房產互換是房屋所有人或使用人之間，在相互自願的基礎上，採用等價或不等價加補償的方式相互交換住房的行為。它一般分為所有權互換和使用權互換兩種形式。
基本介紹
- 中文名：房產互換
- 釋義：相互交換住房的行為
- 形式：所有權互換和使用權互換
- 基礎：相互自願
簡介,分類,互換標準,辦理地點,辦證程式,互換契約,
簡介
房產互換是房屋所有人或使用人之間，在相互自願的基礎上，
採用等價或不等價加補償的方式相互交換住房的行為。它一般分為所有權互換和使用權互換兩種形式。
房屋所有權互換是指換房雙方各自均擁有所換房屋的產權，當交換房屋的行為發生後，雙方不僅各自占用了對方的房屋，同時雙方的產權也發生了更換；房屋使用權交換，是指雙方在換房前各自擁有房屋的使用僅，交換後只是使用權發生了互換，產權仍歸原房主所有。
分類
一、使用權房屋之間的互換
關鍵在於產權人是否同意，如公房互換必須由國家經營出租單位同意辦理。其次，超面積或明顯收益一方按自願協商原則對另一方進行補償。
二、房屋所有權與使用權之間的互換
關鍵在於分清所有權性質。房屋所有權變更一方按照正常買賣程式到房地產管理單位辦理交易過戶手續，正常納稅，使用權不折抵價格。使用權需變更一方到該房屋所有權人處申請變更，並需經該所有權人同意才能成交。
三、房屋所有權之間的交換
在這裡關鍵是掌握交換價值對等與否。按照我國管理法規，交換產權房屋如經評估審定，價格相等則免交契稅。如若交換產權房屋雙方價值不等，根據國家有關契稅條例，交換雙方房屋價值差額，即價值高房屋價格減去價值低房屋價格，應該上交契稅及其他有關稅收。 房地產互換不是簡單的戶權人或使用人名字的互換，只有掌握了有關法規，才利於互換雙方的談判，使雙方能夠真正按需各得其房。
互換標準
按照有關政策規定，可以互換的房屋主要有：
房產管理部門出租的直管房產、企事業單位自管房的職工住宅，以及自住的私房或所租賃的私房。
不能進行互換的房屋有：
房產權和使用權不清的房屋；部隊、公安、司法、檔案等部門和學校、軍工企業等單位的房屋；屬於違章建築的房屋；因城市建設需要，短期即將拆遷改造的房屋，未按規定賠償的；未按規定繳納房屋租金的；私自轉讓或轉借、轉租的房屋以及其他違反房屋管理政策的房屋。
辦理地點
房管部門直管公房之間的房屋互換，要到房屋的在地的房屋經管單位或房屋調換站申請，並辦理手續；單位自管公房之間的房屋互換，要向各自單位房管部門申請，辦理手續，也可以委託房屋所在地的房屋調換站代為辦理；私房業主與公房住戶之間的房屋互換，雙方需先到房地產交易管理部門辦理房屋產權交易過戶手續，然後再辦理使用權過戶手續。
辦證程式
一、需提交材料：
1、互換雙方房屋所有權證；
2、雙方本人身份證原件及複印件、私章；
3、當事人因故不能到場，需出具經過公證的委託書及代理人身份證、私章；
房產互換辦理程式
房產互換辦理程式4、雙方簽訂的房屋互換協定書；
二、辦事程式：
1、互換雙方本人憑房屋所有權證、身份證到辦事視窗領取房地產兌換申請審批書。
2、互換雙方持填寫後的兌換申請審批書及其它需提交材料送交辦事視窗，經工作人員審核後，預約時間到房屋現場勘查評估。（現場勘查評估時互換雙方本人須到場）
3、工作人員內部作業。
4、到財政局視窗交納契稅。
5、領取房屋所有權證。
互換契約
房屋互換契約 房屋所有權人（甲方）： 電話： 地址： 身份證號碼： 房屋所有權人（乙方）： 電話： 地址： 身份證號碼： 根據《中華人民共和國契約法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律法規規定，甲乙雙方在平等自願、協商一致的基礎上，同意訂立本房屋互換契約，共同遵守本契約所列條款： 第一條房屋的基本情況 （一）甲方房屋（以下簡稱該房屋）坐落於 ；位於第 層，共 （套/間），房屋結構為 ，建築面積 平方米,房屋用途為 ；該房屋內部附著設施為 ；房屋所有權證號為 。 （二）乙方房屋（以下簡稱該房屋）坐落於 ；（三）甲、乙雙方交換房屋已徵得房屋共有人的同意，並為此承擔相應的法律責任；雙方對上述房屋已經充分了解，同意交換上述房屋。 第四條 交付期限 甲乙雙方應於本契約生效之日起 日內將各自所有房屋的產權證書交給對方，並應收到房屋的產權證之日起 日內，將房屋交付給對方。 第五條 違約責任 本契約生效後，除不可抗力外，雙方不得撤消契約。如因單方原因造成本契約終止，應先退還房屋補償款，同時違約方將支付人民幣 元作為違約金支付給對方。 第六條 關於產權登記的約定 房屋權屬登記手續,由甲、乙雙方共同配合辦理。甲、乙雙方約定於 前辦理房屋過戶手續。
