銀川市城鎮房地產交易市場管理暫行辦法

銀川市城鎮房地產交易市場管理暫行辦法

（銀川市人民政府令第60號）

基本介紹

• 中文名：銀川市城鎮房地產交易市場管理暫行辦法
• 類別：相關辭彙
• 地點：銀川市
• 相關：銀川市人民政府

第一章　總則

第一條

為促進房地產流通，維護房地產市場秩序，保障房地產交易當事人的合法權益，根據《國務院關於發展房地產業若干問題的通知》精神，結合我市的實際情況，特制定本辦法。

第二條

本辦法所稱房地產交易是指城市規劃區、縣城建制鎮和工礦區範圍內各種所有制房產及其附屬設施連同相關的土地使用權的買賣、租賃等各種房地產交易活動。

第三條

房地產交易應符合國家法律、法規和政策規定及房屋產權管理的要求，遵循平等互利、協調一致、等價有償的原則。禁止利用房地產交易進行違法活動，損害國家利益、社會公共利益和他人合法利益。

第四條

市、縣房地產管理部門是房地產交易的主管部門。房地產管理部門設定的房地產交易市管理所（以下稱交易管理所）負責日常的房地產交易管理工作。

第五條

市、縣的土地管理、國有資產管理、工商行政管理、物價、稅務等部門按各自的職能分工，依法對房地產交易活動實施監督檢查。

第二章　房地產買賣

第六條

房地產買賣是指房屋所有人將其房屋連其房屋使用範圍內的土地使用權轉讓給買受人，由買受人接受該項房產並付給所有人約定價款的行為。

第七條

房買賣須符合下列條件：

1、企業單位買賣房地產，憑工商行政部門核發的營業執照，賣方應具有合法的房屋產權證和土地使用權出讓同；
2、機關、社會團體、事業單位買賣房地產，憑上級主管部門批准檔案，賣方應具有合法的房屋產權和土地使用權出讓契約；
3、公民買賣房地產 憑居民身份證，賣方應具有合法的房屋產權證和土地使用權出讓契約；
4、華僑、港澳颱風胞、外國人及外國企業、社團組織買賣房屋，須持房屋所在地縣以下人民政府外事主管部門批准檔案；
5、凡國有房產出售，必須進行資產價值評估，評估結果須經當地國有資產管理部門審核確認；
6、已經出租的房屋出售，房屋所有人須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權；
7、房地產開發經營企業出（預）售商品房，須經營房屋所在地縣以下人民政府或授權機關批准；
8、房屋共有人之一將屬於自己份額的房屋出售，應提前三個月通知其他共有人，在同等條件，其他共有人有優先購買權。

第八條

凡私人享受國家或單位補貼，以優惠價格購買的房屋期滿5年後可以進入市場。但出售後的增值部分，個人只能獲得原購房價格占當時綜合造價的比例部分。在同等條件下，原產權單位有優先購買權。

第九條

房地產買賣應由當事人雙方協商簽訂房地產買賣契約，其主要內容應包括：
1、當事人姓名（法人名稱）、地址；
2、房屋的面積、結構、朝向、用途及室內設施狀況；
3、隨房屋轉移的土地使用權範圍、面積、並附四至界線平面圖；
4、房屋土地的價金及付款方式；
5、違約責任及其解決糾紛途徑；
6、當事人認為必要的其他事項。

第十條

房地產買賣契約簽訂後，當事人應到交易管理所辦理立契審核手續，按規定繳納有關稅費，並及時到房屋產權產籍監理所和地籍管理站辦理房地產權屬變更手續，換領房屋所有權證和土地使用權證。

第十一條

房屋產權變更後買受人應繼續履行對該房屋和土地使用的法定權力和義務。

第三章　房地產租賃

第十二條

房地產出租是指房屋甩有人使用，由承租人向出租人支付約定租金的行為。

第十三條

房地產在抵押期間若需出租時，應取得抵押權人的書面同意方可出租。但出租期限不得超過抵押契約所規定的期限。

第十四條

房地產租賃的當事人應協商簽訂房地產租賃契約，其內容應包括：
1、雙方當事人姓名（法人名稱）、地址；
2、房屋的面積、結構、朝向及室內設施狀況等；
3、隨房屋使用權轉移而轉移的土地使用範圍、面積、並附四至界線平面圖；
4、房屋用途；
5、租賃期限；
6、租金額及支付方式、
7、提前解除契約的條件和應負責任；
8、違約責任；
9、當事人認為必要的其他事項。

第十五條

房地產的租憑期限和用途，不得違反該房屋使用範圍內土地使用出讓契約所規定的年限和用途。

第十六條

出租房屋的正常修繕費用，由出租人負擔，但因承租人的故意或過失造成損壞的修繕費用，由承租負責。

第十七條

承租人在得到出租人同意的前提下，可能將租用的房屋轉租給他人，但轉租期限不得超過原租賃契約所規定的期限。

第十八條

房地產租賃契約簽訂後，當事人應到交易管理所和地籍管理站辦理租賃審核手續，申請租賃許可證，按規定繳納稅費。

第十九條

有下列情形之一者，出租人可能提前解除房地產租賃契約：
1、出租人因不可預見的原因，確有需要自己使用該房屋的；
2、承租人違反租賃契約改變房屋用途的；
3、承租人未經出租人同意私下轉租房屋的；
4、承租人未按租約規定交納房租，且遲延時間超過6個月的；
5、承租人破損房屋或設備而又是不維修、不賠償的；
6、承租人利用承租房進行違法活動，損害公共利益的；
7、無故閒置承租房屋達3個月的；
8、房屋發生重大損壞，經有關鑑定部門鑑定為危險房屋能繼續使用。

第二十條

有下列情形之一者，經有關鑑定為危險房屋不能繼續使用的。
1、承租人因不可預見的原因，確無需要繼續租用該房屋而要求退房的；
2、房屋發生重大損壞，經有關鑑定為危險房屋而無法使用的；
3、出租人未按租約規定履行其對房屋的正常維修的。

第二十一條

出租人因第十九條第一款，承租人因第二十條第1款而造成提前中止租約的，應酌情賠償對方因提前中止租約而遭受的損失，但賠償金額最多不得超過租約規定的2個月租金。

第二十二條

出租人因第二十條第3項，承租人因第十九條第2、3、4、5、6、7項而導致提前中止租約的，應按對方所造成的實際損失付給賠償金。

第二十三條

房地產租賃契約到期或提前中止時，出租人和承租人應共同對房屋及設備進行現場檢查，雙方認為無異議時，應協商解決。協商不成時，可提請房地產裁委員會協調或仲裁解決。承租人未經出租人同意，逾期不交還房屋出租人可按《中華人民共和國民事訴訟法》的規定，向人民法院申請執行，出租人因此所受損失由承租人承擔。

第二十四條

房地產出租期間，如出租人將其租賃房屋產權出售給他人，應提前2個月書面告訴承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。在房屋產權轉移後，原房地產租賃契約繼續有效，產權出讓人及產權承讓人應聯名以書面形式變更出租人，並通知承租人。

第二十五條

房屋租賃期滿，承租人如需要繼續租賃該房屋，應在租賃期滿前期2個月書面告知出租人，出租人如同意，雙方應重新辦理租賃手續。

第四章　房地產抵押

第二十六條

房地產抵押是指房屋所有人以為該 房地產作為債務償還擔保，設定抵押權、將房屋連同土地使用權抵押給債權人的行為。
房地產抵押時，必須持有房屋產權證和土地使用權出讓證件。

第二十七條

房地產抵押，當事人應簽訂房地產抵押契約，契約內容由當事人協商議定，但須載明：
1、抵押人、抵押權人姓名（法人名稱）及地址；
2、房屋座落、面積、四至界線、占地平面示意圖及評估價值；
3、抵押期限；
4、擔保債務範圍、用途、交付方式及期限；
5、擔保債務標的物清償方式；
6、抵押房屋滅失及毀損時的補救方法；
7、違約責任及解決爭議的途徑；
8、當事人認為必要的其他事項。

第二十八條

抵押人就已經出租的房屋設定抵押時，原租賃關係繼續有效。

第二十九條

同處房地產設定數個抵押權時，其抵押擔保債務之和不得超過該房地產總價值的95%。若干抵押房地產設定同一抵押權時，該抵押權為不可分擔保物權。

第三十條

房地產抵押期間，該房地產的房屋所有權證和土地 作用權證，由抵押權人或第一抵押權人收存。

第三十一條

已設定抵押的房屋抵押人如需翻建、改建、擴建或改變使用用途時，必須取得抵押權人的書面同意。同一房地產設定數個抵押權的，按抵押登記的先後程式清償；同時登記的按各方債權額比例清償。

第三十二條

房地產抵押全同簽訂後，當帶人應當15日內向房屋產權產籍監理所和地籍管理站辦理抵押登記。契約中止時，當事人應當1個月內辦理抵押登記註銷手續。

第三十三條

抵押人在抵押契約期間未依約償還債務，或抵押人死亡而無繼承人或無遺贈人承擔債務的，抵押權人可申請處分抵押房地產。

第三十四條

處分抵押房地產所得價款，依下列順序分配：
1、支付處分該抵押房地產之費用；
2、支付與該抵押房地產有關的應納法定稅費；
3、按清償順序償還抵押人所欠抵押權人的本息及違約金；
4、餘額退還約抵押人。

第五章　房地產市場管理

第三十五條

交易所設定固定的房地產交易市場，其主要功能是：
1、為交易當事人提供洽談、協商場所和展示行情、市場交易信息各種服務；
2、為房地產交易人中介服務單位
3、引導房地產經營單位和個人進入市場；
4、為房地產抵押、拍賣、吞吐等房地產流通業務提供公開營業場所；
5、為政府和有關部門提供宣傳房地產政策法規、法律諮詢，抑制房地產投機活動和調節房地產價格，監督檢查房地產交易活動提供重要陣地。

第三十六條

交易管理所對房屋產權證書、土地使用權出讓證件、交易標的物、交易當事人是否相符要進行嚴格的核查，有權對交易標的物進行勘丈、評估，對符合條件者，給予辦理交易手續。

第三十七條

房地產交易當事人應當使用統一的房地產買賣契約、租賃契約、抵押全同文本，使用統一的專用發票。

第三十八條

交易當事人作曲交易手續證件及其他有關證件，在1個月內向房屋產權產籍監理所和地籍管理站申請房地產變更登記。

第三十九條

凡從事房地產經營、中介服務的企業和個人，必須按照國家有關規定，由市房地產管理部門進行資質審查，經市工商行政管理部門核發營業執照後，方可開業經營。
凡對國有房產進行價值評估的機構，必須持國有資產管理部門核發的評估資格證書（或臨時評估資格證書）。

第四十條

有下列情形之一者，禁止交易；
1、違章房屋；
2、未經確認為合法產權的房屋、產權有糾紛予處理的房屋、權證與標的物不符的房屋和無土地使用權出讓證件的房屋；
3、作貸款抵押的房屋；
4、被依法限制產權轉移的房屋；
5、產權證已被明令註銷的房屋；
6、按照法律或法規不允許交易的房屋；
7、代管或託管的房屋。

第六章　房地產交易價格管理

第四十一條

房地產交易價格管理要充分發揮市場機製作用，堅持有放有管，按房屋所有權性質，實行不同價格。各類房屋價格的計價原則和標準，由房地產管理部門會同物價部門制定，涉及國有房產的定價必須會同國有資產管理部門制定。

第四十二條

按政策規定向個人出售或出租的新舊公房，實行指令性價格。指令性價格的制定，必須先進行評估，並以國有資產管理部門審核確認的結果為主要依據。其餘房屋交易實行市場調節價格。

第四十三條

房地產交易中的國有土地使用權轉讓收益，要嚴格按照國家現行規定，由交易管理所在辦理交易手續時代收，上交同級財政。

第七章　懲罰與獎勵

第四十四條

凡違反本辦法有關規定，通過非法手續進行的房地產交易，經查實後，由交易管理所按其情節輕重，分別給予撤銷交易、限其補辦手續、沒收非法所得，並處罰款的行政處理。
1、違反本辦法規定私下交易或隱瞞實際成交價格、偷漏稅費和違章建築買賣、出租的，除責令補繳規定稅費外，對當事人各處以買賣成交價或到發現時止累計租金應收稅費額的2?/FONT>5倍的罰款。
2、違反本辦法第三十七、三十八條規定，除限期補辦外，對責任人處以實際成交價格3%以下罰款。

第四十五條

房地產交易管理人員徇情謀私、違法亂紀、索賄受賄的，由上級行政機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第四十六條

妨礙、阻撓房地產交易管理人員執行公務、擾亂房地產市場秩序的，由公安機關按《治安管理處理條例》處罰，構成犯罪的依法追究其刑事責任。

第四十七條

任何單位和個人都有權向有關部門檢舉、揭發房地產交易中的非法行為，有關部門要保護舉報人，經查證屬實的，由房地產交易主管部門給予獎勵。

第四十八條

房地產交易發生糾紛，由交易管理所調解，調解無效的可申請仲裁向人民法院起訴。

第八章　附則

第四十九條

按行政分配的租用房屋和單純的土地使用權轉讓不適用本辦法。

第五十條

本辦法由銀川市房地產管理局和銀川市法制局負責解釋。

第五十一條

本辦法自發布之日起施行。