房地產企業全程會計核算與稅務處理（第四版）

《房地產企業全程會計核算與稅務處理（第四版）》是中國市場出版社出版的圖書，作者是蔡昌、黃潔瑾。

基本介紹

• 中文名：房地產企業全程會計核算與稅務處理（第四版） 
• 作者：蔡昌、黃潔瑾
• 出版時間：2018年8月1日
• 出版社：中國市場出版社
• 頁數：503 頁
• ISBN：9787509214701

內容簡介

一份來自專業領域的深層警示和忠告：面對薄弱的房地產會計核算現狀，房地產業界高管務必意識到會計核算的質量不容忽視 自2006年《企業會計準則》頒布實施以來，房地產企業據此進行會計核算。但是，由於房地產企業的業務流程與稅收操作的特殊性以及房地產企業財稅人員對該行業財稅業務特殊性不夠熟悉，房地產企業會計核算及納稅處理的質量令人擔憂。一些房地產企業會計科目隨意使用，會計賬務錯漏百出，納稅申報率性而為，其不規範程度遠遠超出想像；一些財務人員分不清房地產開發成本與期間費用的界限；更多的財務人員為會計核算與稅務處理的差異所困，對稅收計繳的賬務處理不夠熟練，對增值稅、企業所得稅的預繳、彙算清繳及清算申報更是稀里糊塗。這種混亂的狀況嚴重影響了房地產企業的會計核算及會計信息質量，影響了房地產企業正常的納稅活動，更談不上通過會計核算來合法節稅、控制納稅風險和有效降低稅負。 本書作者長期從事房地產企業的財稅管理、財稅培訓及財稅顧問工作，對上述房地產企業財務人員的困惑多有了解，同時發現國內房地產企業會計稅收類的專業圖書在實操性、針對性方面存在一定的缺陷和不足。基於此，作者決心根據多年積累的專業知識及實踐經驗，撰寫一本系統講解房地產企業全程會計核算與稅務處理的圖書，以期為房地產開發企業的財務人員提供專業性幫助。本書就是在這樣的背景下完成的。 初稿寫作歷時兩年，五易其稿。2013年9月初版問世後，立即受到國內房地產財稅界人士的歡迎，很多會計人員將該書作為其賬務處理和納稅申報的指導教程；2015年底，我們根據財稅政策的變化修訂推出了第二版，銷售火爆；2016年5月，我國全面推開營改增試點改革，許多老讀者打來電話或發來E-mail詢問修訂情況，但由於日常工作和瑣事纏身，第三版拖了一年多時間至2017年10月才完成修訂工作。第三版出版後不到5個月（2018年春節後）即告售罄，我們應廣大讀者的要求，修改和完善了第三版的一些錯漏和遺缺之處，對數以百計的讀者反饋和來信予以回復，對讀者關注的事項和問題也相應予以增補、調整，這些一併反映在本書第四版修訂內容中。稅收政策在這近半年多時間裡不斷地增補，逐步趨於完善，我們把涉及營改增及相關財稅政策的內容一一予以修訂，同時補充了一些土地增值稅、企業所得稅的最新發展以及房地產前沿財稅熱點和典型案例。第四版應該是截至目前最翔實、最有實用價值的一本房地產會計與稅務領域的實操圖書。在此，也對大家多年來的支持與厚愛，表示我們最衷心的感謝！同時也對來信來函的讀者朋友致以誠摯的謝意！ 本書特色與價值：多位會計界高手的做賬實戰經驗與納稅技巧和盤托出，囊括全套的會計科目、完整的賬務體系和經典的實戰案例 1．按房地產開發企業的業務流程講解會計處理，內容全面系統、主線分明，有助於房地產財會人員快速掌握房地產會計的核算技巧。 2．提供了房地產開發企業的會計科目表及成本核算明細科目，便於房地產企業建立完善的賬務核算體系。 3．每章都特別注重房地產企業涉稅業務的會計處理，幫助房地產財會人員在會計處理過程中掌握納稅技巧與實踐操作。 4．案例分析以企業的實際案例為基礎加工整理而成，能夠引導讀者進行房地產會計的實踐操作。

圖書目錄

第一章 房地產企業會計核算與稅務處理概述

第一節 房地產開發經營概述

一、房地產開發企業的類型與主要業務

（一）房地產開發企業的類型

（二）房地產開發企業的主要業務

二、房地產開發業務的主要特徵

三、房地產開發經營的主要流程

（一）取得土地使用權階段

（二）前期準備階段

（三）建設施工階段

（四）房產銷售（預售）階段

（五）項目清算階段

（六）自持物業階段

第二節 房地產開發企業會計核算制度的演進

一、房地產開發企業會計制度形成的前期

二、房地產開發企業會計制度實施階段

三、房地產開發企業實施統一會計制度階段

四、房地產開發企業執行《企業會計準則》階段

第三節 房地產開發企業的財稅管理特徵及“金稅三期”上線的影響

一、房地產開發業務的財稅管理特徵

二、房地產企業稅務工作總覽與繳納的主要稅種

三、“金稅三期”上線的影響及稅務稽查重點

四、國地稅合併對房地產企業及政府行為的影響

第四節 房地產開發企業的會計科目設定及核算內容

一、房地產開發企業的會計科目設定

二、主要會計科目的核算內容

（一）開發成本

（二）開發產品

（三）投資性房地產

（四）開發間接費用

（五）稅金及附加

（六）應交稅費

（七）主營業務收入

（八）其他業務收入

第二章 企業設立階段的會計核算與稅務處理

第一節 企業設立條件

一、內資房地產企業設立的法律要求

（一）《公司法》有關規定

（二）《城市房地產管理法》有關規定

（三）《城市房地產開發經營管理條例》有關規定

（四）《房地產開發企業資質管理規定》有關規定

二、外商投資房地產企業的設立要求

（一）註冊資本要求

（二）設立備案程式

三、項目資本金的要求

第二節 企業設立階段的會計核算

一、會計科目的設定

（一）實收資本（或股本）

（二）資本公積

二、註冊資本的核算

（一）設立登記時出資的核算

（二）註冊資本增加的核算

(三)實收資本減少的核算

第三節 企業設立階段的稅務處理

一、企業設立階段的納稅計算

（一）印花稅

（二）契稅

二、不同出資方式的稅務處理

三、分支機構設立的稅務處理

（一）分公司

（二）子公司

（三）分支機構設立的稅務分析

第四節 籌辦期的界定與開辦費的處理

一、籌辦期的概念

二、開辦費的開支範圍

三、開辦費的會計核算

四、開辦費的稅務處理

第三章 取得土地使用權階段的會計核算與稅務處理

第一節 我國土地制度概述

一、土地所有制

二、土地管理的基本制度

三、土地徵收和建設用地供應制度

四、土地供應的程式

五、二級市場土地使用權轉讓的法律規定

第二節 取得土地使用權的途徑

一、以出讓方式取得國有土地使用權

（一）以招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用權

（二）以協定方式取得國有土地使用權

二、以劃撥方式取得國有土地使用權

三、以轉讓方式取得國有土地使用權

第三節 取得土地使用權階段的稅務處理

一、契稅

（一）納稅義務人

（二）稅率

（三）計稅依據

（四）徵收管理

（五）契稅計稅依據解讀

（六）契稅的會計處理

二、耕地占用稅

（一）納稅義務人

（二）徵稅範圍

（三）計稅依據

（四）稅率

（五）徵收管理

（六）耕地占用稅的會計處理

三、城鎮土地使用稅

（一）納稅義務人

（二）徵稅範圍

（三）計稅依據和稅額

（四）徵收管理

（五）稅收優惠

（六）城鎮土地使用稅的會計處理

四、印花稅

（一）稅目和稅率

（二）稅收優惠

（三）徵收管理

（四）印花稅的會計處理

五、個人所得稅

六、土地增值稅

第四節 取得土地使用權階段的會計核算

一、一般企業取得土地使用權的會計處理

二、房地產開發企業取得開發用土地使用權的會計處理

（一）通過競拍取得土地使用權的會計處理

（二）接受投資取得土地使用權的會計處理

（三）在建項目收購的會計處理

（四）自用土地使用權的會計處理

第四章 開發建設階段的會計核算與稅務處理

第一節 開發建設階段業務概述

一、項目策劃設計階段

二、項目準備階段

三、項目施工階段

四、項目竣工驗收階段

第二節 開發建設階段的會計核算與稅務處理

一、開發建設階段涉及的主要稅種

（一）城鎮土地使用稅

（二）印花稅

二、開發建設階段不同承包方式下的會計處理

（一）建築安裝工程承包方式

（二）不同工程承包方式下的會計處理

第三節 ＢＴ及ＢＯＴ項目的會計核算與稅務處理

一、BT項目

（一）BT模式的含義

（二）BT模式的特點

（三）BT項目的分類

（四）BT項目的會計核算

（五）BT模式下的增值稅核算

二、BOT項目

（一）BOT模式的含義

（二）BOT項目管理部的會計核算

（三）BOT項目公司的會計核算

（四）BOT項目的攤銷與移交

（五）BOT模式下的增值稅核算

第五章 開發產品成本的歸集、分配與結轉

第一節 開發成本核算概述

一、成本核算的基本程式

二、確定成本核算對象

（一）成本核算對象的概念及確定要點

（二）確定成本核算對象的原則

（三）確定成本核算對象的方法

（四）房地產開發企業成本對象管理要求

三、劃分成本核算項目

（一）成本核算項目的分類

（二）成本項目的核算內容

（三）成本項目中各支出項目的見證性資料

四、成本核算對象和成本項目之間的關係

第二節 期間費用核算概述

一、費用的特點

二、費用確認的原則

三、費用確認的方法

四、費用的核算內容

（一）管理費用

（二）銷售費用

（三）財務費用

第三節 成本費用核算的會計科目設定

一、開發成本

二、開發間接費用

三、開發產品

四、管理費用

五、銷售費用

六、財務費用

第四節 成本歸集、分配的會計處理

一、成本分配的方法

（一）占地面積法

（二）建築面積法

（三）直接成本法

（四）預算造價法

二、成本分配方法對土地增值稅的影響及示例

（一）不同成本分配方法下的稅款差異分析

（二）不同性質的成本項目客觀上要求適用不同的成本分配方法

三、各種成本費用的歸集與分配

（一）土地徵用及拆遷補償費的歸集與分配

（二）前期工程費的歸集與分配

（三）建築安裝工程費的歸集與分配

（四）基礎設施費的歸集與分配

（五）開發間接費的歸集與分配

第五節 公共配套設施費的會計核算

一、公共配套設施成本對象的確定

（一）營利性公共配套設施

（二）非營利性公共配套設施

二、公共配套設施的成本核算對象

（一）營利性公共配套設施的成本對象

（二）非營利性公共配套設施的成本對象

三、公共配套設施費的會計核算

（一）營利性公共配套設施費的核算

（二）非營利性公共配套設施費的核算

四、預提公共配套設施費的會計核算

（一）公共配套設施費的預提範圍

（二）預提公共配套設施費的賬務處理

（三）預提公共配套設施費的計算方法

第六節 土地開發成本與代建工程成本的會計核算

一、土地開發成本的會計核算

(一)土地開發成本的劃分和歸集

(二)土地開發成本核算對象的確定和成本項目的設定

(三)土地開發成本的核算

（四）已完成開發土地開發成本的結轉

二、代建工程成本的會計核算

第七節 開發完工產品成本的核算與結轉

一、開發產品總成本的核算

（一）總成本的計算原則

（二）成本預提

（三）成本核算對象總成本計算表

二、開發完工產品成本的結轉

（一）開發產品核算的會計科目設定

（二）開發產品成本明細表

三、開發產品成本的結轉

（一）開發產品銷售成本明細表

（二）成本差異的賬務處理

第六章 銷售（預售）階段的會計核算與稅務處理

第一節 銷售（預售）階段業務概述

一、土地使用權轉讓

二、商品房銷售

(一)商品房預售與現售

(二)自行銷售與委託銷售

（三）一次性付款、分期付款與按揭付款

（四）商品房銷售流程

三、精裝修房銷售

四、其他建築物銷售

五、代建工程

六、其他業務

（一）商品房售後服務

（二）材料銷售

第二節 銷售（預售）房款的會計核算

一、會員費、誠意金的會計核算

(一)會員費、誠意金的概念

(二)會員費、誠意金的管理

(三)會員費、誠意金的會計處理

（四）會員費、誠意金的稅務處理

二、銷售定金的會計核算

(一)定金的概念

(二)定金的管理

(三)定金的會計處理

(四)定金的稅務處理

三、按揭保證金的會計核算

四、預售房款的會計核算

(一)預售房款的概念

(二)預售房款的管理

(三)預售房款的會計處理

五、銷售更名、銷售退房、銷售換房的會計核算

(一)銷售更名的會計核算

(二)銷售退房的會計核算

(三)銷售換房的會計核算

六、代收款項的會計核算與稅務處理

（一）代收款項的會計核算

（二）代收款項的稅務處理

第三節 商品房銷售收入的會計核算與稅務處理

一、收入的會計確認與計量

（一）新收入準則修訂的主要內容

（二）新收入準則的修訂意義

（三）新收入準則的實施時間

（四）收入的會計確認

（五）收入的會計計量

二、稅法關於收入的確認與計量的規定

三、房地產銷售收入的會計核算與稅務處理

四、商品房面積差的會計核算與稅務處理

五、拆遷還房的會計核算與稅務處理

(一)拆遷還房的概念

(二)拆遷還房的稅務處理

(三)拆遷還房的會計核算

六、委託代銷收入的會計核算

（一）收取手續費方式

（二）視同買斷方式

七、銷售退回的會計核算與稅務處理

（一）銷售退回的會計核算

（二）銷售退回的稅務處理

八、售後回購房屋收入的會計核算與稅務處理

（一）會計核算

（二）稅務處理

第四節 商品房銷售成本的會計核算與稅務處理

一、開發產品的會計核算與稅務處理

二、開發產品銷售時的會計核算與稅務處理

三、成本差異的會計核算與稅務處理

第七章 自持物業階段的會計核算與稅務處理

第一節 出租物業的會計核算與稅務處理

一、出租物業的初始計量

(一)出租物業的確認

(二)出租物業的賬務處理

(三)出租物業暫估入賬的賬務處理

二、出租物業收入的會計核算與稅務處理

(一)出租收入的確認

（二）租金收入的賬務處理

(三)免租期收入的賬務處理

（四）租金收入的稅務處理

……