房地產投融資與開發法律風險及對策

內容提要

本書寫作素材均取自本人及團隊近20年的從業經歷，包括與近百家合作單位開展的房地產建設與投融資業務合作，結合了從業過程中操作過的數百個案例。

圖書目錄

上篇房地產投融資法律風險及對策
第1章房地產投融資與法律事務概述
1.1房地產投融資概述
1.1.1房地產業與投融資之間的關係
1.1.2我國房地產投融資的現狀
1.1.3研究房地產投融資問題的意義
1.2我國房地產企業投融資渠道
1.2.1當前我國房地產投融資渠道的現狀如何，弊端體現在哪裡
1.2.2我國房地產業主要的外部投融資渠道
1.2.3目前我國房地產融資渠道單一的原因和造成的後果
1.2.4為什麼說多元化融資是當前國家巨觀調控背景下房地產業的必然選擇
1.3房地產企業投融資渠道法律實務分析
1.3.1法律風險防控對房地產投融資的重要性
1.3.2房企如何規避風險，如何選擇適合自身企業的融資渠道
1.3.3律師在房地產投融資過程中能起到哪些作用
第2章房地產併購
2.1併購——房地產投融資重要工具
2.1.1為什麼房地產併購是房地產投融資的重要工具
2.1.2資產收購與股權收購的區別及利弊有哪些
2.1.3房地產併購的現狀如何
2.1.4房地產併購的意義何在
2.2房地產併購過程中需要關注的法律問題
2.2.1對於建設用地應注意的問題
2.2.2對於在建工程的房地產併購應注意的問題
2.2.3對於已建成房地產項目應注意的問題
2.2.4對於目標公司的國資因素應注意的問題
2.2.5對於外資房地產併購應注意的問題
2.2.6對於特殊類型房產併購應注意的問題
2.2.7對於房地產股權併購應注意的一般問題
2.3房地產併購中的律師盡職調查
2.3.1房地產併購中的律師盡職調查的價值
2.3.2房地產併購中的律師盡職調查須經歷哪些主要步驟
2.3.3房地產併購中的律師盡職調查的內容
2.4房地產股權併購中的交易結構安排及法律檔案製作
2.4.1房地產股權併購中的交易結構安排
2.4.2房地產股權併購中併購契約的製作
2.5案例分析——上海某房地產公司併購案例
2.5.1案例背景
2.5.2操作過程
2.5.3相關法律問題分析
第3章房地產信託
3.1房地產信託概述
3.1.1什麼是房地產信託
3.1.2房地產信託的種類
3.1.3我國房地產信託的現狀
3.1.4我國房地產信託監管的發展歷程
3.2房地產集合資金信託計畫的主要業務模式及法律問題
3.2.1房地產集合資金信託計畫的主要業務模式
3.2.2與銀行貸款相比，債權型房地產信託的競爭力何在
3.2.3股權型房地產信託風險如何掌控
3.2.4混合型房地產信託中的“債轉股”交易如何安排
3.2.5“股權投資附加回購承諾”結構安排及其風險
3.2.6優先劣後設定是否是變相承諾最低收益
3.2.7延期兌付違約的形成原因是什麼，常見的應對措施有哪些
3.2.8信託資金監管存在哪些問題
3.3在我國要開展REITs所面臨的法律問題
3.3.1REITs在我國的現狀如何
3.3.2REITs發行主體須構建“特殊目的公司”（SPV）還是依託現有的信託公司
3.3.3REITs監管機構的職責劃分如何協調
3.3.4REITs基金在銀行間市場還是證券交易所流轉
3.3.5須完善哪些稅收政策來促進REITs的發展
3.4房地產信託的法律文書製作
3.4.1信託目的條款
3.4.2信託計畫的期限
3.4.3信託財產管理、運用和處分條款
3.4.4受益人大會條款
3.4.5信託財產稅費條款
3.4.6信託受益分配條款
3.5案例分析——中信—聚信匯金地產基金II號集合信託計畫
3.5.1信託計畫
3.5.2操作流程
3.5.3評價
第4章房地產資管
4.1房地產資管概述
4.1.1資管業務的類型
4.1.2房地產資管業務類型
4.1.3房地產資管業務的現狀
4.1.4房地產資管與房地產信託的比較
4.2房地產資管的法律風險和控制
4.2.1資管產品的募集問題
4.2.2證券公司集合資管“輸血”房地產的法律問題
4.2.3基金子公司房地產資管通道業務的法律問題
4.2.4定向資產管理契約收益權轉讓的法律風險及防範措施
4.2.5證券公司資管股權收益權售後回購業務的法律風險
4.3房地產資管的法律文書製作
4.3.1資管計畫的基本情況條款
4.3.2資管計畫的投資政策條款
4.3.3資產的管理方式和管理許可權條款
4.3.4資管計畫的費用條款
4.3.5收益分配條款
4.4案例分析——匯添富新華聯1號專項資產管理計畫
4.4.1案例背景
4.4.2操作流程
4.4.3評價
第5章房地產私募基金
5.1房地產私募基金概述
5.1.1何為房地產私募基金
5.1.2房地產私募基金的優勢何在
5.1.3房地產公司除了從私募基金那裡得到資金，還能得到什麼
5.1.4我國房地產私募基金的發展有何背景，現狀如何
5.2房地產私募基金的運作模式
5.2.1房地產私募基金設立時可供選擇的組織形式有哪些，各有何特點
5.2.2有限合夥制為何成為設立房地產私募基金的主流組織形式
5.2.3成立有限合夥制房地產私募基金的程式
5.3房地產私募基金的法律風險與控制
5.3.1有限合夥制房地產私募基金設立時的相關法律風險提示
5.3.2如何最大限度地降低基金管理人道德風險，保護投資人利益
5.3.3如何做好對被投資房地產企業的法律盡職調查
5.3.4私募基金退出機制中有哪些法律風險，如何防範
5.3.5私募基金相關法律法規哪些方面還需要健全
5.4房地產私募基金的法律檔案製作
5.4.1合夥企業基本情況條款
5.4.2合夥企業出資條款
5.4.3內部治理條款
5.4.4收益分配條款
5.4.5費用條款
5.4.6入伙、退夥、除名、權益轉讓繼承條款
5.5案例分析——某房地產基金股權投資某園區項目
5.5.1案例背景
5.5.2操作過程
5.5.3相關法律問題分析
第6章房地產企業境外上市
6.1房地產企業境外上市的概述
6.1.1何為企業境外上市，企業為何選擇境外上市
6.1.2目前我國境內房地產企業在境外上市的情況
6.1.3為什麼我國境內房地產企業青睞於選擇香港作為上市地
6.2房地產企業境外上市的模式
6.2.1紅籌模式
6.2.2H股上市模式
6.2.3借殼上市模式
6.2.4ADR模式
6.3房地產企業境外上市的法律風險與防範
6.3.1“10號文”和“50號文”對通過紅籌模式境外上市造成何種影響及應如何應對
6.3.2幾種規避“10號文”和“50號文”的模式所蘊含的法律風險有哪些
6.3.3為何說ADR發行者面臨潛在的巨額訴訟風險
6.4案例分析
6.4.1旭輝集團（香港上市，紅籌模式）
6.4.2陽光控股（新加坡上市，紅籌模式）
6.4.3西安新興房地產（OTCBB轉板NASDAQ，借殼模式）
第7章房地產企業借殼上市
7.1借殼上市概述
7.1.1什麼是借殼上市
7.1.2房地產企業為什麼選擇借殼上市
7.2房地產企業借殼上市的主要模式與架構設計
7.2.1房地產企業借殼上市架構中的核心環節
7.2.2傳統模式——先控股後資產置換
7.2.3主流模式——換股吸收合併
7.3房地產企業借殼上市的法律問題解析
7.3.1房地產企業借殼上市過程中應當履行何種法定程式和審批事項
7.3.2房地產企業借殼上市可能面臨的風險
7.3.3房地產企業借殼上市應如何進行風險防範
7.4案例分析——華麗家族借殼SST新智
7.4.1案例背景情況
7.4.2操作流程
7.4.3案例相關法律問題評析
第8章房地產資產證券化
8.1房地產資產證券化概述
8.1.1何為資產證券化
8.1.2房地產資產證券化及其對房地產投融資的意義
8.1.3房地產資產證券化在國外的發展背景
8.1.4房地產資產證券化在我國的發展及現狀
8.1.5房地產資產證券化的分類
8.2房地產資產證券化的運作方式
8.2.1我國目前主流房地產資產證券化的運作模式
8.2.2我國房地產作為基礎資產在境外發行REITs的運作方式及優劣勢
8.2.3我國房地產作為基礎資產在境內發行專項資管計畫並在交易所掛牌交易的運作方式及優劣勢
8.3房地產資產證券化的法律問題
8.3.1目前我國對房地產資產證券化的法律規範框架
8.3.2如何解決房地產資產證券化基礎資產風險隔離（破產隔離）問題
8.3.3房地產資產證券化過程中如何進行增信
8.3.4為什麼說我國目前稅收政策是阻礙我國房地產資產證券化（特別是REITs）發展的重要障礙
8.4房地產資產證券化案例
8.4.1境外REITs案例：開元產業信託
8.4.2境內資產支持專項計畫案例：中信華夏蘇寧雲創資產支持專項計畫
第9章銀行貸款
9.1銀行貸款概述
9.2房地產開發貸款風險分析及防範
9.2.1用信主體準入違法、違規風險
9.2.2房地產項目合法手續不齊全所致違規風險
9.2.3擔保準入環節法律風險
9.2.4商業銀行如何應對房地產開發商土地閒置的風險
9.2.5商業銀行如何應對房地產開發商挪用貸款資金
9.2.6地王頻出的形勢下商業銀行應如何應對土地儲備貸款風險
9.2.7某商業銀行發放房地產開發貸款所導致的風險分析
9.3房地產個人住房抵押貸款風險分析及防範
9.3.1開發商如何防範個人住房抵押貸款中保證責任的法律風險
9.3.2解除《商品房買賣契約》後購房款的處理將面臨何種法律風險
9.3.3現行法律法規對於開發商的法律風險
9.3.4商品房預售抵押的法律效力如何認定
9.3.5開發商在何種情況下可行使法定的解除《商品房買賣契約》的權利
9.3.6商業銀行如何防範開發商的假按揭行為
9.3.7商業銀行如何利用個人住房抵押貸款保險
9.3.8商業銀行如何應對因抵押物而引起的法律風險
9.3.9美國次貸危機對於我國商業銀行開展個人住房貸款抵押證券化的指導意義有哪些
9.3.10案例分析——某開發商假按揭騙取商業銀行貸款
第10章其他房地產投融資方式
10.1房地產眾籌
10.1.1房地產眾籌的定義
10.1.2房地產眾籌的模式
10.1.3房地產眾籌可能面臨的法律風險
10.2債券類融資
10.2.1房地產企業可以採用的債券類融資手段
10.2.2各類債券類融資手段的法律規定
10.3保險資金
10.3.1直接投資
10.3.2間接投資
下篇房地產開發與建設法律風險及對策
第11章房地產開發中土地使用權法律實務
11.1房地產開發中的土地概述
11.2土地的徵收、徵用與補償中的實務問題
11.2.1目前土地徵收、徵用過程中的問題
11.2.2土地拆遷中的安置與補償的問題
11.2.3城市拆遷管理條例與物權法的法律衝突
11.2.4為何強制拆遷的合法性遭質疑
11.2.5對於土地管理法修訂草案的疑惑
11.2.6實務文本製作
11.2.7案例分析——農村承包土地徵用補償歸屬糾紛案
11.3土地使用權出讓制度的實務問題
11.3.1土地使用權出讓招標、拍賣、掛牌、協定出讓方式存在的問題
11.3.2外商投資企業競買土地使用權的限制有哪些
11.3.3如何保障土地“招、拍、掛”出讓的公正
11.3.4土地出讓期限屆滿後如何處理
11.3.5出讓土地使用權轉讓限制條件的執行效果所反映的問題
11.3.6案例分析——“一地兩證”索賠糾紛案
11.4土地使用權轉讓制度的實務問題
11.4.1土地使用權轉讓中的常見問題
11.4.2土地轉讓中的“陰陽契約”問題
11.4.3土地使用權無效轉讓的情形有哪些
11.4.4軍用土地使用權經營性轉讓的弊端有哪些
11.4.5實務文本製作
11.4.6案例分析——土地使用權轉讓契約無效索賠糾紛案
11.5土地使用權抵押制度的實務
11.5.1劃撥土地使用權的抵押問題
11.5.2農村集體土地使用權的抵押問題
11.5.3土地使用權抵押期間的轉讓問題
11.5.4土地使用權實現抵押時與地上新增房屋買受人的衝突
11.5.5土地使用權或房屋的重複抵押及權利衝突問題
11.5.6在建工程抵押及在先土地使用權抵押的衝突問題
11.5.7案例分析——國有劃撥土地抵押糾紛案
第12章房地產項目建設施工法律實務
12.1房地產項目建設施工法律問題概述
12.2房地產項目建設施工業務招投標法律實務
12.2.1招投標環節的風險及如何規避
12.2.2投標檔案承諾固定價格的風險及如何防範
12.2.3放棄“優先受償權”的風險及如何防範
12.2.4聯合體投標的連帶責任風險及如何防範
12.2.5內部承包經營形式對外投標的風險及如何防範
12.3房地產項目建設施工業務分包法律實務
12.3.1轉包、違法分包的風險及如何防範
12.3.2指定分包的風險及如何防範
12.3.3接受掛靠的風險及如何防範
12.3.4分包人主體資格及生產條件的風險及如何防範
12.3.5分包契約簽訂中的相關風險及如何防範
12.4房地產項目建設施工契約簽訂法律實務
12.4.1如何規避契約簽訂主體及其資質引發的風險
12.4.2如何確保契約內容的完整和真實有效
12.4.3如何防範契約約定不明導致的風險
12.4.4黑白契約的效力如何認定
12.4.5如何行使契約的解除權
12.4.6契約的無效情形有哪些，如何處理
12.4.7案例分析——崑山某房產公司施工契約糾紛案
12.5房地產項目建設施工工程法律實務
12.5.1如何處理施工過程中各類停工的責任
12.5.2工程簽證中應關注哪些問題
12.5.3如何管理施工中的各類書面材料
12.5.4承包方如何進行工程索賠
12.5.5發包方如何進行工程反索賠及如何應對承包方的索賠
12.5.6怎樣理解和處理工程簽證與工程索賠的關係
12.5.7如何規避勞動用工不規範引發的風險
12.5.8案例分析——上海某建築公司施工契約糾紛案
12.6房地產項目建設施工驗收與結算法律實務
12.6.1如何防範不及時驗收產生的風險
12.6.2如何防範不及時辦理工程移交的風險
12.6.3竣工結算資料不完整或有瑕疵的風險如何規避
12.6.4關於“逾期不結算視為認可結算”的理解
12.6.5工程造價諮詢單位在結算審價中的法律責任
12.6.6工程造價司法鑑定中存在的問題及解決對策
12.6.7工程價款優先受償的焦點問題
12.6.8案例分析——上海某集團公司工程價款結算仲裁案
12.7房地產項目建設施工工程質量保修法律實務
12.7.1保修範圍與保修期限如何界定
12.7.2怎樣認定工程質量的損害賠償責任主體與範圍
12.7.3如何理解保修責任與損害賠償責任的關係
12.7.4如何規避保修期內涉及的主要糾紛
12.7.5案例分析——某人工滑冰場質量糾紛案
第13章房地產銷售、租賃和運營法律實務
13.1概述
13.2房地產銷售法律實務
13.2.1房地產行銷中的法律風險
13.2.2一般商品房交易環節中的法律風險分析
13.2.3特殊商品房的法律風險分析
13.2.4專業擔保公司介入投資性房產領域後投資人應關注的風險
13.2.5《商品房買賣契約》重點條款提示
13.2.6案例分析——某住宅項目學區房虛假宣傳糾紛案
13.3房地產租賃法律實務
13.3.1租賃契約出租人的主體資格
13.3.2承租人的優先購買權
13.3.3租賃契約中常見的法律問題
13.3.4售後返租及其法律風險
13.3.5房地產預租及其法律風險
13.3.6《房屋租賃契約》重點條款提示
13.3.7案例分析——某酒店式公寓租賃糾紛案
13.4商業地產經營法律實務
13.4.1商業地產不同經營模式及其優缺點分析
13.4.2商業地產的委託經營
13.4.3商業地產經營中的商業秘密保護重要性及方法
13.4.4開發企業應對商業地產項目進行投保
13.4.5其他問題
13.4.6《委託經營契約》重點條款提示
13.5房地產品牌建設法律實務
13.5.1房地產品牌概念及其價值
13.5.2房地產品牌建設之智慧財產權
13.5.3房地產企業品牌建設戰略
13.5.4《房地產品牌商標轉讓契約》重點條款提示
13.5.5案例分析——青島某房地產公司商標權糾紛

房地產投融資與開發法律風險及對策

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