土地增值稅是以土地和地上建築物為徵稅對象，以增值額為稅基，並按照30%-60%的四級超率累進稅率進行徵收。但由於房地產開發的成本項目繁多，核算起來難度很大，因此土地增值稅的徵收方式一直是每年按照房地產項目的預計銷售收入預征，然後在項目竣工驗收後進行清算。但由於預征率較低，預征的稅款只占清算稅款很小的比例，大部分的土地增值稅都是在清算階段繳納的。
2011年年初，北京出台了《北京市人民政府辦公廳關於貫徹落實國務院辦公廳檔案精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》京政辦發[2011]8號，即針對“國八條”的京版細則“十五條” （或“新國八條”），要求有關部門加強對土地增值稅清算情況的監督和檢查，對已經達到土地增值稅清算標準但不申請清算、定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行重點清算和稽查。
基本介紹
- 中文名：房地產企業土地增值稅清算
- 法律：《土地增值稅暫行條例》
- 所屬：增值稅
- 對象：建築物
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新形勢
“十五條”重申了對達到土地增值稅清算標準但不申請清算的項目的重視。事實上，早在2010年5月，國稅總局就曾發文下令，各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結合起來，推動本地區清算工作。當時，國稅總局要求各地要在6月底前將本地區的清算工作計畫，以及重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。但對於此次清算的抽查結果，國稅總局並沒有公布最終的成果。
存在問題
而按照《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號 ）的要求，符合以下條件之一，才進行土地增值稅清算：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。
針對上述規定，一些房產項目常採取消極的手段來達到不繳或遲繳稅款的目的，比如在進行預售後，拖延項目工期，不實現竣工。或者在竣工後銷售的，保留一定比例的開發產品，故意不實現土地增值稅清算的條件。這些手段可能確實能夠實現延緩清算的目的，但是由此可能會影響企業的經營，甚至可能產生法律和稅務上的風險。
風險
稅務風險
一方面，回款速度受到增值稅清算時間的影響。滾動開發是現行房地產開發的主流模式，這種開發模式特別依賴銀行貸款和預售收入來支撐項目開發，因此，其銷售的回款速度將直接影響到房地產項目的開發成本，回款的速度越快，開發的資金成本也就越低，利潤空間就會加大。如果企業保留著相當部分的開發產品不進行銷售，首先影響的就是企業的資金回收。資金回收的速度越慢，開發的成本就越高。
另一方面，捂盤惜售的結果可能導致增值額越來越高，繳納的稅款越來越多。現今，除了房地產企業主動清算外，大部分樓盤只要符合條件還可能由稅務機關主動進行清算。《土地增值稅清算管理規程》（國稅發（2009）91號）中列舉了稅務機關主動清算的條件，包括已竣工驗收的房地產開發項目；已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的等。但不排除將來稅務機關進一步提高主動清算的條件。
屆時樓盤的增值額可能會比現在更高，有些企業早年開發的樓盤增值額占比現今已會達到200%以上，土地增值稅將達到利潤的60%，因此導致整個項目的適用比例提高。所以，延緩土地增值稅清算的時間不能過長，需要綜合考慮市場的發展和政策變化的風險。
法律風險
首先，沒有進行土地增值稅清算的項目公司不能進行註銷。《稅收征管法》第十六條規定，且在向工商局辦理註銷前，需要進行稅務註銷。而且《稅收徵收管理法實施細則》也要求納稅人在辦理註銷稅務登記前，應當向稅務機關結清應納稅款、滯納金、罰款，繳銷發票、稅務登記證件和其他稅務證件。因為房地產項目公司有大量土地增值稅款沒有清算，所以不可能獲得註銷。實際上，房地產行業中進行註銷的項目公司不足三分之一。
據了解，房地產行業一般採取一個開發項目一個項目公司的經營模式。一段時間之後，房地產企業可能積攢了數量可觀的項目公司，在管理上十分混亂和不便。雖然這些項目公司都具有開發資質，具有一定的殼價值，但由於在稅務上存在很大的不確定性，很難進行整體出售。
其次，拖延工期可能產生契約上的風險。房地產企業在項目沒有竣工之前進行預售，在預售契約中一般和買方約定交房日期和辦理房產證書的時間。如果房地產企業只考慮了避免土地增值稅清算，而把工期延長，遲遲不完成竣工。那么可能會影響與買方的契約履行，產生不必要的糾紛，甚至可能面臨集體訴訟。
