《五指山市鼓勵房地產業轉型發展暫行辦法》是五指山市人民政府於2019年9月18日印發的辦法。
2021年1月18日，五指山市人民政府印發《五指山市人民政府關於公布五指山市行政規範性檔案清理結果的通知》，公布《五指山市鼓勵房地產業轉型發展暫行辦法》（五府規〔2019〕6號）保留，行政規範性檔案繼續執行。
基本介紹
- 中文名：五指山市鼓勵房地產業轉型發展暫行辦法
- 頒布時間：2019年9月18日
- 發布單位：五指山市人民政府
印發通知,辦法全文,內容解讀,
印發通知
五指山市人民政府關於印發五指山市鼓勵房地產業轉型發展暫行辦法的通知（五府規〔2019〕6號）
各鄉、鎮人民政府，市政府直屬各單位：
《五指山市鼓勵房地產業轉型發展暫行辦法》已經四屆政府第83次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
五指山市人民政府
2019年9月18日
（此件主動公開）
辦法全文
五指山市鼓勵房地產業轉型發展暫行辦法
根據《關於印發<五指山市推進全面深化改革開放“政策落實年”任務分工方案>的通知》（五發〔2019〕7號）及《關於下達2019年商品住宅建設計畫的通知》（瓊建房〔2019〕188號）要求，為貫徹落實房地產調控政策，鼓勵房地產業轉型升級，促進全市經濟高質量發展，服務海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設大局，現結合我市實際，制定本辦法。
一、工作目標
按照政府引導、市場參與、自願平等、合法合規以及公平公正公開的原則，通過創新制度、採取有效措施，鼓勵和引導房地產業轉型用於以旅遊業、養生養老業為主導、符合海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港發展定位的產業項目，並適時解決有關歷史遺留問題，確保房地產市場平穩健康發展。
二、具體措施
（一）土地轉型鼓勵措施
1.房地產開發企業將存量商品住宅用地轉型開發商業、辦公等商品房項目的，符合《城市商品房預售管理辦法》關於“項目投入開發建設的資金達到工程建設總投資25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期”規定的，可以辦理商品房預售許可證。
2.房地產開發企業將存量商品住宅用地規劃調整為農用地或劃入生態保護紅線、開發邊界外的，土地使用權人可以改變土地用途從事農業種養及其設施農業項目、新農村項目、生態工程項目、旅遊項目及其配套設施等符合規劃要求的項目開發建設，但不得變相用於商品住宅項目開發，其中將土地復墾為耕地的，復墾新增加的耕地占補指標可進入交易市場獲取補償。
3.房地產開發企業的存量商品住宅用地經依法批准改變土地用途、土地使用年限和容積率的，依法辦理改變土地用途手續，重新簽訂土地出讓契約，辦理不動產權登記手續，由市自然資源和規劃局委託評估機構進行評估、核算，確定土地差價，土地差價可約定在2年內分期補繳、退還。
（二）稅費減免鼓勵措施
1.房地產開發企業轉型養老產業的，依法設立並辦理登記且向民政部門備案的，為老年人提供集中居住和照料服務的各類養老機構所，為收住的老年人提供的生活照料、康復護理、精神慰藉、文化娛樂等服務，免徵增值稅。
2.自2019年6月1日起至2025年12月31日，房地產開發企業轉型養老產業，對符合政策規定條件的為社區提供養老、托育、家政等服務的機構取得的收入，免徵增值稅，在計算應納稅所得額時，減按90%計入收入總額；房地產開發企業轉型養老產業後投資興辦的福利性、非營利性的老年服務機構，暫免自用房產、土地、車船的房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅。
3.房地產開發企業轉型養老產業，經批准設立的養老院內專門為老年人提供生活照顧的場所免徵耕地占用稅。
（三）產業轉型鼓勵措施
1.房地產開發企業轉型養老產業，符合《關於印發<城企聯動普惠養老專項行動實施方案（試行）的通知》（發改社會〔2019〕333號）支持範圍的，積極幫助申請中央資金按每張床位2萬元的標準給予補助，全市年度補助床位不超過10000張。
2.房地產開發企業轉型開辦的醫養結合機構，符合城鎮職工（居民）基本醫療保險和新型農村合作醫療定點條件的，可按照醫保有關政策規定申請納入醫保定點醫療機構協定管理範圍。
3.房地產開發企業轉型旅遊產業，提供旅遊服務的試點納稅人，可以選擇以取得的全部價款和價外費用，扣除向旅遊服務購買方收取並支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅遊企業的旅遊費用後的餘額為銷售額。選擇上述辦法計算銷售額的試點納稅人，向旅遊服務購買方收取並支付的上述費用，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。
4.對房地產開發企業轉型非營利性醫療、養老產業的項目，全額免收人民防空地下室易地建設費；對於轉型營利性醫療、養老產業的項目，減半收取人民防空地下室易地建設費。
5.在符合規劃的前提下，允許房地產開發企業將存量商品住宅用地轉型建設租賃住房，按照關於租賃住房用地的規定，重新簽訂土地出讓契約、辦理不動產登記手續。利用存量商品住宅用地轉型建設租賃住房的，可按照新土地使用條件下土地使用權市場評估價格與原土地使用條件下剩餘年期土地使用權市場評估價格的差額，補繳或退還出讓價款。租賃住房用地的基準地價按當年度商品住宅用地基準地價的60%執行。
6.鼓勵房地產開發企業將一定比例的建築面積用作公租房、限價商品房，其中公租房納入全市公共住房管理，由房地產開發企業簡裝達到基本入住條件後報市住房保障服務中心統籌安排使用，使用年限為10年，期間的租金、物業等費用由房地產開發企業按公租房的標準收取。限價商品房參考售價為每平方米5000-5200元。
（四）資金鼓勵措施
1.房地產開發企業轉型開發旅遊建設項目，在基礎設施、旅遊設施等方面給予貸款貼息或無償資助。貼息額不超過項目實際支付的利息，貼息年度不超過3年，最高限額500萬元。無償資助按實際投入的50%給予扶持，最高限額300萬元。
2.房地產開發企業轉型開發旅遊建設項目，年度內，對當年被評定為國家3A、4A和5A的景區，分別一次性給予200萬元、500萬元、800萬元獎勵；對新評定的三、四、五星級飯店，分別給予10萬元、20萬元、100萬元一次性獎勵；對新評定的省級、國家級工（農）業旅遊示範點，分別給予50萬元、100萬元一次性獎勵；對新評定的特色小鎮，給予500萬元一次性獎勵；對新評定的國家四星級和五星級休閒農業莊園或全國休閒農業與鄉村旅遊星級企業（園區），分別給予30萬元、50萬元一次性扶持；對新評定的四椰級、五椰級鄉村旅遊區（點），分別給予30萬元、50萬元一次性扶持。
3.房地產開發企業轉型非營利性養老服務機構的，按照《五指山市貫徹落實<海南省人民政府關於支持社會力量興辦非營利性養老服務機構若干政策>實施方案》的規定，給予床位補助及運營補貼。
4.商品住宅項目和經營性房地產項目的城市基礎設施配套費，根據《關於印發五指山市城市基礎設施配套費徵收管理辦法的通知》（五府〔2019〕12號）的規定，按報建建築面積計征。房地產開發企業將項目轉型用於開發旅遊、文化、酒店、養生養老等非商品住宅產業的，城市基礎設施配套費每平方米獎勵60元，由項目轉型的房地產開發企業向市自然資源和規劃局申請辦理。
三、工作要求
（一）提高思想認識
各有關部門要從貫徹房地產調控、促進房地產市場健康穩定發展、防範系統性金融風險、服務海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設大局的高度出發，統一思想認識，提高政治站位，勇於創新、敢於擔當，採取有力政策措施，切實推進房地產轉型利用和盤活處置，促進歷史遺留問題解決，激發市場活力，營造良好營商環境，為推進經濟高質量發展提供強有力的保障。
（二）建立服務機制
市住房和城鄉建設局負責統籌協調將國家和我省各類產業優惠政策一併適用於轉型後產業項目的同時，有針對性的加大產業轉型過程中產業路徑選擇、資金籌集、管理運營等方面的支持，聚力最佳化產業轉型發展環境。市發展和改革委員會、市財政局、市自然資源和規劃局、市旅遊和文化廣電體育局、市民政局、市衛生健康委員會、國家稅務總局五指山市稅務局、市行政審批服務局、市住房保障服務中心等有關部門要主動服務、密切配合，最佳化審批環節，提高工作效率，積極引導房地產企業轉型發展，切實保障我市房地產市場平穩健康發展。
（三）強化政策支持
各有關部門要認真執行引導和扶持企業轉型升級的各項政策和措施，及時兌現企業獎勵措施，樹立政府“誠信”的良好形象，根據企業轉型升級情況和我市經濟發展實際，不斷最佳化完善鼓勵措施，營造良好的營商環境，確保房地產轉型鼓勵政策真正落地見效。
（四）營造濃厚氛圍
各有關部門要充分利用微信、電視、報刊、網路等媒體，結合各職能部門扶持企業發展政策，開設政策宣傳專欄和板塊，加強政策宣傳解讀工作，及時總結推廣房地產企業轉型升級的先進經驗和優秀做法，在全社會營造支持企業轉型發展的濃厚氛圍。
內容解讀
五指山市住房和城鄉建設局關於五指山市鼓勵房地產業轉型發展暫行辦法政策解讀
一、檔案出台背景
為貫徹落實房地產調控政策，鼓勵房地產業轉型升級，促進經濟高質量發展，服務海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設大局。按照中共五指山市委《關於印發<五指山市推-進全面深化改革開放“政策落實年”任務分工方案>的通知》（五發〔2019〕7號）及海南省住房和城鄉建設廳《關於下達2019年商品住宅建設計畫的通知》（瓊建房〔2019〕188號）精神，結合五指山市實際，制定出台本《五指山鼓勵房地產業轉型發展暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）。
二、工作要求、目標、任務
（一）制定的必要性：為貫徹落實房地產調控政策，鼓勵房地產業轉型升級，促進經濟高質量發展，服務海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設大局，特制定此《辦法》。
（二）制定的可行性：受“兩個暫停”政策影響，我市房地產業難以按照正常程式辦理審批手續，所以轉型發展是必然的要求。
註：“兩個暫停”政策：一是暫停辦理新增商品住宅（含酒店式公寓）及產權式酒店用地審批（包括農用地轉用及土地徵收審批、土地供應審批、已供應的非商品住宅用地改為商品住宅用地審批、商品住宅用地容積率提高審批），二是暫停新建商品住宅項目規劃報建審批。
（三）制定的合理性：所制定的措施均為執行現有法律法規和政策，沒有突破法律法規的規定，具有可操作性。
（四）預期效果：促進我市房地產業向旅遊、酒店、康養等產業轉型發展，改變以往僅僅依靠房地產發展的局面。
（五）可能產生的影響：擴大我市的旅遊、酒店、養生養老產業市場，增加就業機會和稅收。
三、檔案依據
1.海南省住房和城鄉建設廳《關於下達2019年商品住宅建設計畫的通知》（瓊建房〔2019〕188號）
2.中共五指山市委《關於印發<五指山市推-進全面深化改革開放“政策落實年”任務分工方案>的通知》（五發〔2019〕7號）。
四、檔案執行範圍和有關期限
（一）五指山市範圍內的所有房地產開發企業，期限為公布之日。
（二）積極推動海南省五指山市房地產轉型發展。
五、核心或重要內容解讀
按照政府引導、市場參與、自願平等、合法合規以及公平公正公開的原則，通過創新制度、採取有效措施，鼓勵和引導房地產業轉型用於以旅遊業、養生養老業為主導、符合海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港發展定位的產業項目，並適時解決有關歷史遺留問題，確保房地產市場平穩健康發展。
六、政策措施
（一）土地轉型鼓勵措施
1.房地產開發企業將存量商品住宅用地轉型開發商業、辦公等商品房項目。
2.房地產開發企業將存量商品住宅用地規劃調整為農用地或劃入生態保護紅線、開發邊界外。
（二）稅費減免鼓勵措施
房地產開發企業轉型養老產業
（三）產業轉型鼓勵措施
1.房地產開發企業轉型養老產業。
2.房地產開發企業轉型開辦的醫養結合機構。
3.房地產開發企業轉型旅遊產業。
4.房地產開發企業轉型非營利性醫療、養老產業的項目及轉型營利性醫療、養老產業的項目。
（四）資金鼓勵措施
1.房地產開發企業轉型開發旅遊建設項目
2.房地產開發企業轉型非營利性養老服務機構
七、檔案要求的實施時間
《辦法》自2019年9月18日印發實施。
五指山市住房和城鄉建設局
2019年10月12日
