在建工程抵押

在建工程抵押，指抵押人為取得工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

基本介紹

• 中文名：在建工程抵押
• 外文名：Project mortgage in construction
• 目的：為取得工程繼續建造資金的貸款
• 方式：以其合法方式
• 相關：土地使用權連同在建工程的投入

概述

在建工程是指經審批正在建設中的房屋及其它建築物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動和促進資金融通等優點，在滿足銀行拓展客戶的同時，又可解決企業的融資需求，現廣泛地被銀行所採用。

但是，在建工程抵押畢竟不同於已取得房屋所有權證的房地產抵押，在建工程抵押的法律關係較為複雜，不確定因素較多，隱含較多的風險，如操作不當，很可能出現法律風險，造成信貸資產損失。

期限

在建工程是否能最終建成只是一種期待的可能性，其建設過程會由於各種因素的影響而處於不穩定的狀態。當在建工程作為抵押物時，其所擔保的主債權往往是有確定期限的，這極易導致在建工程的完成期限與主債權的履行期限發生衝突的問題，有必要予以明確。

1、當事人約定抵押期限的

關於當事人是否能自行約定抵押期限的問題，我國擔保法並未作出明確規定，在學理上則有不同觀點。一種意見認為，儘管抵押權為物權，但抵押仍然可以適用契約法的契約自由原則，如果當事人約定了抵押期限，視為抵押權人接受了抵押權的期限限制。儘管物權中的所有權具有無期限性，但並不排除其他物權的有期限性。另一種意見認為，抵押契約是附屬於主債務契約的，如果主契約未能得到清償，主契約並未終止，主債權人的債權仍然是有效的，這樣附屬於主債權的抵押權也仍然有效，抵押權人仍然有權向抵押人主張權利，而抵押人不能被免除擔保責任。還有人進一步認為，如果當事人約定抵押期限實際上是約定免責條款，目的在於限制和免除抵押人的擔保責任，這種約定應當是無效的③。筆者認為，當事人約定抵押期限的，不宜認定為無效。首先，法律並未明文禁止當事人約定抵押期限，既然法律未作出限制，就說明法律允許當事人自由決定是否約定抵押期限。其次，當事人自行約定抵押期限也不違反抵押權的性質，抵押權作為一種他物權，是由當事人經過約定而產生的，其本身就有一定的期限性。再次，當事人對抵押權期限作出約定，可以督促抵押權人及時行使自己的權利，儘量縮短當事人的財產或權利處於不穩定狀態的時間。

就在建工程而言，往往還涉及第三人的利益，約定了抵押期限，有利於及時解決糾紛，維護第三人的利益。在抵押人與抵押權人就在建工程的抵押約定了期限的情況下，如果期限屆滿而在建工程尚未建成，抵押權人有權就既存的建築物的價值享有優先受償權，不足部分抵押權人仍然有權要求抵押人予以補足。如果抵押人在在建工程的建設過程中進行預售活動，或者由於工期提前等原因在建工程提前建成的，抵押人需進行轉讓的，都應當通知抵押權人或告知受讓人，否則其轉讓行為無效。對於其因預售或轉讓行為而取得的價款應當用於提前清償債務或進行保全，以確保抵押權人的利益得以實現。

2、當事人未約定抵押期限的

抵押權是一種從權利，其應當附屬於主權利。主權利存在則從權利存在，主權利消滅則從權利亦消滅。如果當事人就在建工程的抵押未約定期限，在主債權未得到清償以前，抵押權人均應享有抵押權，這是由抵押權自身的性質決定的。但這也存在一個突出的問題，即由於我國《擔保法》和《擔保法解釋》均無法定抵押期限的規定，在這種情況下，抵押人承擔了較重的責任，對於抵押人而言實際上並不公平。因此，擔保法未規定法定抵押期限實是一個重大疏漏。從有關國家和地區立法例來看，對此都有明確規定。如《日本民法典》第167條規定：“債權因10年不行使而消滅，債權及所有權以外的財產權因20年不行使而消滅。”再如我國台灣地區民法典第880條亦有規定：“以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後5年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。”為此，筆者建議立法機關在適當的時候予以完善，在立法修改以前，可由最高法院作出相關司法解釋。當然，對於法定抵押期限的具體期限如何規定可另作探討，在此筆者不再贅述。在相關法律或司法解釋未出台以前，對於當事人在訂立抵押契約時未約定期限的，可由當事人在主債權期限屆滿後約定行使抵押權的期限，未約定的，只要主債權未超過訴訟時效，在主債權未獲清償前，債權人均享有抵押權。

法律依據

關於在建工程抵押的法律依據，《擔保法》未作明確規定。最高人民法院關於適用《擔保法》若干問題的解釋第四十七條規定：“以依法獲準尚未建造的或者正在建設中的房屋或者其它建築物抵押的，當事人辦理了抵押登記，人民法院可以認定抵押有效”，該司法解釋確立了在建工程抵押的合法性。 根據民法物權原理，物權的成立與存在須以標的物的存在為前提。抵押權作為物權的法定內容之一，亦應遵循這個規則。而在建工程在完工以前，雖然已具備物的一些特徵，但尚不具備完整意義的物質形態，顯然不是完整的物。所以，銀行在辦理在建工程抵押貸款時更應規範操作程式，有效規避法律風險，確保信貸資產的安全。

抵押條件

《擔保法》司法解釋對在建工程抵押的合法性進行了明確，但對在建工程抵押的條件未作具體規定。建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為：抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。根據《擔保法》司法解釋、《城市房地產抵押管理辦法》及其它法律法規的規定，在建工程抵押必須具備以下幾方麵條件：

1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。《物權法》出台前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務提供擔保，也不能為自己其它用途的債務進行擔保，而只能為取得在建工程繼續建造資金的貸款擔保。《物權法》實施後在建工程抵押可以為其他債權種類設定抵押，對在建工程抵押擔保的種類沒有限定。

2、在建工程占用範圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，並取得國有土地使用權證。

3、《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，在建工程抵押契約應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。

4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。

把握問題

（一）在建工程抵押範圍的界定。 根據《城市房地產抵押管理辦法》規定，抵押在建工程包括在建建築物本身及其土地使用權兩部份。

建築物

建築物部分。在建工程抵押時是以工程全部還是以已完工部分作為抵押物，理論界和各地登記操作實務中均未統一。一種觀點認為，根據《擔保法》規定，抵押設定後新增的建築物不屬於抵押物，在建工程抵押範圍應為抵押時已經完工的部分。另一種觀點認為在建工程抵押物應包含尚未完工部分在內的項目整體。本人比較贊同第二種觀點，即以在建工程整體作為抵押物。理由是：

（1）在建工程抵押權屬於房地產期權，其性質不同於《擔保法》上的房地產抵押權；

（2）在建工程抵押的根本目的是為了取得貸款資金完成整個工程；

（3）房地產項目在整體建成前無法實現抵押權擔保功能所需實際控制的經濟價值；

（4）僅僅以已完工部分抵押，不一定能夠具備獨立使用功能。當然，銀行在確定抵押物價值時，應剔除尚未完工部分抵押物所需繼續建造的資金。即抵押物實際價值等於擬抵押在建工程的整體價值減去尚未完工部分在建工程的價值。

土地使用權

土地使用權部分。對於抵押物範圍包括整宗土地使用權還是僅僅為在建工程已完工部分所分攤的土地份額，同樣存在兩種觀點。一種觀點是將在建工程已完工部分所分攤的土地份額視為抵押物，在建工程占用範圍內的土地面積及價值應按抵押建築面積在工程總建築面積的所占比例進行分攤，不得將該在建工程占用範圍內的全部土地列入抵押範圍。另一種觀點是以整宗土地使用權不可分割作為抵押物。筆者贊同將整宗土地使用權作為抵押物，按房屋面積比例對土地進行份額分攤的做法，不符合土地使用規律，其分攤的份額無法在實地得以體現，因此不具備實際意義。銀行在辦理在建工程抵押貸款時應把握在建工程及土地使用權整體作為抵押物的原則，在抵押登記時應將整宗土地使用權納入抵押登記的範圍，而不應按分攤份額登記。

在建工程價值

（二）在建工程抵押物價值的確定。《擔保法》第三十五條規定“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值”。建設部、中國人民銀行、中國銀監會於2006年1月聯合下發的《關於規範與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》規定，“房地產抵押價值由抵押當事人協商議定，或者由房地產估價機構進行評估。房地產管理部門不得要求抵押當事人委託評估房地產抵押價值”。按照該《通知》及《擔保法》的有關要求，銀行在確定在建工程抵押物價值時，可委託房地產評估機構對擬抵押的在建工程進行評估，在評估的基礎上確定在建工程抵押物的市場公允價值。由於在建工程抵押尚有許多不確定因素，所以銀行在核定抵押物價值與實際可貸款額度的折率時應從緊把關，一般在建工程抵押折率應控制在60%以內。

(三）在建工程抵押權與工程款優先權問題。《契約法》第二百八十六條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協定將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”《契約法》在該條中對工程款享有優先受償權作了規定，但法定抵押權與工程款享有優先受償權誰先行使，《契約法》中未作明確。但是，最高人民法院《關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》（法釋[2002]16號）則採納了工程款法定優先權說，並從字面上與抵押權區別開來。批覆第一條規定：“人民法院在審理房地產糾紛案件時和辦理執行案件中，應當按照《契約法》第二百八十六條的規定，認定建築工程承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。”由此看出，工程款受償的法定優先權絕對地優先於抵押權，而無論抵押權登記與否、成立的時間是否在工程款法定優先權之前。按照該司法解釋，對銀行來說，在建工程抵押貸款最大的風險就是工程款優先受償權優於抵押權問題。建設工程價款優先受償權作為法定優先權，不僅是由法律直接予以規定的，而且無須辦理登記手續，其受償額不屬公示信息，從而導致抵押權人對自己的風險無法預測和控制。所以，銀行在審查時應重點要把握以下三點：

1、要求客戶提供與在建工程施工單位簽訂的建設工程契約，注意審查契約約定工程的總造價、工程款支付條件、支付方式以及是否存在施工單位墊資建設等情況。

2、確定在建工程可抵押擔保額度時，應將尚欠施工單位的工程款從抵押物價值中剔除。對尚欠工程款的情況，應要求工程施工單位出具書面證明材料。

3、要求工程施工單位對銀行貸款提供擔保或書面承諾放棄工程款優先受償權。銀行在辦理貸款時除在建工程抵押外，還可以要求增加工程施工單位作連帶責任保證擔保，如出現施工單位主張工程款優先權時，銀行可要求施工單位承擔抵押物不足清償部分的保證責任，使貸款資金不受損失。另外，在客戶以在建工程申請抵押貸款時，銀行可要求施工單位出具放棄工程款優先受償權的書面承諾，從源頭上避免出現抵押權與工程款優先受償權之間的衝突。

（四）在建工程的建築物與土地使用權必須同時抵押。《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。這也是與我國房地產法律中的“房隨地走”或“地隨房走”保持一致的要求。銀行在辦理在建工程抵押貸款時，應把整宗土地使用權與在建工程的建築物一併抵押，而不能僅僅抵押在建工程建築物占用部分的土地使用權，土地使用權和在建工程建築物的數量、面積、有關權證號碼等情況應在抵押物清單上載明。在建工程抵押應按規定到相關部門辦理抵押登記手續，取得抵押物登記證。銀行要密切關注在建工程的建設施工情況，根據實際及時辦理新增部分在建工程的抵押手續。當在建工程竣工，客戶已取得房屋所有權證後，銀行應根據《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條的規定，與客戶重新簽訂抵押契約，按規定辦理房地產抵押登記.

（五）在建工程抵押權與商品房預售衝突的風險及防範 。房地產開發企業為籌集資金，常常在開發的過程中就進行預售，一般說來，在建工程抵押與商品房預售不能同時並存，也就是說，商品房預售時，開發企業應當與銀行解除已設定的抵押關係，否則購房人將無法獲得房屋的產權證。根據《城市房地產管理法》第45條的規定，開發企業只要“按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期”，就可以向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，進而進行商品房預售。預售是一種轉讓行為，根據《擔保法》第49條：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”此時，由於在建工程已經抵押給銀行，如果銀行同意開發企業進行預售，作為抵押物的土地連同房地產將被逐步地分割出去，銀行的抵押權就逐步落空，而銀行的債權尚未獲得清償，因此，銀行如何同意、何時同意房地產開發企業進行商品房預售，成為銀行防範風險的關鍵所在。另外，如果購房人在購買房屋時需向銀行申請貸款的，根據中國人民銀行《個人住房擔保貸款管理試行辦法》第14條：“借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用於貸款抵押。”這樣，怎樣部分地解釋原有的在建工程抵押並辦理按揭貸款的新的抵押，也成為銀行必須面對的問題。已設定在建工程抵押權項目的商品房的預售，可按如下步驟操作：首先，要理清法律關係，預售部分要先解除抵押關係，後簽訂預售契約，否則，簽訂的預售契約將是無效契約。即先由開發企業向銀行支付與解除預售房屋所需償還貸款額度相當的款項，或提供與該款項等值的其他財產作擔保後，銀行同意解除預售部分的抵押關係，開發企業再將已解除抵押關係的部分商品房預售給購房人。如此反覆，流動銷售，實現良性循環。其次，銀行要深度介入預售過程，包括具體到每一宗契約的簽訂，甚至直接掌管銷售專用章、定期盤點庫存商品房、向房地產管理部門查詢驗證銷售進度等，防止不法開發企業隱瞞真情、賤價拋售。第三，也是最重要的，銀行應該儘可能地成為唯一的監管銀行，全權收存售房款。開發企業在申請辦理預售許可證明時，即選定抵押權銀行作為監管銀行，在該行設立一個專門用於在收存預售款的監管賬戶，並與監管銀行簽訂監管協定，明確雙方的權利、義務。預售許可證載明該監管賬戶，預售款包括其他銀行為購房人提供的購房抵押貸款均必須存入該指定的監管賬戶。監管銀行必須根據工程監理單位出具的工程進度核定意見書撥付預售款。開發企業應嚴格按照施工計畫組織施工，在實際工程進度與計畫進度一致的前提下，允許根據相應的預算方案使用預售款，實際工程進度落後於計畫進度時禁止使用預售款。

（六）在建工程抵押權與稅收優先權衝突的風險及防範 。2015年新修訂的《稅收徵收管理辦法》規定了稅收優先權，該優先權在順序上優先於抵押權。該法第45條第1款規定：“稅務機關徵稅款，稅收優先於無擔保債權，法律另有規定的除外；納稅人欠繳的稅款發生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人財產被留置之前的，稅收應當先於抵押權、質權、留置權執行。”該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在後，稅收作為國家公權力就優先於擔保物權這種私權力。如果房地產開發企業在以開發項目占用範圍內的土地使用權或在建工程提供抵押之前已經拖欠稅款的，商業銀行在處置抵押物時就要受到限制，稅務機關有權先於商業銀行處置並就處置價款優先受償，收稅後的剩餘部分，商業銀行才可以受償。如果商業銀行私自處置抵押物進行受償，稅務機關知道後有權在抵押物價值範圍內向商業銀行追償欠稅企業應繳的稅款。 　為避免企業因欠稅而銀行貸款帶來的風險，銀行在接受房地產開發企業提供在建工程抵押之前，首先，信貸調查過程中應通過各種途徑獲得企業是否欠稅和欠稅的時間、金額：一是通過稅務機關在媒體上對納稅人欠稅情況的定期公告了解抵押人是否欠稅；二是直接要求房地產開發企業說明其納稅情況，提供完稅憑證；三是請示稅務機關提供有關抵押人的欠稅情況。其次，銀行在獲悉企業欠稅時，應督促企業及時納稅，並把企業是否完稅作為貸款的條件之一。再次，在對抵押物、質物的評估時，即便不把企業的欠稅金額給予扣除，也應該把企業欠稅情況作為重要內容在材料中體現。最後，可以把開發企業已經繳清稅款作為銀行接受在建工程抵押貸款的前提條件。

（七）土地抵押轉為在建工程抵押過程中的操作風險及防範 。開發企業向銀行申請貸款時，常常雖然取得了有關部門關於同意其進行建造的建設用地規劃許可證及其他證件，但是尚未進行實質性的開發，此時銀行僅僅能夠接受其土地使用權作為抵押物。一旦開發企業已經開始開發，形成部分完工建築，根據銀行的信貸實踐，都要求將土地使用權抵押轉為在建工程抵押。由於我國土地和房產的登記部門不同，土地使用權抵押在土地管理部門登記，在建工程抵押則在房地產管理部門登記，在將土地使用權抵押轉為在建工程抵押的過程中，必須簽訂新的抵押契約，並重新辦理登記，原有的抵押契約和登記必須註銷，否則就成了重複抵押。此時，如果操作不當，將會使銀行的抵押權落空：首先，作為抵押物的土地使用權如果已被法院或其他法務部門查封的，此時銀行若到登記機關註銷了原登記，卻因為抵押物已經被查封而無法辦理新的登記，一旦註銷後甚至連恢復原狀也無法做到。其次，土地使用權雖然沒有被查封，但在銀行辦理註銷土地使用權抵押登記後、在建工程抵押權登記前的短暫時間內，抵押物突然被查封，此時，在建工程抵押權登記也無法辦理。因為，根據《擔保法》第37條第5項的規定，依法被查封的財產是不能抵押的。另外，根據《城市房地產抵押管理辦法》（2001修正）第34條第2款：“抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。”在註銷在建工程抵押、重新辦理房地產抵押登記的過程中也可能存在上述風險。銀行在因辦理土地使用權抵押轉為在建工程抵押、在建工程抵押轉為房地產抵押而必須重新辦理抵押登記時，首先要到登記部門查明抵押物是否被法院或其他法務部門查封，如果被查封的，不得辦理新的登記手續，而只能要求借款人歸還貸款或依法起訴要求行使抵押權。抵押物沒有被查封的，在辦理新的抵押手續過程中，要帶好完備的登記資料，力求使登記手續在儘量短的時間裡完成。同時做好保密措施，防止借款人的其他債權人獲悉後通知司法機關查封抵押物。

（八）在建工程抵押辦理保險過程中的風險及防範 。《城市房地產抵押管理辦法》（2001修正）第23條規定：“抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。”建設銀行《貸款擔保辦法》第31條規定：“建設銀行同意接受抵押物的，應要求抵押人辦理抵押物在抵押期間的財產保險，並應當在保險契約中明確建設銀行為該項保險的第一受益人。財產保險費用由抵押人承擔。”建設銀行的抵押契約文本對此也作也約定。但根據我國《保險法》的規定，不管在保險責任開始前或者保險責任開始後，投保人都可以向保險人要求解除保險契約(即退保)。雖然抵押權存續期間，保險單正本在銀行保管，但並不能排除投保人中途聲明保險單丟失進而辦理退保的情況。另外，根據《保險法》（2015修正）第49條：“保險標的轉讓的，被保險人或者受讓人應當及時通知保險人，但貨物運輸保險契約和另有約定的契約除外。因保險標的轉讓導致危險程度顯著增加的，保險人自收到前款規定的通知之日起三十日內，可以按照契約約定增加保險費或者解除契約。被保險人、受讓人未履行本條第二款規定的通知義務的，因轉讓導致保險標的危險程度顯著增加而發生的保險事故，保險人不承擔賠償保險金的責任。”此時，如果投保人不履行向保險公司的通知義務，作為第一受益人的銀行也不知情，保險契約因而被保險人解除或保險人依法不承擔賠償責任，銀行所持有的保險單等於一張廢紙。 　在辦理在建工程抵押保險的過程中，應要求抵押人按照銀行指定的險種、投保金額到與銀行有合作關係的保險公司辦理財產保險，並要求將保險公司辦理財產保險，並要求將保險單中約定：“除非經過保險受益人(銀行)的書面同意，投保人不得以任何理由中斷或撤銷保險要求的，保險人不得接受。”同時，應在與保險公司的合作協定中約定：“涉及銀行利益的保單中，投保人聲明保單丟失或要求中斷、撤銷保險的，保險公司應該及時通知銀行。”萬一抵押人不交納保險費或中途中斷、撤銷保險的，銀行應以自己的名義對該抵押物進行保險，要求抵押人負擔保險費用，否則要求借款人歸還貸款。同時，信貸人員要經常走訪借款企業，督促投保人遵守國家有關消防、安全、生產操作、勞動保護等方面的規定，維護抵押物的安全。一旦發現抵押物的危險程度增加，應要求投保人及時通知保險公司。

評估範圍

房地產價值是房地產權利價值的貨幣表現形態，對房地產的估價實際上是對其權利價值的評估。由於在建工程與已建成或舊有的房地產不同，其權利狀態中的某些情況由於種種原因，具有一定的隱蔽性。因此，科學的在建工程抵押價值評估應建立在對在建工程評估範圍的準確界定上。

1、土地權屬

在建工程的土地權屬有兩種性質，四種情況，即以出讓方式取得的國有土地使用權；以租賃方式取得的土地使用權；以無償劃撥方式取得的國有土地使用權；集體所有制土地使用權。不同的權屬性質和情況，其抵押評估價值內涵和被評估在建工程即將發生的經濟行為是不完全相同的。

2、項目權屬

對在建房地產項目的抵押貸款評估，要查明委估房地產項目是否屬聯建項目或是否有參建單位，委託單位對委估的在建項目整體或部分是否確實擁有所有權。若委託單位是委估對象的主建單位，另有一個或兩個參建單位，則參建單位的價值不屬於委託單位所有，其價值不屬於委估房地產的抵押範圍；若委估房地產項目是聯建項目則委託單位對委估對象擁有的權利部分是多少？因此評估人員必須對上述情況進行充分的調查並把握，其中特別是要搞清楚項目公司的組成各方的權利狀況以及各方之間的經濟契約在法律上是否有效等等。評估人員只能對委託單位對委估房地產項目所實際擁有的權利部分進行抵押價值評估。

3、工程進度

在估價實務中，各個委估在建項目完成的在建工程量各不相同，有的是剛剛完成了設計地坪以下的基礎工程（包括地下室結構部分）；有的是剛剛完成了裙房的結構部分；有的已完成全部的結構封頂等等。大部分的項目，其裝修及設備安裝工程還沒有進行。對於上述不同的情況，評估時必須準確地把握在建工程項目的實際完成進度，即把握其已完成的實物工程量，對於那些未安裝並固定在建築物主體上的材料和設備，就不能納入在建房地產項目的評估範圍。因此在對在建工程進行抵押價值評估時，不能簡單地根據工程的實際投資進度來評估其價值。

4、銷售狀況

有些委估的房地產在建項目，已領有商品房預售許可證，並已預售了部分樓盤。評估抵押價值時，必須清楚地把握兩個問題，一是預售許可證所允許預售的樓層及其建築面積，即可售部分；二是開發商已實際出售了多少建築面積。評估時必須將已售部分的在建實物工程量價值和相應的土地使用權價值從整個在建房地產項目的評估值中扣除。因為已售部分樓盤的權利已不屬於委託單位所有，委託人無權將其抵押。

抵押風險

簡介

在討論在建工程抵押風險之前，我們首先也了解在建工程抵押的定義。在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。了解了在建工程抵押之後我們就會明白在建工程由於受到影響因素。可變因素和不確定因素多，所以承擔風險多。在建工程抵押風險相比正常貸款風險外，還存在以下幾種：

權屬風險

在建工程的權利是由土地使用權和建安工程的所有權組成的。土地使用權可以是通過劃撥方式或是出讓方式取得的。主要的風險有：權利主體是否明確、權屬是否有糾紛、設定的土地面積是否界定清楚、土地的使用年限是否短於貸款期限等。

建築安裝工程是完成一定的報建程式後，由承包商承攬施工，並完成一定建築安裝工程量的建築物。一方面風險是是否完成了一定的報建程式，即是否辦理了規劃局的“一書兩證”(《選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》)和建設管理局的《建築工程施工許可證》;另一方面風險是承包商墊資的風險。最高人民法院2002年6月27日公布的法釋(2002)16號司法解釋《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆>中指出“應當依照《中華人民共和國契約法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。”因此，在建工程的抵押權人不能享受正常房屋所有權、土地使用權的抵押權人的優先受償權，使得發放的貸款不能正常收回，增加了風險。

價值風險

價值風險的產生原因有：評估原因、市場原因和權屬界定原因。

由於房地產評估機構繁多，估價人員的估價水平參差不齊。當評估結果高出正常、合理的市場價值後，使得貸款的風險劇增。有時，貸款銀行為了給開發商節約有關費用，信貸人員自行估算，由於缺乏專業評估知識，估算結果誤差可能很大，也有可能造成貸款風險。

《房地產估價規範》規定：房地產抵押價格的評估是以估價對象在發放貸款時的正常市場價值。有可能出現發放貸款時的評估價值與處置抵押物時的處置價格有很大差異，從而造成貸款風險。

房地產開發項目有的是聯營合作開發的，特別是在一方提供土地，開發商提供開發資金這種聯合開發中，提供土地方提供的可開發土地可能是劃撥用地，也可能是出讓用地。劃撥用地的抵押價值比出讓用地的抵押價值要低， 劃撥用地上的在建工程(開發經濟適用房除外)可能因無法辦理《商品房預售許可證》，使得該項目不能正常預售，開發資金不能按期回收，同時銀行貸款也有可能不能按期回收，造成貸款風險。另一方面，該類聯營合作開發項目的在建工程評估價值只能按照聯營合作開發契約上所載明的有關條款進行合適的分割，而不能視為開發商全部擁有，從而造成貸款風險。

質量風險

開發商為了降低開發成本，在建築工程招投標過程中，實行工程量清單後，以合理最低價為中標條件之一，使得承包商為了能夠中標，以很低的報價投標。中標後，在施工過程中可能會有偷工減料、以次充好、以劣充優等違法行為，從而造成質量隱患。當抵押權人處置該在建工程時，出現了質量問題，其處置價格會比正常價格低很多，由此造成貸款風險。

登記風險

抵押物只有在辦理抵押登記後，貸款銀行才是真正的抵押權人，才能享有優先受償權。有的貸款銀行根據開發商的信譽，擅自不辦理抵押登記、公證和保險手續。當開發商不能履行契約時，會造成貸款風險。

重複風險

在土地管理部門和房產管理部門相分離的地方，土地抵押在土地管理部門登記，在建工程(含土地)在房產管理部門登記。當開發商用單獨的土地和在建工程(含土地)在不同的銀行辦理抵押貸款，同時由於房產管理部門和土地管理部門信息不互通，而分別辦理了抵押登記，造成了同一宗土地辦理了兩次抵押，可能會造成貸款風險。

在建工程在辦理了抵押登記後，仍然進行銷售，並由另一家銀行辦理按揭，按揭款沒有歸還原該套房在建工程抵押的貸款額度，造成該套房產重複抵押，也會有貸款風險。

處置風險

在建工程處置時，會影響開發商形象和開發項目的形象，同時處置行為乃非公平市場行為，使得該項目的處置價值遠低於市場價值，從而造成貸款不能全額收回的風險。

在建工程抵押能很好的規避以上風險，才能很好的保證在建工程的抵押。