房地產企業政策法規全解讀

內容簡介

本書的編者基於多年對房地產行業政策法規的跟蹤研究及服務於大中型房地產企業的實踐經驗，不僅對行業政策法規進行全流程、多角度的剖析，而且對可能出現的風險提出有針對性的防範措施，更關注到最新的政策走向及司法解釋。為方便讀者參考，書中提供了大量的契約、協定、通知等格式文本。因此，承鞏本書具備很強的實用性、操作性，可成為房地產企業管理人員、經營人員的工具書，使企業和項目始終在政策、法規的框架內運行和實施，從而避免違法、違規帶來的風險，有助於房地產企業實現合法的利益最大化，對其他行業的企業也不無裨益。

本書實用性強，著重突出可操作性，可幫助相關人員提升工作能力，使之為企業創造價值、發揮更大作用。

圖書目錄

第一部分　房地產開發企業註冊審批

第一章　房地產企業概述 2

要點1：房地產企業的特徵 2

要點2：房地產企業的類型 2

第二章　房地產開發企業的設立與資質等級管理 4

第一節　房地產開發企業的設立 4

要點1：房地產開發企業設立的條件 4

要點2：房地產開發企業設立的程式 5

第二節　房地產開發企業資質等級管理 6

解讀1：一級資質條件 6

解讀2：二級資質條件 6

解讀3：三級資質條件 7

解讀4：四級資質條件 8

第三節　房地產開發企業資質年檢 8

解讀1：房地產開發企業資質申請 8

解讀2：房地產開發企業資質審批 9

解讀3：房地產開發企業資質年檢 9

第三章　外商投資房地產註冊審批 10

第一節　外商投資房地產方式 10

方式1：新設方式 10

方式2：併購方式 10

方式3：再投資方式 11

第二節　外商拒灑舉投資房地產政策解讀 11

要點1：法律依據 11

要點2：辣櫃尋外商投資領域限制 12

第三節　外商投資房地產審批 12

要點1：外資新設審批 12

要點2：外資併購審批 13

要點3：外資新增審批 14

要點4：外資擴大房地產業務審批 14

要點5：外資再投資審批 14

第四節　外匯管制 15

要點1：外資新設 15

要點2：外商參加國有土地使用權“招標、拍賣、掛牌” 15

要點3：外商收購境內房地產企業股權或者資產 16

要點4：外商再投資 17

要點5：其他特殊情況 17

第二部分　房地產開發企業調控政策

第一章　房地產開發企業市場趨勢 20

第一節　房地產市場趨勢 20

趨勢1：產業地產是未來發展的一個方向 20

趨勢2：高使用率的功能地產是房地產正能量 21

趨勢3：土地制度頂層煮糊禁設計與改革將深刻影響挨探驗房地產業 21

趨勢4：房產稅和資源稅都將對市場產生巨大衝擊 22

第二節　房地產市場走勢分析 22

分析1：全國房地產市場總體形勢分析 22

分析2：部分房地產主要區域市場形勢分析 22

第二章　房地產開發企業調控政策 24

第一節　樓市調控十年歷程 24

階段1：2003年3季度～2007年2季度 24

階段2：2007年3季度～2008年3季度 25

階段3：2008年4季度～2009年4季度 25

階段4：2010年1季度至今 26

第二節　地方房地產開發政策回顧（2009～2010年） 26

解讀1：北京地區房地產市場政策回顧 26

解讀2：上海地區房地產市場政策回顧 32

解讀3：深圳地區房地產市場政策回顧 37

第三節　2012年房地產政策解讀 41

解讀1：地方政策微調 41

解讀2：存準利率下調 41

解讀3：央行三年來首度降息 41

解讀4：“閒置土地”定義變寬 42

解讀5：新購經適房不得在市場上出售 42

解讀6：中國香港對內地炒家收重稅 42

解讀7：陝西劃定房地產合理利潤率為10% 42

解讀8：多個城市“鬆綁”公積金房貸 43

解讀9：積極出台政策鼓勵合理需求 43

第四節　“新國五條”五大關鍵字 45

關鍵字1：房價 46

關鍵字2：限購 46

關鍵字3：土地 46

關鍵字4：保障房 46

關鍵字5：市場監管 47

第五節　地方版國五條細則 47

城市1：北京—京籍單身限購一套住房 47

城市2：上海—強化異地人群貸款審查 47

城市3：廣州—非戶籍居民限購一套房 48

城市4：深圳—未細化徵收20%個稅 48

城市5：天津—嚴查購房家庭住房套數 48

城市6：南京—細則內容未提及徵收20%個稅 49

城市7：青島—堅決抑制投資性購房需求 49

城市8：重慶—報價過高不發舟戀拜說預售許可 49

城市9：濟南—今年供地總量不低於過去5年均值 49

城市10：合肥—已備案商品房3個月內不得漲價 49

第三部分　房地產開發企業土地政策

第一章　房地產開發企業土朵慨碑端地基礎知識 52

第一節　土地基本概念 52

知識1：土地所有制 52

知識2：土地所有權 52

知識3：土地使用權 52

知識4：土地用途管制 53

知識5：開發用地 53

知識6：房地產開發用地的類型 53

知識7：生地 54

知識8：毛地 54

知識9：熟地 54

第二節　房地產開發企業土地獲取常見方式 54

方式1：劃撥 54

方式2：出讓 54

方式3：租賃 55

方式4：作價投資（入股） 55

方式5：授權經營 55

第三節　房地產開發企業土地獲取其他方式 55

方式1：房地產受讓開發 55

方式2：拍賣開發 56

方式3：國資競買 56

方式4：不良資產 56

方式5：抵押開發 56

方式6：裁判開發 56

方式7：附加資質 56

方式8：規劃縮減 56

第二章　國有土地使用權的取得 57

第一節　國有土地使用權取得法律依據 57

第二節　國有土地使用權劃撥 57

要點1：集體所有土地 57

要點2：國有建設用地 58

要點3：國有荒山、荒地以及原屬其他單位使用的國有土地 59

第三節　國有土地使用權出讓 59

要點1：以出讓方式取得國有土地使用權的前提條件 59

要點2：國有土地使用權的使用期限 59

要點3：招標、拍賣、掛牌方式 60

要點4：協定方式 60

要點5：土地使用權收回 60

第四節　國有土地使用權租賃 61

要點1：國有土地使用權租賃的條件 61

要點2：國有土地使用權租賃的方式 62

要點3：國有土地使用權租賃契約 63

要點4：租賃國有土地使用權的登記 64

要點5：租賃土地使用權到期後的處理 64

要點6：租賃土地使用權的提前收回 65

第三章　國有土地使用權轉讓 66

第一節　國有土地使用權轉讓一般規定 66

要點1：法律依據 66

要點2：國有土地使用權轉讓的方式 66

要點3：國有土地使用權轉讓的限制 67

第二節　在建工程轉讓 67

要點1：在建工程轉讓的條件 68

要點2：在建工程轉讓的範圍 68

要點3：相關契約處理 68

要點4：在建工程評估和批准 69

要點5：在建工程轉讓契約 70

要點6：在建工程轉讓過戶登記 70

要點7：辦理在建工程轉讓移交手續 71

第三節　劃撥國有土地使用權的轉讓 72

要點1：劃撥國有土地使用權轉讓的條件 72

要點2：劃撥國有土地使用權轉讓的方式 72

第四節　房地產開發企業股權轉讓 72

要點1：房地產開發企業股權轉讓的條件 72

要點2：資產評估與股權轉讓價格的調整 73

要點3：項目公司債權、債務的承擔 74

要點4：股權轉讓契約的主要條款 74

要點5：項目公司股權轉讓所涉外資管理 75

第四章　國有土地使用權合作開發 76

第一節　國有土地使用權合作開發的法律依據 76

第二節　有效的合作開發 76

要點1：合作開發企業的資質要求 76

要點2：合作開發的基本特徵 76

要點3：不屬於合作開發房地產的契約 77

要點4：合作開發的模式選擇 78

第三節　效力待定的合作開發 80

要點1：以劃撥土地使用權作為投資實施合作開發 80

要點2：合作開發方當事人不具有開發經營資質 80

要點3：未取得土地使用權證 81

要點4：合作開發的無效 81

第四部分　房地產開發企業房屋拆遷政策

第一章　房地產開發企業房屋拆遷 84

第一節　房屋拆遷基本概念 84

知識1：拆遷 84

知識2：城市房屋拆遷 84

知識3：農村房屋拆遷 84

知識4：拆遷人 84

知識5：被拆遷人 84

知識6：認定房屋產權人 84

知識7：房屋承租人 85

知識8：違章建築 85

知識9：搬遷期限 85

知識10：拆遷期限 85

知識11：房屋拆遷估價 86

知識12：房屋拆遷補償安置協定 86

知識13：價值標準房屋調換 86

知識14：面積標準房屋調換 86

知識15：異地安置 86

知識16：就地安置 86

知識17：最低補償單價標準 86

第二節　房屋拆遷實施操作步驟 86

步驟1：申領規劃用地許可證 86

步驟2：編制拆遷計畫和方案 87

步驟3：申領拆遷許可證 87

【實戰範本】 88

步驟4：發布拆遷公告 91

【實戰範本】 92

步驟5：簽訂房屋拆遷補償安置協定 94

【實戰範本】 94

步驟6：實施拆遷 96

【實戰範本】 97

第三節　城市房屋拆遷補償與安置 97

要點1：房屋拆遷補償 97

要點2：房屋拆遷安置 98

第四節　特殊情況房屋的拆遷安置 99

情況1：共有產權房屋的拆遷補償與安置 99

情況2：產權有糾紛房屋的拆遷補償 100

情況3：拆遷公共設施的拆遷補償 100

情況4：對低收入、居住困難戶的拆遷補償 100

情況5：拆遷宗教團體所有房屋的拆遷補償 100

情況6：拆遷公益事業房屋的拆遷補償 101

情況7：拆遷公共設施的拆遷補償 101

情況8：拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理 101

情況9：拆除違章建築和臨時建築的處理 101

情況10：租賃期限未滿的房屋拆遷的處理 101

第二章　房地產開發企業拆遷政策 102

第一節　房屋徵收與拆遷制度階段 102

階段1：房屋拆遷制度完全依附於土地徵用（收）制度的階段 102

階段2：房屋拆遷制度相對獨立於土地徵用（收）制度的階段 102

階段3：房屋拆遷制度完全獨立於土地徵用（收）制度的階段 102

階段4：全新而又獨特的房屋徵收階段 104

第二節　解讀《國有土地上房屋徵收與補償條例》 104

解讀1：條例制定背景 104

解讀2：條例的適用範圍 105

解讀3：新舊條例的區別 105

解讀4：《國有土地上房屋徵收與補償條例》的亮點 106

解讀5：公平補償 108

解讀6：房屋徵收和補償主體 110

解讀7：司法強制執行 110

第五部分　房地產開發企業行銷政策

第一章　房地產開發企業行銷知識 112

第一節　商品房交易基本術語 112

術語1：房地產開發企業 112

術語2：買受人 112

術語3：業主 112

術語4：商品房預售 112

術語5：商品房現售 112

術語6：商品房預售許可證 112

術語7：返本銷售 113

術語8：售後包租 113

術語9：預測面積 113

術語10：實測面積 113

術語11：面積誤差比 113

術語12：套內建築面積 113

術語13：分攤的共有建築面積 114

術語14：代理銷售 114

術語15：包銷 114

術語16：住房專項維修基金 115

術語17：規劃設計變更 115

術語18：二書 115

術語19：住房公積金 115

術語20：住房公積金個人購房貸款 115

術語21：抵押貸款（按揭） 115

術語22：組合貸款 116

術語23：個人住房貸款擔保 116

術語24：商品房買賣契約備案 116

術語25：大產權證 116

術語26：小產權證 116

術語27：房地產廣告 116

第二節　傳統媒體廣告行銷 117

要點1：電視廣告行銷 117

要點2：電台廣告行銷 117

要點3：報紙廣告行銷 119

要點4：雜誌廣告行銷 120

第三節　戶外媒體廣告行銷 120

要點1：戶外廣告的定義 120

要點2：戶外廣告的分類 121

要點3：申請發布戶外廣告的程式 121

要點4：戶外廣告的特徵 122

要點5：公車身廣告行銷 122

要點6：捷運廣告行銷 123

要點7：電梯廣告行銷 124

第四節　房地產開發企業客戶管理 125

要點1：客戶類型 125

要點2：舉例—萬科的客戶市場劃分 127

要點3：休閒房地產細分市場 129

第二章　房地產開發企業行銷政策 130

第一節　房地產開發企業廣告政策 130

解讀1：不得發布廣告的情形 130

解讀2：發布房地產廣告的要求 130

解讀3：房地產預售、銷售廣告必須載明事項 131

解讀4：房地產廣告禁止情形 131

解讀5：有關廣告的條款 132

第二節　客戶購買新建商品房法律解讀 132

解讀1：《商品房銷售管理辦法》的出台背景 132

解讀2：關於商品房現售和商品房預售 132

解讀3：關於商品房銷售條件的條款 132

解讀4：商品房買賣契約內容 134

解讀5：有關商品房銷售計價方法的條款 134

解讀6：誤差的處理方式 135

解讀7：有關商品房交付期限的條款 135

解讀8：商品房的交付要求 135

解讀9：交付時應提供的檔案 135

解讀10：所售商品房承擔責任 136

解讀11：有關商品房銷售中的法律責任 136

解讀12：商品房的包銷 137

第三節　房地產開發企業商品房銷售政策解讀 138

解讀1：簽訂認購（預訂）書的前提條件 138

解讀2：認購書（預訂書）的基本內容 138

解讀3：定金的處理 138

解讀4：商品房預售條件 139

解讀5：無證預售的風險 139

解讀6：商品房現售條件 140

解讀7：返本銷售的禁止和售後包租的限制 140

解讀8：預售商品房買賣契約（大部分內容亦適用於現售契約） 140

解讀9：面積差異的處理方式 141

解讀10：付款方式 141

解讀11：交付期限 141

解讀12：關於基礎設施、公共配套建設的正常運行 142

解讀13：關於產權登記 142

解讀14：有關商品房銷售代理的條款 142

解讀15：商品房的交付要求 143

解讀16：首期維修基金的繳納 143

解讀17：維修基金專戶的開立 143

解讀18：首期維修基金的繳納時限 144

解讀19：商品房買賣轉移登記和權證辦理 144

解讀20：違約金 144

解讀21：通知 144

第三章　商品房買賣契約糾紛處理 145

第一節　商品房買賣契約訂立階段 145

解讀1：商品房銷售廣告糾紛 145

解讀2：商品房認購書糾紛 145

解讀3：認購書定金糾紛 146

解讀4：商品房買賣契約定金糾紛 147

第二節　商品房買賣契約簽訂與成立階段 148

解讀1：面積和價格差異的糾紛 148

解讀2：建築物區分所有權認定的糾紛 148

解讀3：精裝修與樣板房交付標準的糾紛 149

解讀4：設計變更與規劃變更的糾紛 150

解讀5：商品房買賣契約中登記與備案的糾紛 150

第三節　商品房買賣契約效力的糾紛 151

解讀1：商品房買賣契約無效糾紛 151

解讀2：一房兩賣契約糾紛 152

第四節　商品房買賣契約履行、變更、轉讓、解除、終止中的糾紛 153

解讀1：商品房買賣契約履行 153

解讀2：商品房買賣契約變更 154

解讀3：商品房買賣契約轉讓 154

解讀4：商品房買賣契約解除 154

解讀5：商品房買賣契約終止 155

第五節　商品房交付與買受人房屋所有權證（小產權證）取得 155

解讀1：逾期交付房屋 155

解讀2：逾期辦理買受人房屋所有權證（小產權證） 156

解讀3：商品房買賣契約與抵押、建設工程價款優先受償衝突 156

第六節　不同類型商品房的糾紛及其處理 156

解讀1：商鋪“投資回報承諾” 156

解讀2：產權證分割 157

第七節　商品房買賣契約按揭糾紛 157

解讀1：因買受人未取得按揭貸款要求解除商品房買賣契約 157

解讀2：因買受人未及時還款按揭銀行要求開發商承擔擔保責任 158

第六部分　房地產開發企業工程政策

第一章　房地產開發企業工程基礎知識 160

第一節　工程招投標常見術語 160

術語1：招標 160

術語2：投標 160

術語3：開標 160

術語4：評標 160

術語5：中標 160

術語6：授標 161

術語7：簽訂契約 161

術語8：招標代理機構 161

術語9：建設工程 161

第二節　工程招標、投標實施 161

知識1：工程監理招標、投標 161

知識2：勘察設計招標、投標 162

知識3：項目工程施工招標、投標 163

第二章　房地產開發企業建築工程政策解讀 164

解讀1：審查是否必須招標 164

解讀2：可不進行施工招標的項目 164

解讀3：工程招標的條件 165

解讀4：自行招標和委託招標 165

解讀5：招標代理機構及其資格 165

解讀6：公開招標和邀請招標 166

解讀7：投標申請人的資格預審 166

解讀8：招標檔案 167

解讀9：招標檔案的修改和要求提交投標檔案的時限 167

解讀10：投標人的資格審查 168

解讀11：投標檔案 168

解讀12：投標擔保 168

解讀13：聯合投標 169

解讀14：投標人禁止行為 169

解讀15：弄虛作假的行為 170

解讀16：開標時間和地點 170

解讀17：無效投標檔案的認定 170

解讀18：評標委員會 171

解讀19：詢標 171

解讀20：確定中標人時限和條件 172

解讀21：確定中標人後向建設部門的報告 172

解讀22：契約的簽署 172

解讀23：中標無效的情形 173

解讀24：可責令改正的招投標行為 173

解讀25：重新招標的情形 174

第三章　建設工程承包發包 175

第一節　調查與審查 175

解讀1：建築工程施工許可證內容審查 175

解讀2：發包人發包資格審查 175

解讀3：承包人從業資質與資格審查 176

解讀4：分包工程的承包人從業資質與資格審查 176

解讀5：外商投資建築企業從業資質與資格審查 176

第二節　建設工程承發包契約 177

解讀1：契約的簽訂 177

解讀2：契約主要內容 177

解讀3：發包人的主要義務 178

解讀4：承包人的主要義務 178

解讀5：契約解除 179

解讀6：契約無效 179

解讀7：不可抗力的情形 180

第三節　分包、施工分包與勞務分包 181

解讀1：分包與自行完成 181

解讀2：專業工程分包 181

解讀3：發包人指定分包 181

解讀4：勞務作業分包 182

解讀5：分包工程發包人的責任 182

解讀6：分包工程承包人的責任 182

解讀7：轉包 182

解讀8：違法分包的情形 183

解讀9：肢解分包 183

第四節　工程施工相關事項 184

解讀1：工程開、竣工日期的確定 184

解讀2：導致工期順延的情形 184

解讀3：工程順延的催告義務 184

解讀4：停工期間的確定 185

解讀5：發包人收到結算報告後逾期不答覆的視為認可 185

解讀6：工程價款優先受償問題 185

解讀7：拖欠工程價款支付利息 186

解讀8：建築工人權益相關問題 186

解讀9：工程材料設備的供應 187

第四章　建設工程質量 188

解讀1：發包階段工程質量 188

解讀2：勘察階段工程質量 188

解讀3：設計階段工程質量 188

解讀4：施工階段工程質量 188

解讀5：竣工驗收階段工程質量 189

解讀6：建設工程質量備案 189

第五章　建設工程造價 190

解讀1：項目前期可行性研究階段 190

解讀2：建設項目設計階段 190

解讀3：施工招投標階段 191

解讀4：建築施工階段工程造價 192

解讀5：竣工結（決）算階段 193

第七部分　房地產開發企業稅收政策

第一章　房地產開發企業的稅種分布 196

第一節　房地產開發企業購買土地環節涉及的稅種 196

稅種1：耕地占用稅 196

稅種2：契稅 197

第二節　房地產開發企業建設環節涉及的稅種 197

稅種1：城鎮土地使用稅 197

稅種2：印花稅 198

第三節　房地產交易使用環節涉及的稅種 200

稅種1：營業稅 200

稅種2：城市維護建設稅 201

稅種3：教育費附加 201

稅種4：地方教育附加 201

稅種5：土地增值稅 201

稅種6：企業所得稅 202

稅種7：房產稅 202

第四節　房地產開發企業經營環節涉及的稅種 202

稅種1：車船稅 202

稅種2：個人所得稅 202

稅種3：增值稅 203

稅種4：資源稅 204

第二章　房地產開發企業稅收政策 205

第一節　房地產業營業稅政策 205

要點1：營業稅徵稅範圍 205

要點2：納稅義務人和扣繳義務人 206

要點3：營業額 206

要點4：稅率 207

要點5：納稅義務發生時間 207

要點6：納稅地點 207

要點7：納稅期限 208

第二節　房地產業企業所得稅政策 208

解讀1：開發產品銷售收入的確認 208

解讀2：成本、費用扣除的稅務處理 210

解讀3：計稅成本的核算 212

解讀4：特定事項的稅務處理 216

解讀5：企業所得稅優惠政策 216

解讀6：政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理 217

解讀7：企業資產損失稅前扣除 217

第三節　房地產業土地增值稅政策 220

要點1：房地產轉讓收入 220

要點2：扣除項目金額 221

要點3：土地增值稅額的計算 222

要點4：清算實施 223

要點5：減免稅規定 225

要點6：房地產評估價格 226

要點7：納稅期限 226

要點8：納稅地點 226"

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