《房地產與建設工程法律問題及解決之道》是一本2021年出版的圖書，由中國法律圖書有限公司出版。
基本介紹
- 書名：房地產與建設工程法律問題及解決之道
- 作者：鄭靜昊,高建平,吳銀書
- 類別：司法實務
- 出版社：中國法律圖書有限公司
- 出版時間：2021年6月
- 開本：16 開
- 裝幀：平裝-膠訂
- ISBN：9787519753580
內容簡介,圖書目錄,作者簡介,
內容簡介
本書從建設工程的發包、承包、分包與轉包，建設工程施工契約，勘察設計與監理，施工許可與工期，工程質量與保修，工程造價與工程款，竣工驗收及備案，土地法律問題，房地產開發，商品房買賣，物業管理等方面精選225個典型案例，通過鮮活的情景案例，結合現行法律法規，運用通俗易懂的語言，全面解答房地產與建設工程領域存在的疑難法律問題，是建設單位、勘察單位、設計單位與施工單位的法律實務寶典。
圖書目錄
第一篇
建設工程篇章 建設工程發包、承包、分包與轉包
一、發包
1.承包人雇用的工人受傷，發包人要承擔責任嗎？
2.沒有資質的承包人雇用的工人受傷，發包人要承擔法律責任嗎？
3.中標通知書發出後，發包人悔標要承擔什麼責任？
4.建設工程施工契約中發包人毀約，承包人能否主張預期利益損失？
5.公司將工程直接發包給某位股東，合法嗎？
6.發包人要對施工中發生的重大責任事故承擔責任嗎？
7.發包人可以在招標檔案或者建設工程契約中“指定採購”嗎？
8.建設工程契約約定履約保證金有效嗎？
9.建設工程依法必須招標而未招標,在工程完工驗收時補辦手續及中標契約檔案的，是否具有法律效力？
10.發包人在招投標程式中“明招暗定”的，施工契約有效嗎？
11.對發包人原因導致的停窩工損失，承包人可以請求賠償嗎？
12.對承包人遲延竣工的損失，在施工契約無效的情況下，發包人可以請求賠償損失嗎？
13.發包人不履行協助義務，可以解除契約嗎？
14.發包人將項目工程分包給沒有建築施工資質的承包人，是否應為承包人雇用人員受傷承擔責任？
二、承包
15.承包人超越本企業資質等級承攬工程，有什麼法律後果？
16.承包人通過給予發包方工作人員回扣的方式承攬工程，要負刑事責任嗎？
17.承包人偷工減料或使用不合格的建築材料，要承擔什麼責任？
18.承包人可以要求發包人支付墊資款利息嗎？
19.建築企業帶資承包政府工程，合法嗎？
20.承包人可以將工程內部發包給公司員工嗎？
21.施工企業內部承包人能否直接起訴發包人？
22.發包人不按時支付進度款，承包人有停工權嗎？
23.由發包人原因導致工程停工的，承包人可以要求賠償停工損失嗎？
24.低於成本價中標，所簽訂的施工契約有效嗎？
25.承包人不為建築工人購買社會保險，要承擔什麼責任？
26.中標通知書發出後，承包人悔標要承擔責任嗎？
27.人工或材料費用大幅度上漲，承包人可以要求補差嗎？
28.發包人以指揮部、籌建處、分公司等名義簽訂契約的，承包人有什麼法律風險？
29.建築企業員工私刻或偽造公司印章的行為，構成犯罪嗎？
30.聯合共同承包人，要對所負共同債務承擔連帶責任嗎？
31.承包人將工程分包給沒有資質的建築勞務公司，是否要承擔連帶責任？
32.承包人拒不支付農民工勞動報酬，需要承擔刑事責任嗎？
33.承包人向發包人作出的《讓利承諾書》，是否有效？
三、分包
34.承包人未經發包人同意分包，分包契約是否有效？
35.勞務分包契約的簽訂，需要發包人同意嗎？
36.總承包人是否可將主體工程分包？
37.個人能否承攬建築工程的勞務分包工程業務？
38.發生生產安全責任事故，總承包單位和分包單位需要承擔連帶責任嗎？
39.發包人指定分包商，由分包商過錯導致損失的，承包人與分包商承擔連帶責任嗎？
40.實際施工人要求分包人支付工程款違法嗎？
41.實際施工人以“承包人項目部”名義對外承包工程的，承包人需要承擔責任嗎？
42.實際施工人的雇員受傷，建築公司需要承擔責任嗎？
四、轉包
43.承包人將其承包的全部工程轉包給他人，合法嗎？
44.承包人將承包的全部建築工程肢解以後分別轉包給他人，可以嗎？
第二章 建設工程施工契約
一、契約訂立、履行與變更
45.建設工程施工契約簽訂後，發包方主體可以改變嗎？
46.建築企業的管理人員強令職工冒險作業，要承擔刑事責任嗎？
47.工程價款結算應當以備案的中標契約為依據，還是以補充協定為依據？
48.契約履行過程中發包人增加工程量後拒絕簽證，承包人可以索賠嗎？
49.契約履行過程中發包人通知趕工，承包人可以要求支付趕工費嗎？
50.契約履行過程中，出現發包人拖欠工程款或出圖紙不及時等情況，嚴重影響工程進度的，承包人可以要求支付延誤施工的損失嗎？
51.契約簽訂後，發包人無法提供符合契約約定的施工條件導致承包人無法按期施工的，承包人可以要求賠償待工損失費嗎？
二、契約解除與終止
52.承包人在契約約定期限內沒有完工，發包人可以立即解除契約嗎？
53.承包人將建設工程非法轉包，發包人可以解除契約嗎？
54.發包人不按時支付工程進度款，承包人可以解除契約嗎？
55.發包人提供的建築材料不符合強制性標準致使承包人無法施工，可以解除契約嗎？
56.承包人因工程質量不合格被解除契約，發包人可以不支付工程款嗎？
57.契約解除後，守約方是否可以請求賠償可得利益損失？
三、契約效力
58.承包人超越資質等級承攬工程，已簽訂的建設工程施工契約有效嗎？
59.房地產企業沒有資質或超越資質開發房地產，與建築商簽訂的施工契約有效嗎？
60.承包人以發包人未取得建設工程規劃許可證為由請求確認契約無效，是否成立？
61.建設工程施工契約約定的“天價”違約金有效嗎？
62.口頭約定的建設工程施工契約是否有效？
63.未備案的建築工程施工契約是否生效？
64.施工契約無效，會導致結算協定無效嗎？
65.工程項目部對外簽訂的契約有效嗎？
四、掛靠契約
66.沒有資質的實際施工人掛靠有資質的建築企業承攬工程，合法嗎？
67.被掛靠人需要對掛靠人的不法行為承擔連帶責任嗎？
68.掛靠人可以自己名義向發包人主張工程款債權嗎？
69.掛靠人與第三人簽訂經濟契約，被掛靠人是否應承擔責任？
70.掛靠人是否可以通過主張其系被掛靠企業內部職工，將掛靠方式轉化為內部承包？
五、“黑白契約”
71.發包人與承包人簽訂的“黑白契約”有效嗎？
72.“黑契約”“白契約”均無效的，如何確定工程款的
結算依據？
第三章 勘察設計與監理
一、勘察設計
73.設計單位不按照建築工程質量、安全標準進行設計，要承擔什麼責任？
74.與沒有設計資質的設計公司簽訂的契約，有效嗎？
75.施工單位工作人員隨意修改建設工程勘察、設計檔案，導致的損失應當由誰承擔？
76.發包人擅自修改工程設計導致建設工程質量缺陷，承包人需要承擔責任嗎？
77.發包單位與自然人簽訂的《建設工程勘察契約》是否有效？
二、監理
78.監理單位與承包人串通給建設單位造成損失的，要承擔什麼責任？
79.工地出現人身傷亡事故，監理公司要承擔責任嗎？
80.監理契約無效的，監理費如何結算？
第四章 施工許可與工期
一、施工許可
81.工程未辦理施工許可證的，屬於違法建築嗎？
82.對於未及時辦理施工許可證所致的損失，發包人應當賠償嗎？
二、工期
83.建築工程工期延誤的，責任由誰來承擔？
84.實際施工工程量大於契約約定工程量的，承包人有權要求順延工期嗎？
85.建設單位要求施工單位壓縮契約約定的工期的，施工單位可以拒絕嗎？
86.實際施工人對於工程工期延誤，需要承擔賠償責任嗎？
87.實際開工日期與施工許可證記載的日期不一致，以哪一天為開工日期？
第五章 工程質量與保修
一、工程質量
88.因建設工程質量發生爭議的，發包人可以直接向實際施工人主張權利嗎？
89.發包人為節省成本提出降低工程質量的要求，承包人可以拒絕嗎？
90.當事人自行委託工程質量鑑定得出的鑑定意見有效嗎？
91.工程驗收合格後，發包人能否主張質量缺陷責任？
92.對未完工程或未經竣工驗收的工程，如何確定工程質量是否合格？
93.施工契約對質量保證金返還期限約定不明的，如何處理？
二、工程保修
94.保修人未及時履行保修義務，導致建築物致人受傷的，責任由誰承擔？
95.保修期條款約定不明的，怎么處理？
96.施工契約約定的質量保修期短於法定年限的，怎么處理？
97.保修期內發現質量問題，發包人可以委託第三方維修並要求承包人承擔維修費用嗎？
第六章 工程造價與工程款
一、工程造價
98.一方認為工程造價鑑定機構鑑定意見不公正，可以申請更換鑑定機構嗎？
99.當事人在訴訟前對工程價款結算已達成協定的，在訴訟中可以申請對工程造價進行鑑定嗎？
100.當事人在訴訟前共同委託有關機構對建設工程造價進行鑑定，在訴訟中一方不認可該鑑定結論的，可以申請重新鑑定嗎？
二、工程款
101.發包人逾期支付工程款的，承包人拒絕交付工程合法嗎？
102.若承包人不支付工程款，實際施工人能否要求發包人承擔連帶責任？
103.建設工程雖經竣工驗收或擅自使用，但有證據證明地基基礎或主體結構工程質量不合格的，發包人有權拒絕支付工程款嗎？
104.設計變更導致建設工程的工程量增加的，如何計算工程款？
105.當事人另行訂立的施工契約補充協定與備案的中標契約內容不一致的，如何計算工程價款？
106.承包人按約定的固定價結算工程款明顯虧損的，可以要求發包人增加費用嗎？
107.發包人能以房屋抵付工程款嗎？
108.當事人關於同一建設工程訂立數份契約，如何結算工程價款？
109.建設工程施工契約無效的，工程款如何認定？
110.無效施工契約的承包人可否要求發包人按約定支付“獎勵款”？
111.施工契約無效，還需要按契約約定支付工程款利息嗎？
112.承包人可否向合作開發的其他公司主張工程款？
113.總包商與分包商約定“以業主支付為前提”的“背靠背”條款有效嗎？
114.名為“總承包”，實為“代建”，工程款支付義務應由誰承擔？
115.名為“代建”，實為“墊資承包”，工程款支付義務應由誰承擔？
116.介紹工程的中介費受法律保護嗎？
117.施工契約為固定總價，工程未完工而契約解除，工程價款應如何結算？
118.約定作為結算依據的政府檔案失效的，其還可以作為結算依據嗎？
119.發包方與承包方可以協商選擇通過社會審計確定工程款計算標準嗎？
120.承包人未開具發票，發包人可以拒絕支付工程款嗎？
121.發包人持有承包人的工程款發票，等於發包人已支付了相應工程款嗎？
122.發包人能以承包人未提交工程竣工資料為由拒絕支付工程款嗎？
123.發包人明知承包人存在違法分包、轉包情形，是否承擔支付工程款的責任？
三、優先受償權
124.建設工程契約無效，承包人可以主張優先受償權嗎？
125.承包人可以就逾期支付建設工程價款的利息、違約金、損害賠償金主張優先受償嗎？
126.建設工程契約已解除，承包人對已完工程享有優先受償權嗎？
127.發包人與承包人約定放棄建設工程價款優先受償權，有效嗎？
128.建設工程的優先受償權與抵押權相比，哪個優先受償？
129.發包人破產時，承包人的優先受償權與破產企業的工資債權，哪個優先受償？
130.工程價款的優先受償權從什麼時候起算？
131.購房人已支付全部或者大部分購房款，承包人可主張優先受償權嗎？
132.對於違法建築，承包人可行使工程價款優先受償權嗎？
133.承包人將工程款債權出質，質權人善意且無過失的，質權與實際施工人的優先受償權，哪個優先受償？
134.工程款債權轉讓的，優先受償權是否一同轉讓？
第七章 竣工驗收及備案
一、竣工驗收
135.施工單位拒絕竣工驗收的，要承擔什麼責任？
136.建設工程未經竣工驗收，發包人可以擅自使用嗎？
137.承包人已經按約定完工，發包人拖延竣工驗收的，怎么辦？
138.承包人可要求發包人支付“提前竣工費”嗎？
139.工程竣工驗收不合格的，可以返修後重新進行驗收嗎？
二、竣工備案
140.竣工驗收備案表是否可約定為房屋交付的條件？
141.對竣工驗收備案行為，是否可以起訴？
142.能否將工程竣工驗收備案表的時間認定為工程竣工日期？
第二篇
房地產篇第八章 土地法律問題
一、土地使用權
143.未繳納出讓金的土地使用權上設立的抵押權能實現嗎？
144.政府土地管理部門不按約定提供土地，需要承擔違約責任嗎？
145.依法取得的土地使用權，可以作價入股嗎？
146.非法轉讓土地使用權，有什麼法律後果？
147.土地閒置超過2年，國家可以無償收回土地嗎？
148.開發商在商業用地上蓋別墅，合法嗎？
149.國家劃撥的土地可以轉讓嗎？
二、土地徵收
150.用“以租代征”方式使用集體土地，合法嗎？
151.村民沒有拿到征地補償，開發企業是否可以先進行拆除？
152.未經徵收，可以通過“農轉非”把農村集體土地變為國有土地嗎？
第九章 房地產開發
一、開發資質
153.房地產企業超越資質從事房地產開發經營的，要承擔什麼責任？
154.借用有資質的房地產開發企業名義進行工程建設，合法嗎？
二、合作開發
155.合作開發房地產需要雙方都具有房地產開發資質嗎？
156.以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立的合作開發房地產契約，有效嗎？
157.合作開發房地產契約可以約定提供土地使用權一方不承擔經營風險，只收取固定利益嗎？
158.合作開發房地產契約約定一方“只賺不賠”，合法嗎？
159.合作開發房地產契約約定以投資數額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，如何進行利潤分配？
三、項目融資
160.房產開發企業自有資金較少，可以向銀行申請房地產項目貸款嗎？
161.房產開發企業通過“假按揭”進行融資，有什麼法律後果？
162.房產開發企業以新貸償還舊貸，原擔保人要承擔擔保責任嗎？
163.房地產項目可以進行債券融資嗎？
四、項目轉讓
164.房地產公司股權轉讓要注意哪些風險？
165.被法院查封的在建工程，可以轉讓嗎？
第十章 商品房買賣
一、房地產廣告
166.房地產銷售廣告內容是商品房買賣契約條款嗎？
167.因“買樓必升值”的違法廣告語被處罰，開發商可以要求廣告公司承擔責任嗎？
二、商品房預售
168.商品房預售契約需要登記備案才生效嗎？
169.開發商沒有預售證，簽訂的認購協定有法律效力嗎？
170.法院可以查封未過戶的預售房屋嗎？
171.法院查封購房人預購的商品房，開發商應如何救濟？
172.購房者可轉讓購買的預售房屋嗎？
173.建築材料價格上漲，開發商可以“情勢變更”為由提高房價嗎？
三、商品房銷售
174.客戶簽訂認購書後不按約定買房，開發商可以沒收定金嗎？
175.開發商“一房多賣”，要承擔什麼責任？
176.開發商出售已抵押給銀行的房屋，要承擔什麼責任？
177.開發商購房協定書的“霸王條款”有法律效力嗎？
178.開發商如何規避購房契約由第三人付款的法律風險？
179.開發商給購房者墊付首付款，合法嗎？
180.買房人不按照約定支付購房款的，開發商如何處理？
181.購房人因不能辦理銀行貸款而無法支付全部購房款，可以要求開發商退還購房款嗎？
182.房屋買賣契約中沒有約定違約金數額，也沒有約定如何賠償損失的，如果一方違約，應當怎么辦？
183.房產代理中介機構以開發商名義與買房人簽訂《商品房買賣契約》，應當由誰負責契約履行？
184.開發商可以採取“返本銷售”的方式銷售商鋪嗎？
185.開發商可以“售後包租”的方式銷售商品房嗎？
186.在按揭貸款中，開發商要為購房者的延遲還款承擔連帶責任嗎？
187.開發商售房時可否贈送或免收物業管理費？
188.房屋買受人可以受限貸政策影響無法繼續履行契約為由請求解除契約嗎？
189.外國人可以在中國貸款買房嗎？
190.商品房降價出售，購房人要求退房怎么辦？
191.小區的實際建設和宣傳冊中規劃不一樣，購房者可以要求解除契約嗎？
四、商品房交付使用與保修
192.開發商因市政配套不到位逾期交樓，要承擔違約責任嗎？
193.開發商交樓面積與契約約定面積不符的，如何處理？
194.業主在商品房交付後發現存在質量缺陷，開發商要承擔什麼責任？
195.商品房保修期從什麼時候開始計算？
196.開發商有權處分其投資建設的會所、游泳池等配套設施嗎？
197.開發商不能在約定期限內給購房者辦理房產證的，要承擔什麼責任？
198.購房者拒絕領取交房通知，房屋發生損毀，風險由誰承擔？
第十一章 物業管理
一、前期物業管理
199.開發商與物業公司簽訂的前期物業服務契約對業主是否具有約束力？
200.開發商與物業管理公司未通過招投標籤訂的前期物業管理契約，有效嗎？
201.針對未售商品房，開發商需要向物業服務企業支付前期物業服務費嗎？
202.開發商可以委託自己的子公司擔任前期物業服務企業嗎？
203.前期物業服務契約約定的期限未滿，業主委員會可以解聘物業服務企業嗎？
二、物業管理費
204.業主從什麼時候開始交納物業管理費？
205.業主可以沒有簽訂物業服務契約為由拒交物業管理費嗎？
206.業主可以房屋沒人居住為由拒交物業管理費嗎？
207.業主可否以物業服務企業服務不到位為由拒交、少交或緩交物業費用？
208.上調物業管理費的，物業公司應該提前多久通知業主？
209.物業服務企業能否採取停水、停電措施催交物業服務費用？
三、業主及業主大會
210.業主可以將住宅改為商業用房開設公司嗎？
211.業主人數較少，需要成立業主大會嗎？
212.經過多少業主同意，才能改建、重建建築物及其附屬設施？
213.業主大會決議不合法的，業主能請求法院撤銷決議嗎？
214.業主違章搭建，物業公司有權拆除嗎？
四、停車位
215.小區內停車位，歸誰所有？
216.小區停車位可以出租或出售給小區業主以外的人使用嗎？
217.業主擅自將車停在非指定車位造成損失，物業公司需要承擔責任嗎？
218.車庫被淹致車輛受損，物業公司需要承擔責任嗎？
219.開發商將小區人防工程變成地下車庫出售，合法嗎？
五、物業使用與維護
220.住宅首層的業主是否需承擔電梯使用費？
221.小區內的商業廣告收益，歸物業管理公司所有嗎？
六、責任承擔
222.物業管理區域內車輛損毀或丟失，物業管理公司需要承擔責任嗎？
223.小區“安全隱患”導致業主人身損害，物業公司須擔責嗎？
224.物業公司工作人員的行為致業主人身、財產損害的，物業管理公司需要擔責嗎？
225.業主家中物品被盜，物業管理公司需要承擔責任嗎？
作者簡介
鄭靜昊
西南政法大學法學學士、中山大學法律碩士，高級律師。現為廣東國智律師事務所高級合伙人，廣州仲裁委員會、珠海仲裁委員會仲裁員，廣州國際商貿商事調解中心調解員。執業30餘年來，多年擔任廣東省律師協會、廣州市律師協會業務委員會成員，獲得多項成果獎。先後為數十家建築、房地產公司代理案件、提供法律顧問服務，卓有成效。擅長建設工程、房地產法律業務等領域。
高建平
福建亞太天正律師事務所主任，福州仲裁委員會仲裁員，中國政法大學民商法博士。先後獲得福建省首屆優秀青年律師、福建省合夥律師事務所規範建設年活動先進律師、省直律師“評先獎優”優秀律師、服務中小企業發展全國優秀律師等榮譽稱號。曾在福建省高級人民法院從事審判工作。律師執業逾30年，先後擔任數十家房地產及建設工程企業的首席法律顧問，辦理過數百起房地產及建設工程方面的訴訟和非訟案件。
吳銀書
博士學位，江蘇聖典律師事務所高級合伙人、區域一體化建設委員會主任、建設工程業務委員會委員，江蘇聖典（泰州）律師事務所主任，北京大學經濟學院研究生導師，泰州學院教授，中國民主同盟泰州市委法律專委會主任，泰州市、海陵區政協委員，江蘇省智慧財產權研究會會員，泰州市法學會理事、學術委員會委員，江蘇省律師協會參政議政委員會委員，泰州律師協會常務理事、智慧財產權委員會主任。擅長房地產、建築工程、企業併購、智慧財產權及契約糾紛等法律事務，具有基金、證券、期貨、財務總監（CFO）資格。
