《湘潭市國有土地上房屋徵收評估管理辦法》已經湘潭市人民政府同意，湘潭市人民政府辦公室2020年9月7日印發，本辦法自公布之日起施行。
基本介紹
- 中文名：湘潭市國有土地上房屋徵收評估管理辦法
- 頒布時間：2020年9月7日
- 實施時間：2020年9月7日
- 發布單位：湘潭市人民政府辦公室
全文,政策解讀,
全文
第一章 總 則
第一條 為規範我市國有土地上房屋徵收評估行為，保證房屋徵收評估結果客觀公正，維護被徵收人的合法權益，根據《房地產估價機構管理辦法》（建設部令第142號發布，2005年；住房和城鄉建設部令第14號修正，2013年）、《註冊房地產估價師管理辦法》（建設部令第151號發布，2006年；住房和城鄉建設部令第32號修訂，2016年）、《國有土地上房屋徵收評估辦法》（建房〔2011〕77號）及有關法律、法規的規定，結合湘潭實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域範圍內，評估國有土地上被徵收房屋和用於產權調換房屋的價值、測算被徵收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行覆核和鑑定，適用本辦法。
第三條 市最佳化人居環境事務中心負責市城區房屋徵收評估工作的監督和管理。
各縣（市）最佳化人居環境事務中心分別負責各自轄區內房屋徵收評估工作的日常監督和管理。各城市區、園區和示範區最佳化人居環境事務中心分別負責各自轄區內房屋徵收評估管理的具體工作。
第四條 市國有土地上房屋徵收評估專家委員會（以下統稱市評估專家委員會）負責對房地產價格評估機構作出的覆核結果進行鑑定，並出具書面鑑定意見。
第五條 房地產價格評估機構（以下統稱評估機構）、房地產估價師、市評估專家委員會成員應獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估、鑑定工作，並對出具的評估、鑑定意見負責。
任何單位和個人不得干預房屋徵收評估、鑑定活動。與房屋徵收當事人有利害關係的，應當迴避。
第二章 確定評估機構
第六條 房屋徵收範圍確定後，市或縣級最佳化人居環境事務中心根據評估機構自主報名情況，提供項目候選評估機構名單，協助被徵收人協商選定評估機構，協商選定的時間不少於5個工作日。組織協商前，應組織候選評估機構進行現場宣傳，時間不少於2日。
第七條 評估機構由被徵收人在規定時限內協商選定，協商過程應公開、公平、公正。在規定時限內不能協商一致的，由市或縣級最佳化人居環境事務中心組織不少於三分之二的被徵收人，按照少數服從多數的原則投票決定，或者通過搖號、抽籤等隨機選定方式確定，並予以公證。市或縣級最佳化人居環境事務中心應在搖號、抽籤3日前，將搖號或抽籤時間、地點、參加人員、公證機關等情況告知被徵收人，並將搖號、抽籤確定的結果及時在房屋徵收範圍內公示。
徵收當事人或受邀參加搖號、抽籤的人員，不按時到場或中途離場的，不影響搖號、抽籤的進行。
第八條 徵收範圍內被徵收人少於200戶，或被徵收房屋建築面積小於2萬平方米的，選定或確定1家評估機構承擔評估工作。徵收範圍內被徵收人超過200戶（含200戶），或被徵收房屋建築面積大於2萬平方米（含2萬平方米）的，選定或確定2家以上評估機構分區域承擔評估工作。
2家以上評估機構共同承擔評估工作的，應確定其中1家為牽頭機構，牽頭機構應明確各自職責和估價範圍，並告知被徵收人。評估機構之間應就評估原則、評估依據、評估方法等方面進行充分溝通，統一標準，共同出具整體評估報告後，分別出具分戶評估報告。
第九條 評估機構選定或確定後，由縣級最佳化人居環境事務中心負責進行委託。屬於市級投資項目的，由市最佳化人居環境事務中心進行監督管理。
第三章 評 估
第十條 徵收決定公告發布前，評估機構應從建設單位、市或縣級最佳化人居環境事務中心歸集匯總評估對象的相關資料，參與徵收摸底調查工作。評估機構應安排房地產估價師實地查勘，調查被徵收房屋狀況，採錄和保留房屋內外部狀況的影像資料。房屋徵收工作人員、被徵收人、房地產估價師應在查勘資料上籤字或者蓋章確認。
徵收範圍內的房屋占地面積、土地使用權狀況、房屋產權基礎數據等資料，由項目建設單位、市或縣級最佳化人居環境事務中心負責提供；未經登記建築由市或縣市區（園區和示範區）征拆工作聯席會議組織認定，認定後的資料由市或縣級最佳化人居環境事務中心匯總提供。
第十一條 因被徵收人或房屋承租人原因，無法進入房屋室內查勘、核實相關資料，導致無法對評估對象進行評估的，評估機構應在查勘記錄中予以記載，並由無利害關係的第三人見證。
第十二條 被徵收房屋的室內裝飾裝修價值補償，徵收生產、經營用房的機器設備和物資的搬遷費用，應按有關標準協商確定；協商不成的，由項目評估機構評估確定。
被徵收房屋價值評估時點和用於產權調換房屋價值評估時點，均為房屋徵收決定公告之日。
第十三條 在徵收決定公告發布後5日內，評估機構應向市或縣級最佳化人居環境事務中心提交整體及分戶初步評估結果。
市或縣級最佳化人居環境事務中心負責將分戶初步評估結果在房屋徵收範圍內向被徵收人公示，公示期不少於3日。公示期內，評估機構應及時提供諮詢、解釋答疑、收集建議和意見、回復相關異議，並將資料歸入評估檔案。
第十四條 分戶初步評估結果公示期結束後，評估機構應對收集的建議和意見進行分析，確有問題的，應予以修正。評估機構應及時將徵收評估報告送達市或縣級最佳化人居環境事務中心，並協助市或縣級最佳化人居環境事務中心轉交被徵收人。
第十五條 被徵收人、市或縣級最佳化人居環境事務中心對評估結果有異議的，可在收到評估報告之日起10日內，向評估機構書面提出覆核評估申請。評估機構應在收到書面覆核評估申請10日內進行覆核，並重新出具評估報告或書面答覆申請人。
第十六條 送達分戶評估報告或書面答覆時，由被徵收人或當事人簽收。拒絕簽收的，由無利害關係的第三人見證簽字，並載明拒收事由、日期。
第十七條 評估結束後，評估機構應將下列資料與徵收評估報告整理歸檔：
（一）房屋徵收評估委託書及房屋徵收評估委託契約；
（二）房屋徵收決定公告；
（三）估價對象的土地、房屋權屬證書複印件及其他相關資料；
（四）估價對象及可比實例的實地查勘記錄、影像等資料；
（五）確定評估結果的有關係數、參數等佐證資料；
（六）其他涉及估價的必要資料。
評估報告及有關資料的保存期限不少於30年。除法律、法規另有規定外，未經委託人書面同意，評估機構不得對外提供評估過程中獲知的當事人商業秘密和業務資料。
第四章 專家鑑定
第十八條 被徵收人、市或縣級最佳化人居環境事務中心對覆核結果有異議的，可自收到覆核結果之日起10日內，向市評估專家委員會書面提出鑑定申請。符合鑑定受理條件的，市評估專家委員會應在收到鑑定申請書10日內，出具書面鑑定意見。情況複雜的，經申請人同意，可延期5日出具鑑定意見。
第十九條 申請鑑定應提交以下資料：
（一）鑑定申請書；
（二）鑑定申請人身份證明複印件、常住地址及聯繫方式等；
（三）評估報告或覆核結果資料；
（四）申請人對評估報告的異議說明；
（五）其他有關材料。
第二十條 市評估專家委員會根據鑑定事項需要，從專家庫中隨機選取3人以上（單數）組成專家組，其中房地產估價師人數占總人數的比例不低於二分之一。專家組組長由市評估專家委員會主任確定。
第二十一條 因鑑定需要，市評估專家委員會可向評估機構調閱有關資料。
鑑定申請人或被徵收人應配合市評估專家委員會調查取證，真實反映情況，提供相關材料，並保證材料的真實性。
第二十二條 鑑定意見公布前，鑑定專家組成員以及工作人員對鑑定情況應嚴格保密。
第二十三條 鑑定工作的基本程式為查閱資料、現場查勘、評估機構陳述、集體評議和表決、作出鑑定意見。
經鑑定專家組集體討論，並由組長綜合多數意見後出具鑑定意見書。參與鑑定的專家對鑑定結論有異議的，應如實記載。
第二十四條 經鑑定，評估報告不存在技術問題的，鑑定意見應維持評估報告；存在技術問題的，責令評估機構糾正錯誤，並在規定時間內重新出具評估報告。
第二十五條 鑑定結束後，鑑定受理材料、鑑定意見書、調查取證材料、會議記錄以及與鑑定有關的其他材料應整理歸檔。
第五章 責任追究
第二十六條 評估機構有下列行為之一的，由行政主管部門按照《房地產估價機構管理辦法》（建設部令第142號發布，2005年；住房和城鄉建設部令第14號修正，2013年）有關規定進行行政處罰；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任。
（一）採取迎合徵收當事人高估或低估要求、給予回扣、惡意壓低收費、虛假宣傳等不正當手段承攬房屋徵收評估業務的；
（二）違反房地產估價規範和標準的；
（三）出具有虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏評估報告的；
（四）與當事一方串通，損害國家、集體和個人利益的；
（五）轉讓或變相轉讓受託的房屋徵收評估業務的；
（六）擅自對外提供評估過程中獲知的當事人商業秘密和業務資料的；
（七）法律、法規禁止的其他行為。
第二十七條 房屋徵收評估中，註冊房地產估價師有下列行為之一的，由行政主管部門按照《註冊房地產估價師管理辦法》（建設部令第151號發布，2006年；住房和城鄉建設部令第32號修訂，2016年）有關規定進行行政處罰；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任。
（一）執業過程中索賄、受賄或謀取契約約定費用以外其他利益的；
（二）執業過程中實施商業賄賂的；
（三）評估報告中隱瞞或歪曲事實的；
（四）簽署有虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏評估報告的；
（五）允許他人以自己的名義從事徵收評估業務的；
（六）法律、法規禁止的其他行為。
第二十八條 市評估專家委員會發現評估機構有下列行為之一的，應及時報告行政主管部門，按照有關規定予以查處。
（一）出具虛假評估報告的；
（二）違反房地產估價規範，不糾正錯誤重新出具評估報告的；
（三）違反房地產評估法律、法規、規章的其他行為。
第二十九條 評估機構違規收費的，由價格行政主管部門依法查處。
第六章 附 則
第三十條 本辦法自公布之日起施行。本辦法施行前已發布房屋徵收決定公告的項目，仍按原有規定辦理。
政策解讀
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）檔案，為貫徹實施《湘潭市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》（潭政發〔2018〕7號），保障被徵收人的合法權益，湘潭市最佳化人居環境事務中心結合湘潭實際，起草了《湘潭市國有土地上房屋征評估管理辦法》，現解讀如下：
一、徵收評估機構如何選定
評估機構由被徵收人在規定時限內協商選定，協商過程應公開、公平、公正。在規定時限內不能協商一致的，由市或縣級最佳化人居環境事務中心組織不少於三分之二的被徵收人，按照少數服從多數的原則投票決定，或者通過搖號、抽籤等隨機選定方式確定，並予以公證。
二、滿足什麼條件，視為被徵收人協商選定徵收評估機構？被徵收人協商選定徵收評估機構的時間有多長
被徵收人在規定時限內，就協商選定徵收評估機構達成一致意見的，視為被徵收人已協商選定徵收評估機構。
被徵收人協商選定徵收評估機構的時間不少於5個工作日。
三、一個項目可以選定幾家徵收評估機構
徵收範圍內被徵收人少於200戶，或被徵收房屋建築面積小於2萬平方米的，選定或確定1家評估機構承擔評估工作。徵收範圍內被徵收人超過200戶（含200戶），或被徵收房屋建築面積大於2萬平方米（含2萬平方米）的，選定或確定2家以上評估機構分區域承擔評估工作。
四、公開抽籤確定評估機構如何進行
被徵收人在規定時限內不能協商一致選定評估機構的，由市或縣級最佳化人居環境事務中心通過組織公開抽籤的方式確定徵收評估機構。
市或縣級最佳化人居環境事務中心應在搖號、抽籤3日前，將搖號或抽籤時間、地點、參加人員、公證機關等情況告知被徵收人，並將搖號、抽籤確定的結果及時在房屋徵收範圍內公示。
徵收當事人或受邀參加搖號、抽籤的人員，不按時到場或中途離場的，不影響搖號、抽籤的進行。
五、徵收評估報告由誰送達給被徵收人
評估機構應及時將徵收評估報告送達市或縣級最佳化人居環境事務中心，並協助市或縣級最佳化人居環境事務中心轉交被徵收人。
