《瀋陽市國有土地上房屋徵收與補償辦法》經2014年12月5日瀋陽市人民政府第17次常務會議討論通過，2014年12月9日瀋陽市人民政府令第46號發布。該《辦法》分總則、徵收決定、補償、法律責任、附則5章51條，自2015年2月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：瀋陽市國有土地上房屋徵收與補償辦法
- 發布機關：瀋陽市人民政府
- 文號：瀋陽市人民政府令第46號
- 類別：政府規章
- 發布時間：2014年12月9日
- 施行時間：2015年2月1日
政府令,辦法,相關報導,
政府令
瀋陽市人民政府令
第46號
《瀋陽市國有土地上房屋徵收與補償辦法》業經2014年12月5日市人民政府第17次常務會議討論通過，現予以發布，自2015年2月1日起施行。
市長：陳海波
2014年12月9日
辦法
瀋陽市國有土地上房屋徵收與補償辦法
第一章 總 則
第一條 為了規範國有土地上房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收房屋所有權人的合法權益，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 在本市行政區域內國有土地上實施房屋徵收與補償，適用本辦法。
第三條 市房產行政管理部門是本市國有土地上房屋徵收與補償工作的行政主管部門，其所屬的市國有土地房屋徵收管理機構負責日常管理工作，並對區、縣（市）房屋徵收部門的工作進行監督指導。
區、縣（市）人民政府負責本行政區域內房屋徵收與補償工作。區、縣（市）人民政府確定的房屋徵收部門，負責組織實施本行政區域內的房屋徵收與補償工作。
發展改革、規劃和國土資源、建設、行政執法、工商、審計、財政、民政、稅務、監察等部門應當按照職責分工，做好房屋徵收與補償工作。
第四條 市房屋徵收主管部門應當對全市從事房屋徵收工作的人員進行法律、法規和相關知識的培訓和考核。
第二章 徵收決定
第五條 根據相關法律、法規規定，因公共利益需要，確需徵收房屋的，由區、縣（市）人民政府作出房屋徵收決定。
第六條 確需徵收房屋的各項建設活動，區、縣（市）人民政府應當向發展改革、規劃和國土資源等部門提出申請，有關部門應當出具相關證明檔案：
（一）發展改革部門應當出具項目符合國民經濟和社會發展規劃的證明檔案；
（二）規劃和國土資源部門應當出具項目符合土地利用總體規劃的證明檔案；
（三）規劃和國土資源部門應當出具項目符合城鄉規劃的證明檔案；
（四）需要出具的其他相關材料。
第七條 房屋徵收範圍確定後，徵收範圍內的單位和個人不得進行下列不當增加補償費用的行為，違反規定實施的，不予補償：
（一）新建、改建和擴建房屋及附屬物；
（二）改變房屋和土地用途；
（三）房屋租賃；
（四）企業工商登記；
（五）其他不當增加補償費用的行為。
區、縣（市）房屋徵收部門應當書面通知規劃和國土資源、建設、工商、民政、稅務等部門暫停辦理前款所列事項的相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不超過1年。
第八條 區、縣（市）房屋徵收部門組織對徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況進行調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。
第九條 區、縣（市）房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報本級人民政府。
區、縣（市）人民政府應當組織相關部門對徵收補償方案進行論證，並徵得市房屋徵收主管部門同意後予以公布，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。
第十條 區、縣（市）人民政府應當將徵求意見情況、根據公眾和被徵收人意見修改後的方案，在徵求意見期限結束後15日內予以公布。
因舊城區改建需要徵收房屋，半數以上被徵收人認為徵收補償方案不符合徵收法規、規章規定的，區、縣（市）人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
第十一條 區、縣（市）人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋徵收項目涉及被徵收人1000戶以上的，應當經區、縣（市）人民政府常務會議討論決定。
第十二條 區、縣（市）人民政府作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。
第十三條 區、縣（市）人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。
區、縣（市）人民政府及房屋徵收部門應當做好房屋徵收與補償的宣傳、解釋工作。
房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。
第十四條 區、縣（市）房屋徵收部門應當在本級人民政府作出房屋徵收決定之日起7日內，將房屋徵收決定報市房屋徵收主管部門備案。
第三章 補 償
第十五條 區、縣（市）房屋徵收部門與被徵收人依照本辦法的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協定。
補償協定訂立後，一方當事人不履行補償協定約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
徵收補償協定示範文本由市房屋徵收主管部門會同工商行政管理部門統一監製。
第十六條 對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。
對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請覆核評估。對覆核結果有異議的，可以向市房地產價格評估專家委員會申請鑑定。
第十七條 市房屋徵收主管部門對從事房屋徵收工作的房地產價格評估機構實行信用管理制度，每年度公布名錄。
第十八條 評估機構的產生過程應當按照下列程式進行：
（一）作出征收決定前，由市房屋徵收主管部門將徵收範圍、徵收規模等信息在公眾媒體發布，向具備資格的評估機構發出邀請；
（二）市房屋徵收主管部門對評估機構核准後，將符合條件的評估機構名單在徵收範圍內公示。由區、縣（市）房屋徵收部門向被徵收人發放徵求意見選票，期限為10天；
（三）區、縣（市）房屋徵收部門負責統計反饋意見，並經市房屋徵收主管部門確認後公布結果。收回的反饋意見選票應當超過被徵收人總數的50%。超過收回反饋意見選票50%且得票最多的評估機構方可確定為該項目的評估機構；
（四）評估機構選擇率達不到反饋意見選票50%的，由區、縣（市）房屋徵收部門選擇得票排名前3家評估機構，向被徵收人再次發放徵求意見選票，期限為5天；
（五）區、縣（市）房屋徵收部門再次統計反饋意見，並經市房屋徵收主管部門確認後公布結果。收回的反饋意見選票應當超過被徵收人總數的50%。超過收回反饋意見選票50%且得票最多的評估機構方可確定為該項目的評估機構；
（六）上述方式未能確定評估機構的，在得票排名前3家評估機構中，採取抽籤方式隨機確定。區、縣（市）房屋徵收部門應當提前3天將抽籤時間和地點在現場公示，並邀請公證機構到場公證。
第十九條 徵收補償方式包括貨幣補償和產權調換。
被徵收人選擇房屋產權調換的，區、縣（市）人民政府應當提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。
因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的區、縣（市）人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十條 安置住宅房屋建設，應當以中小戶型為主，原則上建築面積不低於50平方米，不超過90平方米。實際安置面積與被徵收人選擇面積有差異的，按照實際面積安置。
第二十一條 就近就地安置住宅房屋，由多層（含平房）到高層的，按照被徵收房屋建築面積10%～20%給予改善面積。由高層到高層或者由多層（含平房）到多層的，按照被徵收房屋建築面積5%給予改善面積。異地安置住宅房屋，土地級別每降一類，改善面積增加10%。
第二十二條 就近就地安置住宅房屋，原建築面積與改善面積不收取費用，超過兩面積之和的部分，15平方米（含15平方米）以下的，按照被徵收房屋房地產市場評估價格結算，15平方米以上部分，按照安置房屋市場價格結算。
第二十三條 異地安置住宅房屋，原建築面積與改善面積不收取費用，超過兩面積之和的部分，15平方米（含15平方米）以下的，按照被徵收房屋房地產市場評估價格與安置房屋市場價格兩者最低價格結算，15平方米以上部分，按照安置房屋市場價格結算。
第二十四條 徵收住宅房屋，實施貨幣補償的，補償標準在被徵收房屋房地產市場評估價格基礎上上浮20%～30%。區、縣（市）人民政府應當根據徵收項目所處區位、被徵收房屋不同戶型、建築年代、結構等實際情況確定具體上浮比例。
第二十五條 徵收建築面積低於50平方米的住宅房屋，給予面積補貼。補貼面積=50平方米-被徵收房屋建築面積。
第二十六條 徵收私有住宅房屋實行貨幣補償的，貨幣補償金額按照下列公式計算：
被徵收人貨幣補償金額=被徵收房屋建築面積×被徵收房屋房地產市場評估價格×（1+上浮比例）+補貼面積×被徵收房屋房地產市場評估價格×（1+上浮比例）×40%。
選擇產權調換的，面積補貼金額從被徵收人應當結算房款中扣除。
第二十七條 徵收執行政府規定租金標準的公有住宅房屋，原租賃關係終止，區、縣（市）人民政府應當按照徵收當時以房改政策計算所有人應得售房款的數額對被徵收人給予補償。
對房屋承租人按照本辦法第二十六條規定的被徵收人貨幣補償金額與徵收當時按照房改政策計算應當交納的購房款之間的差額給予補償。
第二十八條 徵收直管非住宅房屋，原租賃關係終止，實行產權調換的，區、縣（市）人民政府應當與被徵收人雙方結清差價。
房屋承租人可以與被徵收人重新訂立租賃契約。房屋承租人不繼續承租的，區、縣（市）人民政府應當對黨政機關、事業單位、國有企業承租人按照被徵收房屋房地產評估價格的60%補償，對被徵收人按照被徵收房屋房地產評估價格的40%實行產權調換；對其他房屋承租人不予補償，由區、縣（市）人民政府對被徵收人按照被徵收房地產評估價格實行產權調換。
在房屋產權調換過渡期間內，區、縣（市）人民政府應當按照被徵收人原直管公房租賃協定中約定租金標準給予過渡期補償，對房屋承租人給予停產停業損失補償。
第二十九條 徵收執行政府規定租金標準的私有房屋、宗教團體房屋、落實政策帶戶返還房屋，原租賃關係終止，按照下列規定計算貨幣補償金額：
（一）徵收住宅房屋的，對被徵收人的補償金額計算公式為：
被徵收人貨幣補償金額=被徵收房屋建築面積×被徵收房屋房地產市場評估價格。
對房屋承租人的補償按照第二十七條公有住宅房屋承租人的補償規定執行。
（二）徵收非住宅房屋的，對被徵收人按照被徵收房屋房地產市場評估價格補償；對房屋承租人按照被徵收房屋房地產市場評估價格的60%補償。
第三十條 被徵收人符合住房保障條件的，作出房屋徵收決定的區、縣（市）人民政府應當優先給予住房保障。
第三十一條 徵收建築面積低於50平方米的低保、低保邊緣戶家庭合法住宅房屋時，給予下列住房保障：
選擇貨幣補償的，原建築面積按照市場評估價格上浮20%～30%計算，補貼面積部分按照市場評估價格計算。補貼面積部分不享受臨時安置補助、裝修及各種獎勵費用。
選擇產權調換的，原建築面積與改善面積之和不足50平方米的，按照50平方米安置，不收取差價款。超出50平方米部分，按照第二十二條、第二十三條結算差價。
第三十二條 被徵收房屋的用途、建築面積，以房屋權屬證書記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。
第三十三條 徵收具有一個房屋所有權證或者一個房屋租賃證的連脊連棟平房時，有與之相對應的單獨戶口，房屋具備獨立生活條件並按照自然間獨立生活的，應當分戶處理。
第三十四條 房屋徵收範圍內未經登記的建築，區、縣（市）人民政府組織規劃和國土資源、建設、房產、監察等部門及街道辦事處認定為合法建築的，應當給予補償；對未超過批准期限的臨時建築，按照建築物重置成本結合成新予以補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。
第三十五條 下列未經登記房屋經區、縣（市）人民政府組織相關部門認定後，符合下列條件之一的，應當給予相應補償：
（一）1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》頒布前，具有土地、規劃等審批檔案的住宅房屋應當按照有證房屋給予補償;
（二）1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》頒布前，自建、自住的具備獨立生活條件住宅房屋，應當按照有證房屋70%給予補償；
（三）1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》頒布後，房屋徵收公告前，自建、自住的具備獨立生活條件住宅房屋，其權利人具有房屋徵收範圍內的獨立戶口，在本市城市規劃區域內確無其他住房，且未得到過徵收補償的低保、低保邊緣戶，應當按照有證房屋60%給予補償。
第三十六條 徵收住宅房屋，區、縣（市）人民政府應當承擔下列費用：
（一）搬遷獎勵費用。在徵收方案規定的獎勵期限內搬遷的，按照建築面積計算搬遷獎勵，獎勵標準為300元/平方米至500元/平方米，每戶不低於2萬元。選擇貨幣補償的，每戶另獎勵1萬元；
（二）搬家補助費每戶一次性支付1000元；
（三）臨時安置補助費18元/平方米，按照被徵收房屋建築面積計算，每戶每月不低於800元，最高不超過1200元。選擇產權調換的，臨時過渡期限按照協定約定為準，超期未回遷的，按照雙倍支付臨時安置補助費。選擇貨幣補償的，一次性支付4個月臨時安置補助費；
（四）利用地面一層住宅從事生產經營的，按照從業人數每人一次性發給徵收補助費1500元；
（五）電話、有線電視等設施需要遷移的，發放一次性恢復補償費。
第三十七條 徵收非住宅房屋，區、縣（市）人民政府應當按照被徵收房屋房地產市場評估價格對被徵收人給予補償，並承擔下列費用：
（一）無法恢復使用設備按照重置價格結合成新計算的補償費；
（二）貨物運輸和設備拆裝費用；
（三）恢復供水、供電、供氣、排水、通訊等原生產規模的配套設施費用；
（四）因徵收房屋造成停產停業的直接效益損失。
第三十八條 給予停產停業損失補償的被徵收房屋應當符合以下條件：
（一）具有土地、房屋權屬證明，或者經依法認定為合法建築；
（二）具有有效的工商營業執照、稅務登記證；
（三）具有徵收決定公告發布前一個月的有效完稅證明。
第三十九條 徵收非住宅房屋被徵收人選擇貨幣補償的，按照被徵收房屋房地產市場評估價格的6%一次性給予停產停業損失補償費。
徵收非住宅房屋被徵收人選擇房屋產權調換的，每月按照被徵收房屋房地產市場評估價格的5‰支付停產停業損失補償費，停產停業期限按照實際過渡期限計算。
被徵收人認為其停產停業損失超過上述停產停業損失補償標準的，應當向區、縣（市）房屋徵收部門提供房屋徵收公告前兩年經審計的單位財務報表及稅務機關出具的依法納稅證明等相關材料，由區、縣（市）房屋徵收部門委託評估機構按照評估確定。
第四十條 對利用地面一層住宅從事經營房屋符合下列條件的經營部分，選擇貨幣補償的，可以按照經營性非住宅房屋房地產市場評估價格的70%標準補償，並可享受住宅房屋臨時安置補助費、搬遷獎勵費，但不給予停產停業損失費補償：
（一）房屋徵收決定公告時，正在經營且依法取得營業執照，連續經營時間超過兩年以上；
（二）依法取得稅務登記證並有兩年以上納稅記錄；
（三）營業執照的營業地點與被徵收房屋的位置相一致；
（四）2011年8月1日《瀋陽市城鄉規劃條例》施行前，已實際經營的房屋。
選擇產權調換的，按照住宅房屋計算補償。
第四十一條 徵收政府依法代管的房屋，徵收補償安置協定應當經公證機構公證，並辦理證據保全。
第四十二條 區、縣（市）房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協定，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由區、縣（市）房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的人民政府依照本辦法的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本辦法第十五條第一款規定的有關補償協定的事項。
被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。
第四十三條 區、縣（市）房屋徵收部門報同級人民政府作出補償決定前，應當申請市房屋徵收主管部門調解，並將有關材料報市房屋徵收主管部門審核，市房屋徵收主管部門應當出具審核意見。補償決定應當在作出後7日內報市房屋徵收主管部門備案。
第四十四條 被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的區、縣（市）人民政府依法申請人民法院強制執行。
第四十五條 被徵收房屋涉及的在校中、小學生，可以在原學區或者徵收後戶口所在地學區就讀，學校不得收取擇校費或者以非本學區學生為由收取其他費用。
公安、教育、民政、人力資源和社會保障等部門應當按照政策及時辦理被徵收人的戶口、子女入學、轉學及社會保障等相關手續。
第四十六條 徵收補償協定簽訂後，被徵收人、公有房屋承租人應當將土地使用證、房屋所有權證、租賃憑證等相關資料一併繳回，區、縣（市）房屋徵收部門應當在房屋拆除後30日內到規劃和國土資源、房產等部門辦理註銷手續。
第四十七條 監察機關應當加強對參與房屋徵收與補償工作的單位及其工作人員的監察。
審計機關應當加強對徵收補償費用管理和使用情況的監督，並公布審計結果。
第四章 法律責任
第四十八條 對違反本辦法規定的行為，法律、法規已有規定的，按照法律、法規的規定處理。
第四十九條 區、縣（市）人民政府在房屋徵收與補償工作中不履行本辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由市人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五章 附 則
第五十一條 本辦法自2015年2月1日起施行。
相關報導
《瀋陽市國有土地上房屋徵收與補償辦法》(以下簡稱《辦法》)由市政府第十七次常務會議審議批准，將於2015年2月1日起施行。
《辦法》共五章五十一條，主要規定了立法目的、徵收決定、補償標準等方面內容。與以前政策相比，有以下亮點：
為了體現政府的人文關懷，使其住有所居，對低保、低保邊緣戶由原補償面積45平方米提高到50平方米的住房保障，體現了政府的政策性照顧，使廣大被徵收民眾共享社會改革發展成果。《辦法》第三十一條規定：徵收建築面積低於50平方米的低保、低保邊緣戶家庭合法住宅房屋時，選擇貨幣補償的，補貼面積部分按照市場評估價格計算。選擇產權調換的，原建築面積與改善面積之和不足50平方米的，按照50平方米安置，不收取差價款。
對停產停業損失補償，參照了全國多數城市普遍做法，又結合瀋陽的實際情況，細化了停產停業損失補償標準。《辦法》第三十九條規定：徵收非住宅房屋被徵收人選擇貨幣補償的，按照被徵收房屋房地產市場評估價格的6%一次性給予停產停業損失補償費。
歷史形成的未經登記房屋情況複雜的，應當區別對待。《辦法》第三十五條規定根據實際情況對未經登記房屋經區、縣（市）人民政府組織各部門認定後，符合一定條件的，給予適當補償。
利用地面一層住宅從事經營的房屋，即通常所指的“窗改門”房屋在產權登記上是住宅，但往往有工商執照和稅務登記，對於符合條件的應當給予合理補償。《辦法》第四十條規定：對利用地面一層住宅從事經營房屋符合條件的經營部分，選擇貨幣補償的，可以按照經營性非住宅房屋房地產市場評估價格的70%標準補償，將“暗補變為明補”。
