，數都數不過來。”
斷供
斷供“和深圳蛇口地區部分房產的降幅來看，這些都算不了什麼。”許先生的一位朋友告訴他，“蛇口地區一個大盤的均價從去年的2.3萬元/平方米降到了現在的1.1萬元/平方米，均價降了一半都不止。其實這樓盤的地理位置可以說非常好，因為蛇口和香港隔海相望，2007年兩地間的深圳灣大橋通車，更讓蛇口的房價猛漲。這個樓盤就在深圳灣大橋的旁邊，一度受到熱捧，這也是其均價叫到2.3萬/平方米的原因。這么好的盤子，今年卻因為市場的冷淡，開發商只有採取降價銷售的策略，目前每平方米的價格只有1.1萬元。而且這樓盤的租金價格也有所下降，去年那裡130平方米的房子每月租金能達到8000元，而今年只能租到3500元。”
親歷,“這套房子我不要了!”
李小姐說：“它的跌價太嚇人了，今天是6888元，是不是再過一個月就是5888元，都有可能。”
不僅如此，李小姐她們買的是毛坯房，現在6888元的新房不僅送精裝修，還有一系列的優惠。
李小姐說，這套房子已經是實實在在的負資產，因為這套房子30萬元都賣不到，但是她卻欠了銀行40萬元的貸款。“我寧願這套房子不要了，什麼都不要了，大不了以後租房子——也只能是這樣。”李小姐是這個月剛剛斷供，和她一起斷供的還有兩個人。
斷供
斷供李小姐告訴記者：“剛開始銀行每天打電話給我，後來就變成每天發信息。再後來，告訴我3個月了要有起訴函給我了。”對此，李小姐明確表示，如果開庭的話她也不會去，反正就不管了。
斷供對購房者來說，意味著給銀行的每個月的還款，全都打了水漂，更嚴重的是她的名字從此會打入銀行的信用黑名單，以後再辦信用卡、辦貸款，都會是個麻煩。
罰的錢比“斷”的多
“斷供”給借款人帶來最直接的影響之一便是經濟風險。相關人士告訴記者，借款人“斷供”後除了支付正常的本金和利息之外，還將產生罰息，一般按每天萬分之2.1計算，而且，按照銀行的規定，“斷供”後銀行是有權計算復息的。這對貸款者是筆巨大的負擔。
“別以為房子不要了就沒事了，銀行還是要找你麻煩的!”江蘇海浪律師事務所消費信貸專門法律服務中心肖鵬律師告訴記者，貸款買房人在銀行辦了按揭貸款之後，兩者之間便是一種借款契約關係，借款人將房產抵押給銀行，並應當按期還款。
消費和再次貸款受到制約 貸款買房人“斷供”後，還將面臨信用危機。“放棄歸還貸款，在個人信用方面，將會是個污點，今後消費和再次貸款都會受到種種制約。”江蘇海浪律師事務所消費信貸專門法律服務中心肖鵬律師提醒。
肖鵬律師介紹，如今，中國人民銀行已經建立了個人徵信系統，該系統與全國各大銀行聯網，如果借款人逾期達到一定期數的話，將會產生不良徵信記錄，也就是進入“黑名單”。一旦進入“黑名單”，將會對借款人再貸款產生影響，如再次購房貸款時，將會喪失銀行信用，貸款面臨比較困難。據悉，該系統將可能與工商、稅務等機關聯網。一旦進入“黑名單”，借款人將來申請開公司時可能會遇阻，將來也很難享受稅收優惠政策，甚至小孩出國也會受到影響。
為此，律師提醒購房者在決定貸款購房前一定要慎之又慎。
預測,南京沒有“斷供”風險
“深圳房貸斷供只是當地的個人案例，南京目前為止還沒聽說過。”從事房貸業務有近10年經驗的華夏銀行南京分行個人業務部副總經理王成福告訴記者，收入跟不上房貸支出而導致房貸斷供的現象全國各地都有，但是像深圳那樣，因為房價跌幅過大而導致買房人斷供的南京還沒出現。不過這種現象應該讓銀行業警覺。
那么，通常情況下，買房人斷供銀行會如何處置?對此，王成福介紹，一般來說，買房人第一個月出現逾期還貸，銀行就會電話通知買房人。因為有的人不是惡意逾期還貸，可能是因為出差、家庭變故等多種原因而導致的。但是到了第二月，買房人還是逾期還貸的話，銀行的信貸人員就會上門或是直接到其所在單位催討。而如果到了第三月，買房人還是無法還貸，銀行就會給他發律師函。此時，也標誌著處置買房人的房產已經進入了司法程式。“走到這一步，是任何一家銀行都不願看到的。”王成福表示。
而一旦進入司法程式，也意味著買房人的房產將被拍賣。王成福透露，雖然目前南京的房價出現滯漲，但是也沒有出現大幅下跌，這是跟深圳最根本的區別。由於買房人在辦理房貸時支付了近30%的首付，除非南京房價下跌30%以上，否則銀行仍然不會虧本。
銀行方面對南京的樓市還是有信心的，一些銀行人士表示，銀行有專門的機構對南京樓市做出評估。機構出具的報告認為，南京主城區的房價不可能下跌30%。
解釋,房拍了，不夠部分還得補上
如陳小姐2007年花100萬元買了一套房子，首付付了兩成，即20萬元，分期還款又還了5萬元，如今還差銀行75萬元。而按照現在的市場價格，銀行將這套房子拍賣後，只能獲得60萬元，並不足以償還75萬元的貸款。剩餘的15萬元，陳小姐仍需償還。
相反，如果拍賣款項高於借款人應當償還的貸款，銀行在扣除相關成本費用之後，將把餘款歸還給借款人。
江蘇蘇源律師事務所地產部主任朱曉飛提醒，對於拒不還款的人，銀行還可以申請法院強制執行，如通過直接扣工資，限制消費等方式，有意躲藏、轉移財產的，法院有權拘留借款人。
延伸閱讀,房價下跌30%是臨界點
房價從坐上雲霄飛車一飛沖天後，非理性上漲引發的結果，必然是跳水。深圳房地產市場出現調整後，房價有較大幅度的下降。深圳房地產研究中心最新的研究報告稱，今年5月，深圳房價比去年最高點下降了36%。而個人房貸風險臨界點是房價下跌30%，因此，去年高位接盤者的個人房貸風險讓人擔憂。
在深圳房價從2007年年底最高點下跌三成時，風語的一篇博文《深圳銀行斷供過千億》引起關注。目前深圳房價繼續下跌，風語向記者爆料稱，深圳房貸負資產人數超過30萬。
目前，相繼有業主站出來表示自己成為負資產，選擇了斷供。記者了解到，他們中有的是真正的住房需求者，但也有不少是炒樓者。在去年房價直線上升時，炒樓者高位接下“擊鼓傳花的最後一棒”，如今面對高額月供，無奈之下，一些扛不下去的炒樓者只好選擇斷供，以減少損失。有自住房業主向記者表示：斷供後，重新買一套也划算。
有關專家表示，對於炒樓者來說，房價下跌一步步吞噬了他們手中的資產，在租不抵供的情況下，斷供成了很多炒房客的選擇;而對於自住房業主來說，房價下跌對他們影響其實很小，斷供實在是下下策。畢竟，斷供會引發一系列問題，個人信貸將產生污點。
專家觀點
深圳房價持續下跌，使一些人發現他們過去買的房子其價值正在不斷縮水，甚至，所欠銀行的購房貸款，超過了房子現在能賣出的市場價，也就是說，這些房子已經成了負資產，一些房主因此選擇把房子扔給了銀行，當然他們也不再償還銀行的貸款。這就是“斷供”。而美國次貸危機的導火索，就是大量貸款人還不了房貸，結果銀行壞賬劇增，引發嚴重危機。於是，有人擔心，“斷供”會引發中國式次債危機。
我認為，這種擔憂可能過於悲觀。
首先，“斷供”的人數很少，在整個銀行貸款中的占比很小。中國銀行深圳分行提供了數據顯示，其房貸的爛賬率大概是0.5%，比去年上升了0.3個百分點，以前是0.2。這個數據與其他貸款品種相比，依然是安全的，並且，依然算得上是優質貸款。
實際上，即使在投機客中，“斷供”的現象也僅僅是個別。比如，深圳那位囤積60多套房子的炒房客，在房價下跌後賣不出去的情況下，無法應對各大銀行每個月30多萬的還貸壓力，就把他的69套房子全部協定轉讓給以前的炒房團朋友。這69套房子有人接收，至少說明，還有人看好未來的房價走勢，顯然，個別“斷供”現象根本不值得擔憂。
再次，樓市調整的範圍非常有限。我們知道，除了深圳、廣州等極個別城市，全國絕大部分城市的房價仍然在上漲過程中，僅僅是成交量有所下降而已。因此，負資產的情況在國內還極為罕見，僅僅是在極個別城市出現的極端案例，不具普遍性，怎么可能引發次債危機呢？
最後，絕大部分商品房是在2007年以前就成交的，且有30%的首付比例限制。而現在，即便跌幅最深的深圳市，其房價也才僅僅恢復到2007年上半年的水平，對銀行的承受能力並不構成威脅。事實上，房貸在整個銀行貸款業務中的比例本來就有限，央行發布的數據顯示，到2008年3月底，與房地產相關的貸款僅占整個國內銀行體系貸款總額的17%，即使以現在上升後的壞賬率來計算，也遠不足以對金融安全構成壓力，更不足以引發次債危機。 另外，除非萬不得已，一般不會有誰選擇“斷供”。第一，如果貸款人選擇“斷供”，意味著他放棄房屋產權，銀行將對房屋進行拍賣，貸款人將白白損失掉首付款。第二，承擔相應的違約責任。第三，放棄未來房價重拾升勢，資產恢復正值的機會。
“斷供”現象將開發商的暴利暴露無遺。據央視記者調查，深圳某樓盤原來每平方米單價是11000多元，最高時達到13000多元，但現在新開的三期樓盤售價只有6888元，不僅送精裝修，送全套家電，還有一系列的優惠。而這一切，都是在短短的幾個月時間發生的。在這一過程中，地價、建築成本、稅費都沒有明顯變化。“斷供”現象再次將開發商的暴利晾曬出來，而擠壓暴利的過程，同樣是促使房地產市場健康發展的過程。這不僅不可能引發次債危機，還可能在一定程度上剷除次債危機爆發的土壤。
因此，極個別“斷供”現象不會引發次債危機，對此，我們應該有足夠的信心。
