第一章 總 則
第一條 為進一步規範城市建設項目的審批管理,促進城市建設健康、和諧發展,依據有關法律法規,結合我市實際,制定本規定。
第二條 凡在市內6區(含高新區)範圍內,需市政府及市有關部門審批的建設項目均適用本規定。各章另有具體規定的,以各章規定的範圍為準。
第三條 市發展改革、規劃、國土資源、建設、環保、房管、城管執法、市政公用、財政、監察等部門按各自職能,負責相關審批管理及監督工作。
第二章 舊城改造項目
第四條 舊城區主要是指市區二環路以內和長清城區組團範圍內的區域。
第五條 舊城區改造應逐步調整、搬遷污染工業企業,控制人口和建築容量,增加公共綠地和開敞空間,完善服務、交通等設施,改善整體環境,提升城市功能。
第六條 限制零星插建項目。嚴格控制用地面積小於5000平方米的零散用地建設,高層建築用地面積小於3000平方米、多低層建築用地面積小於2000平方米的零散用地不應單獨用於居住用地開發。用地面積未達到上述標準,但有下列情況之一,且不妨礙城市規劃實施的,可予核准建設:(一)鄰接土地已經完成建設或為既成道路、河道或有其他類似情況,確實無法調整、合併的;(二)因城市規劃街區劃分、市政公用設施等的限制,確實無法調整、合併的;(三)已取得土地出讓手續的成片用地周邊零星用地確實難以單獨實施招、拍、掛,在確保政府土地收益最大化的前提下,可協定出讓給已取得成片土地使用權建設單位的。
第七條 對改造難度大的地段和項目,可與其他商業、旅遊、娛樂、經營性房地產等項目捆綁,整體實施招、拍、掛。
第八條 城市規劃確定搬遷和限制發展的單位,應嚴格限制在原地進行新的建設。
第九條 經十路、歷山路、膠濟鐵路、緯十二路圍合區域內需改造的地段和項目,其建設容量在滿足有關容積率核定標準的前提下,可按“拆一建二”原則控制,並應結合院落改造整合周邊環境。
第十條 征地範圍內代征、代拆城市道路、公共綠地或其它城市公共用地比例較大的以及拆遷量大、改造成本高的危舊住宅、棚戶區的改造項目,其容積率可適當增加,但累計增加的指標應符合有關容積率核定標準。
第十一條 舊城改造應堅持合理配套、同步建設的原則。用地規模超過3公頃的改造項目須編制詳細規劃。較大範圍用地進行詳細規劃時,應最佳化、整合區域內中國小用地,完善社區體育設施和衛生保健服務系統,並設定老年、青少年活動場所等配套設施。
居住用地內應按不低於居住戶數50%的標準配建停車位,條件具備時應適當增加,且以建設地下停車場為主,儘量減少地上停車。
第三章 舊村(居)改造項目
第十二條 在新一輪城市總體規劃方案確定的城市中心城區規劃建設用地及其外緣地帶範圍內的舊村(居)改造適用本規定。因城市發展需要,市政府統一規劃、統一徵收涉及特定區域的舊村(居)改造,由政府按現行的法律法規規定統一組織實施,不適用本規定。
第十三條 舊村(居)改造項目建設必須符合城市總體規劃和土地利用總體規劃以及產業發展規劃的要求,按規定程式辦理規劃、土地和建設管理等各項審批手續,並接受有關部門的監督和管理。
第十四條 舊村(居)改造必須以村(居)全部土地資源統籌編制總體策劃方案。
總體策劃方案由鎮(辦)政府負責會同相關村(居)編制;各區政府負責組織審查並報市有關部門;市建委會同有關部門會審後,報市舊村(居)改造工作領導小組審定。
總體策劃方案應包括以下內容:舊村(居)改造需遷村並點的意見;舊村(居)土地使用、變遷和現狀情況;舊村(居)戶籍在冊人口狀況;舊村(居)全部土地按“三類用地”分配使用以及是否合併重組使用的意見;規劃策劃方案;資金籌集、村(居)民拆遷補償安置、舊宅基地整理、政府統征儲備用地補償等具體事宜的處置意見;舊村(居)改造的實施進度計畫等。
第十五條 新建、改建的單一居住社區居住規模不宜小於800戶,其選址要在符合城市規劃、具備基礎設施配套條件的前提下,遵循宜改則改、宜遷則遷、宜並則並的原則確定。不符合城市規劃或單獨改造達不到規模的,可採取遷村並點或按規劃要求重新選址集中新建。
對單獨改造達不到規模的、有實施特定規劃要求的或村(居)有自願要求的舊村(居)改造,在能夠與符合城市規劃要求的開發建設用地相結合的前提下,可與房地產開發項目捆綁,整體實施招、拍、掛。村(居)民安置住宅建設應作為招、拍、掛供地的附加條件之一。
居住社區住宅建築以多層為主,嚴格控制低層建築,在滿足規劃條件的情況下,鼓勵建設小高層和高層;配套設施及規劃各項指標應符合有關法律、法規和城市居住區規範要求。
第十六條 舊村(居)全部土地劃分為用於安置村(居)民住宅建設的居住用地(以下簡稱居住用地)、用於村(居)民生產經營設施建設的生活保障用地(以下簡稱生活保障用地)和政府統征儲備用地3類。
居住用地按現戶籍管理在冊人員,以人均土地面積不超過30平方米的標準核定;生活保障用地按現戶籍管理在冊人員、所在區域土地級別以及經濟發展情況,以人均土地面積不超過25平方米的標準核定;除前兩類用地外,其餘土地為政府統征儲備用地。
對居住用地和生活保障用地,原屬於集體所有的,可按照國家有關規定征為或轉為國有土地劃撥使用,核發《國有土地使用證》;暫不具備征為或轉為國有土地條件的,也可保留為原集體經濟組織所有土地,核發《集體建設用地使用證》。政府統征儲備用地分別採取即時徵收、預約徵收或規劃儲備徵收的方式徵收儲備。政府統征儲備用地在政府尚未實施徵收時,仍應保持農業生產活動。
對批准的居住用地和生活保障用地,可由村(居)委員會依法決定是否合併重組使用;其法定使用人在對其用地依法處置後,可以享有轉讓、出租的權利,但不得再申請新的用地;如確有必要,生活保障用地可暫按工業用途和正在執行的地價標準用於抵押貸款。
第十七條 村(居)委會負責實施舊村(居)改造中村(居)民的拆遷安置工作;拆遷安置的對象應為現有本村(居)戶籍在冊人口;拆遷安置的標準和實施辦法參照《濟南市統一徵用土地暫行辦法》(濟政令〔2003〕第204號)有關規定執行。
舊村(居)改造中,按規劃應騰空收回的原宅基地上房屋及其附屬物,由村(居)委會負責組織即時拆除。
第十八條 居住用地和生活保障用地上的建築,憑國有(集體)土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設工程質量竣工驗收報告辦理房屋初始登記手續,核發《房屋所有權證》。
村(居)民或村集體經濟組織擁有的國有劃撥土地上的房產,在補交國有土地出讓金後,可以上市交易。集體土地上的房產,不得上市交易,可在本村(居)村(居)民之間轉讓。
第十九條 舊村(居)改造新建居住社區住宅建設的適用、安全、耐久、環境、經濟等性能必須達到國家《住宅性能評定技術標準》規定的1A級標準,鼓勵有條件的向2A、3A級提升。
第四章 土地集約利用
第二十條 為保證土地利用總體規劃的實施,充分發揮土地供應的巨觀調控作用,應嚴格控制建設用地量和建設項目用地規模,最大限度地集約利用土地。
第二十一條 國土資源部門要嚴格按照規定進行用地預審,並將用地預審列入建設項目審批的重要程式。
第二十二條 新增建設用地必須符合國家和省產業政策,要嚴格按照省政府辦公廳《關於做好〈山東省禁止、限制供地項目目錄〉和〈山東省建設用地集約利用控制標準〉實施工作的通知》(魯政辦發〔2005〕27號)精神,嚴格控制限制供地項目,對禁止供地的項目一律不予受理用地申請,不辦理用地審批手續。
第二十三條 國家級開發區土地投資強度一般不低於3600萬元/公頃,省級開發區土地投資強度不低於2400萬元/公頃。在開發區內,固定資產投資小於500萬元的項目,原則上不單獨供地,可通過建設標準廠房解決經營場所。
第二十四條 各類建設項目用地指標,要嚴格按照省政府辦公廳魯政辦發〔2005〕27號檔案中確定的山東省建設用地集約利用控制標準執行,其中,一般工業項目建設用地投資強度根據行業分類和地區類別分別確定。
第五章 集資、合作建房項目
第二十五條 職工住房條件較差的企業,可在符合城市規劃的前提下,利用本單位存量土地,採取職工集資建房或合作建房的方式,解決職工的住房問題。 嚴禁任何單位借集資、合作建房名義,變相搞實物分配或商品房開發。
第二十六條 集資、合作建房納入市經濟適用住房建設計畫和用地計畫管理,不減免城市建設綜合配套費。
企業1999年1月1日以後徵用的使用性質為非住宅的土地,不得用於集資、合作建房;之前徵用的依法改變土地使用性質後,可用於集資、合作建房。
第二十七條 集資、合作建房項目按照企業職工集資建房項目審批管理規定的程式報批,由企業自行組織建設。已審批的集資、合作建房項目,自審批之日起1年內不能開工建設的,需重新辦理報批手續。
第二十八條 集資、合作建房的戶型面積標準按照經濟適用住房的建設標準確定。
第六章 批後管理
第二十九條 建設項目批後管理是指相關行政主管部門依法對已經審批的項目建設實施的全程監督管理。
市發展改革、規劃、國土資源、建設、環保、房管、市政公用、城管執法、財政、監察等部門,按照各自管理許可權各負其責,對審批後的建設項目加強監督檢查,每年至少集中檢查1-2次,切實督促建設單位按照審批的內容進行建設。
第三十條 相關行政主管部門與城管執法部門應加強銜接,及時互通審批事項、有關行政處罰等信息,建立高效順暢的互動機制。
第三十一條 相關行政主管部門在對審批的建設項目監督檢查時,發現違法行為需要實施行政處罰等強制性措施的,應當告知或移送城管執法部門處理。城管執法部門應當及時依法採取措施,對違法建設行為進行處罰和制止,並將處理結果告知相關行政主管部門。
第三十二條 對未經審批進行建設的違法行為,由城管執法部門依法進行查處。城管執法部門正在查處的違法行為未結案的,或違法行為未按要求改正的,以及違法當事人未完全履行處罰決定的,相關行政主管部門應暫緩為其辦理新的建設手續。
第七章 居住區配套設施驗收備案
第三十三條 為加強居住區配套設施建設的管理,根據《山東省城市房地產開發經營管理條例》等相關法律法規,對新建居住區實行配套設施驗收備案制度。
第三十四條 居住區配套設施驗收備案是指對經規劃批准的、為新建居住區服務的市政公用基礎設施和公共配套服務設施的建設進行配套設施驗收及備案的行為。主要包括以下內容:(一)配套設施是否按規劃實施並建設完畢;(二)工程質量驗收手續是否完備;(三)住宅產業化技術要求是否落實;(四)拆遷補償安置方案是否落實;(五)前期物業管理是否落實;(六)法律、法規規定需要驗收的其他事項。
第三十五條 居住區建設開發單位負責組織居住區配套設施驗收工作並向市建設行政主管部門備案。凡未經配套設施驗收及備案或驗收不合格的項目不得交付使用。
第八章 附 則
第三十六條 本規定自公布之日起施行。
第三十七條 本規定由市建委負責解釋。
第一條 為進一步規範城市建設項目的審批管理,促進城市建設健康、和諧發展,依據有關法律法規,結合我市實際,制定本規定。
第二條 凡在市內6區(含高新區)範圍內,需市政府及市有關部門審批的建設項目均適用本規定。各章另有具體規定的,以各章規定的範圍為準。
第三條 市發展改革、規劃、國土資源、建設、環保、房管、城管執法、市政公用、財政、監察等部門按各自職能,負責相關審批管理及監督工作。
第二章 舊城改造項目
第四條 舊城區主要是指市區二環路以內和長清城區組團範圍內的區域。
第五條 舊城區改造應逐步調整、搬遷污染工業企業,控制人口和建築容量,增加公共綠地和開敞空間,完善服務、交通等設施,改善整體環境,提升城市功能。
第六條 限制零星插建項目。嚴格控制用地面積小於5000平方米的零散用地建設,高層建築用地面積小於3000平方米、多低層建築用地面積小於2000平方米的零散用地不應單獨用於居住用地開發。用地面積未達到上述標準,但有下列情況之一,且不妨礙城市規劃實施的,可予核准建設:(一)鄰接土地已經完成建設或為既成道路、河道或有其他類似情況,確實無法調整、合併的;(二)因城市規劃街區劃分、市政公用設施等的限制,確實無法調整、合併的;(三)已取得土地出讓手續的成片用地周邊零星用地確實難以單獨實施招、拍、掛,在確保政府土地收益最大化的前提下,可協定出讓給已取得成片土地使用權建設單位的。
第七條 對改造難度大的地段和項目,可與其他商業、旅遊、娛樂、經營性房地產等項目捆綁,整體實施招、拍、掛。
第八條 城市規劃確定搬遷和限制發展的單位,應嚴格限制在原地進行新的建設。
第九條 經十路、歷山路、膠濟鐵路、緯十二路圍合區域內需改造的地段和項目,其建設容量在滿足有關容積率核定標準的前提下,可按“拆一建二”原則控制,並應結合院落改造整合周邊環境。
第十條 征地範圍內代征、代拆城市道路、公共綠地或其它城市公共用地比例較大的以及拆遷量大、改造成本高的危舊住宅、棚戶區的改造項目,其容積率可適當增加,但累計增加的指標應符合有關容積率核定標準。
第十一條 舊城改造應堅持合理配套、同步建設的原則。用地規模超過3公頃的改造項目須編制詳細規劃。較大範圍用地進行詳細規劃時,應最佳化、整合區域內中國小用地,完善社區體育設施和衛生保健服務系統,並設定老年、青少年活動場所等配套設施。
居住用地內應按不低於居住戶數50%的標準配建停車位,條件具備時應適當增加,且以建設地下停車場為主,儘量減少地上停車。
第三章 舊村(居)改造項目
第十二條 在新一輪城市總體規劃方案確定的城市中心城區規劃建設用地及其外緣地帶範圍內的舊村(居)改造適用本規定。因城市發展需要,市政府統一規劃、統一徵收涉及特定區域的舊村(居)改造,由政府按現行的法律法規規定統一組織實施,不適用本規定。
第十三條 舊村(居)改造項目建設必須符合城市總體規劃和土地利用總體規劃以及產業發展規劃的要求,按規定程式辦理規劃、土地和建設管理等各項審批手續,並接受有關部門的監督和管理。
第十四條 舊村(居)改造必須以村(居)全部土地資源統籌編制總體策劃方案。
總體策劃方案由鎮(辦)政府負責會同相關村(居)編制;各區政府負責組織審查並報市有關部門;市建委會同有關部門會審後,報市舊村(居)改造工作領導小組審定。
總體策劃方案應包括以下內容:舊村(居)改造需遷村並點的意見;舊村(居)土地使用、變遷和現狀情況;舊村(居)戶籍在冊人口狀況;舊村(居)全部土地按“三類用地”分配使用以及是否合併重組使用的意見;規劃策劃方案;資金籌集、村(居)民拆遷補償安置、舊宅基地整理、政府統征儲備用地補償等具體事宜的處置意見;舊村(居)改造的實施進度計畫等。
第十五條 新建、改建的單一居住社區居住規模不宜小於800戶,其選址要在符合城市規劃、具備基礎設施配套條件的前提下,遵循宜改則改、宜遷則遷、宜並則並的原則確定。不符合城市規劃或單獨改造達不到規模的,可採取遷村並點或按規劃要求重新選址集中新建。
對單獨改造達不到規模的、有實施特定規劃要求的或村(居)有自願要求的舊村(居)改造,在能夠與符合城市規劃要求的開發建設用地相結合的前提下,可與房地產開發項目捆綁,整體實施招、拍、掛。村(居)民安置住宅建設應作為招、拍、掛供地的附加條件之一。
居住社區住宅建築以多層為主,嚴格控制低層建築,在滿足規劃條件的情況下,鼓勵建設小高層和高層;配套設施及規劃各項指標應符合有關法律、法規和城市居住區規範要求。
第十六條 舊村(居)全部土地劃分為用於安置村(居)民住宅建設的居住用地(以下簡稱居住用地)、用於村(居)民生產經營設施建設的生活保障用地(以下簡稱生活保障用地)和政府統征儲備用地3類。
居住用地按現戶籍管理在冊人員,以人均土地面積不超過30平方米的標準核定;生活保障用地按現戶籍管理在冊人員、所在區域土地級別以及經濟發展情況,以人均土地面積不超過25平方米的標準核定;除前兩類用地外,其餘土地為政府統征儲備用地。
對居住用地和生活保障用地,原屬於集體所有的,可按照國家有關規定征為或轉為國有土地劃撥使用,核發《國有土地使用證》;暫不具備征為或轉為國有土地條件的,也可保留為原集體經濟組織所有土地,核發《集體建設用地使用證》。政府統征儲備用地分別採取即時徵收、預約徵收或規劃儲備徵收的方式徵收儲備。政府統征儲備用地在政府尚未實施徵收時,仍應保持農業生產活動。
對批准的居住用地和生活保障用地,可由村(居)委員會依法決定是否合併重組使用;其法定使用人在對其用地依法處置後,可以享有轉讓、出租的權利,但不得再申請新的用地;如確有必要,生活保障用地可暫按工業用途和正在執行的地價標準用於抵押貸款。
第十七條 村(居)委會負責實施舊村(居)改造中村(居)民的拆遷安置工作;拆遷安置的對象應為現有本村(居)戶籍在冊人口;拆遷安置的標準和實施辦法參照《濟南市統一徵用土地暫行辦法》(濟政令〔2003〕第204號)有關規定執行。
舊村(居)改造中,按規劃應騰空收回的原宅基地上房屋及其附屬物,由村(居)委會負責組織即時拆除。
第十八條 居住用地和生活保障用地上的建築,憑國有(集體)土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設工程質量竣工驗收報告辦理房屋初始登記手續,核發《房屋所有權證》。
村(居)民或村集體經濟組織擁有的國有劃撥土地上的房產,在補交國有土地出讓金後,可以上市交易。集體土地上的房產,不得上市交易,可在本村(居)村(居)民之間轉讓。
第十九條 舊村(居)改造新建居住社區住宅建設的適用、安全、耐久、環境、經濟等性能必須達到國家《住宅性能評定技術標準》規定的1A級標準,鼓勵有條件的向2A、3A級提升。
第四章 土地集約利用
第二十條 為保證土地利用總體規劃的實施,充分發揮土地供應的巨觀調控作用,應嚴格控制建設用地量和建設項目用地規模,最大限度地集約利用土地。
第二十一條 國土資源部門要嚴格按照規定進行用地預審,並將用地預審列入建設項目審批的重要程式。
第二十二條 新增建設用地必須符合國家和省產業政策,要嚴格按照省政府辦公廳《關於做好〈山東省禁止、限制供地項目目錄〉和〈山東省建設用地集約利用控制標準〉實施工作的通知》(魯政辦發〔2005〕27號)精神,嚴格控制限制供地項目,對禁止供地的項目一律不予受理用地申請,不辦理用地審批手續。
第二十三條 國家級開發區土地投資強度一般不低於3600萬元/公頃,省級開發區土地投資強度不低於2400萬元/公頃。在開發區內,固定資產投資小於500萬元的項目,原則上不單獨供地,可通過建設標準廠房解決經營場所。
第二十四條 各類建設項目用地指標,要嚴格按照省政府辦公廳魯政辦發〔2005〕27號檔案中確定的山東省建設用地集約利用控制標準執行,其中,一般工業項目建設用地投資強度根據行業分類和地區類別分別確定。
第五章 集資、合作建房項目
第二十五條 職工住房條件較差的企業,可在符合城市規劃的前提下,利用本單位存量土地,採取職工集資建房或合作建房的方式,解決職工的住房問題。 嚴禁任何單位借集資、合作建房名義,變相搞實物分配或商品房開發。
第二十六條 集資、合作建房納入市經濟適用住房建設計畫和用地計畫管理,不減免城市建設綜合配套費。
企業1999年1月1日以後徵用的使用性質為非住宅的土地,不得用於集資、合作建房;之前徵用的依法改變土地使用性質後,可用於集資、合作建房。
第二十七條 集資、合作建房項目按照企業職工集資建房項目審批管理規定的程式報批,由企業自行組織建設。已審批的集資、合作建房項目,自審批之日起1年內不能開工建設的,需重新辦理報批手續。
第二十八條 集資、合作建房的戶型面積標準按照經濟適用住房的建設標準確定。
第六章 批後管理
第二十九條 建設項目批後管理是指相關行政主管部門依法對已經審批的項目建設實施的全程監督管理。
市發展改革、規劃、國土資源、建設、環保、房管、市政公用、城管執法、財政、監察等部門,按照各自管理許可權各負其責,對審批後的建設項目加強監督檢查,每年至少集中檢查1-2次,切實督促建設單位按照審批的內容進行建設。
第三十條 相關行政主管部門與城管執法部門應加強銜接,及時互通審批事項、有關行政處罰等信息,建立高效順暢的互動機制。
第三十一條 相關行政主管部門在對審批的建設項目監督檢查時,發現違法行為需要實施行政處罰等強制性措施的,應當告知或移送城管執法部門處理。城管執法部門應當及時依法採取措施,對違法建設行為進行處罰和制止,並將處理結果告知相關行政主管部門。
第三十二條 對未經審批進行建設的違法行為,由城管執法部門依法進行查處。城管執法部門正在查處的違法行為未結案的,或違法行為未按要求改正的,以及違法當事人未完全履行處罰決定的,相關行政主管部門應暫緩為其辦理新的建設手續。
第七章 居住區配套設施驗收備案
第三十三條 為加強居住區配套設施建設的管理,根據《山東省城市房地產開發經營管理條例》等相關法律法規,對新建居住區實行配套設施驗收備案制度。
第三十四條 居住區配套設施驗收備案是指對經規劃批准的、為新建居住區服務的市政公用基礎設施和公共配套服務設施的建設進行配套設施驗收及備案的行為。主要包括以下內容:(一)配套設施是否按規劃實施並建設完畢;(二)工程質量驗收手續是否完備;(三)住宅產業化技術要求是否落實;(四)拆遷補償安置方案是否落實;(五)前期物業管理是否落實;(六)法律、法規規定需要驗收的其他事項。
第三十五條 居住區建設開發單位負責組織居住區配套設施驗收工作並向市建設行政主管部門備案。凡未經配套設施驗收及備案或驗收不合格的項目不得交付使用。
第八章 附 則
第三十六條 本規定自公布之日起施行。
第三十七條 本規定由市建委負責解釋。
