土地屬性

由於土地的兩重性，所以決定了土地不僅具有自然屬性，還有社會經濟屬性。這些特性對評價土地的生產能力、配置各行各業生產用地、正確解決和處理土地開發利用和環境因素之間的矛盾等方面，都具有重要意義，同時，對農業生產和建設也有直接的影響和作用，並進而影響土地利用的效益。

基本介紹

• 中文名：土地屬性
• 外文名：Land Properties
• 主要包括：自然和社會屬性
• 主要特點：整體性、生產性

土地資源屬性

土地是一種綜合的自然資源，與大氣、水、生物、礦產等單項資源相比，土地對人類生存來說是最基本的，也是最廣泛、最重要的，能用來滿足人類自身需要和改善自身的環境條件。作為“真正資源”的土地具有下列基本特徵：

整體性

土地是由氣候、土壤、水文、地形、地質、生物及人類活動的結果所組成的綜合體，土地資源各組成要素相互依存，相互制約，構成完整的資源生態系統。人類不可能改變一種資源或資源生態系統中的某種成分，而同時能使周圍的環境保持完全不變。例如我們採伐山地的森林，不僅會直接改變林木和植物的狀況，同時必然要引起土壤和徑流的變化，對野生動物，甚至對氣候也會產生一定的影響。同時，生態系統絕不是孤立的，一個系統的變化又不可避免地要涉及到別的系統。例如黃土高原的水土流失不僅使當地農業生產長期處於低產落後狀態，而且造成黃河下游的洪澇、風沙，鹽鹼等災害。

生產性

土地具有一定的生產力，即可以生產出人類某種需要的植物產品和動物產品，這是土地的本質特徵之一。土地生產力按其性質可分為自然生產力和勞動生產力。前者是自然形成的，即土地資源本身的性質。後者是施加人工影響而產生的，即人類生產的技術水平，主要表現為對土地限制因素的克服、改造能力和土地利用的集約程度。

面積的有限性

由於受地球表面陸地部分的空間限制，土地的面積(或稱土地資源的數量)是有限的，人類只有一個地球，土地面積是有限的，世界人口正在急劇增加，各種土地利用對有限的土地面積競爭異常激烈，對土地資源產生極大壓力。因而，人們一方面要珍惜和合理每一寸土地，另一方面要採取切實措施有計畫地控制人口增長，減小人口對土地的壓力。

位置的固定性

分布在地球各個不同位置的土地，占有特定的地理空間。這一特性主要表現在以下幾個方面：

(1)每一塊土地的絕對位置(經緯度)的固定性，包括地面及其以上和以下的空間。

(2)各塊土地之間的相對位置(距離)的固定性。當然，交通條件可在一定程度上改變這種相對固定性，但交通條件改變后土地又表現出新的相對固定性。

(3)每一塊土地所處的環境及其物質構成，一般來講，在一定時空範圍內基本上也是固定的。例如處於不同水熱條件下的農用土地，欲完全改變其環境狀況和物質構成，幾乎是無法實現的。

受地球公轉和自轉等而產生的地質構造的作用，使各種土地的自然要素組成與綜合特徵具有明顯的地域性，它決定了土地資源的利用與改良要因地制宜。

時間變化性

例如：土地隨時間而產生的季節性變化，即動植物的生長、繁育和死亡；土壤的凍結與融化，河水的季節性泛濫等。這些都影響著土地的固有性質和生產特徵。土地的時間變化又與空間位置緊密聯繫，因為處於不同空間位置的土地，它的能量與物質的變化狀況是不相同的。

土地再生性

土地是一個生態系統，土地資源具有可更新性。生長在土地上的生物，不斷地生長和死亡，土壤中的養分和水分及其它化學物質，不斷地被植物消耗和補充，這種周而復始的更替，在一定條件下是相對穩定的。在合理利用條件下土地的生產力可以自我恢復，並不會因使用時間的延長而減少，即 “治之得宜，地力常新”。土地對於污染物也有一定的淨化能力。

但應當注意，土地的可再生性決不意味著人類可以對土地進行掠奪性開發，人類一旦破壞了土地生態系統的平衡，就會出現水土流失、沼澤化、鹽鹼化、沙漠化等一系列的土地退化，使土地生產力下降，使用價值減少。這種退化達到一定程度，土地原有性質可能徹底破壞而不可逆轉、恢復。。由此可見，土地的再生性是有一定限度的，當超過某一閾值時，土地的再生性就會喪失，土地資源即被破壞。

多用途性

它既是農業生產資料，又是人類活動空間；既可作為農用，又可作為城建、交通、國防、旅遊等非農業利用。

土地資產屬性

土地資產，簡稱為地產(Estate in Land)，具有如下特性：

供給的稀缺性

所謂地產供給的稀缺性，主要是指在某一地區、某種用途的地產供不應求，形成了稀缺的經濟資源，造成供求上不同程度的矛盾。例如大城市中心區的商業用地產，具有特殊景觀的旅遊地產，都存在著供應的稀缺問題。另一方面，地產供應的稀缺性也與土地總量有限密切聯繫。

位置的固定性

地產具有位置的固定性，這就決定了地產是不動產，它不能隨著土地產權的流動而改變其實體的空間位置。這也是與機器、設備等企業財產所不同的特徵之一。

個體的異質性

由於形成地產的區位、地理、土壤、地質等不同，從而體現為地產的質量差異、用途差異、經濟價值差異。

使用的永久性

一般商品的使用隨著時間的推移總是不斷地折舊直至報廢。而土地這個特殊商品則不然，由於土地經營者對土地的投資、土地周圍設施的改善、土地用途的改變和土地需求量的增加，土地不僅不會折舊，反而還可以反覆使用和永續利用，並隨著人類勞動的連續投入而不斷發揮它的性能。甚至，它還可以隨著社會經濟的發展，實現其自然增值。

土價格二重性

土地具有使用價值和交換價值，可以進入商品流通。但與一般商品相比，它是一種特殊商品。它具有下述特殊性：

(1)一般商品是用來交換勞動產品的，而土地這個特殊商品，它具有非勞動產品與勞動產品的二重性。如果從它的根本屬性來看，或就其整體而言，是屬於天然賜予的自然物，並非人的勞動所能創造的；但從對它加工的角度來看，現今土地大多經過人類長期直接或間接的開發，凝結著大量的人類勞動，具有勞動產品的一面。

(2)一般商品是屬於價值物，其價格是價值的貨幣表現。然而，土地的價格具有兩重性：一方面是作為自然物的土地價格，另一方面是作為開發的土地價值的價格。。

6．流通的特殊性

地產可以像其它商品一樣進行流通，但在市場上流通的不是地產商品的實體本身，而是地產產權的代表物——證書。地產的交易實際上是地產產權的交易。所以，它需要由國家制訂一系列法律、法規來保障地產轉移或交易的合法性，使地產的所有者或使用者的合法權益能得到國家法律的保護。否則，地產經營就不能順利地進行，也不能在其流通過程中實現它的價值。地產流通的另一特殊性表現為所有權與使用權的分離。

土地生態屬性

生態學是研究生物系統與環境之間相互關係的科學。從土地概念來說，土地本身就是一個生態系統。即土地是地表各自然地理要素與生物體及人類之間相互作用、相互制約所形成的統一整體。土地是萬物(生物)生存、生活、繁育的基礎，一切生物將依附於土地，就像子女要靠慈母的養育一樣。

從生態學角度看，土地具有以下重要功能：

支撐功能

對生物體來說，土地的最顯而易見的功能之一，就是支撐。植物固定在土地中才能保持直立；人類活動的場所，包括房屋、道路、橋樑等一切建築物都附著於土地。

養育功能

土地的本質屬性是有生產能力，它可以生產出人類需要的植物和動物產品。

淨化功能

進入土地的污染物質在土體中可通過擴散、分解等作用逐步降低污染物濃度，減少毒性；或經沉澱、膠體吸附等作用使污染物發生形態變化，變為難以被植物利用的形態存在於土地中，暫時退出生物小循環，脫離食物鏈；或通過生物和化學降解，使污染物變為毒性較小或無毒性甚至有營養的物質；或通過土地掩埋來減少工業廢渣、城市垃圾和污水對環境的污染。據報導，如果處理得當，土地對BOD、COD、TOC三項有機污染物的淨化效率可達80%以上。當然，土地的淨化功能是有限的，必須在其容許的範圍內進行。

土地工程屬性

城鄉居民點、交通運輸、水利、旅遊以及其它各項工程建設事業，都必須以土地為基礎。土地的工程特性主要由地基承載力、地下水、地形、水文等要素綜合作用形成。

土地工程特性的優劣直接決定作為建築地段的適宜性及限制性。同時，土地工程特性也影響著工程項目的投資費用。

土地社會屬性

人們對土地的開發利用和占有過程，一方面形成了人與土地的關係；另一方面形成了人與人之間的關係。在利用土地資源進行物質資料生產時，土地就構成了社會生產力的物質要素。社會生產離不開土地資源，土地問題如果處理不好，就會影響到社會的諸方面，如政治、經濟等等。

由於對它的占有而影響國計民生，所以對土地的資產所有制的形式就成為決定了社會制度的基礎，如從奴隸社會直到社會主義社會等。在不同社會形態下，土地社會屬性最本質的內容是土地所有制性質。

土地權籍屬性

在土地、光能、熱量、降水、地表水、地下水等環境資源中，唯有土地的權籍屬性最為明顯且十分複雜。土地的數量、質量、權屬構土地權屬主要指土地的所有權及使用權成土地的三大基本要素。

土地的權籍屬性包括地權和地籍。地權即土地權屬，主要指土地的所有權及使用權。

土地所有權是土地所有者擁有的、受到國家法律保護的排他性專有權利。一般認為，這種權利可細分為：占有權、使用權、收益權、處分權等權能。這些權能在一般情況下是統一的，但在特定情況下也往往是分離的。例如我國歷史上曾存在過的租佃制度及田底權與田間權的分離；目前我國城市和農村中出現的土地所有權與使用權的分離等。土地使用權指的是按法律規定，對一定土地進行利用、管理並取得收益的權利。我國現階段進行的土地使用制度改革，主要內容就是土地使用權的有償出讓、轉讓和出租等。

地籍即土地的戶籍，是記載土地的位置、界址、數量、質量、權屬和用途等基本狀況的簿冊。地籍最初就是為徵稅而建立的一種簿冊或田賦清冊。現代地籍已不僅是徵稅對象的清冊，而且還包括了土地產權登記、土地分類面積統計、土地等級、地價等內容的登記簿冊。地籍是對土地進行科學管理的基礎，地籍提供具有法律依據的、精確的、連續的空間位置、數量、質量等方面的基本資料，是調整土地關係、合理組織土地利用的基本依據。地籍的核心是權屬，是調處土地爭執、恢復界址、確認地權的依據，是維護社會主義公有制的，確保土地所有者和土地使用者合法權益的基礎資料。