土地整治術語，土地開發指對為利用土地，通過工程、生物或綜合措施，使其達到可利用狀態的活動，包括開發為農用地和開發為建設用地。
基本介紹
- 中文名：土地開發
- 定義：對未利用土地的開發利用
- 目的：補充耕地面積
- 分類：利用範圍、利用深度
簡介,概念,發展,最新行業現狀,影響,有關規定,納入契約,分類,成本構成,費用歸集分配,開發,
簡介
土地開發規劃
土地開發從廣義上來講指因人類生產建設和生活不斷發展的需要，採用一定的現代科學技術的經濟手段，擴大對土地的有效利用範圍或提高對土地的利用深度所進行的活動。包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用範圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經營程度。從狹義的角度理解，土地開發主要是對未利用土地的開發利用，要實現耕地總量動態平衡，未利用土地開發是補充耕地的一種有效途徑。
概念
廣義概念
土地開發從廣義上來講指因人類生產建設和生活不斷發展的需要，採用一定的現代科學技術的經濟手段，擴大對土地的有效利用範圍或提高對土地的利用深度所進行的活動，包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用範圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經營程度。
土地開發規劃
土地開發規劃狹義概念
用途劃分
發展
發展歷程
土地開發從廣義上來講，是指因人類生產建設和生活不斷發展的需要，採用一定的現代科學技術的經濟手段，擴大對土地的有效利用範圍或提高對土地的利用深度所進行的活動，包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用範圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經營程度。
土地開發一般分為一級開發和二級開發。1、土地一級開發，是指政府實施或者授權其他單位實施，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳細規劃和年度土地一級開發計畫，對確定的存量國有土地、擬徵用和農轉用土地，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為，包含土地整理、復墾和成片開發。2、土地二級開發是指土地使用者從土地市場取得土地使用權後，直接對土地進行開發建設的行為。本報告通過結合二級市場的需求現狀，各主要經濟區域土地開發市場發展現狀與潛力及土地開發行業外部巨觀環境，為相關開發企業及投資機構研究分析、闡明土地一級開發市場的投資前景與機會、盈利模式及如何做到風險規避。
隨著城鎮化進程的加快，土地作為一種稀缺資源，政府對其管理和控制將更加嚴格。在政府主導的土地一級開發市場上，那些具備較強實力且具有良好運作模式的投資人將更受政府青睞，有機會取得更多的市場份額，並以此樹立企業品牌。目前，政府還未對一級開發投資人的資質、註冊資本等方面做出嚴格要求，但政府對土地一級開發市場制定相應規範是遲早的事情，企業應及早介入土地一級開發業務，在市場上占得先機。
開發類型
1．宜農荒地的開發
2．閒散地開發
3．農業低利用率土地開發
4．沿海灘涂開發
5．城市新區的開發
6．城市土地的再開發
遵循原則
1、符合土地利用總體規劃的原則
2、因地制宜原則
3、可持續發展原則
4、統籌兼顧協調發展原則
( 1 )以提高效益為中心，速度與效益相結合
（2）局部利益與全局利益的協調
（3）處理好建設發展與社會穩定的關係
資格辦理
二、確定如果想得到劃撥土地，首先要明確自己企業的性質，和房地產開發資質。
程式為：
3．到規劃局辦理《建設工程規劃許可證》；
4．到建委辦理《建設工程施工許可證》；
5，若需要房地產預售，則要到房地局辦理《房屋預售許可證》。
最新行業現狀
2014年，全國土地出讓收入42940.30億元，同比增長3.1%。《中國土地開發行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》顯示，其中招拍掛和協定出讓價款37956.43億元，增長1.7%；補繳的土地價款1886.89億元，下降1.1%；劃撥土地收入935.94億元，增長5%；出租土地等其他收入2161.04億元，增長43.1%。當年，從土地出讓收益中計提的教育資金、農田水利建設資金分別為631.97億元和643.84億元，增長22.4%和25.4%。
影響
生態環境
土地開發所帶來的生態環境的變化從其變化的質來講包括好和壞兩個方面，如治理荒山改良土壤等，會帶來生態環境的良性循環，而大量砍伐森林會帶來水土流失土壤沙化等。從其變化的量來講包括明顯的和非明顯的兩種變化，如舊城改造、開荒種田等，會造成生態環境的明顯變化。但改良土壤利用科學技術提高土地利用率是一種非明顯的變化。因此不同的開發利用方式對生態平衡的影響不同。
1．農用土地開發對生態環境的影響開發成林地、園地、耕地、牧草地等農用土地後生態系統的生產力大大提高，生物量也相應增多，改良土地中的障礙因子，但不合理的開發利用會導致向低穩定性生態系統發展，破壞生態平衡。
2．建設用地開發對生態環境的影響
(1)快速的城市化進程，加快了農業土壤向非生產性用地轉移的力度與規模，導致大面積土壤改變了地表自然的狀況，地表永久密閉，自然的綠地面積急劇下降，自然的生態系統基本不復存在，使其徹底失去起生產力和生產功能
（3）城市化還將導致自然資源的大量耗竭、能源的集中消費及污染物的集中釋放
（4）城市化將導致對農業與生物產品的集中消費，產生以城市為中心營養富集現象
（5）城市消費群體的日益擴大和消費水平的日益提高將不可避免的導致農業結構的大幅度調整，從而影響土地利用結構變化以及土壤質量演變的方向。
（6）城市建設用地的盲目擴張建設規模越來越大導致區域性的生態問題越來越嚴重。
總的來說，不同的土地資源開發方式對生態環境的影響是不同的，可能獲取的生態和經濟效益也是不一樣的。因此要進行科學規劃、因地制宜、最佳化結構、適度開發、充分利用、合理建設，在充分發揮土地生產力的同時，避免生態破壞，保證生態系統的平衡，與生產的可持續發展
土地於社會經濟活動緊密相連，土地開發決定著社會、經濟結構的組成方式。例如，大片宜農荒地的開發不僅會帶來地區性經濟結構的改變，增加經濟效益，同時也會帶來社會就業結構的變化，使原來以牧、林等為生的人群轉化為以農為主。因此無論那種形式的土地開發都將帶來地區社會經濟結構的改變。
有關規定
《國土資源部國家投資土地開發整理項目管理暫行辦法》（摘要）
第一章 總則
第一條 為加強國家投資土地開發整理項目的管理，切實做好耕地開發工作，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和國土資源部、財政部關於《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》等有關法律法規和規定，特制定本辦法。
第二條 本辦法所稱國家投資土地開發整理項目（以下簡稱“項目”）是指國家使用新增建設用地土地有償使用費上繳中央財政部分安排的土地開發整理項目。項目包括重點項目、示範項目和補助項目。
第三條 項目的審查確定和組織實施應當遵循下列原則：
（一）保護和改善生態環境，促進土地資源可持續利用；
（二）增加有效耕地面積，促進實現耕地總量動態平衡與農業可持續發展；
（四）以土地整理和土地復墾為主，適度開發未利用土地；
（五）採用先進科學技術，達到經濟、社會和生態效益的統一；
（六）因地制宜，先易後難，調動社會各方面的積極性。
第四條 國土資源部負責項目的審查確定、年度項目計畫與預算的編制、項目實施監督檢查及項目終驗等管理工作；地方土地行政主管部門負責組織項目申報、審核、實施、初驗及成果管理等工作。
第二章 項目申報
第五條 國家對項目建設實行一年一定製度。新建項目實行年度申報與審定，續建項目實行年度核定。
項目申報單位為縣（市、區）土地行政主管部門。申請的項目須經地（市）級土地行政主管部門簽署意見，省（區、市）土地行政主管部門審核同意後，由省（區、市）土地行政主管部門集中報國土資源部。項目申報實行一年一報，每年申報時間為第四季度。
申報項目原則上以重點項目為主，示範項目與補助項目為輔。對於土地違法嚴重，造成耕地大量減少的地區，不應安排重點項目和示範項目。
第七條 項目申報條件應當符合下列要求：
（一）重點項目申報條件
1．基礎條件：項目所在區位具有土地開發整理復墾所必需的路、水、電等配套基礎設施；或已經擬定相關的道路、水利、電力工程，村莊改造等建設方案，有關措施與資金已經落實，擬同步規劃、同步實施；或上述幾項建設正在實施。
2．建設規模：
土地開發：丘陵山區100～600公頃（1500～9000畝），項目相對集中連片，單片面積不少於20公頃（300畝），片塊不超過10片；平原地區400～200公頃，項目相對集中連片，單片面積不少於50公頃，片塊不超過10片。
土地整理：丘陵山區100～1000公頃，項目相對集中連片，單片面積不少於40公頃，片塊不超過10片；平原地區400～2000公頃，項目相對集中連片，單片面積不少於60公頃，片塊不超過10片。
土地復墾：丘陵山區60～400公頃，項目相對集中連片，單片面積不少於20公頃，片塊不超過10片；平原地區200～1000公頃，項目相對集中連片，單片面積不少於60公頃，片塊不超過10片。
3．項目淨增耕地面積比例：土地開發淨增耕地面積不低於項目規劃設計面積60%；土地復墾淨增耕地面積不低於項目規劃設計面積的40%；土地整理淨增耕地面積不低於項目規劃設計面積的10%。
4．資金配套：國家根據批准的項目預算安排投資。中央資金與地方資金原則上按比例配套，其中地方資金省、地、縣級資金配套比例由各省（區、市）確定。地方配套資金來源為新增建設用地土地有償使用費地方分配部分和其他與耕地開發有關的資金以及社會籌資。
（二）示範項目申報條件
1．基礎條件：項目所在區位具有土地開發整理復墾所必需的路、水、電等配套基礎設施；或已經擬定相關的道路，水利、電力工程，村莊改造等建設方案，有關措施與資金已經落實，擬同步規劃、同步實施；或上述幾項建設正在實施。項目具有代表性。
2．管理工作：項目所在地土地行政主管部門在土地開發整理復墾有關政策配套、管理機制與手段、套用先進科學技術等方面工作比較突出。
3．建設規模：不高於重點項目同等類型建設規模。
（三）補助項目申報條件
1．項目所在地區：貧困地區、少數民族地區、革命老區、受災地區。通過項目建設，能增加耕地面積，改善農業生產條件，發展當地經濟。
2．建設規模：項目相對集中連片，丘陵山區100公頃以上，平原地區200公頃以上。
3．資金配套：國家根據項目建設需要給予適當資金補助。其餘資金由各省（區、市）根據地方各級財力自行解決。
第八條 項目申報要求：
（一）規劃建設期：重點項目、示範項目規劃建設期不超過3年，補助項目規劃建設期一般為1年。
（二）資金使用範圍：符合國土資源部《土地開發整理項目資金管理暫行辦法》及有關規定。
（三）投資額度：依據當地土地開發整理復墾建設實際情況進行投資測算，但項目投資標準不得超過規定的預算標準。
（四）項目評估論證：重點項目與示範項目應由省級土地行政主管部門對項目可行性組織評估論證。補助項目可不予評估論證。
第九條 項目申報材料：
（一）省（區、市）土地行政主管部門申請報告；
（二）項目可行性研究報告與評估意見；
（三）省（區、市）土地行政主管部門出具的項目符合土地利用總體規劃（土地開發整理專項規劃）的審核意見；
（四）涉及土地開發的有關批覆檔案；
（五）項目總體規劃圖、項目區標準分幅土地利用現狀圖；
（六）其他有關資料（如有關影像資料等）。
第十條 國土資源部根據年度項目計畫與預算，每年對續建項目進行核定。省（區、市）土地行政主管部門負責組織上報核定續建項目所需材料，上報材料時間為每年7月。核定續建項目的上報材料包括：
（一）年度項目計畫與預算實施情況；
（二）續建年度計畫任務；
（三）配套資金承諾意見。
第三章 項目審查和年度項目計畫與預算下達
第十三條 國土資源部根據國家巨觀經濟政策、土地利用年度計畫、新增建設用地土地有償使用費收入預算、項目入庫（初審庫）情況、項目計畫任務完成情況等，組織編制國家年度項目計畫與預算，並通過部專題會議或部長辦公會議確定。
國家年度項目計畫與預算中的項目是在各省（區、市）推薦意見的基礎上，從部土地開發整理項目庫（初審庫）中篩選。
對於續建項目，在項目承擔單位按時保質完成上一年度項目計畫任務與預算，且上報材料符合要求的前提下，按原批准的項目建設規模與期限，納入年度項目計畫和預算。
第四章 項目實施管理
第十五條 項目申報單位根據批准下達的年度項目計畫與預算，在當地人民政府的統一領導下，組織項目實施。
第十七條 各級土地行政主管部門應當加強對項目實施的指導和監督檢查，發現問題，及時解決。
第十八條 年度項目計畫與預算一經下達，原則上不得修改。因特殊原因確需調整的，須報原批准機關批准。
第五章 項目驗收及成果管理
第二十一條 項目驗收採取自下而上方式進行。
（一）自查。項目計畫任務完成後，縣（市、區）或地（市）土地行政主管部門組織開展自查；自查完成後，向省（區、市）土地行政主管部門提出驗收申請，並將自查情況和有關材料一併上報。
（二）初驗。有關省（區、市）土地行政主管部門在接到驗收申請後，及時組織驗收組，對自查成果進行初驗。在本省（區、市）範圍內，所有項目初驗後，將所有項目的建設與初驗情況進行匯總，報國土資源部。
（三）終驗。國土資源部根據省（區、市）初驗情況，組織進行項目終驗。其中，補助項目委託有關省（區、市）土地行政主管部門進行終驗。
第二十二條 國土資源部在組織進行項目終驗後確認年度項目任務完成的，作為該項目下一年度續建的依據；確認項目規劃設計任務全部完成並通過竣工驗收的，頒發項目合格證書。對驗收不合格的項目，責令限期整改；規定期限內不糾正的，停止安排下一年度項目計畫並取消項目所在縣（市、區）申報項目資格。發現有截留、挪用和擠占項目資金等違紀、違規行為的，按有關規定嚴肅查處。
第二十四條 項目竣工驗收合格後新增耕地要嚴格加以保護，並不斷提高質量，符合條件的，劃入基本農田保護區。新增耕地與其他農用地應及時加以利用，未確定土地使用權的，可通過承包、租賃、拍賣等方式確定土地使用權。
第二十五條 項目申報單位應做好項目成果有關檔案管理工作，從項目申報到驗收通過的有關檔案和資料，要收集整理，立卷歸檔，妥善保管。
納入契約
國土資源部土地利用司副司長束克欣指出：國有土地使用權出讓制度依舊需要完善，還有一些程式性的深入要求需要繼續細化規定。現在國有土地的出讓有招標、拍賣和掛牌競爭等形式，這些方式有一些有規定，各地方政府也結合本地情況制定了一些操作辦法，但是還不夠。還在做細化工作，比如說拍賣應該做哪些程式和到什麼程度，掛牌要做哪些程式，簽訂出讓契約應該是哪些內容、條款，特別是考慮把出讓土地的後期開發進度要求這個時間表都一一寫進出讓契約裡面，進一步完善國有土地出讓制度，以防止開發商囤積土地。
分類
(1)土地一級開發，是指政府實施或者授權其他單位實施，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳細規劃和年度土地一級開發計畫，對確定的存量國有土地、擬徵用和農轉用土地，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為，包含土地整理、復墾和成片開發。
成本構成
1．征地拆遷補償費及有關稅費
2．收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用
3．市政基礎設施建設有關費用
4．招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用
5．貸款利息
費用歸集分配
各項費用
企業在土地開發過程中所發生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成本——房屋開發”賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本——土地開發”賬戶核算。分別按照“自用土地開發”、“商品性土地開發”等設定二級明細賬戶，按企業選擇的成本核算對象設定賬頁，進行土地開發費用的明細核算。
1．土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建築安裝費的歸集與分配。
2，配套設施費的歸集與分配。
配套設施的建設可能與土地開發同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況：
(1)與土地開發同步進行的配套設施開發費用，能夠分清受益對象的，應直接計入有關成本核算對象，借記“開發成本——土地開發”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應先通過“開發成本——配套設施開發”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關受益對象中進行分配。
配套設施開發費用
(2)與土地開發不同步進行的配套設施開發費用，一般可先通過“開發成本——配套設施開發”賬戶歸集，待配套設施竣工時，再轉入“開發成本——土地開發”賬戶中。如果土地開發已完成等待出售或出租，而配套設施尚未完工，為及時結算完工土地的開發成本，經批准對這類配套設施的費用可先按其計畫成本(或預算成本)在土地開發成本中預提。預提時，借記“開發成本——土地開發”賬戶，貸記“預提費用——預提配套設施費”賬戶。實際發生的配套設施開發費用通過“開發成本——配套設施開發”賬戶核算，待配套設施完工後，對預提的配套設施費與實際發生的配套設施費差額，應調整有關土地開發成本。
企業內部獨立核算單位為組織和管理開發項目而發生的費用先通過“開發間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標準分配計入有關開發成本核算對象。應由土地開發成本負擔的，由“開發間接費用”賬戶轉入“開發成本——土地開發”賬戶內。如果直接組織和管理開發項目的部門是企業內部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關土地開發成本的開發間接費用項目內。
開發
開發程式
1．開發主體
2．開發程式
(1)計畫編制
(2)前期策劃
(3)徵詢意見和審批
市級國土資源管理部門會同相關部門，包括規劃、建設、交通、環保等部門，就土地一級開發實施方案提出原則意見。
同時，土地一級開發項目涉及徵用土地的，土地儲備機構根據計畫和規劃有關手續分別向所在區(縣)政府提出征地申請，由區(縣)政府按規定程式辦理征地報批手續；涉及農轉用的，向國土資源管理部門申辦農轉用手續；涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續。
土地儲備機構通過委託或招標的方式確定土地一級開發主體，並下達土地一級開發批覆，簽訂土地一級開發契約。
(4)組織實施開發
土地一級開發主體首手進行拆遷調查、評估，按相關政策檔案協商制定拆遷安置補償方案等等，並需經過政府主管部門審查通過。與此同時，進行一級土地開發的開發商要及時做出土地規劃方案，以核定土地性質、使用功能、範圍、規模、開發強度等技術經濟指標。完成以上準備工作，就可以針對地塊實施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。
(5)項目驗收
土地一級開發項目完成後，土地儲備機構負責實施，由市國土資源管理部門會同相關部門根據《土地一級開發契約》、計畫和規劃的批准檔案進行驗收。驗收合格的建設用地，納入政府土地儲備庫。
開發規劃
勘測與調查
主要是摸清待開發土地資源的數量質量與分布，為土地開發規劃提供基礎資料
確定開發目標
其基本目標是充分合理利用土地，增加土地的可利用面積，改善土地的利用條件，以提高土地的利用效益。具體目標的確定一般取決於以下幾個方面的因素：
1．社會需求與經濟建設的需要
2．待開發土地的適宜性和生產力
3．經濟實力和技術水平
從社會經濟技術生態等各方面論證待開發資源開發的可行性，目前以農業開發為目標的可行性論證一般以經濟效益的分析為主，同時還考慮土地開發對生態環境的影響及其對社會需求的滿足程度，主要指標有產投比、土地生產率、土地利用率、土地生態效益
土地資源開發的結構和布局
土地資源開發的結構取決於一個地區用地構成的要求，以及國民經濟發展長遠計畫或企業的經營方針，各類待開發土地資源的數量和質量狀況，建立良性生態系統的要求和當地的社會經濟條件。
規劃方案有三種：一是根據需求，逐項確定各種用地面積，然後參照待開發土地資源的適宜性進行調整，綜合平衡各項指標。二是根據實際可能，如各類待開發土地的數量、質量、生產環境、資金、勞力等條件，確定各種用地的構成，然後再以此與發展計畫指標平衡。三是建立數學模型，如線性規劃，多目標規劃等。以土地資源情況、國民經濟建設的需要和社會經濟條件等指標為制約因素，以最佳化的社會、經濟、生態效益為目標，求出用地結構的最有解。
土地開發布局一般是分區提出各類土地開發的比例，並根據可開發土地的分布狀況、生產力水平以及開發條件優劣，合理的確定各處的土地開發量，同時確定開發重點。
開發次序和開發速度
一般考慮的因素有土地開發條件的好壞，開發重點與非重點，開發效益的高低，投資見效快慢以及各年建設用地用地指標。
開發資金計畫
在制定開發資金計畫時，一是按照土地開發效益的大小、見效快慢、開發意義大小、將其分為重點、次重點、一般等層次，科學的配置資金；二是根據開發區的經濟力量及開發模式，將土地開發區劃分為完全性投資區、支持性投資區、扶持性投資區。
選定開發方式
指土地開發的社會方式，包括土地開發的組織方式、經濟投入、與分配方式等
開發費用
獲得土地後，對其開發的費用有三種：基礎設施配套費、公共事業建設配套費和小區開發配套費。
土地開發費 ：
1．基礎設施配套費。對於基礎設施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面。
2．公共事業建設配套費用。這與項目大小、用地規模有關，各地情況不一，視實際情況而定。
3．小區開發配套費。同公共事業建設配套費類似，各地根據用地情況確定合理的標準。
在計算土地開發費過程中，首先必須準確確定土地開發程度。
所謂土地開發程度，是指土地的基礎設施建設和開發的狀況，一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等，這就是通常所說的“七通一平”。
