基本介紹
- 中文名：房地產公證
- 外文名：Notarization of real estate
特徵,程式,
特徵
房地產公證具有以下特徵：
第一，它是由公證機關根據當事人申請進行的證明活動。在我國，私證已有幾千年的歷史，至今仍在民間廣為運用。人們在進行土地房屋買賣、訂立遺囑、分家析產、借貸等法律行為時，為避免日後發生爭議。常邀請當地有名望的人或者長輩到場“見證”，並讓他在契約上籤字畫押。這種私證只能證明某項事實的真實性，但對於法律行為的合法性合理性卻無從過問。公證不同於私證就在於它具有公法上的性格，經過公證的法律事實具有當然的真實性和合法性。公證自我國東晉時起就有萌芽，宋元明清時都因因相襲，至民國時期始頒布有專門法律。新中國成立後也十分重視公證事業的發展，至1982年4月13日，國務院頒布了(中華人民共和國公證暫行條例)。公證主體的特定性決定了公證的性質是一種非訟行為。它既不同於法院的訴訟行為，也不同於工商行政管理機關的契約鑑證行為和外事機關的簽證、認證行為。
第二，房地產公證的客體既包括房地產交易中的法律行為，還包括有法律意義的文書和事實。前者如房地產轉讓契約，土地使用權出讓契約，房地產租賃、開發契約，房地產抵押契約；後者如房地產法律文書上的印鑑是否屬實，檔案的副本、影印本與原本是否一致等。因為具有法律意義的文書和事實與房地產交易活動關係較為間接，本書中僅對房地產交易中的法律行為公證進行闡述。需要說明的是，根據現行法律和有關部門規章、地方性法規，房地產轉讓，贈與。預售，抵押，租賃繼承，城市房屋拆遷補償安置協定等法律行為必須經過公證，否則不能發生法律效力，但是當事人未申請公證的，公證機關也不能主動給予公證。
第三，房地產公證的內容是證明房地產交易的真實性、合法性。房地產業是國家的支柱產業之一。房地產市場是社會主義市場經濟體系中的一個重要環節。房地產公證不僅能有效地維護交易的安全，促成房地產的合理流通，而且對國家進行房地產市場管理，提供了有力的制度保障。
第四，房地產公證的功能主要是為當事人進行房地產交易提供服務，構築民事糾紛預防的“第一道防線”。同時兼具對房地產市場的監督功能。前者表現在公證以當事人申請為前提；房地產交易的類型決定了房地產公證業務的類型；公證機關必須對自己的行為向當事人負責等等。後者表現在公證機關對當事人提交的材料有要求補充和更改的權利，對不真實不合法的法律行為和規避法律的行為有權拒絕公證。
程式
房地產公證程式是指公證機關在辦理房地產公證時必須遵守的法定操作規程。公證是保證實體法正確實施的程式性法律制度。公證程式是公證機關辦理公證的法律基礎，是確保辦證質量的必要措施，對公證機關正確辦理公證事務具有重要意義。
公證程式由申請和受理、審查、出具公證書這三個基本環節構成。此外，還包括辦理公證的原則、公證管轄、公證期限、公證收費、終止公證、拒絕公證、公證特別程式、公證檔案、公證的複議與申訴等內容。
- (一)房地產公證的管轄
根據(公證程式規則(試行))第12條第2款的規定，不動產的公證由不動產所在地公證處管轄。但是遺囑、委託書、贈與書、聲明書中涉及不動產轉讓的除外。兩個以上公證處對同一房地產公證事項都有管轄權時，可由當事人協商確定的其中一個公證處申請辦理公證；當事人協商達不成協定時，由有管轄權的公證處從便民原則出發協商由哪個公證處管轄。公證處之間如果因管轄權發生爭議或者因意外情況如天災人禍或法定事由導致某個有管轄權的公證處無法辦理公證事務時，由它們共同的上級司法行政機關指定管轄。
(二)房地產公證的申請與受理房地產公證申請是指公民、法人向公證處提出辦理房地產公證的請求的行為。為便於公民、法人申請公證，簡化手續，提高工作效率，用公證申請表代替書面或口頭的公證申請。公證申請表通常包括：申請人及代理人的姓名、性別、出生日期、身份證號碼、工作單位、住址等；申請人為法人的，應記明法人的名稱、地址、法定代表人的姓名、職務等；請求公證的事項和公證書的用途；提交材料的名稱、份數及有關證人的姓名、住址；申請時間和其它需要說明的問題。
公證處受理房地產公證申請應當具備如下條件：(1)申請人與申請公證的事項有利害關係；(2)申請房地產公證事項的當事人、利害關係人對申請公證的事項無爭議；(3)申請公證的事項屬於公證處業務範圍和本公證處管轄範圍。公證處對不符合上述條件的申請，不予受理並製作不予受理決定書。當事人對決定有異議的，可以在接到決定書之日起10日內，向該公證處的本級行政機關申請複議。對於符合上述條件的申請，公證處應當受理。受理之後要作好如下工作：製作受理通知單並送達當事人；在公證登記簿上登記；承辦公證員將與受理有關的材料匯集在一起，建立公證卷宗；承辦人依法核收公證費；在實行受理與審查環節分離的公證處，由收案人填寫公證事項承辦單，並隨案卷和有關手續移送下一環節的承辦人；公證處還可以應當事人請求，協助當事人起草、修改、擬定法律文書，進行法律諮詢，參與和公證事項有關的協商，談判活動等。
- (三)房地產公證的審查
這是房地產公證中最重要最基本的環節。公證機關在辦理房地產公證時，應注意審查以下內容：(1)當事人的人數、身份、資格、民事行為能力；(2)當事人的意思表示和相應的權利；(3)需要公證的房地產契約、事實或文書的內容是否真實、合法；(4)需要公證的契約內容是否完善，文字是否準確。簽名、印鑑是否齊全。對文書內容不完善的應幫助當事人修改、補充；(5)當事人提供的證明材料是否真實、充分等。公證機關認為當事人提供的材料有疑問和不充分時，應要求當事人作必要的補充和說明。
公證機關進行審查的方法主要有：(1)詢問當事人和有關證人，詳細了解與公證事項有關的情況。公證員應告知被詢問人的權利和義務、法律責任和注意事項，並製作談話筆錄。談話筆錄應交被詢問人核對並簽字。當事人或證人應當如實回答與申請事項有關的事實，並提供相應的證明材料或證據線索。(2)對當事人提供的材料和公證員收集到的書證、物證的內容和形式進行全面審查核實，如果存有疑義。應當通知當事人予以補充或說明。或由公證員向有關單位、個人索取有關材料。(3)對公證房地產事項進行現場調查、勘驗，以了解事實真相，如果親自調查有困難的，還可以委託外地公證處代為調查。(4)對房地產公證中的專門性事項；公證處可聘請或委託專業部門，專門人員進行鑑定。
審查結束後，對符合出證條件的事項，公證處應依法製作公證書；對不符合公證條件的，應當拒絕公證或終止公證。
- (四)終止公證和拒絕公證
終止公證是指公證處辦理公證過程中，在出具公證書以前，因出現法定事由致使公證處無法繼續辦理或繼續辦理已無意義時。而作出決定停止辦理該公證事項。終止公證的事由主要有：(1)超過了法定的辦證期限。公證處最長應在6個月內辦結公證事項。如果因為當事人的原因致使公證機關無法在6個月內辦結該公證事項的，公證處應當作出終止公證的決定並通知有關當事人。(2)當事人撤回公證申請，公證已失去其前提和基礎，公證處應終止公證。但撤回公證申請應在公證書生效前提出。(3)因當事人死亡或法人終止造成無法繼續辦理或繼續辦理已無意義。當出現終止公證的事由時，承辦公證員應當寫出書面報告，報公證處主任或副主任批准。終止公證的決定應通知當事人；當事人死亡的，應當通知其繼承人，但如果當事人死亡又不知繼承人為誰時，公證處可免除通知義務。當事人或其繼承人對終止公證的決定有異議的，可以向主管該公證處的司法行政機關提出投訴。終止原因消除後，當事人或其繼承人仍要求公證的，可重新申請公證，公證處作新案處理。
拒絕公證是指在辦理公證過程中，公證處發現證明對象不真實、不合法或有其他違反法律的事由，而拒絕辦理公證的行為。實踐中，拒絕公證的情況有：(1)當事人身份不屬實或不具有相應的行為能力；(2)代理人無代理資格或越權代理；(3)當事人意思表示不真實或不合法；(4)申請公證的行為、事實或文書的內容不真實或不合法；(5)申請公證的行為、事實或文書的形式不真實或不合法；(6)其它原因。公證處對審查中發現的違法行為，應責令當事人或有關人員予以改正；當事人弄虛作假、提供偽證騙取公證或阻撓、妨害公證處查證工作正常進行的，公證處拒絕公證並經當地司法行政部門通告其他公證處，其他公證處不得受理經通告的公證申請。對已收的公證費不予退還。公證處辦理房地產招標、投標、拍賣事項，承辦公證員應親臨現場，如果發現當事人有弄虛作假、違反活動規則或違法行為的，應當場責令當事人予以改正；拒絕改正的，公證員應拒絕宣讀公證詞。拒絕公證的，承辦公證員應當寫出書面報告，報公證處主任或副主任批准。拒絕公證的決定應以書面形式通知當事人。當事人對該決定有異議時，可以直接到決定書之後10日內，向主管該公證處的司法行政機關申請複議。
- (五)出具公證書
出具公證書是指公證處根據審查的結果，對符合出證條件內，按照規定程式審批、製作、傳送公證書的活動。
公證書應當按法務部規定或批准的格式製作。製作程式包括：草擬、審批、編號、列印、校對、裝訂、蓋章、送達等。承辦公證員在完成公證事項的審查工作後，對事實清楚、證據充分符合出證條件的公證事項，應當及時草擬公證書。公證書擬好後，承辦公證員應將公證書連同公證卷宗一併報公證處主任、副主任或他們指定的公證員審批。除法律另有規定外，公證書從審批人批准之日起生效。公證處應當依據公證書原本製作公證書正本和若干副本送達給當事人。公證處留存公證書原本和一份正本附卷。
公證書應當包括以下內容：(1)公證書編號。公證書編號按年度、公證處代碼、公證書類別，公證書編碼組成。(2)當事人的基本情況。(3)公證證詞。公證證詞是公證書的核心。其內容包括：公證證明的對象、公證證明的範圍和內容、證明所依據的法律、法規等。公證證詞力求簡明扼要、文字準確、通俗易懂。(4)承辦公證員的簽名或蓋章、公證處的印章和鋼印。(5)出證日期。以公證處主任、副主任審核批准的日期為準。
