房地產開發企業稅收與會計實務大全（第三版）

《房地產開發企業稅收與會計實務大全（第三版）》是中國市場出版社出版的圖書，作者樊劍英。

基本介紹

• 中文名：房地產開發企業稅收與會計實務大全（第三版）
• 作者：樊劍英
• 出版時間：2022年9月1日
• 出版社：中國市場出版社
• 頁數：1118 頁
• ISBN：9787509222539

內容簡介

財稅人 更新夢想/更多實踐/更遠征程

（政策截至2022年8月底）

更新問題案例津貼政策；

擴充新政實踐套用章節；

提示補充未來關注要點；

全面修訂各地政策說明。

——財稅大咖全新力作,160餘萬字專業奉上

圖書目錄

第1章 房地產開發基本常識及納稅概述

1.1 房地產開發基本業務知識

1.1.1 房地產開發主要業務活動

1.1.2 房地產開發常用術語

1.2 房地產開發主要階段

1.3 房地產開發涉及稅費概述

第2章 企業設立環節稅收政策實踐套用

2.1 房地產開發企業設立及相關稅務問題概述

2.1.1 設立房地產開發企業應當具備的條件

2.1.2 新設立房地產開發企業的備案程式

2.1.3 房地產開發企業設立中的稅收問題

2.2 投資主體不同影響稅後淨收益

2.2.1 企業所得稅後利潤分配納稅依據

2.2.2 稅金及附加對企業淨利潤的影響

2.2.3 內、外資企業利潤分配的稅收差異

2.2.4 內、外方股東以分配利潤直接投資所得稅待遇的差別

2.2.5 內、外方股東股權轉讓的稅收差異

2.3 適當借款有助於降低稅收支出

2.3.1 單純權益性投資對企業所得稅的影響

2.3.2 債權性投資與權益性投資對企業所得稅的影響

2.3.3 債權性投資與權益性投資對土地增值稅的影響

2.3.4 信託融資“假股權真債權”退出定價稅收風險

2.4 公司註冊地與項目所在地是否一致要權衡

2.5 設立分公司還是子公司的稅收權衡

2.5.1 設立子分公司的稅收權衡

2.5.2 土地如何在母子公司之間內部流轉

2.5.3 嚴禁強制或變相要求外地建築企業在本地設立分公司或子公司

2.6 以土地使用權作價投資應考慮稅收問題

第3章 取得土地使用權環節稅收政策實踐套用

3.1 土地使用權取得方式概述

3.1.1 土地使用權出讓及年限規定

3.1.2 “招拍掛”

3.1.3 以劃撥方式取得的土地使用權轉讓

3.1.4 購買在建（項目）工程

3.1.5 收購項目公司

3.1.6 合作開發

3.1.7 社會保障性住房建設用地

3.1.8 取得土地使用權涉及稅費

3.2 集體建設用地使用權流轉相關知識

3.2.1 集體建設用地使用權流轉形式

3.2.2 集體建設用地使用權初次流轉程式

3.2.3 集體建設用地使用權再流轉程式

3.3 土地使用權轉移計征契稅實踐套用

3.3.1 出讓土地使用權契稅政策解讀

3.3.2 出讓土地使用權如何確定契稅計稅依據

3.3.3 城市基礎設施配套費是否計征契稅

3.3.4 劃撥用地轉讓是否補征契稅

3.3.5 改變土地用途是否徵收契稅

3.3.6 無效產權轉移能否退還契稅

3.3.7 因政府徵用重新承受土地是否繳納契稅

3.3.8 以土地使用權抵債是否繳納契稅

3.3.9 特殊情形契稅申報可以無發票

3.3.10 企業辦學校用地是否繳納契稅

3.3.11 社區養老和家政服務業用地可免契稅

3.3.12 飲水工程用地可免契稅

3.3.13 購買住房作為公租房可免契稅

3.3.14 易地扶貧搬遷可免契稅

3.3.15 未辦理房屋權屬變更登記前退房可退契稅

3.3.16 契稅應以“不動產單元”為對象確定計稅依據

3.3.17 互換房屋可差額計征契稅

3.3.18 特殊情形契稅計稅依據

3.3.19 契稅計稅依據不包括增值稅

3.3.20 購房契稅優惠政策

3.3.21 辦理權屬登記手續前申報繳契稅

3.4 改制重組契稅征免實踐套用

3.4.1 改制重組免徵契稅的政策規定

3.4.2 改制重組免徵契稅政策的實踐套用

3.5 耕地占用稅該由誰繳納

3.5.1 耕地占用稅該由企業交還是政府交

3.5.2 耕地占用稅在土地出讓前就該繳納

3.5.3 可否一年免徵城鎮土地使用稅

3.5.4 財產和行為稅納稅申報表

3.6 受讓土地注意城鎮土地使用稅之稅收風險

3.6.1 契約未約定土地交付日期的稅收風險

3.6.2 未繳納土地出讓金是否免繳城鎮土地使用稅

3.6.3 未辦理土地使用證開發也應繳納城鎮土地使用稅

3.7 囤地繳納土地閒置費影響清算成本扣除

3.7.1 開發商囤地要繳納土地閒置費

3.7.2 土地閒置費在土地增值稅清算中不能扣除

3.8 政府土地返還款營改增後風險依舊在

3.8.1 土地返還款計入收入還是沖減土地成本

3.8.2 土地返還利益不屬於免稅收入

3.8.3 對土地返還利益土地增值稅處理應慎重

3.8.4 對土地返還利益如何進行增值稅處理

3.8.5 土地減免款是否計入房產原值計征房產稅

第4章 舊城改造項目稅收政策實踐套用

4.1 拿地先拆遷稅務視角分析

4.1.1 舊的拆遷基本程式規定

4.1.2 拆遷政策之變遷

4.1.3 舊城改造、拆遷補償需要關注的問題

4.2 被徵收人舊城改造政策分析

4.2.1 城市房屋拆遷被徵收人的增值稅處理

4.2.2 城市房屋拆遷被徵收人是否繳納個人所得稅

4.2.3 被徵收人取得安置房屋後銷售如何徵收個人所得稅

4.2.4 被徵收人（自然人）取得拆遷補償房屋如何計征契稅

4.2.5 被徵收人（拆遷戶）是否免徵土地增值稅

4.2.6 被徵收人（企業）企業所得稅是否有優惠

4.3 拆遷人與徵收人舊城改造政策不完全一致

4.3.1 拆遷主體與徵收主體增值稅處理

4.3.2 拆遷還房土地成本能否增值稅差額扣除

4.3.3 城市房屋拆遷補償費如何計入土地增值稅扣除項目

4.3.4 城市房屋拆遷補償款是否繳納契稅

4.3.5 城市房屋拆遷補償費企業所得稅處理

4.3.6 先拆遷後出讓補償款不一定要計成本

4.3.7 土地改造不征增值稅要具備的條件

4.4 舊城改造項目如何清算土地增值稅

4.5 城市更新最具指導性意義的檔案

第5章 代建開發與增值稅計稅方法

5.1 取得土地使用權後再代建如何徵稅

5.2 沒有土地代建行為如何徵稅

5.2.1 稅務機關對代建行為的確認標準

5.2.2 委託方如何納稅

5.2.3 開發商如何納稅

5.3 政府工程營改增後如何計稅

5.3.1 BT項目如何計算繳納增值稅

5.3.2 BOT項目如何計算繳納增值稅

5.3.3 PPP項目如何計算繳納增值稅

第6章 土地使用權轉讓如何計征增值稅

6.1 轉讓土地使用權是否可以按差額納稅

6.1.1 不動產轉讓如何計征增值稅

6.1.2 土地使用權轉讓如何計征增值稅

6.1.3　直接轉讓土地與轉讓在建工程有無區別

6.2 在建工程轉讓與股權轉讓獲取開發用地

6.3 股權轉讓取得土地使用權稅收實踐套用

6.3.1 土地使用權直接轉讓的經營風險

6.3.2 股權轉讓下的稅務處理及政策套用

6.4 整體產權轉讓收購項目公司稅收實踐套用

6.4.1 整體產權轉讓是否徵收增值稅

6.4.2 整體產權轉讓免徵土地增值稅

6.4.3 印花稅相關問題

6.4.4 企業所得稅相關問題

6.4.5 契稅相關問題

6.5 整體資產轉讓獲取土地稅收實踐套用

6.5.1 增值稅相關問題

6.5.2 土地增值稅相關問題

6.5.3 企業所得稅相關問題

6.5.4 印花稅相關問題

6.5.5 契稅相關問題

第7章 合作開發房地產稅收政策實踐套用

7.1 房地產合作開發

7.1.1 房地產合作開發概述

7.1.2 合作開發的基本模式

7.1.3 合作開發的法律問題

7.2 當合作建房遇到增值稅

7.2.1 不成立合營企業的合作建房

7.2.2 成立合營企業的合作建房

7.2.3 房地產開發企業吸收他人資金合作建房

7.3 合作建房免徵土地增值稅分情況分析

7.3.1 合作建房項目清算主體的確定

7.3.2 合作建房分得現金是否免稅

7.3.3 合作建房分得房產再出售情形的處理

7.3.4 合作建房雙方的稅務與會計處理

7.4 分房分利會計稅務處理不一樣

7.5 先聯合拿地再合作建房如何處理

第8章 房地產建設環節稅收政策實踐套用

8.1 開發成本核算的主要內容

8.1.1 房地產開發成本對象及確定原則

8.1.2 房地產開發成本分類及核算的具體範圍

8.2 建築工程施工契約計稅方法的選擇

8.2.1 營改增新老項目劃分的原則

8.2.2 建築服務計稅方法的選擇

8.2.3 建築服務總分包差額計稅規則

8.3 共同成本及代建工程的會計核算處理

8.3.1 房地產開發成本的核算程式

8.3.2 房地產開發成本中共同成本的分配方法

8.3.3 成本分配所依據的建築面積的確定

8.3.4 房地產共同成本分配方法案例解析

8.3.5 土地增值稅清算時扣除項目金額支付的截止時間

8.3.6 土地增值稅清算時成本分攤的一般規則

8.3.7 土地增值稅清算時層高係數法實踐套用

8.3.8 土地增值稅清算時按投影面積分攤土地成本實踐套用

8.3.9 土地增值稅清算時地下車位如何分攤成本

8.3.10 土地增值稅清算時商業用地和住宅用地如何分攤成本

8.4 會計成本不等於開發產品計稅成本

8.4.1 開發產品完工前成本的確認

8.4.2 開發產品完工條件的確認

8.4.3 開發產品完工後成本的確認

8.4.4 預提成本影響完工產品計稅成本的確定

8.4.5 計稅成本發票取得時限規定

8.4.6 房地產開發企業預提成本並非隨意扣除

8.4.7 營改增後質押金、保證金的稅務處理

8.4.8 營改增後建築發票的規範性要求

8.5 售樓部不同模式的稅務處理

8.5.1 將開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修裝飾後作為行銷設施使用

8.5.2 利用開發小區內樓宇之外的明顯位置建造臨時設施作為行銷設施使用

8.5.3 將開發小區內的配套設施裝修裝飾後作為行銷設施臨時使用

8.5.4 在開發小區之外的人口密集區設定銷售網點作為行銷設施使用

8.6 項目工程用房與銷售用房稅務處理不同

第9章 房地產增值稅稅收政策實踐套用

9.1 商品房銷售基本政策

9.1.1 商品房現售

9.1.2 商品房預售

9.2 房地產銷售預繳稅款與納稅申報

9.2.1 新老項目的確定

9.2.2 預繳稅款

9.2.3 一般計稅方法

9.2.4 納稅申報

9.3 房地產企業進項稅額抵扣實踐套用

9.4 房地產銷售開發產品發票如何開具

9.4.1 房地產正常發票開具

9.4.2 預收款是否開具發票

9.4.3 主要政策及發票開具規定

9.4.4 開具紅字增值稅發票管理規定

9.5 轉讓“二手房”增值稅政策實踐套用

9.6 不動產出租增值稅政策實踐套用

9.6.1 一般納稅人出租不動產的增值稅規定

9.6.2 小規模納稅人出租不動產的增值稅規定

9.6.3 預繳稅款

9.6.4 發票開具及徵收管理

9.7 房地產企業特殊業務增值稅政策問答

第10章 房地產企業經營收入企業所得稅處理實踐套用

10.1 房地產開發企業預售收入企業所得稅處理

10.1.1 產品完工標準

10.1.2 預計計稅毛利率

10.1.3 計稅毛利率營改增前後的對比分析

10.1.4 預售階段所得稅收入的確認

10.1.5 預收賬款會計科目的設定

10.1.6 預售階段企業所得稅預繳納稅申報的變化

10.1.7 預繳企業所得稅納稅申報表填報稅收風險

10.1.8 預售階段可否彌補以前年度虧損

10.1.9 預售階段企業所得稅年度彙算清繳的有關問題

10.1.10 稅務機關檢查調增的企業應納稅所得額可否彌補以前年度的虧損

10.2 會計準則與企業所得稅對房地產收入的確認差異

10.2.1 會計對收入的確認

10.2.2 稅法對收入的確認

10.3 開發產品完工後收入的所得稅處理

（字數限制，後略）

案例目錄

第2章 企業設立環節稅收政策實踐套用

案例2-1 內、外資企業利潤分配的稅收差異

案例2-2 內、外方股東股權轉讓的稅收差異

案例2-3 單純權益性投資對企業所得稅的影響

案例2-4 債權性投資與權益性投資對企業所得稅的影響

案例2-5 信託融資成本在土地增值稅清算時能否列入開發費用扣除

案例2-6 以土地作價投資應考慮哪些稅收問題

第3章 取得土地使用權環節稅收政策實踐套用

案例3-1 減免土地出讓金可否減免契稅

案例3-2 土地使用權分割比例發生變化是否徵收契稅

案例3-3 劃撥土地轉讓各方應如何補繳契稅

案例3-4 補繳土地出讓金是否繳納契稅

案例3-5 企業辦學校用地是否繳納契稅

案例3-6 土地轉讓免徵契稅的稅務策劃

案例3-7 股權轉讓以及土地權屬名義變更登記是否徵收契稅

案例3-8 以土地抵頂債務是否徵收契稅

案例3-9 承擔安置註銷、破產企業職工可減免契稅

案例3-10 繳納耕地占用稅之後可否免一年城鎮土地使用稅

案例3-11 取得土地使用權後何時開始繳納城鎮土地使用稅

第4章 舊城改造項目稅收政策實踐套用

案例4-1 因房屋被徵收而取得貨幣補償用於購買房屋如何繳納契稅

案例4-2 政策性搬遷業務如何進行會計和稅務處理

案例4-3 舊城改造項目取得土地使用權如何確認契稅計稅依據

案例4-4 安置回遷房如何進行會計和稅務處理

案例4-5 安置回遷房如何確定計稅成本

案例4-6 取得土地使用權後收到的拆遷返還款如何進行會計和稅務處理

案例4-7 營改增後拆遷還建項目如何測算土地增值稅

第5章 代建開發與增值稅計稅方法

案例5-1 合作開發中未取得土地使用權的情形如何納稅

第6章 土地使用權轉讓如何計征增值稅

案例6-1 不動產轉讓如何計征增值稅

案例6-2 不動產轉讓丟失原發票如何計征增值稅

案例6-3 有法院裁定書轉讓不動產可否差額納稅

案例6-4 接受投資取得的不動產再轉讓可否差額納稅

案例6-5 土地使用權轉讓如何計征增值稅

案例6-6 接受投資取得的土地使用權再轉讓可否差額納稅

案例6-7 “招拍掛”取得的土地使用權再轉讓可否差額納稅

案例6-8 小規模納稅人轉讓土地使用權如何納稅

案例6-9 一般計稅方法下可否以營業稅發票額從銷售額中扣除

案例6-10 折價銷售房產可否差額納稅

案例6-11 李嘉誠為什麼要選擇股權轉讓方式

案例6-12 領匯基金為什麼不選擇以股權轉讓方式獲取物業

案例6-13 資產轉讓與以股權轉讓方式獲取項目，哪種方案好

案例6-14 營改增後項目轉讓要考慮增值稅計稅方法

案例6-15 股權收購如何進行會計和稅務處理

案例6-16 股權收購如何適用特殊性稅務處理

案例6-17 公司收購中交易雙方如何進行稅務處理

案例6-18 整體資產購買如何進行會計處理

案例6-19 土地使用權投資和股權轉讓業務是否涉及增值稅

案例6-20 非完全股權支付下收購公司如何進行會計和稅務處理

第7章 合作開發房地產稅收政策實踐套用

案例7-1 合作建房如何計征增值稅

案例7-2 “以房換地”如何確定計稅銷售額

案例7-3 合作開發協定撤銷收回土地使用權是否徵收增值稅

案例7-4 開發建設投入換入房屋使用權如何計稅

案例7-5 合作開發如何確定雙方增值稅納稅義務發生時間

案例7-6 以出地方名義立項如何認定雙方合作性質

案例7-7 提供資金換回房屋是否徵收增值稅

案例7-8 合作建房項目清算主體如何確定

案例7-9 合作建房分回房屋或者現金如何徵收土地增值稅

案例7-10 合作建房雙方的稅務與會計處理

案例7-11 不成立獨立法人公司合作開發，分房分利哪個好

案例7-12 甲乙雙方共同拿地開發建設如何進行稅務與會計處理

第8章 房地產建設環節稅收政策實踐套用

案例8-1 建築公司一般計稅方法下如何開具增值稅專用發票

案例8-2 建築公司簡易計稅方法下如何開具增值稅專用發票

案例8-3 出售開發產品應分攤多少土地成本

案例8-4 出售開發產品應分攤多少開發成本

案例8-5 開發產品已完工未交付如何確認應納稅所得額

案例8-6 開發產品完工後未取得全部發票如何進行會計和稅務處理

案例8-7 結算計稅成本發票取得有無時間限制

案例8-8 樣板間裝修裝飾費用如何進行會計處理

案例8-9 項目工程用房與銷售用房如何進行稅務處理

第9章 房地產增值稅稅收政策實踐套用

案例9-1 房地產公司是否可以享受留抵退稅政策

案例9-2 企業增量留抵退稅後，注意附加稅費不要多繳

案例9-3 房地產公司如何劃分不得抵扣的進項稅額

案例9-4 建設公共配套設施取得進項稅額可否全部抵扣

案例9-5 一般計稅方法下房地產公司如何開具發票

案例9-6 房地產公司一般計稅方法下如何確認發票稅額

案例9-7 折扣銷售開發產品如何計算增值稅

案例9-8 出售營改增後購入的房產如何開具增值稅專用發票

案例9-9 出售營改增前購入的房產如何開具增值稅專用發票

案例9-10 自然人出售房產如何開具增值稅專用發票

案例9-11 出租商鋪月租金未超過15萬元如何確定計稅依據

案例9-12 出租商鋪月租金超過15萬元如何確定計稅依據

案例9-12 個體工商戶出租住房如何開具增值稅普通發票

案例9-13 個體工商戶出租住房如何開具增值稅專用發票

第10章 房地產企業經營收入企業所得稅處理實踐套用

案例10-1 代銷手續費可否沖減收入

案例10-2 買斷式代銷手續費可否沖減收入

案例10-3 超基價分成銷售開發產品可否沖減收入

案例10-4 包銷開發產品開發商如何確認收入

案例10-5 季度預繳所得稅可否扣除稅金及附加

案例10-6 完工結轉收入季度預繳所得稅可否減預計毛利額

案例10-7 結轉收入時季度預繳申報表填報方面的稅收風險

案例10-8 企業所得稅月（季）度預繳納稅時可否彌補以前年度虧損

案例10-9 檢查調增的企業應納稅所得額可否彌補以前年度虧損

案例10-10 開發產品完工後如何計算企業所得稅

案例10-11 預租定金與預收租金如何進行稅務處理

案例10-12 以土地使用權投資如何進行企業所得稅處理

案例10-13 核定徵收企業所得稅改為查賬徵收，以前虧損可否彌補

案例10-14 約定面積與確權面積出現誤差後如何確定銷售收入

案例10-15 代墊首付款如何進行納稅處理

案例10-16 購房代付契稅如何確定計稅收入

案例10-17 首付款打折如何進行納稅處理

案例10-18 售後回購如何進行企業所得稅處理

案例10-19 買房獎車如何進行稅務處理

案例10-20 房地產公司支付違約金能否稅前扣除

案例10-21 支付房地產公司的違約金能否稅前扣除

案例10-22 配建社會保障房各稅種如何進行稅務處理

案例10-23 安置住房如何免徵城鎮土地使用稅

作者簡介

主編

樊劍英

★財稅智庫、金稅橋大數據科技股份有限公司合伙人，房地產納稅策劃專家，中國民主同盟盟員，房地產業、建築安裝行業財稅實戰專家、企業稅務顧問。

副主編

段文濤

★國家稅務總局稽查人才庫成員，中國註冊稅務師行業繼續教育特聘老師、師資庫講師，湖南大學研究生院校外導師，湖南大學經貿學院兼職教授，湖南省財稅法學研究會常務理事。

★長期從事土地增值稅、個人所得稅、增值稅等稅收政策以及涉稅法律運用、稅務稽查實務、征納雙方涉稅風險防範等研究。

王 駿

★中國財稅浪子，新浪知名財稅部落格博主。

★北京中翰聯合稅務師事務所合伙人。