房地產企業全流程稅務問題與應對實戰

《房地產企業全流程稅務問題與應對實戰》是由人民郵電出版社出版，屠建清 編著。

基本介紹

• 中文名：房地產企業全流程稅務問題與應對實戰
• 作者：屠建清
• 出版社：人民郵電出版社
• 出版時間：2021年7月1日
• 頁數：274 頁
• 定價：88 元
• 開本：16 開
• 裝幀：平裝
• ISBN：9787115561916

內容簡介

《房地產企業全流程稅務問題與應對實戰》為房地產企業財務會計人員量身定製，是房地產企業全流程處理稅務問題的指導手冊。《房地產企業全流程稅務問題與應對實戰》包括新稅收政策、房地產企業併購和拿地稅務政策、房地產企業資產重組問題稅收分析、房地產企業開發和行銷階段的稅務處理等，全面分析房地產企業各階段的稅務處理，以期幫助房地產企業財務會計人員迅速了解工作任務，並高質量完成工作。

《房地產企業全流程稅務問題與應對實戰》嚴格按照《企業會計準則》以及新政策、新法規的要求編寫而成。《房地產企業全流程稅務問題與應對實戰》貫徹房地產企業全流程稅務處理，含有實操實戰的案例，能夠有效指導讀者，也讓讀者省心省力。《房地產企業全流程稅務問題與應對實戰》內容簡潔、思路清晰、案例典型，非常適合從事房地產企業財稅工作的人士系統學習使用。

圖書目錄

第 1章 新稅收政策解讀與套用

1．1 《財政部 稅務總局 海關總署關於深化增值稅改革有關政策的公告》解讀與套用/1

1．1．1 政策要點 1

1．1．2 解讀與套用 3

1．2 《財政部 稅務總局關於實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》解讀與套用/6

1．2．1 政策要點 6

1．2．2 解讀與套用 7

1．3 《財政部 稅務總局關於擴大固定資產加速折舊優惠政策適用範圍的公告》解讀與套用/7

1．3．1 政策要點 7

1．3．2 政策解讀與套用 8

1．4 《國家稅務總局關於異常增值稅扣稅憑證管理等有關事項的公告》解讀與套用/12

1．4．1 政策要點與解讀 12

1．4．2 政策套用 18

1．5 創業投資企業稅收優惠政策要點解讀/20

1．5．1 政策要點 20

1．5．2 政策解讀與套用 20

1．6 房地產企業內部資金無償借貸稅務新政策/21

1．6．1 新準則適用範圍 21

1．6．2 新準則修訂變化 21

1．6．3 政策套用 23

第 2章 房地產企業併購、拿地稅務政策解讀

2．1 房地產企業併購稅務政策解讀/25

2．1．1 “營改增”后土地增值稅 25

2．1．2 “營改增”後視同銷售房地產的土地增值稅 26

2．1．3 “營改增”後轉讓房地產稅金扣除 27

2．1．4 “營改增”後建築安裝工程費 27

2．2 房地產企業拿地稅務政策解讀/28

2．2．1 城鎮土地使用稅解讀 28

2．2．2 耕地占用稅解讀 28

2．2．3 印花稅解讀 29

2．2．4 契稅解讀 29

第3章 房地產企業併購稅務問題與應對

3．1 房地產企業併購及其特點/30

3．1．1 房地產行業的併購現象 30

3．1．2 房地產企業的併購特點 30

3．2 房地產行業併購過程中的稅務問題/31

3．2．1 內部併購：逃稅 31

3．2．2 行業併購：避稅 31

3．3 幾種不同併購模式的稅負分析/32

3．3．1 直接購買房地產項目模式 32

3．3．2 收購方購買出讓方股權模式 35

3．3．3 合資開發模式 36

3．4 房地產企業併購重組中的稅務風險/38

3．4．1 政策方面的風險 38

3．4．2 操作過程中的風險 38

3．4．3 執法方面的風險 38

3．4．4 房地產企業併購重組中稅務風險的應對

策略 39

第4章 房地產企業股權併購稅收問題解析

4．1 資產收購與股權收購及其區別/40

4．1．1 資產收購 40

4．1．2 股權收購 40

4．1．3 資產收購與股權收購的區別 41

4．2 以股權轉讓方式轉讓土地、房屋的運作/42

4．2．1 股權兼併 42

4．2．2 股權收購 42

4．3 股權平價轉讓的稅務問題/43

4．3．1 股權平價轉讓政策解讀 43

4．3．2 案例分析：股權轉讓稅務處理 44

4．4 自然人轉讓股權計稅價格偏低的調整/45

4．4．1 淨資產核定法 45

4．4．2 類比法 46

4．4．3 其他合理方法 46

4．5 先分配利潤再轉讓股權還是直接轉讓股權的選擇/46

4．5．1 納稅籌劃思路 47

4．5．2 納稅籌劃方案 47

4．6 先增資擴股再平價轉讓股權/47

4．6．1 收購全部股份 48

4．6．2 增資後轉讓股權 48

4．7 股權轉讓稅務處理/48

4．7．1 股權轉讓的土地增值稅 48

4．7．2 企業轉讓股權納稅義務發生時間點的確認

49

4．7．3 統一集團內平價轉讓股權的納稅調整 49

第5章 房地產企業資產重組問題稅收分析

5．1 企業資產收購的稅收分析/51

5．1．1 資產收購重組交易處理 51

5．1．2 資產收購的所得稅處理 51

5．2 股權收購的價值與稅務處理/52

5．2．1 利用股權收購調整房地產企業架構 52

5．2．2 利用企業合併降低稅負 53

5．2．3 股權收購合併方案 53

5．3 利用企業分立降低企業稅負/54

5．3．1 企業分立稅收利益體現 54

5．3．2 企業分立稅務籌劃空間 55

第6章 房地產企業拿地稅務問題

6．1 房地產企業取得政府土地返還款如何籌劃/56

6．1．1 土地返還款的用途 56

6．1．2 取得土地返還款條件 56

6．2 拿地支付的土地開發成本如何計繳契稅/57

6．2．1 企業所得稅土地計稅成本的確定 57

6．2．2 契稅的計稅依據的確定 57

6．2．3 稅務風險分析 57

6．2．4 稅務風險應對策略 58

6．3 房地產開發企業“以房換地”存在的涉稅

問題/58

6．3．1 房地產公司以房換地的房是否繳交增值稅

58

6．3．2 房地產公司以房換地的套用 59

6．4 以路換地、以橋換地或以BT項目拿地的稅務處理與納稅籌劃/60

6．4．1 以路換地、以橋換地或以BT項目拿地的稅務處理 60

6．4．2 以路換地、以橋換地或以BT項目拿地的納稅籌劃 61

6．5 以土地入股取得土地的稅務處理/62

6．5．1 增值稅的稅務處理 62

6．5．2 企業所得稅的稅務處理 63

6．5．3 土地增值稅的稅務處理 63

6．5．4 印花稅的稅務處理 63

6．5．5 契稅的稅務處理 64

6．6 通過股權收購間接獲取土地使用權的涉稅

問題/64

6．6．1 操作方法 64

6．6．2 稅負分析：股權轉讓方的稅負分析 64

6．7 通過資產收購獲取土地使用權的涉稅問題/65

6．7．1 土地使用權受讓方的涉稅分析 65

6．7．2 出讓方的涉稅分析 65

6．8 通過“招、拍、掛”拿地的涉稅分析/66

6．8．1 “招、拍、掛”拿地方式 66

6．8．2 “招、拍、掛”拿地的稅務處理 66

第7章 土地獲取的方式及稅收規劃

7．1 “招、拍、掛”拿地/67

7．1．1 土地招標 67

7．1．2 土地拍賣 67

7．1．3 土地掛牌 67

7．2 一、二級聯動/70

7．2．1 一、二級聯動的概念 70

7．2．2 一、二級聯動的稅務規劃 70

7．3 股權交易拿地/71

7．3．1 直接購買土地使用權出讓方的股權 71

7．3．2 先合資後股權交易方式 72

7．3．3 先新設後股權交易方式 73

7．3．4 股權收購拿地 74

7．4 其他土地獲取方式/74

7．4．1 合作建房 74

7．4．2 在建工程轉讓 75

7．4．3 無償劃轉 76

第8章 房地產企業各階段涉稅分析

8．1 土地取得階段涉稅分析/77

8．1．1 增值稅 77

8．1．2 城鎮土地使用稅 78

8．1．3 印花稅 78

8．1．4 契稅 78

8．1．5 土地增值稅 79

8．1．6 案例分析：土地取得階段涉稅分析 79

8．2 開發建造階段涉稅分析/80

8．2．1 印花稅 81

8．2．2 城鎮土地使用稅 81

8．2．3 土地增值稅 82

8．2．4 企業所得稅 82

8．3 銷售、轉讓階段涉稅分析/82

8．3．1 增值稅 83

8．3．2 土地增值稅 83

8．3．3 企業所得稅 83

8．3．4 案例分析：銷售、轉讓階段涉稅分析 84

8．4 竣工驗收階段涉稅分析/84

8．4．1 產權辦理 85

8．4．2 收入確認 85

8．4．3 竣工驗收階段幾個特殊問題 87

8．4．4 竣工驗收階段涉及稅務處理 88

8．4．5 案例分析：竣工驗收階段涉稅分析 89

第9章 房地產企業各環節稅務風險分析與應對

9．1 房地產企業各環節稅務風險點/90

9．1．1 規劃設計環節的稅務風險點 90

9．1．2 投資開發環節的稅務風險點 90

9．1．3 融資環節的稅務風險點 92

9．1．4 拿地環節的稅務風險點 93

9．1．5 預售環節的稅務風險點 94

9．1．6 竣工驗收環節的稅務風險點 95

9．2 房地產各環節稅務風險原因分析與應對/97

9．2．1 風險形成的原因分析 97

9．2．2 應對措施 97

9．2．3 案例分析：房地產稅務籌劃方案 97

第 10章 房地產企業開發周期各環節稅務管理模型

10．1 立項環節/102

10．1．1 項目公司組織形式的籌劃 102

10．1．2 房地產運營的關鍵點 103

10．2 融資環節/103

10．2．1 債務重組的稅務管理要點 103

10．2．2 債務重組的特殊性稅務處理 104

10．3 土地取得環節/104

10．3．1 以國家出讓方式取得土地 104

10．3．2 以資產收購方式取得土地 105

10．4 拆遷安置環節/105

10．4．1 貨幣補償方式 105

10．4．2 就地安置房屋補償方式 105

10．5 房地產銷售環節/106

10．5．1 預售環節的稅務處理 106

10．5．2 銷售環節的稅務處理 106

10．6 出租環節/107

10．6．1 自用、出租和出借商品房備案管理 107

10．6．2 自用、出租和出借商品房的稅收管理 107

10．7 項目清算環節/108

10．7．1 土地增值稅的減免稅規定 108

10．7．2 土地增值稅清算單位的確定 109

10．7．3 土地增值稅預征率的規定 109

10．7．4 案例分析：房地產企業併購稅務問題應對

109

第 11章 房地產行業涉稅難題及對策

11．1 拆遷還房的賬務與稅務處理/112

11．1．1 房地產企業拆遷還房的賬務處理 112

11．1．2 房地產企業拆遷還房的稅務處理 113

11．2 房地產開發企業代收費用的稅務處理/118

11．2．1 房地產開發企業代收費用需要繳納增值稅 118

11．2．2 房地產開發企業代收費用的稅務處理

119

11．3 產權式酒店經營方式的稅務處理/120

11．3．1 產權式酒店的定義 120

11．3．2 產權式酒店投資回報的稅務處理誤區

121

11．3．3 產權式酒店投資回報的稅務處理 121

11．3．4 案例分析：產權式酒店的稅務處理 121

11．4 土地閒置費扣除的稅務處理/122

11．4．1 土地閒置費的定義 122

11．4．2 土地閒置費的收費標準 123

11．4．3 土地閒置費的稅務處理 123

11．5 商鋪售後返租的稅務處理/124

11．5．1 增值稅 124

11．5．2 印花稅 125

11．5．3 個人所得稅 125

11．5．4 房產稅 125

11．5．5 企業所得稅 126

11．5．6 土地增值稅 127

11．6 房企代墊首付和購房返稅的稅務處理/127

11．6．1 代墊首付 127

11．6．2 購房返稅 128

11．7 合作建房的稅務處理/128

11．7．1 企業所得稅的處理 128

11．7．2 案例分析：合作建房稅務處理 129

11．8 房地產企業彙算清繳中的成本與收入的稅務處理/130

11．8．1 房地產企業不同階段的收入處理 130

11．8．2 年終彙算清繳不能忽視的完工條件 132

11．8．3 年終彙算清繳的計稅成本的納稅調整

133

11．8．4 未完工開發產品不進行彙算清繳 134

11．8．5 所得稅彙算不同於項目清算 134

11．9 房地產企業與業主間違約金的處理/136

11．9．1 房地產企業收取業主違約金的處理 136

11．9．2 房地產企業與購房業主之間發生違約金

的涉稅處理 137

11．10 房地產預收的誠意金、訂金、定金的

處理/140

11．10．1 定金的稅務處理 140

11．10．2 訂金（保證金、誠意金、VIP卡）的稅務處理 141

11．11 “還本”方式銷售建築物的稅務處理/141

11．11．1 “還本”方式銷售建築物的概念 141

11．11．2 “還本”方式銷售建築物的稅務處理

142

11．12 房地產開發企業不同拆遷補償方式的稅務處理/142

11．12．1 產權調換方式下的稅務處理 142

11．12．2 案例分析：產權調換方式下的稅務

處理 143

11．12．3 作價補償方式下的涉稅處理 145

11．13 售房部（接待處）、樣板房的稅務

處理/147

11．13．1 開發產品計稅成本支出的內容 147

11．13．2 售房部（接待處）和樣板房的稅務

處理 147

11．14 預收款的稅務處理/147

11．14．1 預收款應確認為銷售收入的實現 147

11．14．2 預售收入的稅務處理 148

11．15 房地產企業銷售未完工產品的稅務

處理/148

11．15．1 銷售未完工開發產品取得的收入 148

11．15．2 銷售未完工產品的稅務處理 149

11．15．3 案例分析：銷售未完工產品的稅務處理

150

11．16 售樓部的會計與稅務處理/152

11．16．1 建設售樓部的4種情況 152

11．16．2 售樓部的兩種會計處理方法 153

11．16．3 售樓部的稅務處理 153

11．17 賣精裝房送家電、家具的稅務處理/155

11．17．1 企業所得稅的處理 155

11．17．2 增值稅的處理 155

11．18 改造安置住房的稅務處理/157

11．18．1 改造安置住房建設用地免徵城鎮土地使用稅 157

11．18．2 案例分析：安置住房的稅務處理 158

11．19 房地產企業取得政府給予土地返還款的財稅處理/159

11．19．1 財務處理：不得沖減土地購買成本 159

11．19．2 稅務處理 159

11．20 房地產企業其他涉稅難題的稅務處理/161

11．20．1 逾期交房的稅務處理 161

11．20．2 將自己開發的門面房作為售樓部的稅務處理 162

11．20．3 出租地下車位使用權的稅務處理 163

11．21 “營改增”政策下房地產企業的涉稅

處理/163

11．21．1 “營改增”政策下房地產企業以房抵工程款的涉稅處理 163

11．21．2 “營改增”政策下房地產企業代建房屋及代建模式的涉稅處理 165

11．21．3 “營改增”政策下房地產企業出售人防地下車位的涉稅處理 166

第 12章 房地產市場金融現狀與合作模式

12．1 金融企業與房地產企業合作現狀/168

12．1．1 大型房地產企業是參與融合實踐的主體

168

12．1．2 涉及眾多類型的金融機構 168

12．1．3 融合方式多樣 169

12．1．4 房地產市場金融現狀 169

12．2 金融企業與房地產企業的主要合作模式/169

12．2．1 “社區金融合作”模式 169

12．2．2 “項目資本合作”模式 170

12．2．3 “金融產品投資開發”模式 171

12．2．4 “網際網路+金融創新產品”模式 171

12．3 金融企業與房地產企業合作模式的選擇/172

12．3．1 “社區金融合作”融合模式優缺點 172

12．3．2 “項目資本合作”融合模式優缺點 172

12．3．3 “金融產品投資開發”融合模式優缺點

172

12．3．4 “網際網路+金融創新產品”融合模式優缺點 173

第 13章 金融企業與房地產企業合作過程中的稅務風險與應對

13．1 金融企業與房地產企業合作過程中的稅務

風險/174

13．1．1 金融企業的稅務風險 174

13．1．2 房地產企業的稅務風險 177

13．2 金融企業與房地產企業合作過程中稅務風險的應對措施/178

13．2．1 房地產抵押貸款風險控制措施 178

13．2．2 加強稅企溝通交流 179

13．2．3 提高涉稅人員業務處理能力 179

13．2．4 案例分析：問題與解決 180

第 14章 房地產企業投資過程中的稅務風險及應對

14．1 房地產企業相關稅收政策解讀/181

14．1．1 國家稅務總局：統籌研究房地產交易環節與保有環節的稅收政策 181

14．1．2 專家建議應構建“重保有、輕流轉”的房地產稅制模式 182

14．2 註冊地點選擇與稅務籌劃/183

14．2．1 國際註冊地點的籌劃 183

14．2．2 國內註冊地點的籌劃 183

14．3 投資時間決策與稅務風險/183

14．3．1 房地產投資風險與生命周期 183

14．3．2 不同階段的房地產企業稅務風險 183

14．4 投資方式與稅務籌劃/184

14．4．1 有形資產投資方式 184

14．4．2 無形資產投資方式 184

14．4．3 分期投資方式 184

14．5 投資資產決策與稅務處理/185

14．5．1 直接購買固定資產 185

14．5．2 股東直接用固定資產投資 185

14．5．3 企業重組、合併方式取得的資產 185

14．5．4 股東無償調撥 185

14．5．5 項目投資決策方法的套用 186

第 15章 房地產企業融資過程中的稅務風險及應對

15．1 融資資本來源/189

15．1．1 企業自有資金 189

15．1．2 預收賬款 189

15．1．3 房地產投資信託 189

15．1．4 商業抵押擔保證券 190

15．1．5 其他融資方式 190

15．2 房地產企業所面臨的稅務風險/190

15．2．1 房地產開發初期的稅務風險 190

15．2．2 房地產開發中期的稅務風險 191

15．2．3 房地產銷售時期的稅務風險 191

15．2．4 其他稅務風險 191

15．3 房地產企業稅務風險的應對策略/192

15．3．1 健全企業稅務管理制度 192

15．3．2 增強稅務風險控制意識 192

15．3．3 建立啟動企業稅務風險預警體系 192

15．4 商業地產運營模式選擇與稅務風險/193

15．4．1 商業地產的概念 193

15．4．2 商業地產運營常用模式 193

15．4．3 房地產融資租賃的稅務風險 194

15．5 股權融資形式與稅務處理/195

15．5．1 股權轉讓融資 195

15．5．2 股權的轉讓與擔保 196

15．5．3 股權質押融資 196

15．5．4 明股實債 196

第 16章 房地產企業融資過程中的稅務籌劃

16．1 集資的稅務籌劃/198

16．1．1 集資稅務籌劃 198

16．1．2 稅務籌劃方案 198

16．2 租賃業務的稅務籌劃/199

16．2．1 經營租賃涉稅處理 199

16．2．2 融資租賃稅務處理 199

16．3 信貸的稅務籌劃/200

16．3．1 貸款業務增值稅籌劃 202

16．3．2 案例分析：貸款業務增值稅籌劃 202

16．4 發行債券的稅務籌劃/202

16．4．1 企業債券溢價發行——直線攤銷法 202

16．4．2 企業債券溢價發行——實際利率法 203

16．5 權益籌資的稅務籌劃/204

16．5．1 加權平均成本計算 204

16．5．2 案例分析：加權平均資本成本 205

16．5．3 稅盾與稅盾效應 206

16．6 項目融資的稅務籌劃/207

16．6．1 項目融資稅務籌劃在投資決策階段的套用

207

16．6．2 項目融資稅務籌劃在融資決策階段的套用

208

第 17章 房地產企業併購重組中的稅務風險及應對

17．1 房地產企業併購重組中的稅務風險/211

17．1．1 歷史遺留稅務問題 211

17．1．2 稅務架構不合理引起的風險 211

17．1．3 交易方式缺少稅務規劃引起的風險

212

17．1．4 未按規定申報納稅引起的風險 212

17．1．5 特殊性稅務處理不合規引起的風險

212

17．2 房地產企業併購重組中稅務風險的應對

策略/213

17．2．1 併購重組中的稅務風險應對策略 213

17．2．2 案例分析：併購重組問題與解決 213

第 18章 房地產企業上市過程中涉及的稅務風險及應對策略

18．1 上市利潤要求與稅務管理的矛盾/215

18．1．1 上市公司利潤操縱方法 215

18．1．2 對上市公司利潤操縱的稅務管理 216

18．2 如何通過補稅將利潤“陽光化”/217

18．2．1 權責發生制賬務調整 217

18．2．2 案例分析：補稅問題與解決 217

18．3 股權結構安排中的稅務風險及應對策略/219

18．3．1 股權轉讓中的稅務風險 219

18．3．2 案例分析：扣繳義務人未依法扣繳稅款承擔的法律責任 220

18．4 多重組織結構安排的稅務好處/221

18．4．1 案例分析：多重組織結構安排 221

18．4．2 多重組織結構的稅務好處 221

18．5 上市地點選擇與稅務風險/221

18．5．1 企業在選擇上市地點時應考慮的因素

221

18．5．2 企業在選擇上市時應考慮的稅務風險

222

18．5．3 案例分析：上市地點選擇問題與解決

225

第 19章 房地產企業上市後的稅務風險及應對策略

19．1 上市公司稅務籌劃受到的局限/227

19．1．1 戰略發展與決策制定 227

19．1．2 稅務籌劃風險方面存在的問題 228

19．2 上市房地產公司常用稅務籌劃方法/228

19．2．1 以房地產出資 228

19．2．2 企業分立 229

19．2．3 案例分析：上市房地產公司稅務問題與解決 230

第 20章 新稅收政策套用要點與案例分析

20．1 享受加計抵減優惠的30個要點與案例

分析/231

20．1．1 基本政策規定 231

20．1．2 政策適用範圍 232

20．1．3 銷售額的確定 233

20．1．4 如何適用政策優惠 236

20．1．5 如何進行納稅填報 237

20．1．6 加計抵減額的變動調整 238

20．2 “六稅一費”優惠政策要點與案例分析/240

20．2．1 稅務優惠政策要點 240

20．2．2 稅務優惠政策問題解讀 241

20．3 火車票、飛機票、汽車票、輪船票抵扣增值稅案例分析/243

20．3．1 政策要點 243

20．3．2 政策解讀與套用 243

20．4 債轉股重組稅務要點與案例分析/248

20．4．1 債轉股重組稅務要點 248

20．4．2 案例分析：債轉股的稅務處理 248

20．5 企業所得稅新政策解讀與套用問答/250

20．5．1 企業扶貧捐贈所得稅稅前扣除政策 250

20．5．2 小型微利企業普惠性企業所得稅減免政策

251

20．5．3 創業投資企業稅收優惠政策 253

20．5．4 其他企業所得稅政策 255

附錄：稅收政策彙編

作者簡介

屠建清：財稅、審計、內控與風險管理專家，高-級企業培訓師、高-級管理諮詢師。

曾任杭州富特帶鋼有限公司和舟山市海山密封材料有限公司財務總監、浙江天孚會計師事務所副所長、湖州審計師事務所等特約審計和製造、建築、房地產等企業財務管理高-級顧問等；現任北京中寶投資顧問有限公司企業管理高-級顧問、海軒商學院財務管理高-級顧問、北京解稅寶科技有限公司稅務專家庫成員、中國管理科學研究院商學院客座教授，浙江省總會計師協會理事、舟山市工作委員會副會長。

曾在省級以上刊物發表論文100餘篇，著有《企業內部管理與風險控制實戰》《新稅法下企業財稅風險防控與納稅籌劃》《新企業會計準則詳解與案例分析》。主講課程：財務、會計、稅務、內審、內控、預算、風險、資本、非財、成本等。