基本介紹
- 中文名：存量房
- 外文名：The housing stock
- 定義：取得所有權的房子
- 相對：增量房而言的
背景分析,傳統觀念,相關比較,發展現狀,規範管理,買賣,概念,權屬轉移登記,稅費項目,契約,房屋交付,權利義務責任,爭議處理,相關事宜說明,供給規律,基本稅種,
背景分析
存量房嚴格意義上來講是存量資產，存量房市場也叫做一級半市場，但按照成都市場上普遍對於存量房的理解和我們所經營運作的範圍來說，存量房主要包括開發商開發樓盤的尾盤、開發商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個人手上的房屋（未居住過的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過的住宅或非住宅。
近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家巨觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了該縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規範和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，於近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細緻、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。
漫畫
漫畫存量土地短期內形成商品房供給同樣比較困難。一是開發商刻意長期閒置囤積的土地並不多。2004年之前土地出讓的成本比較低，閒置項目具有相當大的獲利空間，堅持捂地的項目可能有一些。但是，經過2005年以來的調控，有資金和風險承受能力的閒置項目就大量減少。二是爛尾樓也大量減少。在一線城市市中心一般是“錢找項目”，各種基金、投資銀行在社會經濟和房地產發展的長期利好條件下，熱購樓宇，開發商被“套牢”的可能性非常小。三是開發環節的延遲。一般來說，已經出讓的存量土地要形成竣工商品房要經過約180個圖章審批。正常情況下這個過程要2到3年時間，但開發過程難免有某個環節遇到阻礙。四是動遷的延遲，隨著動遷成本逐年提高，政府為緩解動遷矛盾而控制動遷節奏，使動遷的周期越來越長。五是政府的土地儲備，生地出讓促使開發商追求經濟利益，造成動遷矛盾。把生地開發成熟地出讓，這個過程比較漫長。六是根據“雙增雙減”調整規劃，提升城市環境，使原來的可建面積重新規劃減少。可見存量土地轉入住房供應也不是一件易事。
傳統觀念
薛建雄指出：當樓市的成交量和價格上漲在向低價房梯級轉移的時候，這種追逐高質高價房的趨勢還依然被保留。一些地標性的優質樓盤，漲價卻還熱銷，而那些前期滯銷的樓盤，儘管依然保持低價，在樓市成交量高漲的春季里仍舊還是賣不動。
“存量房就是品質有問題的房子。”這是購房者在接受關於存量房認知調查時，90%的人選擇的答案，配套地出現最多的附加答案是：“不知道存量房是什麼。”
“好馬不吃回頭草”，在這些購房者心目中，對於沒有一鼓作氣搞掂的東西，永遠是次品。這種局限的思維注定了存量房這類產物的悲劇。存量房在“酒香也怕巷子深”的資訊時代究竟在“地下”憋悶了多少年，無從考證。但由於出身名不正言不順，其價值一直被低估和誤解絕對是事實，並且這種低估和誤解仍將在很長一段時間內持續。
相關比較
尾房：指樓盤項目進入銷售最後階段時剩餘的少部分房屋。具有現房，即買即住，風險小，兼備新房的設計質量優勢和二手房的價格優勢，還有一定的議價空間等優勢，且所處社區多半比較成熟，配套設施、物業管理考察方便，屬於性價比極高的一類房源。
“空置房”：一般分為兩種情況，一種是項目處於銷售期中的未售房屋，另一種則是建好後長期無人購買而閒置的房屋。我們所談的空置房正是後者。對於空置房，在國家有關檔案中有明確的定義：“空置商品住房限於1998年6月30日前已竣工驗收，並取得有關部門核發的證明材料，且1999年8月1日前尚未售出的商品住宅。”
次新房，指房齡在3—5年左右的二手房。這類房，房齡短，質量好，設計理念、裝修風格與新房接近，價格卻比新房低。而且，在經歷了幾年的磨合期後，它的社區配套設施、物業管理方法都已經成熟，生活起來更加便利，考察檢驗也方便，購房風險極低，性價比高！
所以，尾房≠空置房≠存量房。
發展現狀
高檔存量房業內人士表示：在考慮到長期升值潛力和未來自住需要的情況下，有錢的國內人士與外資主要追逐的是中心城區一些高質高價的樓盤，一些品質相對較差的樓盤，價格再低也難於受到青睞。因此，存量房戰場依舊激戰猶酣。
一位研究存量房銷售的內行透露了一個模糊但足以令人震驚的數據，成都存量房總量價值以百億元計。並且95%以上的項目都無法在正常的銷售期內做到100%的銷售。在對存量房沒有一個準確界定和統計的情況下，這種數據的衝擊力，足以擾亂一個人的判斷力。
有一組數據更為令人驚訝，90%以上的開發商、代理商，以及專業人士都承認，由尾房、抵押房、查封房等從未實現過交易的房源構成的存量房，品質大多較好。這與購房者觀點截然相反，數據卻驚人地相似。同樣的90%，完全對立的觀點，加上銷售成本顧忌造成的信息不暢，共同鑄就了存量房徘徊在樓市銷售邊緣的悲哀。
值得慶幸的是，在北京、上海先後出現存量房處理公司和釋放平台後，成都最近也出現類似產物，大量代理、中介公司開始介入和重視。也許，存量房名正言順地為購房者所接納，低成本、高效率地盡情釋放的那天為期不遠了。存量房交易量呈逐年上升趨勢，市場上存量房的價格一般是在售新房的70%~90%。存量房改造後銷售後市看好。
規範管理
幾年來北京市房地產市場飛速發展，存量房(即二手房)交易迅速增長。據統計，2006年北京市存量房成交量為78120套，同比增長約10%。由於存量房交易涉及面廣，專業性強、法律關係複雜，當前交易中買賣雙方所使用的契約不規範，很容易引發糾紛。為明確存量房屋買賣交易中雙方當事人的權利和義務，規範中介行為，增強交易的透明度，北京市建設委員會和北京市工商管理局在《北京市商品房預售契約》、《北京市商品房現房買賣契約》、《商品房認購書》推行使用後，經過深入調研，擬定了《北京市存量房屋買賣契約》的徵求意見稿。文本徵求意見稿根據存量房交易的特點，對存量房的權屬情況、交易方式、付款方式、資金劃轉方式、房屋交付以及稅費繳納等容易引發糾紛的內容都做了約定。如：明確了雙方要對房屋設施設備、裝修裝飾、相關物品等情況進行驗收，對於水、電、氣、物業管理費以及交易前後誰來承擔專項維修資金(公共維修基金)等問題要進行明確。
購房契約書漫畫
購房契約書漫畫為進一步規範經紀行業管理和存量房交易市場，充分利用技術手段保障交易安全，維護交易雙方合法權益，市建委將全面推行存量房買賣契約網上籤約。已取得房屋所有權證的存量房進行買賣的，當事人在申請轉移登記前均需進行存量房買賣契約網上籤約。這是北京市建委提供便民服務，進行依法管理所採取的一項新舉措。
為防止出現一房二賣的現象，保證同一套房屋在網上籤約系統中只能有一條有效的簽約記錄，存量房網上籤約契約信息表中房屋和當事人的信息應與申請權屬登記的信息一致。買賣雙方未達成交易、契約中買受人或資金劃轉方式變化的，當事人或房地產經紀機構或交易保證機構可到相應服務視窗辦理網上信息註銷。該房屋重新交易的，須再次進行網上籤約。
買賣
概念
權屬轉移登記
委託測繪配圖→委託評估→簽訂契約→繳納契稅→申請填表→交驗書證→受理登記→權屬審查→交費領證
交易現場
交易現場申請登記時需提交書證
1、房屋權屬登記申請表（在登記視窗索取或網上下載表格）
2、房產買賣協定
3、房屋所有權證及共有權證（由轉讓方提供）
4、土地使用證（核對原件，收複印件）
5、買賣雙方及配偶婚姻狀況證明、身份證（核對原件，收複印件）
6、受讓方契稅完稅證明
7、房屋所有權證配圖（有資質的房產測繪機構測繪）
買賣一方或雙方為單位的，需提交下列書證：
1、單位營業執照和法人代碼證（複印件由受讓方提供）
2、上級主管部門或董事會、股東會批准買賣的檔案
3、法定代表人授權委託書及代理人身份證複印件（摘錄號碼）
4、公司章程（摘錄有關內容）
買賣當事人不能到場的，需提交經房地產市場備案的委託協定。
交驗的書證
1、產權人身份證（本人不到場，需出具委託書）
2、登記收件收據
稅費項目
出讓方承擔：房產交易手續費
契約
存量房買賣契約
賣方（甲方）： 買方（乙方）
第一條甲方自願將坐落於南寧市____________________________________號房（產權證號：__________，建築面積：_______平方米）出售給乙方。乙方已對甲方所要出售的房地產做了充分了解並自願購買。
第二條雙方確定上述房地產成交總價為人民幣_____________________元/套(￥__________元/套),雙方約定付款期限、數額及相關事宜如下:(打“√”選擇,並填寫)
□ A、一次性付款
乙方於__________________________時,向甲方一次性付清全部購房款;
□ 1、其它付款方式
1、乙方於______________時，將定金人民幣_____________(￥_________元)自行交付______①甲方②經紀公司代管；甲方同時將上述房產權屬證明原件交經紀公司代管，並在三日內到南寧市房產局對上述房產查檔核對，經紀公司於三個工作日內轉付定金給甲方。
2、若甲方尚有銀行貸款的，則採用第_____種方式解押：
① 由甲方自行還貸，於簽訂本契約起_____個工作日內完成提前還貸並將註銷抵押回執單交經紀公司。
② 由乙方同意將首期房款人民幣______________（￥_________元）用於甲方提前還貸，由乙方在甲方到貸款銀行還貸當日以甲方名義直接存入專用帳號，由此產生的一切責任由甲、乙雙方自行承擔；乙方代為還貸後，在貸款銀行扣款前該還貸存摺及卡，交由____方保管，扣款後三個工作日退還甲方。
③ 由甲方向經紀公司借款人民幣______________(￥_________元)用於甲方提前還貸,此款於甲方貸款銀行同意提前還貸後直接存入還款銀行專用還款帳號,不足部分由甲方在還款當日補足給銀行。甲、乙雙方同意，乙方另行以上述房產抵押貸款時，由乙方貸款銀行直接將所得貸款轉入經紀公司帳戶，用於歸還甲方上述借款，不足部分，甲、乙方補給經紀公司。
3、乙方在簽訂本契約後_________個工作日內將______ (①首期房款②全部房款)總計人民幣_______________元整(￥_________元整)交給____(①甲方②經紀公司代管③辦理資金監管)。
4、甲乙雙方同意在南寧市房產局受理甲乙雙方過戶申請後______個工作日內,經紀公司將首期款人民幣________________(￥__________)元轉付給甲方。
5、乙方向銀行申請購房貸款人民幣__________________(￥_____________元)。待_____(①銀行放貸②乙方名下的房屋產權證辦出)後,且甲乙雙方確認房屋費用交接清楚、物業交割完畢後______個工作日內，由______（①經紀公司②銀行直接③經紀公司扣除為甲方墊付還貸款人民幣_______________元後）將餘款人民幣________________(￥__________元)轉付給甲方.銀行放款不足部分由乙方在伍日內以現金形式補足給甲方
□D、雙方約定其他付款方式：
______________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 。
第三條上述房地產過戶所需繳納的各項稅、費及中介服務費等費用負擔約定：
__________________________________________________________________________________________ 。
第四條甲方於_________________________________________________________，將上述房地產交付乙方使用。
第五條雙方約定的其他事項：
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
第六條本契約簽訂後三日內,雙方將房產過戶所需的全部證件及資料,交由經紀公司辦理產權過戶手續；雙方應當於簽訂本契約後三十日內，向南寧市房屋產權交易中心申請產權轉移登記手續；雙方應當辦理領證及繳稅費手續。如乙方申請購房貸款，則應當於簽訂本契約後十日內，向銀行提交貸款申請及相關資料。如涉及房產土地使用權變更手續的，則雙方在新房產證辦出後十五日內，共同前往土地管理部門另行辦理。如甲方及同住人口戶籍已落戶至上述房產，則甲方應當於在南寧市房產局受理甲乙雙方過戶申請受理後 日內辦理戶籍遷出手續。
第七條上述房產交付前已發生的水電、電話、有線電視、物業管理等各項費用，由甲方在房產交付前負責結清，並於房產過戶完成後三十日內配合乙方辦理水電、物業管理等更名手續；除水、電及雙方在契約第五條另有約定外，其他管、線使用權隨房交付。上述房產權屬過戶前產生的糾紛，由甲方負責解決。
第八條鑒於雙方為二手房交易,除雙方在契約第五條另有約定外，上述房產交付質量標準以雙方簽訂本契約時的現狀為準，甲方自房產實際交付之日起，不承擔房產風險及質量瑕疵責任。甲方在簽訂本契約後、房產交付前。以及對室內物品搬遷過程中，不得對水、電、門、窗、地面、牆面及廚衛等設施造成不合理的損壞。
第九條雙方在進行房產（鑰匙）、房款、房產證等交接手續時，接受方應當進行檢驗，並向交付方開具書面收執憑證。
第十條雙方的義務同時履行或先後履行的，如一方未履行或履行不符契約定之前，另一方有權拒絕其相應的履行要求。
第十一條為確保交易安全，乙方有權要求甲方配合對上述房地產產權狀況予以查檔。
雙方保證義務如下：
甲方保證上述房產及其交易行為：未被依法查封或者以其他形式限制房產權利（已辦理購房貸款抵押除外）已徵得其他產權共有人、同住人同意；3、原租約終止或原承租人已放棄優先購買權；
4、不存在任何權屬爭議；
5、不屬於違章建築、危房或被拆遷範圍；
6、相關產權、身份證件資料真實、有效、齊全；
7、符合房產交易或已購公房上市的有關規定。
（二）乙方保證其交易行為：
1、對上述房產現狀有充分了解且已徵得其他共有人、同住人的同意；
2、所提供證件資料真實、有效、齊全。
第十二條違約責任：
甲方不按期交付房產及相關證件，或乙方不按期足額付款，或一方不及時履行辦證、繳納稅費或貨款等各項相關義務的，每逾期一日，由違約方向守約方給付房款總額萬分之三的違約金；逾期三十日仍未履行項義務的，守約方要求解除契約的（產權過戶已完成的除外），則按定金罰則處理，要求繼續履行的，則此後按每日萬分之五計算違約金。因甲方違反保證義務或不履行契約等原因，致使契約無效或無法實現契約目的的，甲方應當雙倍返定金；因乙方違反保證義務或不履行契約等原因，致使契約無效或無法實現契約目的的，乙方無權要求返還定金。如雙方無定金約定，則按房款總額的百分之十計付賠償金。第十三條雙方履行過程發生爭議的，應協商解決或向上述房產所在地人民法院起訴。
第十四條甲乙雙方《身份證》複印件見附屬檔案。本契約未盡事項，雙方可另行議定，其補充協定經雙方確認後與本契約具有同等效力。
第十五條本契約經雙方簽字時起生效。本契約一式叄份，甲乙方各執一分，經紀公司備案一份。
甲方（共有人） 乙方（共有人）：
身份證號： 身份證號：
代理人（監護人）： 代理人（監護人）：
身份證號： 身份證號：
指定聯繫方式： 指定聯繫方式：
簽訂日期： 簽訂日期：
房屋交付
第七條上述房屋及附屬【用房/設施/物品/證件/ 】的交付約定如下：
第八條上述房地產交付前所發生【水/電/電話/有線電視/ 】費用的結清及時限約定如下：
第九條 實施物業管理的上述房地產交付前的物業管理服務費用，按以下第種方式約定：
1、由甲方承擔，並向乙方提供最後一次物業管理服務費用交費憑據；
2、由乙方承擔。
權利義務責任
第十條甲方對上述房地產狀況所提供的情況必須真實，證件合法有效。
第十一條乙方對上述房地產狀況已經了解，並已實地察看，且已核查相關證件。
第十二條丙方對上述房地產狀況已經了解，並已實地察看，且已核查相關證件。
第十三條本契約簽訂時，丙方應當將知道的房地產權屬情況和交易風險如實告知乙方。房屋交付時，丙方應到場協助做好房屋交付事宜。
第十四條除乙方、丙方原因外，甲方違約不能履行契約的，本契約簽約受害方有權按以下方式得到賠償，並追償因甲方過錯造成的經濟損失：
第十五條本契約履行期間，除甲方、丙方原因外，乙方違約不能履行契約的，本契約簽約受害方有權按以下方式得到賠償，並追償因乙方過錯造成的經濟損失：
第十六條本契約履行期間，除甲方、乙方原因外，丙方違約不能履行契約的，應承擔違約責任。本契約簽約受害方有權按以下方式得到賠償，並追償因丙方過錯造成的經濟損失：
1、丙方故意隱瞞提供房地產中介服務有關重要事實或向甲方、乙方提供虛假情況的，應向契約受害方退還所收取的全部中介服務費，並按約定中介服務收費額的 %賠償契約受害方；
2、丙方利用提供房地產中介服務事項的機會，為自己牟取不正當利益的，應向契約受害方退還所收取的全部中介服務費；
3、丙方違反有關法律、法規和政府規定，違背誠實信用原則，或與他人惡意串通，損害本契約簽約他方利益的，按本條第1項約定處理；
4、丙方未按契約約定履行應盡義務或履行義務失責的，應承擔相應的法律責任。
第十七條本契約履行期間，丙方應將約定提供服務的履行情況及時告之甲方、乙方，甲方、乙方對丙方的履約應提供必要的幫助，並在簽約之日起日內應丙方要求提供辦理產權過戶、銀行按揭等所需相應證件及資料。如遇節假日，涉及房地產、稅收、銀行等有關手續可以順延相應日期。
甲方、乙方有權對丙方履約情況進行查詢、督促。
第十八條 丙方未徵得甲方、乙方書面同意，將約定提供的服務事項委託其他房地產中介機構的，由此增加的費用和造成的法律責任由丙方承擔。丙方未經甲方、乙方同意，擅自改變房地產中介服務事項內容、要求和標準的，所增費用由丙方承擔，丙方仍須按契約約定的要求履約。
第十九條本契約履行期間，任何一方需變更本契約的，應及時書面通知其他簽約方，徵得其他簽約方同意後，簽訂變更協定。
爭議處理
第二十條本契約履行中發生爭議，或出現新的情況且本契約未作約定的，各方可協商解決；協商不成的，【提交 仲裁委員會仲裁/依法向房屋所在地人民法院起訴】。
第二十一條房屋面積以房地產管理部門發證機構確權面積為準。如因國家規範變化或政府政策原因引起的面積差異，房屋總價不作調整，另有約定的除外。
相關事宜說明
第二十二條本契約未盡事宜，各方可另行簽訂補充協定。
本契約附屬檔案共頁，有以下幾件：
第二十三條本契約連同附屬檔案一式4份，甲方、丙方各1份，乙方2份（其中1份作申領產權證用），具有同等效力。
供給規律
增加住房供給最直接的辦法就是盤活存量住房。
美國的房地產市場有80%是二手房交易，新建住房非常少。中國的開發商開發的住房，要滿足大部分需求，而在美國只需要滿足20%的需求。一個成熟的房地產市場，最重要的標誌就是二手房交易的比例占多數。
基本稅種
存量房 - 基本稅種
存量房買賣稅：
2、單位購買，契約印花稅0.05%;契稅3%。
3、個人出售花園住宅的，賣方按綜合徵收率5%繳納。詳細內容向當地財稅管理部門諮詢。
存量房買賣交易手續費：買賣雙方各按建築面積的每平方米2.5元;非居住房屋，買受方0.5%。
存量房 - 基本操作
存量房市場流通性增強也將有效緩和供求關係，對於平抑房價有一定實際意義。為了給買賣雙方提供便利，房屋管理部門將在各區縣交易權屬辦事大廳設定服務視窗，提供免費服務。買賣雙方自行達成交易意向並自行劃轉交易結算資金的，到服務視窗填寫《存量房買賣契約信息表(自行成交)》，由服務視窗為當事人列印存量房買賣契約文本;房地產經紀機構居間、代理(含代辦轉移登記手續)存量房買賣，或自行成交的買賣雙方約定通過“專用賬戶”劃轉交易結算資金的，仍由相關房地產經紀機構或交易保證機構提供存量房買賣契約網上籤約服務。對服務視窗和經紀機構網上籤約的信息進行核實，並可查詢轉移登記辦理進度。
此外，網上籤約的契約信息和權屬登記信息系統及地稅部門納稅信息建立數據共享機制，買賣雙方可持《存量房買賣契約信息表(納稅)》及相關材料到地稅部門交納稅費，不再提供紙質的契約文本;房屋權屬登記受理時權屬登記部門可直接調用網上籤約信息和轉移登記的申請信息，存量房轉移登記和抵押登記的辦理，自受理之日起十個工作日內完成。這減少了當事人信息重複填寫、材料提供和管理部門重複審核，縮短辦事時間，提高了行政部門的服務效率。
