《房地產中介常見法律問題有問必答》是2017年1月中國經濟出版社出版的圖書，作者是肖海軍。
基本介紹
- 中文名：房地產中介常見法律問題有問必答
- 作者：肖海軍
- 出版社：中國經濟出版社
- 出版時間：2017年1月
- 頁數：240 頁
- 定價：48 元
- 開本：16 開
- 裝幀：平裝
- ISBN：9787513644709
內容簡介,作者簡介,圖書目錄,
內容簡介
本書以大量居間契約糾紛及房屋買賣契約糾紛所得經驗為依據，在解答大量房地產經紀從業人員、房產交易當事人問題的基礎上，按照房地產交易的不同類型劃分為居間基礎知識、二手房買賣居間法律問題、二手房特殊房源及特殊交易方式、一手房買賣居間法律問題、房屋租賃居間法律問題、中介公司相關費用收取法律問題、中介公司管理基礎知識以及婚姻、繼承、贈與房屋法律問題8篇。
每一篇當中又按照交易流程詳細梳理了300餘個法律問題，每一個問題都源於真實案例——【問題解析】，具有極強的代表性，對所有問題予以詳盡的法律分析——【律師解答】，並進一步給出應對的措施和方案——【律師建議】。房地產經紀人及交易當事人可以從中了解房屋買賣、租賃過程每個階段可能遇到的法律問題，並更好地運用法律手段來保護自身的合法權益。
作者簡介
肖海軍
廣東廣嶺律師事務所主任、資深律師
廣州市律師行業協會房地產專業委員會專業委員
廣州市房地產中介行業協會特聘常年法律顧問
廣州市房地產中介行業協會特聘講師
擅長領域
房地產買賣（居間）契約糾紛
建築工程契約糾紛
地產中介法律培訓業務
房地產投資非訴訟業務
主講課程
《地產中介經營管理法律風險防控》（總裁班）
《掃雷——地產中介門店銷售與管理避險指南》
《追傭——律師教你如何簽好契約收齊傭》
《門店衛士——二手房交易全程法律指引》
圖書目錄
第1篇居間基礎知識
諮詢1：什麼叫居間契約？
諮詢2：中介公司在房產交易中的身份和地位？
諮詢3：什麼叫報告訂立契約的機會？
諮詢4：什麼叫提供訂立契約的媒介服務？
諮詢5：房屋買賣契約什麼時候成立？
諮詢6：居間人的基本義務有哪些？
第2篇二手房買賣居間法律問題
第一章放盤階段
第一節放盤紙（委託出售協定）的性質
諮詢7：中介公司與賣方簽訂放盤紙後，形成的是什麼法律關係？
諮詢8：放盤紙有哪些種類？
諮詢9：什麼叫獨家代理？
諮詢10：什麼叫限時獨家代理？
諮詢11：獨家代理與一般代理有什麼不同？
諮詢12：限時獨家代理與獨家代理有什麼不同？
第二節放盤紙的法律效力
諮詢13：簽了放盤紙，賣方在其他中介公司成交的，賣方的行為屬於飛單嗎？
諮詢14：《限時獨家委託書》中約定的出售條款應包括哪些內容？
諮詢15：《限時獨家委託書》未約定保證金條款，或約定了保證金
條款但中介公司實際未支付的，賣方通過其他中介公司成交，是否構成違約？
諮詢16：口頭放盤的法律效力？
諮詢17：中介公司只收取賣方鑰匙，未與賣方簽訂放盤紙，委託關係是否成立？
諮詢18：非業主簽訂的放盤紙有法律效力嗎？
第三節放盤時中介公司應注意的事項
諮詢19：賣方放盤時，中介公司是否需要審核賣方的身份信息及產權信息？
諮詢20：關於鑰匙保管及鑰匙借用，中介公司應注意哪些問題？
第二章帶看階段
第一節看樓紙的簽訂要點
諮詢21：中介公司為什麼一定要讓買方簽看樓紙？
諮詢22：簽訂看樓紙時，中介公司應如何填寫物業地址？
諮詢23：買方簽訂看樓紙時，簽名不實或不全的，中介公司應如何處理？
諮詢24：簽訂看樓紙時，只留有買方的真實姓名，沒有記錄
身份證號碼，中介公司能否依據看樓紙追討居間服務費？
諮詢25：買方拒絕簽訂看樓紙，中介公司應如何處理？
第二節帶看行為規範
諮詢26：中介公司帶看時忘記關水龍頭，損壞業主的木地板，中介公司需要擔責嗎？
諮詢27：中介公司帶看時沒關好門，導致房屋失竊，中介公司需要擔責嗎？
諮詢28：中介公司帶看時，未經承租人同意，直接用業主留下的鑰匙開門進屋，是否違法？
第三節“跳單”的定義與防範
諮詢29：什麼是“跳單”行為？
諮詢30：如果買方看完房後通過其他中介公司帶看成交屬不屬於“跳單”？
諮詢31：如果買方看完房後，通過其他中介公司代辦過戶手續，是否屬於“跳單”？
諮詢32：買方看完房後私下與賣方成交，是否屬於“跳單”？
諮詢33：買方看完房後，以親屬的名義與賣方成交，是否屬於“跳單”？
諮詢34：公司買房，員工代為看房，中介公司如何避免公司“跳單”行為？
諮詢35：針對客戶可能存在的“跳單”行為，中介公司要做哪些防範措施？
第四節誠意金、訂金、定金
諮詢36：誠意金的性質
諮詢37：訂金的性質
諮詢38：定金的性質
諮詢39：買方向中介公司支付的購房誠意金，所有權歸屬於誰？
諮詢40：買方簽訂《購房意向書》以及賣方簽訂《售房承諾書》後是否意味著房屋買賣契約成立？
諮詢41：未簽訂買賣契約的情況下，中介公司代賣方收取了定金，買賣關係是否成立？
諮詢42：中介公司代賣方收取了定金之後，買方不買或賣方不賣了，中介公司可以直接向買方退還定金嗎？
第三章談單階段
第一節稅費、貸款諮詢
諮詢43：中介公司是否有為客戶提供稅費、貸款諮詢的義務？
諮詢44：客戶要求中介公司計算應繳納稅費時，中介公司應如何答覆？
諮詢45：面對客戶諮詢貸款事宜，中介公司應如何處理？
諮詢46：中介公司在客戶諮詢時明確告知買方可貸款七成，但最終銀行只批五成，導致房屋交易不成，中介公司應承擔責任嗎?
第二節中介公司如何履行合理審查及如實告知義務
諮詢47：中介公司應審查哪些基本交易信息？
諮詢48：中介公司在簽約前，是否應就交易物業有無被查封進行查冊確認？
諮詢49：遇周末無法查冊確認產權情況，中介公司應如何應對？
諮詢50：因地方政策原因，中介公司無權查冊，中介公司如何處理才能規避法律風險？
諮詢51：什麼是“被司法查封的房產”？
諮詢52：房產查封的最長期限是多少？
諮詢53：被法院查封的房產，中介公司可以提供居間服務嗎？
諮詢54：交易房屋在簽契約前已被法院查封，買方以中介公司未查冊、未告知為由，要求中介公司承擔法律責任，中介公司需要擔責嗎？
諮詢55：房屋通常會因為什麼情況被司法機關查封？
諮詢56：簽訂完房屋買賣契約後房屋被法院查封的，中介公司應如何處理？
諮詢57：買賣雙方在房管部門辦理了遞件交易手續但未出新證，交易的房屋還能被查封嗎？
諮詢58：什麼是抵押登記？
諮詢59：存在抵押的房產是否可以出售？
諮詢60：中介公司在簽約前，是否應該向買方告知限購政策？
諮詢61：談單時如何防止經紀人做出無法兌現的承諾？
諮詢62：就學位房的學位問題，中介公司在談單時應注意哪些問題？
諮詢63：發生爭議時，客戶在談單過程中的錄音錄像，能否作為證據使用？
第四章簽約階段
第一節簽約主體資格的審查
諮詢64：簽約時中介公司需如何核對買賣雙方的身份信息？
諮詢65：簽約時複印買賣雙方身份證件的法律意義？
諮詢66：未成年人可以獨立簽訂房屋買賣契約嗎？
諮詢67：簽訂買賣契約時，業主未親自到場，委託親屬或朋友代簽，中介公司要怎樣防範風險？
諮詢68：買方親屬代買方簽訂買賣契約，買方事後卻不追認，契約是否具有法律效力？
諮詢69：中介公司在居間共同共有房產時如何處理才能規避風險？
諮詢70：中介公司在居間按份共有房產時應注意哪些問題？
第二節委託手續的審查
諮詢71：手寫的委託書是否具有法律效力？
諮詢72：公證委託書具有什麼法律效力？
諮詢73：二手房交易中“全權委託”應包括哪些委託事項？
諮詢74：公證委託是否必然具有全權代理的法律效力？
第三節物業基本信息的審查
諮詢75：什麼是“凶宅”？
諮詢76：中介公司能否為“凶宅”提供居間服務？
諮詢77：買方能否以小區其他物業屬於“凶宅”為由解除契約？
諮詢78：中介公司有必要要求買方在房產證複印件上籤名嗎？
諮詢79：帶租約房屋出售時應注意哪些問題？
諮詢80：房屋結構對於貸款有什麼影響？
諮詢81：房屋性質對房屋買賣交易有何影響？
諮詢82：中介公司在居間過程中，為何要特別注意交易房屋名下的戶口問題？
第四節契約條款的填寫準則
一、契約主體資料的填寫
諮詢83：中介公司是否需要在房屋買賣契約上完整填寫交易雙方的身份信息？
諮詢84：房屋買賣契約中，是否必須填寫買賣雙方的聯繫地址？
二、交易物業地址的填寫
諮詢85：契約中記載的物業地址與房產證記載的物業地址不一致時，該如何處理？
諮詢86：簽訂契約時，發現房產證房屋地址與現查冊地址不一致應如何填寫？
三、契約的落款
諮詢87：簽訂房屋買賣契約時，就買賣雙方如何落款簽名，中介公司應注意哪些問題？
諮詢88：簽訂契約時買賣雙方有簽名但沒有按指模或只按指模沒簽名，該契約是否有效？
諮詢89：房屋買賣契約（三方契約）上，中介公司一欄只有公司蓋章而沒有經紀人簽名，房屋買賣契約是否成立？
諮詢90：備註條款中買方與中介公司均有簽名蓋章確認，但賣方沒有進行簽名確認，該條款對賣方具有法律效力嗎？
諮詢91：委託代理人應該簽誰的名字？
四、契約其他重要條款填寫與約定
諮詢92：契約中有選擇項，中介公司未進行填寫，有何法律後果？
諮詢93：契約中重要條款用粗體字標註的法律意義？
諮詢94：契約約定“首期款於遞件交易當天（列印體）或2016年3月1日前（手寫體）支付”，則首期款支付時間到底是哪一天？
第五節契約的生效
諮詢95：口頭約定的房屋買賣契約有沒有法律效力？
諮詢96：代理人未取得代理權，其簽訂的房屋買賣契約有沒有法律效力？
諮詢97：買賣雙方簽訂契約的時間不一致的，契約生效時間以哪個時間為準？
諮詢98：契約附屬檔案中，買賣雙方未簽名，附屬檔案是否對買賣雙方產生法律效力？
諮詢99：房屋買賣契約上只有經紀人簽名，但公司未蓋章，客戶能否以此為由主張房屋買賣契約無效？
諮詢100：中介公司能否讓賣方或買方把契約拿回家簽署或郵寄給其簽署後再交回公司？
第六節契約的變更
諮詢101：中介公司誤將建築面積寫成套內面積，事後發生爭議，該如何處理？
諮詢102：買賣雙方未經中介公司同意，擅自變更房屋買賣條款，該變更的條款是否具有法律效力？
諮詢103：中介公司未經賣方同意，擅自與買方變更付款條件，該變更的條款對賣方是否具有法律約束力？
諮詢104：補充條款與原契約條款約定不一致時，以哪個約定為準？
第七節契約的解除
諮詢105：買賣雙方在什麼情況下可以解除契約？
諮詢106：買賣雙方銷毀（撕毀）契約，或在契約上標明“作廢”，是否具有解除契約的法律效力？
諮詢107：未經中介公司同意，買賣雙方能否私下解除房屋買賣契約？
第五章契約的約定與履行
第一節房屋交易價格
諮詢108：二手房買賣中，是否涉及房屋單價的問題？
諮詢109：房屋價格大小寫不一致，交易價格應以哪個為準？
諮詢110：房屋總價與分期付款的計算總額約定不一致，房屋交易價格究竟以哪個為準？
諮詢111：二手房交易過程中，原開發商贈送的一層花園或頂層露台面積是否需計入樓價？
第二節定金支付
諮詢112：定金支付有無上限？
諮詢113：定金契約是諾成契約還是實踐契約？
諮詢114：定金罰則如何適用？
諮詢115：房屋買賣契約中約定了定金支付日期，但買方到期未支付定金，買方的行為是否構成違約?
諮詢116：買方未足額支付定金，賣方主張沒收定金的金額該如何確定？
諮詢117：買方未支付定金，賣方還能否向買方主張定金罰則？
諮詢118：買方未支付定金，契約僅約定了“定金罰則”而未約定其他違約責任，賣方如何追究買方的違約責任？
諮詢119：一方違約後，定金條款和違約金條款可以同時適用嗎？
諮詢120：中介公司可以代賣方收取定金嗎？
諮詢121：買方按時支付定金，但賣方拒收定金，賣方的行為屬於違約嗎？
諮詢122：簽訂買賣契約後，中介公司尚未將代收的定金轉交給賣方，買方違約，賣方要求沒收定金，中介公司是否需將定金轉交給賣方？
諮詢123：簽訂買賣契約後，中介公司尚未將代收的定金轉交給賣方，賣方違約，買方要求中介公司退還定金，中介公司可否向買方退還定金？
第三節首期款支付
諮詢124：契約約定的首期款比例與銀行貸款政策規定的首期款比例不符，該如何處理？
諮詢125：契約約定遞件當日支付首期款，那么遞件與支付首期款的先後順序該如何確定？
諮詢126：為了配合買方辦理按揭貸款，賣方在未收款的情況下提前向買方出具首期款收據，事後買方主張已付首期款，該如何處理？
第四節網簽
諮詢127：什麼是網簽契約？
諮詢128：二手房買賣是否必須網簽以及網簽的法律意義？
諮詢129：簽完網簽契約是否等同於過戶？
諮詢130：網簽契約與三方房屋買賣契約不一致時，以哪份契約為準？
諮詢131：網簽契約簽署後，契約任何一方當事人能否單方撤銷？
第五節贖契
諮詢132：契約中註明交易房產存在抵押，但未註明由誰贖契，則贖契款應由誰承擔？
諮詢133：契約約定由買方贖契，但買方又擔心資金安全，買方的資金安全應如何保證？
諮詢134：契約中約定由擔保公司墊資贖契，未約定墊資所產生的手續費由誰承擔，則墊資所產生的手續費應由誰承擔？
諮詢135：買方支付贖契款後，賣方將贖契款挪作他用，買方如何防範風險？
諮詢136：契約約定的買方支付贖契款日期已到，但賣方尚未按契約約定向銀行申請提前還款，買方是否必須支付該贖契款？
第六節按揭貸款
諮詢137：房價100萬元，買方通過報高房價的方式從銀行獲批90萬元的貸款額度，但賣方卻認為買方的同貸書違反了銀行政策拒絕遞件交易，賣方的行為是否構成違約？
諮詢138：銀行審批的貸款金額少於買方申請的貸款額度，買方又無能力以現金形式補足餘款的，買方是否有權解除買賣契約？
諮詢139：買方第一次申請銀行貸款未獲審批的情況下，要求到其他銀行重新辦理申請貸款手續，賣方不願意配合，賣方行為是否構成違約？
諮詢140：由於銀行年底資金緊張未及時放款，導致賣方收到銀行貸款時超過了契約約定的收齊樓款時間，賣方要求追究買方的違約責任，能得到法院支持嗎？
第七節過戶遞件
諮詢141：二手房買賣中過戶遞件的定義與效力？
諮詢142：如何理解契約中約定的“過戶遞件成功”？
諮詢143：過戶遞件成功是否意味著房屋已實際完成過戶？
諮詢144：賣方不想繼續交易，要求單方撤回遞件交易資料，買方應該怎么辦？
第八節交易稅費及其他費用承擔
諮詢145：契約中約定，因房屋交易產生的稅費全部由買方承擔，該約定是否違反國家稅收政策？
諮詢146：契約中雖有約定交易稅費由買方承擔，但未明確約定因政策變化導致稅費增加由誰承擔，則因政策導致增加的稅費應由誰承擔？
諮詢147：契約未約定物業維修基金的承擔主體，物業維修基金應由誰承擔？
諮詢148：契約約定的價格為賣方實收價，在交易過程中，發現賣方未繳清土地出讓金，則該土地出讓金由誰承擔？
諮詢149：契約中約定賣方應在交樓前結清相關費用，該費用包含哪些內容？是否需要列明？
諮詢150：賣方原口頭同意配合買方報低房價以減少稅費，但到報稅時卻反悔，不願意配合報低房價，賣方的行為構成違約嗎？
諮詢151：房屋買賣已完成繳納稅費手續但尚未出新證，現法院判決撤銷或解除該房屋買賣契約，已繳納的稅費能否退還？
諮詢152：賣方曾口頭承諾房屋滿五年且為唯一物業，但交稅時發現並非賣方唯一物業，則對於因此增加的稅費買方可否要求賣方承擔？
第九節交樓
一、交樓時的戶口問題
諮詢153：物業戶口遷移在契約中該如何約定？
諮詢154：契約沒有約定戶口遷移問題，賣方拒絕遷出戶口，中介公司及買方該如何處理？
諮詢155：契約約定了賣方需要遷出戶口，但沒有約定具體遷出時間，賣方藉故拖延遷出戶口的，中介公司及買方該如何處理？
諮詢156：交樓後，買方發現購買的學位房學位被占用了，買方該如何處理？
二、交樓保證金
諮詢157：交樓保證金的作用是什麼？
諮詢158：交樓保證金屬於樓款的一部分嗎？
諮詢159：交樓保證金可以直接抵扣中介費嗎？
諮詢160：交樓過程中，買賣雙方就交易物業產生的欠款由誰承擔出現爭議，業主要求退還交樓保證金，買方要求用該交樓保證金支付欠款，中介公司該如何處理？
三、交樓方式注意事項
諮詢161：如果賣方拒絕按契約約定的期限交樓，買方可以“撬鎖收樓”嗎？
諮詢162：中介公司能不能幫買方做“撬鎖收樓”的見證？
諮詢163：賣方收齊樓款後，將鑰匙交與中介公司，要求中介公司直接與買方辦理交樓手續，中介公司代賣方交樓存在哪些風險？
諮詢164：賣方未按約定配合買方辦理水電、煤氣等過戶手續，買方是否有權拒絕收樓並要求賣方按契約約定承擔違約責任？
諮詢165：賣方交樓前將契約中約定需要附送的家私家電搬走，買方是否有權拒絕收樓並要求業主按契約約定承擔遲延履行的違約責任？
諮詢166：在房屋符合交房條件的情況下，買方逾期收房的，逾期收房期間所產生的物業管理費等相關費用應由誰承擔？
四、交樓後的風險轉移
諮詢167：法律對房屋滅失風險的轉移是如何規定的？
第十節契約履行的其他問題
諮詢168：契約沒有約定履行期限，則履行期限該如何確定？
諮詢169：在買賣契約中，對有關事項的履行日期約定不明確（如遞件交易時間），中介公司應如何應對，方能有效推進交易的順利履行？
諮詢170：簽訂買賣契約後，賣方去世了，契約能否繼續履行？
諮詢171：簽訂買賣契約後，買方過世，該如何處理？
第六章違約責任
第一節違約責任的基礎知識
諮詢172：房屋買賣中常見的糾紛有哪些？
諮詢173：違約責任的承擔方式有哪些？
諮詢174：什麼是“違約金”？
諮詢175：如何確定違約金的計算標準和依據？
諮詢176：爭議條款應如何約定？
第二節買方違約
諮詢177：買方支付定金後表示不買了，定金也不要了，賣方還能按契約約定追究買方樓價10%的違約責任嗎？
諮詢178：買方違約導致契約不能繼續履行，中介公司可以促成賣方與另一買方簽訂新的房屋買賣契約嗎？
諮詢179：買方在房屋買賣契約上籤假名後反悔不買，可以進行筆跡鑑定確定買方的訴訟主體資格嗎？
諮詢180：因買方的信用問題，銀行不批准買方的貸款申請，買方可以以此為由解除房屋買賣契約嗎？
諮詢181：買方未按約定日期支付購房款，賣方立即要求解除買賣契約，是否能得到法院支持？
第三節賣方違約
諮詢182：簽完契約後，賣方明確表示不賣了，且願意雙倍返還定金，買方應如何處理？
諮詢183：賣方或買方違約導致房屋買賣無法繼續進行，中介公司能否以此向賣方或買方主張支付違約金？
諮詢184：房屋買賣契約中，約定賣方同意房屋可過戶至買方指定的第三人名下，且雙方均明確了最終的落戶人，後賣方以買方無購房資格為由不配合過戶，是否屬於違約？
諮詢185：房屋過戶後，買方發現房屋實際面積比房產證上的面積小，買方要求賣方承擔賠償責任或補償差價，是否合理？
諮詢186：賣方未帶身份證件的情況下簽訂了房屋買賣契約並收取了定金，後發現該賣方並非業主本人，中介公司該如何處理？
諮詢187：簽完買賣契約並收取高額首期款後賣方“攜款潛逃”了，買方可採取哪些措施追究賣方的責任？
諮詢188：賣方反悔不賣了，買方向法院起訴要求強制過戶交易，需具備哪些條件法院才可能支持該訴求？
諮詢189：買方已付清樓款且已收樓，在辦理過戶交易過程中，因賣方的債務糾紛交易的房屋被法院查封，買方能要求解封並繼續過戶嗎？
諮詢190：如果賣方在簽完買賣契約後將房屋抵押的，是否屬於違約？
諮詢191：買方因賣方違約提起訴訟，可在哪個訴訟階段查封交易的房屋？
諮詢192：賣方違約，買方追究賣方違約責任並向法院申請財產保全，買方需要提供擔保嗎？哪類財產可以作為擔保物？
諮詢193：什麼是“一房二賣”或“一房多賣”？
諮詢194：賣方一房多賣的，應承擔什麼法律責任？
諮詢195：“一房二賣”或“一房多賣”情形下籤的房屋買賣契約有效嗎？
諮詢196：賣方一房多賣的，數個買方均起訴要求將涉案房屋過戶到自己名下，法院將如何處理？
諮詢197：中介公司如何防止賣方“一房二賣”或“一房多賣”？
諮詢198：房屋因為賣方對外負債而與債權人簽訂了網簽契約後，賣方再予以出售，屬於“一房二賣”行為嗎？
諮詢199：房屋買賣契約中約定由賣方配合買方做全權公證委託，現賣方不配合做全權公證委託，是否屬於違約？
第四節政策導致契約履行不順利而造成的違約
諮詢200：房屋買賣契約中約定買方首付款比例為二成，契約履行過程中，因銀行信貸政策調整導致首付款比例提高，買方無力支付增加的首期款導致契約無法繼續履行，買方的行為屬於違約嗎？
諮詢201：因銀行貸款政策調整致使銀行不批准買方的貸款申請或者所批准額度遠遠小於申請額度，買方可以以此為由解除房屋買賣契約嗎？
諮詢202：簽訂買賣契約後，政府出台限購政策，導致房屋買賣契約無法履行將如何處理？
諮詢203：簽訂買賣契約前，政府就已出台限購政策，契約履行中，買方能否以自己無購房資格主張解除契約？
第五節其他違約情況
諮詢204：買賣雙方要求中介公司在解除房屋買賣契約的協定上蓋章，中介公司需要在該協定上蓋章嗎？
諮詢205：賣方將房屋出售事宜全權委託給中介公司，成交後，賣方以售房價遠低於市場價、損害了其利益為由，主張契約無效，且要求中介公司賠償其損失，賣方的訴求能得到法院的支持嗎？
諮詢206：房屋買賣契約中未約定違約時的律師費承擔事項，守約方可以要求違約方承擔其律師費損失嗎？
