《房地產企業增值稅疑難問題精解》是2020年中國市場出版社出版的圖書，作者是蔡少優。本書是真的會典型房地產企業增值稅疑難問題進行解答。包括新老項目判斷與計稅方式選擇、房產預售與預申報、銷項稅額的確認、進項稅額抵扣等相關問題。
基本介紹
- 中文名：房地產企業增值稅疑難問題精解
- 作者：蔡少優
- 出版社：中國市場出版社
- ISBN：9787509219799
內容簡介,圖書目錄,作者簡介,
內容簡介
結合房地產企業財務人員辦稅流程
有針對性分析解答增值稅疑難問題
■稅務與會計差異處理
■納稅申報表示範填寫
■增值稅稅收優惠套用
■房地產稅收籌劃實戰
■房地產特殊業務處理
圖書目錄
第1章 新老項目判斷與計稅方式選擇
【本章導讀】
問題1-1?房地產企業銷售自行開發的房地產項目如何判斷新老項目？
問題1-2?房地產項目發生在營改增試點前後的，應如何界定新老項目？
問題1-3?房地產項目用於轉讓或出租的，應如何界定新老項目？
問題1-4?建築工程項目和房地產項目的新老項目標準是一回事兒嗎？
問題1-5?房地產企業如何劃分一般納稅人和小規模納稅人？
問題1-6?如果房地產企業超過一般納稅人認定標準，卻沒有辦理一般納稅人登記，會產生怎樣的法律後果？
問題1-7?房地產企業一般納稅人在什麼情況下將被納入輔導期管理？
問題1-8?房地產企業一般納稅人被納入輔導期管理後，主管稅務機關將採取哪些具體措施進行管理？
問題1-9?房地產企業一般納稅人被納入輔導期管理期間，該如何進行會計核算？
問題1-10?如何把握房地產企業增值稅的適用範圍？
問題1-11?房地產企業銷售自行開發房地產的銷售額在一般計稅方法下該如何確定？
問題1-12?房地產企業銷售自行開發的房地產適用怎樣的增值稅稅率或徵收率？
問題1-13?如果房地產企業存在提供物業管理服務的經營範圍，物業管理收取的自來水水費適用怎樣的稅率？
問題1-14?根據相關規定，房地產企業一般納稅人開發的新項目應適用一般計稅方法，而老項目可以選擇簡易計稅方法，那么影響計稅方法選擇的因素有哪些？
問題1-15?房地產企業存在哪些與新老項目有關的注意事項？
【案例分享】
房地產新老項目的界定及不同計稅方式處理的比較
【知識連結】
關於納稅信用等級A、B、M、C、D級增值稅一般納稅人取消認證有關操作的公告
第2章 房產預售與預申報
【本章導讀】
問題2-1?預售款的定義是什麼？範圍包括哪些？
問題2-2?取得商品房預售的條件是什麼？
問題2-3?收到預收款時納稅義務是否發生？與原營業稅相關規定有何區別？
問題2-4?預收款按照3%預徵稅款的政策出台背景是什麼？
問題2-5?採取預收款方式銷售所開發的房地產項目有哪些政策規定？
問題2-6?預收款收取時為什麼還需要開具發票？
問題2-7?預收款發票開具有什麼特殊規定？
問題2-8?不徵稅發票開具的具體要求有哪些？
問題2-9?註冊地與經營地不一致是否需要辦理異地預繳申報？
問題2-10?預售階段的稅收應如何管理？
【案例分享】
光輝房地產開發公司四項業務預收款的財稅處理
【知識連結】
定金、訂金、意向金、誠意金的區別
第3章 銷項稅額的確認
【本章導讀】
問題3-1?一般納稅人扣除土地價款後計算銷售額的含義是什麼？是否需要差額納稅？
問題3-2?扣除土地價款後計算銷售額的納稅人適用範圍是什麼？
問題3-3?允許扣除的土地價款範圍是什麼？差額扣除部分是否包含契稅和行政事業性收費等費用？
問題3-4?允許扣除的土地價款的憑證（票據形式）是什麼？未取得政府部門開具的土地價款票據，能否從當期的銷售額中扣除？
問題3-5?當期允許扣除的土地價款如何計算？房地產項目可供銷售建築面積能否將用於出租、自用的物業面積剔除？
問題3-6?項目後期發生的補繳土地出讓金，是在剩餘未售物業面積中平均抵減，還是可以對以前的進行一次性調整（即是否可用“累計應抵-累計已抵”作為本期數）？
問題3-7?如果存在土地返還款，企業實際需要支付的土地價款可能小於土地出讓契約列明的土地價款，該種情況下可以扣除的土地價款的範圍是不是只包含企業直接支付的土地價款？
問題3-8?房地產企業多項目滾動開發，新拿地支付的土地出讓金是否能夠從其他正在銷售的項目的銷售額中抵減？
問題3-9?房地產開發企業採取“舊城改造”方式開發房地產項目如何計算繳納增值稅？能否扣除拆遷戶的補償款？
問題3-10?扣除土地價款計算銷售額在會計上如何處理？
問題3-11?扣除土地價款計算銷售額應當填報哪些申報表？
問題3-12?房地產開發企業扣除土地價款時的台賬管理有什麼要求？
問題3-13?房地產企業有無混合銷售業務？混合銷售如何確定？
問題3-14?房地產企業賣房送裝修、送家電是否屬於增值稅上的混合銷售？是否需要視同銷售繳納增值稅？
問題3-15?兼營業務銷售額如何確定？應注意什麼問題？
問題3-16?銷售折扣銷售額如何確定？
問題3-17?“買一贈一”促銷銷售額如何確定？
問題3-18?視同銷售的情形有哪些？
問題3-19?價格不具有合理性時銷售額如何確定？
問題3-20?融資租賃和融資性售後回租業務的銷售額如何確定？
問題3-21?融資租賃和融資性售後回租業務也是差額納稅嗎？小規模納稅人轉讓不動產有無按差額納稅的情況？個人轉讓其購買的不動產如何計算繳納增值稅？
問題3-22?不動產經營租賃的銷售額如何確定？
【案例分享】
扣除土地價款銷售額與增值稅的計算及會計處理
【知識連結】
這10項稅收台賬你建立了嗎？
第4章 進項稅額抵扣
【本章導讀】
問題4-1?進項稅額抵扣的相關規定有哪些？
問題4-2?購入的免稅農產品如何抵扣進項稅額？
問題4-3?不動產進項稅額如何抵扣？
問題4-4?哪些進項稅額不得抵扣？
問題4-5?如何理解進項稅額轉出？
問題4-6?固定資產改變用途後進項稅額轉出如何計算？
問題4-7?哪些特殊抵扣憑證允許抵扣進項稅額？
問題4-8?分期開發項目進項稅額如何抵扣？
問題4-9?增值稅進項稅額在什麼時候抵扣？
問題4-10?增值稅留抵稅款除了留待下期抵扣還有哪些用途？
問題4-11?增值稅專用發票抵扣聯丟失的怎么辦？
問題4-12?如何設計一個便於操作的房地產項目一般計稅方法增值稅進項稅額抵扣清單？
問題4-13?新老項目相應的共同成本進項稅額如何劃分？
問題4-14?購入在建工程取得的發票是否可以作為進項稅額抵扣依據？
問題4-15?房地產開發企業增值稅進項稅額在什麼時候抵扣？
【案例分享】
陽光房地產企業綜合業務進項稅額的計算
【知識連結】
房地產開發企業營改增後不能抵扣的15種發票及8種補救方法
房地產企業選擇簡易計稅方法應注意的三個事項
第5章 應納稅額計算及申報
【本章導讀】
問題5-1?增值稅一般納稅人會計報稅流程、步驟是什麼？
問題5-2?房地產開發企業一般納稅人增值稅納稅申報表填寫的注意事項有哪些？
問題5-3?高速公路通行費和一級公路、二級公路、橋、閘通行費應如何抵扣進項稅額？如何進行賬務處理？填寫哪張申報表的哪一欄？
問題5-5?行程單、動車票等能抵扣進項稅額嗎？如何填寫增值稅納稅申報表？
問題5-6?填制和申報準備工作主要包括哪些？
問題5-7?營改增後在增值稅方面是否存在稅會差異？
問題5-8?一份交給稅務局的免稅情況說明該怎么寫？
問題5-9?增值稅的計稅方法有哪幾種？
問題5-10?綜合舉例說明房地產企業增值稅納稅申報表的填寫。
【案例分享】
房地產企業增值稅納稅申報
【知識連結】
納稅申報有期限，你按時申報了嗎？
房地產企業拿地、開發、預售、結轉等環節如何進行增值稅會計處理？
國家稅務總局關於支持個體工商戶復工復業等稅收徵收管理事項的公告
第6章 房地產增值稅清算
【本章導讀】
問題6-1?房地產企業清算時點如何確認和界定？
問題6-2?清算環節如何計算應交增值稅？
問題6-3?支付的土地價款如何確定？包括哪些內容？
問題6-4?清算環節如何匯總前期已預繳稅款？
問題6-5?測繪面積與契約面積的補差如何處理？
問題6-6?增值稅清算與土地增值稅清算的區別是什麼？
問題6-7?清算應補繳增值稅應如何執行？未按3%預征率預繳是否應繳納滯納金？
【案例分享】
福龍房地產開發公司東湖壹號項目的增值稅清算
【知識連結】
銷售不動產納稅義務發生時間及開票問題
房地產開發企業預繳的增值稅可以抵減當期應繳增值稅嗎？
第7章 特殊業務處理
【本章導讀】
問題7-1?什麼是“競配建”？
問題7-2?如何判定“限地價、競配建”的經濟業務實質？
問題7-3?配建房無償移交是否視同銷售徵收增值稅？
問題7-4?如果配建的保障房視同銷售，應以什麼價格計征增值稅？
問題7-5?配建房視同銷售是否影響銷售額計算？
問題7-6?配建房視同銷售情況下企業能否享受稅收優惠？
問題7-7?無償移交配建房，土地增值稅計稅成本如何確定？
問題7-8?配建房建安成本在會計處理上應計入主體工程的“土地徵用及拆遷補償費——大市政配套”還是“公共配套設施費”？
問題7-9?“競配建”稅收籌劃有哪些招數？
問題7-10?關於“限地價、競配建”納稅服務如何開展？
問題7-11?不動產投資入股，增值稅如何繳納？
問題7-12?房地產企業“買一贈一”情形下，增值稅如何處理？
【案例分享】
強強聯合合作建房的涉稅難點
【知識連結】
稅收意義上的“合作建房”必須是雙方同時立項
第8章 房地產增值稅相關稅收優惠
【本章導讀】
問題8-1 房地產業增值稅優惠項目有哪些？如何分類？
問題8-2 房地產業有哪些重要的增值稅優惠項目？
問題8-3 房地產業增值稅優惠項目如何進行賬務處理？
問題8-4 房地產業增值稅優惠項目如何進行納稅申報？
問題8-5 房地產業增值稅優惠項目發票如何開具？
問題8-6 房地產業增值稅優惠項目如何備案？
問題8-7 享受增值稅優惠項目有哪些注意事項？
問題8-8 房地產業增值稅特殊優惠項目有哪些？
【案例分享】
房地產業增值稅稅收優惠政策的適用
【知識連結】
關於土地一級開發增值稅適用稅目問題的地方解釋口徑（部分）
房地產業企業所得稅優惠
第9章 營改增後房地產、建築企業稅收籌劃實戰
【本章導讀】
問題9-1 房地產企業老闆在稅收問題上存在哪些誤區？
問題9-2 房地產企業增值稅稅收籌劃的基本思路是什麼？
問題9-3 為什麼會出現房地產行業高負債、建築企業高墊資問題？
問題9-4 營改增後，房地產、建築企業如何重新構建企業採購經營模式？
問題9-5 甲供如何實現利益最大化？ / 258
問題9-6 如何通過國內稅收窪地地區的財政扶持來緩解企業自身的資金壓力？
問題9-7 如何通過國內稅收窪地地區的財政扶持來實現房地產企業盈利，最終轉化為老闆可支配的資金？
問題9-8 經濟契約簽訂之前，財務部門如何進行有效涉稅分析和涉稅測算（即風險提示）？
問題9-9 財務部門在房地產契約簽訂過程中必須分析的條款和必須關注的條款主要有哪些？
問題9-10 房地產企業購銷契約應如何約定發票條款？如何徹底規避接受虛開增值稅發票的風險？
問題9-11 如何由財務或內設稅收管理部門牽頭加強稅收管控？
問題9-12 營改增後房地產企業如何利用小微企業稅收優惠政策進行稅收籌劃？
問題9-13 公益性捐贈能否進行稅收籌劃？
問題9-14 營改增後人工費可否抵扣增值稅進項稅額？營改增後勞務派遣發票與勞務分包發票有何區別？勞務付款如何設計流程？
問題9-15 集團公司拿地，項目公司辦證，票據在集團公司，票據是否有效？
問題9-16 A房地產企業均為新項目，為一般納稅人，採用一般計稅方法，支付工程款時，財務只接受增值稅專用發票，業務人員紛紛找老闆告狀，財務應當怎么做？
【知識連結】
營改增後企業契約管理的八大要點
自持物業房產稅稅收籌劃
第10章 房地產企業特定事項會計處理實務
【本章導讀】
問題10-1 增值稅會計核算的主要政策依據有哪些？
問題10-2 房地產企業取得土地使用權應當使用哪個會計科目？
問題10-3 進項稅加計扣除的會計分錄該如何編制？
問題10-4 支付境外設計費或境外銷售策劃服務費應如何進行賬務處理？
問題10-5 房地產企業購買稅控系統設備的費用及系統的技術維護費如何進行賬務處理？申報表如何填寫？
問題10-6 出售於2017年1月份購買的某設備應如何進行賬務處理？
問題10-7 享受限額扣減增值稅優惠政策應如何進行賬務處理？應記入哪個會計科目？
問題10-8 企業所得稅、增值稅合併納稅與匯總納稅有何區別？
問題10-9 增值稅稽查後賬務調整如何進行會計處理？
問題10-10 《企業產品成本核算制度（試行）》對房地產企業成本核算有何新要求、新變化？請舉例說明。
問題10-11 實行輔導期管理的納稅人預繳增值稅如何進行賬務處理？
問題10-12 套用新《企業會計準則第14號——收入》，商場能否在簽約收到貨款時確認收入？
問題10-13 業主收到交房通知書但未實地驗收，房地產企業能否確認收入？
問題10-14 房地產企業承諾在小區周邊投資建設生鮮超市，後沒有兌現，可否確認收入？
問題10-15 新《企業會計準則第14號——收入》實施之後是否仍存在稅收籌劃空間？請舉例說明。
【案例分享】
新《企業會計準則第14號——收入》中的“五步法”在房地產企業收入確認上的套用
【知識連結】
新《企業會計準則第14號——收入》概述及新舊準則對比
第11章 房地產企業常見涉稅疑難問題解答
【本章導讀】
一、征管類
二、發票類
三、企業所得稅類
四、土地增值稅類
五、契稅等其他稅種類
作者簡介
蔡少優
福建人，畢業於中南財經大學稅務專業。正高級講師(教授級)，中國註冊會計師、稅務師，全國稅務系統知名的建築業、房地產業稅收人士，國家稅務總局師資庫名師成員，北京財稅研究院研究員，是廈門大學、廈門國家會計學院、上海財經大學、湖南大學常年聘請的高級培訓師，曾任全國第35強房地產企業正榮集團副總裁和企業財務總監，現任福建省稅務幹部學校副校長，財稅優學堂創建人、領航人，主攻建築房地產業稅收實務。
主編有：《房地產涉稅疑難問題解析》（更新至第三版）、《土地增值稅清算實務操作指南》（更新至第二版）、《土地增值稅清算全流程答疑》、《房地產企業所得稅稽查實務與案例》、《企業納稅風險控制指南》（更新至第二版），以及“十五”“十一五”“十二五”國家級規劃教材《財政與稅務基礎》。還撰有《稅務檢查》《會計電算化教程》。2006年參與開發的“房地產行業稅務管理與檢查”培訓項目獲“全國稅務系統第二批特色培訓項目”榮譽稱號。公開發表論文100餘篇。
財稅優學堂
福建省稅務幹部學校與國家稅務總局南平市稅務局長期合作，搭建的稅務人才培養小平台——“財稅優學堂”，通過師帶徒、徒輔師的培養模式，以問道、聞道、悟道為學習方法，採取線上+線下互動交流的形式，以財稅技能體育館為載體進行強化訓練，打造了一支房地產建築領域的專家型稅務團隊。在領航人蔡少優導師的指導、輔導、督導、邊導、教導、引導下，“財稅優學堂”團隊成員在稅收現代化進程中，努力完成本職工作的同時，於2019年初精心整理撰寫了《非稅收入及社保基金學習指南》一書，又經過近兩年時間的努力，於2020年編寫了《房地產企業增值稅疑難問題精解：實務操作 會計處理 案例分析》一書，旨在將財稅優學堂團隊的學習成果與讀者共享，共同助力專業化高素質的稅務人才高質量的培養與建設。
