產權登記制的理論基礎是成立要件主義。這一理論認為:當事人訂立的有關房地產權利的轉移或他項權利的設定契約的效力只是一種債的效力，即當事人在法律上只能得到債權的保護,而不能得到物權的保護。只有股行權屬登記手續以後,房屋受讓人或他項權利的權利人的房屋所有權或房屋他項權利才告成立。將登記作為房地產權利成立的要件,所以稱為成立要件主義。產權登記制又可分為權利登記制和托倫斯登記制兩種。
（1）權利登記制,登記機關對權利人的申請進行實質性審查，登記是由房地產所在地的登記機關備置登記薄，得上記載房地產權利的取得、變更過程，使有利害關係的第三人可就登記簿的記載推知該房地產產權狀態，若房地產權利的取得，未經登記便不產生效力，不僅不能對抗第三人，即使在當事人之間也不發生效力。其主要特點為:登記機關對登記申請採取實質審查主義，登記權利的現狀:登記有公信力即登記簿上所載事項，對抗善意第三人，在法律上有絕對的效力。因該項制度發源於德國,故又稱為“德國登記制”。
（2）托倫斯登記制，為澳大利亞人托倫斯所創，在核准登記以後發給權利人權屬證書，房地產權利一且載人政府產籍，權利狀態就明確地記載在權屬證上，權利人可以憑證行使房地產權利。其主要特點是，房地產權利一經登記便具有絕對的法律效力;已登記權利如發生轉移，必須在登記得上加以記載，登記採取強業路記制度，經記薄為兩份，權利人取得副本，登記機關保留正本，正副本內容必須完全一 致。
