投資回報率（ROI）是指通過投資而應返回的價值，即企業從一項投資活動中得到的經濟回報。它涵蓋了企業的獲利目標。利潤和投入經營所必備的財產相關，因為管理人員必須通過投資和現有財產獲得利潤。投資可分為實業投資和金融投資兩大類，人們平常所說的金融投資主要是指證券投資。
基本介紹
簡介,計算公式,優缺點,投資計算,回報率,如何判斷,投資比例,利率區別,
簡介
投資回報率的英文名為Return on Investment ，縮寫為ROI。 投資回報率（ROI）= （稅前年利潤/投資總額）*100%。是指企業從一項投資性商業活 動的投資中得到的經濟回報，是衡量一個企業盈利狀況所使用的比率，也是衡量一個企業經營效果和效率的一項綜合性的指標。
計算公式
投資回報率（ROI）=年利潤或年均利潤/投資總額×100%，從公式可以看出，企業可以通過降低銷售成本，提高利潤率；提高資產利用效率來提高投資回報率。投資回報率（ROI）的優點是計算簡單。投資回報率（ROI）往往具有時效性--回報通常是基於某些特定年份。
優缺點
優點
投資報酬率能反映投資中心的綜合盈利能力，且由於剔除了因投資額不同而導致的利潤差異的不可比因素，因而具有橫向可比性，有利於判斷各投資中心經營業績的優劣；此外，投資利潤率可以作為選擇投資機會的依據，有利於最佳化資源配置。
缺點
這一評價指標的不足之處是缺乏全局觀念。當一個投資項目的投資報酬率低於某投資中心的投資報酬率而高於整個企業的投資報酬率時，雖然企業希望接受這個投資項目，但該投資中心可能拒絕它；當一個投資項目的投資報酬率高於該投資中心的投資報酬率而低於整個企業的投資報酬率時，該投資中心可能只考慮自己的利益而接受它，而不顧企業整體利益是否受到損害。
投資計算
如何計算投資回報率：有行內人告訴這樣一個計算投資回報率的計算公式：
計算購入再出租的投資回報率=月租金×12(個月)/售價
計算購入再售出的投資回報率=(售出價－購入價)/購入價
例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，這個物業的周邊，同等物業的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下並成功出租，新業主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資回報率將是多少呢？計算一下：套用上述計算公式：這個物業的投資回報率=2萬元×12/200萬元，通過計算得出這套物業的投資回報率將是：12%， 要是這個投資者轉手放出，並以215萬元成交，那么它的投資回報率=(215-200)/200，通過計算得出這套物業的投資回報率將是：7.5%
回報率
一般來講，商鋪可以在8年左右收回投資，此後的年出租收益率一般可以達到8%，好的商業旺鋪可以達到16%以上。當然不同的商鋪情況也不同。可以拿兩個公式來計算。
第一種方法，主要適用於沒有貸款的一次性投資。計算公式為：（稅後月租金-每月物業管理費）×12 =年租金收入。年租金收入÷購買商鋪總價=年投資收益率。反之，用購買商鋪總價÷年租金收入=投資回收年限。
第二種方法，主要適用於貸款投資的收益計算。計算公式為：（稅後月租金-按揭月利息-每月物業費）×12 =年租金收入。（首期房款+按揭貸款）÷年租金收入=投資回報年限。反之，用年租金收入÷（首期房款+按揭貸款）=年投資收益率投資，當然是為了賺錢。那究竟能不能賺錢？能賺多少錢？這裡也不能光算收入，還要充分考慮到各項支出。
收益率算法
投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計算呢？據工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下四種：
租金回報率法
公式：（稅後月租金－按揭月供款）×12/（首期房款+期房時間內的按揭款）。優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用範圍廣，可估算資金回收期長短。
不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
回報率分析法
公式：（稅後月租金－每月物業管理費）×12/購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關係，是選擇“績優地產”的簡捷方法。
內部收益率法
不足：通過計算內部收益率判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。
簡易評估法
基本公式為：如果該物業的年收益×15年=房產購買價，則認為該物業物有所值。這一國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。
任何物業投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業的投資回報率，那么，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率所包含的意義呢？
如何判斷
投資回報率計算出來了，那么，該如何判斷這些數值所包含的意義呢？也就是說，哪個數值是表示合理利潤？哪個數值是表示千萬不要沾手？哪個數值是表示它的收益非常好？或者是哪個數值是屬於對方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？
業內人士認為，解讀這些數值在行內並非有一個標準答案，可能10個人就會有10個答案。但據本報從一些地產從業人員和投資客手中回收的數據顯示，其實這些答案相差無幾，差的也只是小數點以後的數值。
據經緯物業二手部的負責人司徒佩琪介紹：其實不同物業的理想投資回報率不盡相同，比如就拿“透視商機特刊”中曾經探討過的商住兩用物業、爛尾番生物業、捷運物業及名校物業來說，它們的合理利潤、投資臨界點和超高利潤率將大致如下表所列：
物業類別合理回報率投資臨界點超高回報率(需審慎)
商住兩用物業10－12%>7%，15%以上
爛尾番生物業9－10%>6%，20%以上
捷運物業3-6%>3%，10%以上
中國房產投資回報率
調查顯示，北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市，普通住宅的平均投資回報率均小於3.5%。其中，北京的投資回報率更低，除了北部區域一枝獨秀外，其他大部分區域都在2.5%以下。北京並非孤本，上海整體租金回報率僅2%~3%。
四大城市的房價平均下降幅度需要達到40%~50%。
決定投資回報率的因素有哪些？ “投資”意思是把個人的金錢、時間或精力資源都投入到預期有利潤或有令人滿意的可回報的事物中去。開辦自己的公司就是使用自己的資源的一項大投資。決定開辦什麼樣的公司，是不是對自己的金錢、時間和精力的最佳投資呢？在這一章中，將研究頂尖商人在做這樣的決策時所運用的方法。
開辦企業就意味著把自己的時間、精力和金錢進行長期、日常的投資。這么做是因為相信公司的回報將大於所投入的時間、精力和金錢的價值。不經意間已經計算了投資回報率並已經發現該回報率是可以接受的。
商人們需要了解他們的投資回報率將是多少。通常回報率被稱為投資回報率Returnoninvestment(“Return回報”意為“利潤profit”，介詞“on”指“除以”)，它是以最初投資額的一個百分比來表示的。發現任何一個年輕人都能學會有關回報率的計算。在公司，回報率對於一個新的創業者來說是極其重要的一種決策幫助。以32000美元起家，對所花的每一分錢，都計算了該投資能帶來多少回報。問自己：這項支出能否提高投資回報率？這種不斷的分析的確幫助很大。如何計算投資回報率?
以下介紹如何計算投資回報：
1、首先計算某一個商業期滿時所擁有的財產額，稱之為期末財產與A。
2、扣除對該公司的最初投資額。最初投資額成為期始財產與B。
3、所得的結果再除以期始財產。
4、最後乘以100%以表示回報的百分比。
公式：（A-B）/B×100%=ROI(投資回報率)
比如說查明教會正計畫為當地的孩子舉行一個美術和手工藝賽事。他們需要為孩子們準備50件絲網印刷襯衫。批發市場以每件4美元的價格買了50件襯衫，共花去200美元：50件襯衫×4美元/每件=200美元，然後以400美元的價格將襯衫賣給教會。採用以上的4個步驟來計算該投資回報率為多少？400美元-200美元/200美元=200美元/200美元=1×100=100%，該投資回報率為100%。
這裡有一個簡單的方法來記住該公式：所得和付出×100%=投資回報率；投資回報率是每天使用的決策工具，不僅可將這個概念套用到商業事務，還可以將其引入個人事務的決定。記住，在某個事情上花了時間、金錢或努力，就是在進行一項投資。如果還不能決定要不要做一件事，那么看看它的投資回報率在商業公式中，“Return回報”意為“利潤profit”，介詞“on”指“除以”。投資回報率指回報（A-B）除以投資（B）
投資比例
投資者要求的回報依賴於他或她心中的投資風險有多大。如果一項投資極具風險，投資者就會期望一個高的回報率。 風險因素包括時間（time）和流動性（liquidity）。一項投資所需的時間越長，它的回報率就應該越高。別人用錢時間越長，因某種不可預見的意外而使資金遭受損失的機率就越大。作為一個投資者，就會希望這種風險能有所補償。作為一個投資者還必須考慮資金的流動性。流動性指一項投資的資金投入和抽回的容易程度。投資資金的流動性如何？在特別急需用錢的時候，能從投資的公司抽回投入的資金嗎？如果可以，這項投資的流動性就強，或者說，資產很容易兌換為現金。總之，投資回收需要等待的時間越長，回報就相應地越高。投入的資金越容易收回，也許投資回報就越低。
小企業風險和高回報：小企業的投資回報率可以是十分高的。對多數的小企業來說，失敗的風險也非常高。根據小企業管理局（theSmall Business Administration）的估計，7個小企業中只有1個能夠在激烈的競爭中生存下來。但另一方面，也有許多創業者經歷了失敗卻沒有被打倒，相反，他們開辦新企業成為百萬富翁甚至億萬富翁。只要基本的儲備不因商業上的失敗而消耗殆盡，失敗就可成為一次很好的經驗教訓。
對失敗一定要做好準備。坐下來仔細想一想，如果因為成本支付力不足而不能夠生產或提供可吸引顧客的產品和服務，結果會如何？退回去接著為別人打工，還是去開辦其他企業？在下一次贏利之前，是否有足夠的儲蓄來支付基本的生活支出？
投資風險越高，所要求的回報率也就越高。
利率區別
計算公式是：
利息率=利息量/本金利息率的高低，決定著一定數量的借貸資本在一定時期內獲得利息的多少。影響利息率的因素，主要有資本的邊際生產力或資本的供求關係。此外還有承諾交付貨幣的時間長度以及所承擔風險的程度。利息率政策是西方巨觀貨幣政策的主要措施，政府為了干預經濟，可通過變動利息率的辦法來間接調節通貨。在蕭條時期，降低利息率，擴大貨幣供應，刺激經濟發展。在膨脹時期，提高利息率，減少貨幣供應，抑制經濟的惡性發展。
投資回報率
1.投資回報率（ROI。returnoninvestment），是指達產期正常年度利潤或年均利潤占投資總額的百分比。其計算公式為：投資回報率（ROI）=年利潤或年均利潤/投資總額×100%
2.投資回報率的優點是計算簡單；缺點是沒有考慮資金時間價值因素，不能正確反映建設期長短及投資方式不同和回收額的有無等條件對項目的影響，分子、分母計算口徑的可比性較差，無法直接利用淨現金流量信息。只有投資利潤率指標大於或等於無風險投資利潤率的投資項目才具有財務可行性。
ROI往往具有時效性--回報通常是基於某些特定年份。
