廈門經濟特區城鎮房屋管理條例
（1996年8月9日廈門市第十屆人民代表大會常務委員會第24次會議通過， 根據2002年3月29日廈門市第十一屆人民代表大會常務委員會第42次會議《關於修改〈廈門象嶼保稅區條例〉等十三件法規的決定》第1次修正；2004年6月4日廈門市第十二屆人民代表大會常務委員會第12次會議《關於修改〈廈門象嶼保稅區條例〉等十二件法規的決定》第2次修正；2010年7月29日廈門市第十三屆人民代表大會常務委員會第23次會議《關於修改〈廈門市城市園林綠化條例〉等二十部經濟特區法規名稱的決定》第3次修正）
基本介紹
- 中文名：廈門經濟特區城鎮房屋管理條例
- 目的：加強廈門市城鎮房屋的管理
- 適用於：廈門市城鎮規劃區國土上的房屋
- 遵循：法律和行政法規的基本原則
總則,登記,代管,轉讓,租賃,使用與修繕,法律責任,附則,
總則
第一條為加強廈門市城鎮房屋的管理，維護房地產市場秩序，保障房屋權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，遵循法律和行政法規的基本原則，結合本市實際，制定本條例。
第二條本條例適用於廈門市城鎮規劃區國有土地上的房屋。
本條例所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物。
第三條房屋權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
房屋權利人必須在法律、法規所規定的範圍內行使權利，不得利用房屋危害公共利益或者損害他人合法權益。
第四條房屋可以依法買賣、繼承、析產、分割、贈與、交換、租賃、抵押或用於其他經濟活動。
利用房屋從事民事、經濟活動應當遵循自願、公平、誠實信用的原則。
第五條廈門市土地房產管理部門主管本市城鎮房屋管理工作。
登記
第六條本市實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度，依法核准登記的房地產權利受法律保護。
土地房產管理部門對申請登記的房地產依法進行審查和確認房地產權屬，核發房地產權證書。
房地產權證書是房地產權利人依法擁有土地使用權和房屋所有權的憑證。
第七條房地產權證應當載明下列主要事項：
（一）權屬人和權屬來源情況；
（二）房屋所有權性質及房屋情況；
（三）土地權屬性質及土地情況；
（四）他項權摘要；
（五）房屋共有、土地共有情況；
（六）納稅情況；
（七）其他必須載明的事項。
房地產權證文本由廈門市土地房產管理部門統一印製。
第八條房地產權屬的取得、轉移、變更、終止，應到土地房產管理部門辦理登記手續，領取、換取或註銷房地產權證書。
任何單位或個人不得塗改、偽造房地產權證書；房地產權證書遺失，應及時向土地房產管理部門報告並登報聲明作廢，申請辦理補證手續。
第九條房地產權屬登記包括：
（一）新建房屋的權屬登記；
（二）買賣、繼承、析產、分割、贈與、交換的權屬登記；
（三）翻建、擴建、改建的權屬登記；
（四）抵押權等他項權的登記；
（五）需要註銷登記的；
（六）其他法律、法規規定必須登記的。
第（一）項的申請期限從竣工驗收之日起六十日內；第（二）、（三）項的申請期限從轉移、變更事實發生之日起六十日內；第（四）項的申請期限從契約簽定之日起十五日內。除第（四）項外，房屋權利人居住在香港、澳門、台灣或國外的，申請期限為六個月。
第十條申請房地產權屬登記，房地產權利人不能前往登記的可委託代理人辦理。由代理人辦理申請登記的應出具房地產權利人的委託書。境外申請人的委託書應當按照國家的規定辦理。
共有房屋，由共有人共同申請登記，也可委託代理人辦理，但須有共有人出具的委託書。
第十一條申請房地產權屬登記，房地產權利人應向土地房產管理部門提交房地產權登記申請書，申請人身份證明，房地產權屬契證、變更或滅失的證明文書。其中：
（一）新建房屋的須提交土地使用證件或土地使用權來源的合法檔案、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，單位尚須提交項目批文、房屋竣工平面圖、竣工驗收報告；
（二）購買房屋的須提交原房地產權證書、房屋買賣契約或商品房購買契約和交款憑證；
（三）購買被沒收房屋的，須提交有權機關的處理文書和交款憑證；
（四）繼承房屋的須提交原房地產權證書、繼承公證書或人民法院已生效的法律文書；
（五）析產、分割房屋的須提交原房地產權證書和析產、分割協定書或人民法院已生效的法律文書；
（六）贈與房屋的須提交原房地產權證書，贈與、遺贈的公證文書；
（七）交換房屋的須提交交換雙方的房地產權證書、交換房屋協定書等；
（八）翻建、改建和擴建房屋的須提交原房地產權證書和建設許可證件；
（九）倒塌、拆除、焚毀房屋的須提交原房地產權證書。
第十二條有下列情形之一的房屋，土地房產管理部門應當在接到申請登記的三十日內作出不予登記或暫緩登記的決定，並書面通知申請人：
（一）房地產權屬有爭議的；
（二）房地產權屬不清，提供的證件不齊全、不真實的；
（三）違法用地未經處理的；
（四）違法建築未經處理的；
（五）依法暫緩或者禁止登記的。
暫緩登記事由消失後，經申請人提交有效的書面證明，土地房產管理部門應當予以核准登記。
第十三條土地房產管理部門必須在受理登記申請之日起，不需要公告的三個月核心發房地產權證書；需要公告的，公告期間無人提出異議的，在受理登記申請之日起四個月核心發房地產權證書。在審核確權發證期間有人提出異議，並出示有效證件，土地房產管理部門決定暫緩登記的，應在決定暫緩登記之日起十五日內書面通知申請人。
代管
第十四條房屋所有人可以委託土地房產管理部門或其他代理人代管，委託代管必須出具委託書，委託書應載明委託的許可權和期限等事項。
第十五條有下列情形之一的，委託代管終止：
（一）代管期滿或者代管事務完成；
（二）委託人取消委託或者代管人辭去委託；
（三）代管人死亡；
（四）代管人喪失民事行為能力；
（五）其他法律法規規定應當終止的。
第十六條有下列情形之一的房屋，應由土地房產管理部門代管：
（一）房屋所有人下落不明且無合法繼承人或代管人的；
（二）對於逾期無人申請房地產權屬登記，或者申請人不能提供取得房地產權屬的合法證明的；
（三）人民法院指定由土地房產管理部門代管的；
（四）依照國家規定其他應由土地房產管理部門代管的。
第（一）、（二）項所稱的房屋，由土地房產管理部門公告，自公告之日起一年內仍無房屋所有人申請登記或申請人無法提供取得房地產權屬合法證明的，該房屋由土地房產管理部門代管，代管期最長為三年。代管期滿仍無房屋所有人申請登記的，由土地房產管理部門向人民法院申請認定為無主房屋，經判決認定為無主房屋的，收歸國有。
第十七條本條例第十六條規定由土地房產管理部門代管的房屋，在代管期間，原房屋所有人或合法繼承人出現，並對房屋提出退還請求的，由原房屋所有人或合法繼承人向代管部門提交該房屋的有效證據、身份證明，申請辦理退還手續。
第十八條已由人民法院判決認定為無主房屋，原房屋所有人或合法繼承人出現，並對房屋提出退還請求的，由房屋所有人或合法繼承人持房屋有效證據和身份證明向人民法院申訴，土地房產管理部門應按人民法院作出的新的判決辦理。
第十九條依照本條例第十七條、十八條規定歸還房屋時，房屋所有人應與土地房產管理部門結清實際發生的各種費用，並承接所產生的各種權利和義務。
轉讓
第二十條房屋轉讓，是指房屋所有人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房屋所有權轉移給他人的行為。
第二十一條有下列情形之一的房屋不得轉讓：
（一）無房地產權證書的（預購商品房不受此限）；
（二）房地產權屬有爭議的；
（三）政府依法收回土地使用權的房屋的；
（四）共有房屋未取得共有人同意的；
（五）已進行資產抵押而未經抵押權人同意的；
（六）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（七）法律、法規規定或契約約定不得轉讓的。
第二十二條出售共有房屋，須提交共有人同意的書面證明。在同等條件下，共有人有優先購買權。
第二十三條出售已出租的房屋，房屋所有人需提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。
第二十四條凡享受國家或企事業單位補貼所購買或建造的房屋，需要出賣時，在同等條件下，原補貼單位或土地房產管理部門有優先購買權。
第二十五條轉讓劃撥土地使用權的房屋，應依照國家法律和廈門市的有關規定補繳土地使用權出讓金或土地收益。
第二十六條房屋買賣，當事人應當簽訂書面買賣契約。房屋的買賣契約應載明下列事項：
（一）雙方當事人姓名（名稱）、國籍、住所；
（二）房屋結構、坐落（位置）和界線（並附圖）；
（三）房屋的面積及計算面積的方法；
（四）房屋占地面積和土地使用權的取得方式；
（五）房屋的用途；
（六）房屋的設施及其他附屬設備；
（七）房屋買賣的價款、幣種；
（八）房屋交付日期；
（九）違約責任及解決爭議的辦法；
（十）雙方當事人約定的其他事項。
房屋買賣契約應經公證機關依法公證。
第二十七條房屋買賣當事人應向土地房產管理部門如實申報成交價，不得瞞報或作不實的申報。
第二十八條房屋轉讓，按下列程式辦理過戶手續：
（一）房屋轉讓當事人應自契約生效之日起六十日內到土地房產管理部門申請辦理過戶手續，當事人居住香港、澳門、台灣或國外的，申請期為六個月；
（二）土地房產管理部門應自接到申請之日起三十日內作出受理或不受理申請的答覆，受理申請的予以公告，公告期為三十日；不予受理的，應於決定不予受理之日起十五日內書面通知當事人；
（三）公告期滿無異議的，當事人繳清有關稅費，即可辦理轉移登記手續。
土地房產管理部門核准轉移登記的日期，為房屋產權轉移的日期。
第二十九條商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）房屋建設工程承包契約已生效，房屋交付使用日期已經確定；
（四）投入開發建設的資金已達該項目工程建設總投資的百分之二十五以上；
（五）已取得土地房產管理部門核發的《商品房預售許可證》。
第三十條房地產預售款必須存入專門帳戶，用於該項房地產建設，在不足以支付和清償該項房地產的全部建設費用之時，不得挪作他用。
第三十一條預售商品房的預售人應於簽定契約之日起六十日內報土地房產管理部門備案。
第三十二條商品房在竣工驗收之前，預購人確需更名的，應在權利變更之日起六十日內到土地房產管理部門辦理更名登記手續。
第三十三條房屋所有人將各自所有的房屋互相轉移給對方的行為應訂立書面契約，照章繳納有關稅費。
租賃
第三十四條住宅用房的租賃，應當執行國家和廈門市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。
第三十五條房屋租賃應簽定書面契約。租賃契約應載明下列事項：
（一）當事人姓名（名稱）、國籍、住所；
（二）房屋的座落、結構、面積、裝飾、設施及附屬物；
（三）房屋的用途；
（四）租賃期限；
（五）租金數額、幣種及支付方式、時間；
（六）房屋交付日期；
（七）房屋維修責任；
（八）解除契約的條件；
（九）違約責任及解決爭議的辦法；
（十）雙方當事人約定的其他事項。
第三十六條有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）無房地產權屬證書或其他有效憑證的；
（二）房地產權屬有爭議的；
（三）經鑑定為不得使用的危險房屋的；
（四）共有房屋未取得共有人同意的；
（五）已作為資產抵押，未經抵押權人同意的；
（六）違反契約約定的；
（七）司法機關和行政機關依法禁止出租的。
第三十七條以營利為目的，房屋所有人出租劃撥土地使用權的土地上的房屋應照章繳納租金中所含土地收益。
第三十八條承租人在租賃期限內，徵得出租人書面同意，並協商收益分配，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。房屋轉租的期限不得超過原租賃契約規定的期限。
承租人有將所承租的全部或部分房屋的使用權與他人合作、合資、聯營等行為的，視同轉租。
第三十九條租賃契約簽訂後，出租人應自簽訂契約之日起十五日內到土地房產管理部門登記備案，領取《房屋租賃證》。
登記備案須提供下列證件：
（一）房地產權屬證書或其他有效憑證；
（二）租賃雙方的身份證明；
（三）租賃契約。
第四十條《房屋租賃證》可作為申請開業、居民遷移落戶、城市建設拆遷安置等的有效證件。
第四十一條承租人應當保護併合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自變更房屋結構，不得非法堆放危險品和有損房屋的物件，不得從事其他不合理使用房屋的活動。
第四十二條承租人因生產、經營、生活等原因確實需要對所承租的房屋進行擴建、改建、加層、改變用途等，應事先徵得房屋所有人書面同意，經有關部門批准後，雙方重新簽訂租賃契約。
第四十三條租賃期間，房屋因買賣、繼承、析產、分割、贈與、交換、抵押等引起所有權轉移的，原租賃契約繼續有效。
第四十四條承租人在租賃期間死亡，共同使用的成員有權保持原租賃關係，但須在六十日內辦理更名手續。
第四十五條房屋租賃期滿，出租人願意繼續出租房屋的，在同等條件下原承租人有優先承租權；不續租的，應交還承租的房屋。
第四十六條承租人有下列情形之一的，出租人有權解除租賃契約，收回房屋，並可要求賠償損失：
（一）擅自將承租的房屋轉租、轉讓的；
（二）擅自改變房屋用途的；
（三）擅自擴建、改建、加層、進行影響結構安全的裝修，或損壞房屋又拒不修復、賠償損失的；
（四）逾期六個月未交付租金的；
（五）公有住宅承租人及其共同使用的成員遷離廈門市的；
（六）公有住宅無正當理由閒置六個月以上的；
（七）利用承租房屋進行違法活動，損害公共利益的。
第四十七條出租人有下列情形之一的，承租人有權要求出租人履行或解除租賃契約，並可要求賠償損失：
（一）逾期不提供出租房屋的；
（二）擅自提高租金的；
（三）不按租賃契約約定的責任維修房屋及附屬設施的；
（四）法律、法規規定的其他情形。
第四十八條因當事人一方提前解除房屋租賃契約使另一方遭受損失的，除依法可免除責任的外，應當由責任方負責賠償。
第四十九條租賃契約終止、解除後，出租人應在契約終止、解除後十五日內到土地房產管理部門備案。
使用與修繕
第五十條房屋及其設施發生自然損壞或因不可抗力發生的損壞，由房屋所有人或代管人承擔維修養護責任。
租賃房屋的當事人雙方依法約定修繕責任的，由修繕責任人依照約定承擔修繕責任。
因使用不當或者人為造成房屋損壞的，由行為責任人承擔修復或賠償責任。
第五十一條修繕責任人應定期對房屋及其附屬設施進行安全檢查，及時做好房屋的維護工作，做到房屋結構安全、使用功能正常。
房屋租賃期間，房屋出現危險隱患時，承租人應立即書面通知出租人，同時書面報告土地房產管理部門。
第五十二條共有房屋發生自然損壞，所需修繕費用由共有人按共有關係分擔，共有人另有約定的除外。
異產毗連房屋發生自然損壞，所需維修費用依建設部《城市異產毗連房屋管理規定》的原則分攤。
第五十三條房屋的所有人、使用人對共有、共用的門窗、陽台、屋面、樓道、廚房、上下水設施等，應共同合理使用並承擔相應的修繕責任；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。
房屋所有人、使用人在使用房屋共有、共用的部位和空間時，不得有損害他方利益的行為。
第五十四條修繕異產毗連房屋，應當妥善處理截水、排水、通行、通風、採光、空間利用等方面的相鄰關係。給毗連方造成妨礙或損失的，應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失。
第五十五條房屋共用部位和共用設施的修繕，除另有約定外，有關的房屋所有人或使用人應當給予配合，不得藉故阻攔或要求補償。
第五十六條經市房屋安全鑑定機構鑑定為危險房屋的，房屋所有人或其他修繕責任人必須及時採取解除危險措施；解除危險暫時有困難的，必須採取安全措施。拖延或拒絕排除險情的，土地房產管理部門可作出限制使用或停止使用的決定，並書面通知房屋所有人和使用人。
危險房屋的所有人或其他修繕責任人未能履行其修繕責任有可能導致房屋發生危險的，土地房產管理部門可採取適當的排險解危措施，所發生的費用，由當事人承擔。若承租人願意出資翻修，可向土地房產管理部門報告並辦理相關手續。
第五十七條私有危險房屋所有人確有經濟困難無力加固翻修時，如系出租房屋，可以和承租人協定合資加固翻修，承租人付出的修繕費可以折抵租金或由出租人分期償還。
私有危房拆除改建後，房屋所有人可按新建房屋的租金標準同承租人簽訂租賃契約。
第五十八條單位或個人由於施工、堆放、碰撞或其他行為致使房屋受損，行為責任人應及時修復被損壞的房屋，並賠償由此產生的損失。
第五十九條凡需在房屋及其附屬設施上設定廣告牌、商業宣傳牌和鋪面招牌等懸掛物的，須經房屋所有人和使用人同意，但政府另有規定或契約另有約定的除外。因上述行為損壞房屋的，應向房屋所有人賠償損失。
因供電、通訊等需要錨固或拉錨在房屋上時，應採取保障房屋正常安全使用的措施；由此引起房屋損壞的，行為責任人應當及時採取修復措施。
法律責任
第六十條違反本條例規定，未經房屋權利人同意侵占公有房屋的，由土地房產管理部門責令其限期遷出，賠償損失，並可處以該房屋強占期間租金總額五倍以下的罰款；強占期間，故意損壞、危害公有房屋造成損失的，責令其賠償損失，並可處以造成損失五倍以下的罰款。
違反本條例規定，侵占私有房屋的，依照有關法律、法規處理。
第六十一條違反本條例第八條規定，以欺騙手段獲得房地產權核准登記的，由土地房產管理部門撤銷核准登記，並處三千元以上三萬元以下的罰款。
塗改、偽造房地產權屬證書的，由土地房產管理部門撤銷或收繳房地產權屬證書，並處以三千元以上三萬元以下的罰款。
有以上兩款行為牟取不正當利益的，由土地房產管理部門沒收其違法所得，並處違法所得一倍以下的罰款，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十二條違反本條例第二章、第四章規定，不按期申請登記無正當理由的，每逾期一日，由土地房產管理部門對其按登記費千分之三加收逾期登記費。
第六十三條違反本條例第二十九條規定預售商品房的，由土地房產管理部門責令停止預售活動，並處以違法所得一倍以下罰款。
第六十四條違反本條例第三十九條規定，不按期申請登記備案的，每逾期一日，由土地房產管理部門對其按月租金的千分之三加收逾期登記費。
第六十五條違反本條例第四十一條、第四十二條規定，擅自擴建、改建、加層、改變用途或影響結構安全裝修所承租的房屋的，由有關行政主管部門按有關規定處理。
第六十六條擅自轉讓、轉租房屋的，其轉讓、轉租行為無效，由土地房產管理部門沒收違法所得，並處以違法所得一至五倍的罰款。
第六十七條違反本條例第五十五條、第五十六條第一款規定，造成財產損失、人身傷亡的，行為責任人應負賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
因不可抗力造成房屋倒塌的，房屋所有人不負民事責任。
第六十八條當事人對土地房產管理部門處罰決定不服的，可以依法申請複議或向人民法院提起訴訟。
第六十九條土地房產管理部門工作人員玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
土地房產管理部門無故拒絕登記申請或故意延誤登記期限的，由其上級行政機關責令限期糾正，並追究直接責任人的行政責任；給登記申請人造成損失的，由登記機關負責賠償。
第七十條房屋所有權的爭議以及因房屋買賣、租賃、抵押、交換、使用、修繕等發生的糾紛，當事人可以依法申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。
附則
第七十一條房地產轉讓中，本條例未作規定的抵押、中介服務、交換等事項，依據有關法律、法規執行。
第七十二條本條例的具體套用問題由廈門市人民政府負責解釋。
第七十三條在城鎮規劃區外的國有土地範圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理，參照本條例執行。
第七十四條本條例自1996年11月1日起施行。
