旅遊房地產分類及客戶群體解析

從行銷的角度考慮，開發商或者行銷策劃公司一般會使用海景房、湖景房、江景房、山地別墅、溫泉公寓/別墅、高爾夫公寓/別墅、養老公寓等各式各樣的概念吸引投資者眼球。

基本介紹

• 中文名：旅遊房地產分類及客戶群體解析
• 地產物業：常住型第二住所式公寓/別墅
• 投資價值：從行銷的角度考慮，開發商或
• 休閒居住：主要目的是用於休閒居住

休閒度假類房地產物業

常住型第二住所式公寓/別墅

“候鳥”型度假公寓/別墅

周期性使用的三度假公寓/別墅

純投資類度假公寓/別墅

休閒度假類物業投資價值

從行銷的角度考慮，開發商或者行銷策劃公司一般會使用海景房、湖景房、江景房、山地別墅、溫泉公寓/別墅、高爾夫公寓/別墅、養老公寓等各式各樣的概念吸引投資者眼球。但概念終歸只是一個空洞的宣傳口號，度假類物業的價值必須體現在投資者的實際需求和消費使用上。

投資者購買目的如下：

1、休閒居住：主要目的是用於休閒居住，包括經常性的度假居住和侯鳥式養老居住；

2、休閒度假+房產投資增值/保值：以休閒度假為主，每年休閒度假的時間較為確定，兼顧房產物業的保值/增值；

3、房產投資+休閒度假：以房產增值和獲取房產租賃收益為主，兼顧每年有限或不可確定的度假居住。

休閒度假類物業分類及客戶市場分析

根據我們的研究，度假類物業主要分為如下幾類：

常住型第二住所式公寓/別墅：投資者的使用頻率較高，一般都會在周末和節假日期間居住，該類項目一般地處1-2小時左右路程的城市生活圈內，消費群體主要集中所在區域周邊的中心城市。

“候鳥”型度假公寓/別墅：投資者購買後，一般是用於季節性地居住，比如冬季過冬，夏季避暑，秋季養生，休閒居住等。該類物業大部分使用者為中老年人，一般要求在城市的周邊，其醫療、商業配套必須齊全，交通便捷。消費群體主要是以項目所在地區域以外的市場為主，覆蓋範圍較廣。

周期性使用的度假公寓/別墅：購買者的使用頻率不高，主要用於小長假、黃金周或者帶薪休假期間的居住，一年之中可根據假期安排使用，每次居住時間為3-7天左右。現代交通已經非常發達，購置該類項目的消費群體已經沒有明顯的區域性限制，取決於個人對項目區域環境的愛好和對所在地的熟悉程度。

純投資類度假公寓/別墅：投資者看中的是項目所在地自然環境的稀缺資源，主要是以房地產投資增值、保值為主，同時兼顧每年1-2次的休閒度假居住。購置該類物業的消費群體沒有區域性限制，但主要還是以項目所在地的區域性核心城市為主。

投資經營類產權酒店物業

城市商務酒店

城市服務式公寓

旅遊區度假酒店

城市公寓式酒店

一、產權酒店定義

所謂"產權式酒店"，就是由個人投資者買斷酒店客房的產權，即開發商以房地產的銷售模式將酒店每間客房的獨立產權出售給投資者。每一套客房都各擁有獨立的產權，投資者如購買商品房一樣投資置業，將客房委託給酒店管理公司分取投資回報及獲取該物業的增值，同時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。產權酒店概念的實質就是迎合普通老百姓的不動產投資理財需求。產權酒店商業模式和國外的權益性房地產投資基金、房地產有限合夥企業較類似，都是為了幫助大眾投資者共同參與大型經營型住宿業房地產的投資行為，目的是獲得房地產增值和經營收益。

產權酒店分類

產權酒店只是一個概念，是指由眾多普通投資者購買酒店物業項目中的一間或多間客房的一種投資模式，並不是指某單一類型的酒店住宿產品。目前市場上出現的產權酒店類型包括為各類商務旅遊、旅遊觀光和休閒度假旅遊者提供住宿服務，是指分布在商務和旅遊城市、旅遊風景區、旅遊度假區的各類以投資經營為主要目的的旅遊星級酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務式公寓、主題酒店（或精品酒店）、經濟型酒店。

產權酒店的商業模式

商業模式決定了開發商、個人投資者、酒店經營實體三者的關係。較為常見的模式是，開發商在物業銷售之前必須成立獨立核算的經營實體，該實體可聘請專業管理團隊來經營，也可委託酒店管理品牌公司來經營管理。個人投資者在簽定商品房購置契約的同時，必須和經營實體簽定回租契約或全權委託管理契約，這是個人投資者能確定所購物業將作為酒店來經營，並確保酒店正常運營的首要因素。投資者將重點關注如下事項：

固定回租模式

簽訂租賃協定主體：一般來說是開發商成立的獨立核算的經營實體，該實體將承擔酒店籌建和開業後的管理工作和相關費用。

租賃協定內容：主要包括，租金標的、租金起始日期、租賃年限、租金支付時間和方式，租金的擔保方、物業二次裝修和資產重置資金的來源，租賃協定期滿後業主物業如何經營管理，業主物業租賃期間如何轉讓，酒店提供業主免費入住權益的實施方法等等協定條款。

租金擔保主體：開發商以保留物業或其它資產擔保，根據酒店的經營特性，一般要求開發商提供相當於1-2年左右的租金總額的資產進行擔保。

固定回租（期滿後）+ 經營收益分紅模式

業主收益的確定：產權式酒店和一般的酒店經營實體的財務計算方法，原則上是一樣。但產權酒店業主實際上購買的只是酒店的客房。因此業主的收益只包括客房的收益，以及與業主客房產權所包含的公攤面積部分的收益（如果有公攤面積用於經營的話）。而屬於開發商保留的酒店配套部分資產，如：會議室、餐飲、娛樂等部分的收益應該歸開發商所有。

客房收益的確定：客房收入是酒店所有營業部門經營毛利潤最高的部門。客房經營毛利潤=客房收入－（客房直接成本+客房其它開支+客房部所占酒店未分配經營開支的比例）。國內的產權式酒店目前不採用固定資產折舊和土地攤銷的財務方法，客房部的收益實際上就是客房部的經營毛利潤減去客房部營業稅，也就是全體業主的可分配利潤。

業主利潤分配：按照國際慣例，如權益性投資基金，一般都應該將可分配利潤的95%作為業主的分紅，而剩餘的5%將作為酒店的儲備基金。酒店可以根據業主委員會的決定，採取按月、季度、半年度和年度等方式進行分配。國內大部分地區的稅務部門將業主的利潤分紅看成是業主的房屋租金收入，目前普遍採用的是房屋租賃綜合稅，一般在5%左右，由經營實體代扣代繳。

業主參與監管：產權酒店與股份制公司極為相似。在手續齊全、經營合法的前提下，關鍵在於能否建立起一系列規範有效的管理制度和監督方式。通常，產權酒店是由經營實體組建的管理團隊或聘請酒店管理公司獨立進行日常經營。此種情況下，產權酒店有必要成立業主委員會參與酒店經營管理事項，包括經營業績考核，高級管理人員任免，人員薪酬的制定，年度預算制定，經營成本控制，市場發展戰略等等內容。同時，還需要聘請註冊會計師事務所審核財務報表。

產權酒店投資群體及行銷策略分析

產權酒店物業屬於經營型商業地產，隨著產權酒店商業模式的逐漸成熟，已經被越來越多的沿海發達地區的中產階層人士及家庭，作為穩健型的不動產投資理財產品而廣泛接受。從產權酒店投資群體的年齡結構來看，主要集中在30-60歲左右具有穩定收入的群體之中，投資的主要目的是為了獲得穩定的財產性收益。從投資者的職業結構區分，包括，一、事業單位中高級管理者、政府公務員和學校的教職員工等，彌補退休後的養老金不足。二、也有相當部分投資者是出於擔心工作的不穩定，而採取的保障性投資，主要以各類企業單位的白領，中小企業主和個體戶為主。三、政府高級官員、演藝圈和體育明星等高收入群體，以高品位休閒度假和兼顧不動產物業投資為主。

隨著國內個人對房地產投資理財理念的不斷成熟，產權式酒店物業投資者已經沒有區域性限制。與之相反，沿海發達地區的投資群體已經意識到一線城市的產權酒店不動產投資機會正在減少，因此，越來越多的人開始把注意力轉向二、三線城市。正是因為二、三線城市老百姓購買力較低的因素，而形成了產權式酒店物業嚴重低估的價值“窪地”。在一些房地產發展相對欠發達的二、三線城市（包括旅遊景區和度假區），產權酒店的價格將遠高於當地的住宅價格。這主要是基於產權酒店的定價由投資回報率來決定，因為產權酒店的經營市場是面向各類外來旅遊者的消費，隨著所在地旅遊市場的不斷增長，其經營收益也會相應地得到提高，投資回報率也將得到提高；而所在地的住宅市場是以當地居民的購買力來定價，如果住宅的價格遠超出當地居民的購買力，其價格將會逐漸走低。但產權酒店的經營市場是面向外來旅遊者的消費，因此，並不會受所在地居民購買力的影響。同樣，隨著所在地住宅價格的提升，產權酒店物業的增值空間更大。這就是異地投資者看中二、三線城市產權酒店所具備的雙重價值“窪地”投資機會。

早期國內產權酒店的行銷策略基本上是，一線城市以海外投資客戶和國內富豪市場為主；二線城市瞄準沿海發達地區高檔投資客戶和所在區域三線城市的富豪階層；三線城市重點開發所在區域核心城市的高檔客戶和本地富豪客戶。由此可見，產權酒店主要還是以異地投資為主，並通過異地投資客戶激發當地人的投資意識。隨著產權酒店投資模式的成熟，各地的產權酒店都將是面向全國甚至全球市場銷售，這就為產權酒店如何建立最佳的行銷體系帶來了挑戰。