房地產中介服務是指具有專業執業資格的人員在房地產投資、開發、銷售、交易等各個環節中，為當事人提供服務的經營活動，是房地產諮詢、房地產估價、房地產經紀等活動的總稱。
基本介紹
- 中文名：房地產中介服務
- 服務方向：房地產諮詢，評估，經紀
中介服務簡介,成立條件,概念界定,資格的審查,執業程式,禁止行為,收費,加強健康發展,
中介服務簡介
房地產諮詢機構可以從事編制房地產投資可行性報告、招商、促銷與培訓等方面的工作。
房地產評估，是指房地產專業估價人員，根據估價目的，遵循一定的原則，按照一定的程式，採用科學的方法，並結合估價經驗與對影響房地產價格的因素的分析，對房地產的真實、客觀、合理的價格所作出的估價、推測與判斷。無論是房地產的買賣、交換、租賃入股、抵押貸款、徵用賠償、課稅、保險、典當、糾紛處理，還是企業合資、合作、承包經營、股份制改組、兼併、分割、破產清算，以及房地產管理和會計成本分析等，都需要房地產估價。房地產評估是房地產開發經營全過程中一項必不可少的基礎性工作。
房地產經紀，是指為委託人提供房地產信息和居間代理業務的活動。也就是有關機構為房地產交易雙方牽線搭橋、提供信息、促成交易的活動。在現實生活中常出現當事人對房地產市場行情，交易對手等不了解，從而不知如何進行交易的情況，而房地產經紀則恰好滿足了當事人的需要。當事人可通過房地產經紀機構準確、及時地了解市場行情、交易對手等情況，積極穩妥地進行交易。
成立條件
設立房地產中介服務機構必須具備法定條件，依據《城市房地產管理法》及《城市房地產中介服務管理規定》的有關規定，設立房地產中介服務機構應具備下列五項條件：
(1)有自己的名稱和組織機構。設立房地產中介服務機構首先必須確定名稱，有了名稱才可能為社會所承認，才能與其他服務機構相區別，這也是《民法通則》和《公司法》的有關規定所要求的。組織機構是一個房地產中介服務機構對內管理有關事務及對外代表該機構從事民事活動的機構的總稱。沒有組織機構，也就無法從事正常的中介業務活動。
(2)有固定的服務場所。首先房地產中介服務機構必須有一個服務場所，不能是“皮包公司”，其次該服務場所應相對固定，不能打一槍換一個地方。
(3)有必要的財產和經費。沒有必要的財產和經費，房地產中介服務機構也就沒有從事中介活動所必需的物質基礎，也就無法就自己的民事活動對外獨立承擔責任。至於財產和經費到底應有多少，應根據不同的中介服務機構及其所從事的不同中介服務項目來確定。依據《公司法》的有關規定，從事科技開發、諮詢、服務性的有限責任公司，其註冊資本不得少於10萬元人民幣。
(4)有足夠數量的專業技術人員。房地產中介服務具有很強的專業性，如果沒有足夠數量的專業技術人員作後盾，中介服務的質量也就難以保證，從而失去其應有的價值，不利於房地產業的健康發展。
(5)法律、行政法規規定的其他條件。無法就自己的民事活動對外獨立承擔責任。至於財產和經費到底應有多少，應根據不同的中介服務機構及其所從事的不同中介服務項目來確定。依據《公司法》的有關規定，從事科技開發、諮詢、服務性的有限責任公司，其註冊資本不得少於10萬元人民幣。
概念界定
房地產中介服務，是指房地產諮詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。
房地產諮詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。
房地產經紀，是指向進行房地產的開發、轉讓、抵押、租賃的當事人（以下簡稱當事人）有償提供居間介紹、代理等服務的營業性活動。但國有土地使用權出讓的經紀活動除外。
房地產諮詢人員，指具有與房地產諮詢業務相關的初級以上專業技術職稱並取得考試合格證書的專業技術人員。
房地產價格評估人員，分房地產估價師和房地產估價員。房地估價師是經國家統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，並經註冊登記取得《房地產估價師註冊證》的人員；房地產估價員是經過考試並取得《房地產估價員崗位合格證》的人員。
房地產經紀人，是指具備經紀人條件（經過考試、註冊並取得《房地產經紀人資格證》）、經工商行政管理部門核准登記並領取營業執照從事房地產經紀活動的組織和個人。
資格的審查
在二手房中介服務中，（無論委託人是買方或賣方，下同），注意審查經紀公司和其執業經紀人的資格證書：
對經紀公司要查驗工商行政管理機關頒發的《營業執照》和在房地產管理部門辦理備案手續的證明；
對執業經紀人要查驗市工商局頒發的《經紀執業證書》和在房地產管理部門辦理註記手續的證明；同時，要核驗《經紀執業證書》和《營業執照》上經紀公司的名稱是否一致。沒有備案、註記的房地產經紀組織和執業經紀人代理的業務，房地產交易中心將不予受理。
執業程式
裴宇瓊律師提醒您要注意經紀人的執業程式，且不應委託中介機構代收代付購房款。房地產經紀人和經紀人員應當按照下列程式執業：
（1）向委託人出示《房地產經紀人員資格證》，校驗委託方提供的有關檔案資料；
（2）從事需要簽訂房地產經紀契約的業務項目，應參照市房地局、市工商局制定的示範契約文本，與委託人簽訂房地產經紀契約；
（3）房地產經紀契約簽訂後，按政府有關規定向市或區、縣房地產交易管理部門備案；
（4）履行契約期間，向當事人各方如實、及時報告約定機會和交易情況；
（5）記錄經紀業務交易情況，妥善保存有關資料；
（6）按契約規定收取服務費，開具統一發票。
禁止行為
（1）無照經營、超越其核准的經紀業務範圍和非法異地經營；
（2）隱瞞非商業秘密的有關經紀活動的重要事項；
（3）弄虛作假，提供不實的信息，或簽訂虛假契約；
（4）採取引誘脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業務或促成交易；
（5）偽造、塗改、轉讓《房地產經紀人員資格證》或允許他人利用自己名義從事房地產經紀業務；
（6）利用已經簽訂的房地產經紀契約，或他人掌握的經營信息，採取不正當手段，轉移業務，背棄合作，侵吞勞動成果，或損害委託人利益；
（7）房地產開發經營企業的房地產經紀機構和人員，從事本公司開發建設的房地產經紀業務；
（8）房地產經紀人員同時在兩個以上房地產經紀組織內兼職；
（9）索取或收受委託契約規定以外的酬金或其他財物，包括房地產經紀組織以包銷的名義，隱瞞委託人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取佣金以外的報酬；房地產經紀組織及其從業人員利用執業便利，在委託的客戶之間，通過壓低賣出價格，自行收購，再抬高價格出賣給購房者，牟取不當利益；
（10）從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動；
（11）法律、法規禁止的其他行為。
收費
簡介
國家計委 建設部關於房地產中介服務收費的通知：(1995年7月17日 計價格[1995]971號)
凡依法設立並具備房地產中介資格的房地產諮詢、房地產價格評估、房地產經紀等服務機構，為企事業單位、社會團體和其他社會組織、公民及外國當事人提供有關房地產開發投資、經營管理、消費等方面的中介服務。可向委託人收取合理的費用。
房地產中介服務機構可應委託人要求，提供有關房地產政策、法規、技術等諮詢服務、收取房地產諮詢費。
房地產諮詢收費按照服務形式分為：口頭諮詢費和書面諮詢費兩種
口頭諮詢費
按照諮詢服務所需時間結合諮詢人員專業技術等級由雙方協商議定收費標準
書面諮詢費
按照諮詢報告的技術難度、工作繁簡結合標的額大小計收。普通諮詢報告每份收費300-1000元；技術難度大，情況複雜，耗用人員和時間較多的諮詢報告，可適當提高收費標準，收費標準 一般不超過諮詢標的額的0.5%
以上收費標準，屬指導性參考及格。實際成交收費標準，由委託方與中介機構協商定義。
契約中的簽章
凡委託具有房地產經紀資格的專業公司提供代理、居間介紹等服務的，受託居間介紹、代理的房地產經紀公司應在契約中標明名稱、地址、電話和房地產執業經紀人的姓名、執業證書號碼並簽字蓋章。
房地產中介服務契約應當包括下列主要內容：
（1）當事人姓名或者名稱、住所；
（2）中介服務項目的名稱、內容、要求和標準；
（3）契約履行期限；
（4）收費金額和支付方式、時間；
（5）違約責任和糾紛解決方式；
（6）當事人約定的其它內容。
加強健康發展
2016年7月29日，住房城鄉建設部、國家發改委、工業和信息化部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監會等七部門聯合印發了《關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》。
一、規範中介服務行為。規範中介機構承接業務，加強房源信息盡職調查，加強房源信息發布管理，規範中介服務價格行為，規範中介機構與金融機構業務合作，規範中介機構涉稅服務。
二、完善行業管理制度。提供便捷的房源核驗服務，全面推行交易契約網簽制度，健全交易資金監管制度，建立房屋成交價格和租金定期發布制度。
三、加強中介市場監管。嚴格落實中介機構備案制度，積極推行從業人員實名服務制度，加強行業信用管理，強化行業自律管理，建立多部門聯動機制，強化行業監督檢查。
