土地一級市場

土地一級市場：是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地徵用為國有土地後出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發達到“七通一平”的熟地。

土地一級開發：是指由政府或其授權委託的企業，對一定區域範圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域範圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。 （房地產開發商拿土地蓋房子屬於二級開發）

基本介紹

• 中文名：土地一級市場
• 外文名：Land primary market
• 解釋：土地使用權出讓的市場
• 性質：政策

發展趨勢

一級土地發展的趨勢

在一級二級開發聯動的情況下，從找地、拆遷、平整土地，開發房產都是由一家開發商從頭做到尾，這種聯動雖有優點，比如能節省時間。提高效率，減少成本等。但土地一級開發的根本目的是為了保證政府有計畫地向市場供應“熟地”，為房地產二級開發創造良好條件，加快土地上市速度。一些中小規模的公司，因實力原因或“投機”目的，不能及時把“生地”變成“熟地”，而是囤積土地，等著地價上漲後交易，不但提高了土地價格，也延緩了土地上市開發的時間。此外，一些開發商在土地一級開發上頗具實力，但是在做二級開發時則力不從心，開發出來的房地產質量低下，這時政府將承擔開發商的風險。所以，房地產“過熱”有很大一部分原因來自於土地一級開發緩慢，從而導致二級市場供應不足，房地產價格上漲。

二級土地發展趨勢

因此，將土地兩級市場分開的呼聲漸高，即從事土地一級開發的地產商不允許直接從事土地二級市場的開發。在北京市出台的《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》中規定，土地一級開發由土地儲備機構承擔，或通過招標方式選擇有相應資質等級的房地產開發企業承擔。而通過有相應資質的開發企業負責實施土地開發的，利潤率不得高於預計成本的8%。一級開發完畢後，在土地儲備中心掛牌的土地出讓底價為土地一級開發全部成本，主要包括一級開發成本和一級開發商的8%利潤。政府通過這種限制一級開發的利潤和開發時間制約開發商，可以加快土地開發速度，限制房價上漲。這樣，二級房地產開發商也不再承擔與商品房建設無關的涉及土地開發及基礎設施建設的工作。

採取的政策

2013年，由政府投入大量的人力、物力、財力進行土地的一級開發工作，使政府的負擔加重。而將土地一級市場開發推向市場可以減輕政府的負擔，同時政府應將土地資源有效利用的問題放手給開發商，而政府的職能則以管理和服務的形式得以體現。2013年5月北京採取的政府和開發商聯合進行開發土地一級市場，可以看作是土地一級開發市場化的開始。在這種形式下，一級開發企業只按政府的招標條件完成開發工作，獲取給予的8%的利潤。