徐州市城市房地產交易管理條例（2004修訂）

基本介紹

• 中文名：徐州市城市房地產交易管理條例（2004修訂）
• 發布單位：徐州市
• 發布日期：2004-06-30
• 生效日期：2004-07-01

信息發布

【發布文號】徐州市人民代表大會常務委員會公告第18號

【失效日期】

【所屬類別】地方法規

【檔案來源】國務院法制辦公室

徐州市城市房地產交易管理條例

(2004年5月28日徐州市第十三屆人民代表大會常務委員會第十四次會議通過 2004年6月17日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第十次會議批准 2004年6月30日徐州市人民代表大會常務委員會公告第18號公布 自2004年7月1日起施行)

條例章程

第一章 總則

第一條 為加強城市房地產交易的管理，規範城市房地產交易行為，維護房地產權利人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規，結合本市實際情況，制定本條例。

第二條 凡在本市行政區域內的城市規劃區國有土地範圍內從事房地產交易，實施房地產交易管理，均應當遵守本條例。

本條例所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

第三條 本市市、縣(市)(含賈汪區，下同)人民政府的房產管理部門和土地管理部門依法定職責管理房地產交易。

第四條 房地產交易的雙方當事人必須憑合法擁有的房屋所有權、使用權證件和土地使用權證件(以下稱房地產權屬證件)辦理交易手續。

第二章 房地產轉讓

第五條 房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、交換、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式包括：

(一)以房地產作為出資與他人成立新的企業，房地產權屬發生變更的;

(二)一方提供房地產，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的;

(三)因企業被收購房地產轉移給他人的;

(四)以房地產作股轉讓的;

(五)拆除他人房屋未予安置房屋直接以房地產作價賠償的;

(六)因企業合併、分立、兼併使房地產轉移給新權利人的。

房地產有法律、法規禁止轉讓情形的，不得轉讓。

第六條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

(一)按照出讓契約約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;

(二)按照出讓契約約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第七條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國家有關規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國家有關規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國家有關規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第八條 房地產轉、受讓雙方應當依法簽訂書面契約，契約應當具備下列主要條款：

(一)土地使用權取得的方式及期限;

(二)房地產的座落位置、面積、結構、質量狀況;

(三)轉讓時間;

(四)價款及付款方式;

(五)雙方約定的其他事項。

以出讓方式取得土地使用權轉讓房地產的，轉讓契約不得違背出讓契約。

第九條 房地產轉讓時，轉、受讓雙方應當在轉讓契約簽訂之日起十五日內，憑房地產權屬證件和其他有關證件，申請辦理轉讓手續，依法繳納有關稅、費。然後到所在地的市、縣(市)房產管理部門申請辦理房屋權屬變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級土地管理部門申請土地使用權變更登記，經土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

第十條 房地產權利人通過交換方式使房地產權屬發生轉移的，應當依前條規定辦理房地產權屬變更登記。

房屋權屬交換包括下列形式：

(一)房屋所有權之間的交換;

(二)房屋使用權之間的交換;

(三)房屋所有權和使用權之間的交換。

所有權交換的差價補償部分按買賣繳納交易稅、費。

第三章 商品房預售

第十一條 商品房預售是指房地產開發經營企業將正在建造並達到法定條件的住宅和非住宅向境內外預先銷售，承購人預付定金或房價款的行為。

第十二條 凡房地產開發經營企業預售商品房的，必須向當地市、縣(市)房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

第十三條 房地產開發經營企業預售商品房，必須符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規劃許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，已投入開發建設的資金達到工程建設投資總額的百分之二十五以上;

(四)已確定施工進度和竣工交付日期;

(五)已取得商品房預售許可證;

第十四條 商品房預售人與預購人雙方應當依法簽訂《商品房預售契約》，預售契約應當具備下列主要條款：

(一)土地使用權取得的方式及期限;

(二)商品房座落地址、幢號、房號、結構、層次、建築面積;

(三)商品房用途;

(四)商品房銷售價款及付款方式;

(五)交付使用的日期;

(六)雙方約定的其他事項。

第十五條 商品房預售人應當在預售契約簽訂之日起十五日內分別向所在地的市、縣(市)房產管理部門和土地管理部門登記備案。

第十六條 房地產開發企業發布商品房預售廣告應當持有《商品房預售許可證》，廣告中應載明《商品房預售許可證》的批准文號。

市、縣(市)房產管理部門應當定期公告《商品房預售許可證》發放情況。

第四章 房屋租賃

第十七條 房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋所有權人以營利為目的，將房屋或其附屬設施給他人用於經營活動的，視為房屋租賃。

第十八條 有下列情形之一的房屋不得租賃：

(一)未依法取得房地產權屬證件的;

(二)未經房屋所有權人授權的;

(三)權屬有爭議的;

(四)共有房屋未取得其他共有人書面同意的;

(五)經房產管理部門鑑定屬於危險房屋的;

(六)已抵押的房屋，未經抵押權人書面同意的;

(七)法律、法規規定禁止出租的其他房屋。

第十九條 房屋租賃雙方應當依法簽訂書面租賃契約，契約應當具備下列主要條款：

(一)房屋座落地址、間數、面積;

(二)租賃用途、期限;

(三)租金及其支付方式;

(四)修繕責任;

(五)雙方各自的權利和義務;

(六)雙方認為應當約定的其他事項。

第二十條 房屋租賃雙方應當在簽訂契約後三十日內，持房屋所有權證件、租賃契約和身份證明向市、縣(市)房產管理部門登記備案。受理部門應當在三個工作日內予以辦理，當事人要求出具備案登記證明的，房產管理部門應當出具。

第二十一條 公有住房和廉租房租金按照國家和省、市人民政府有關規定執行，其他房屋租金由租賃雙方協商議定。

第二十二條 承租人未經房屋所有權人同意不得將房屋轉租;經房屋所有權人書面同意轉租的，轉租期限不得超過原租賃契約剩餘的期限，並應當到原登記機關辦理變更登記。

第五章 房地產抵押

第二十三條 房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

第二十四條 房地產抵押雙方應當簽訂書面抵押契約，契約應當具備下列主要條款：

(一)抵押當事人姓名或名稱、國籍、住所或地址;

(二)抵押貸款或債務的價款、幣別、用途、期限、利率、支付方式和地點;

(三)抵押房地產的名稱、數量、面積、價格、處所、產權歸屬和使用期限以及有關的編號、說明、圖紙等;

(四)抵押房地產的占管人、占管方式、占管責任、歸還方式及意外毀損、滅失的責任;

(五)抵押房地產保險的受益人;

(六)雙方約定的其他事項。

以出讓方式取得土地使用權的房地產抵押的，抵押契約不得違背出讓契約。

第二十五條 房地產抵押雙方應當在抵押契約簽訂之日起十五日內，持房地產權屬證件、抵押契約和身份證明，到所在地的市、縣(市)房產管理部門、土地管理部門辦理抵押登記。

第二十六條 下列房地產不得抵押：

(一)權屬有爭議的;

(二)城市基礎設施、公益事業設施及其用地;

(三)司法、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(四)被確定為文物保護單位的;

(五)未依法登記領取權屬證件的;

(六)共有房地產未經其他共有人書面同意的。

已出租的房屋抵押時，抵押人應當將出租的事實告知擬接受抵押者，抵押契約生效後，原租賃關係繼續依租賃契約存續。

第二十七條 以出讓方式取得土地使用權的房地產抵押時，其所擔保的債權不得超出該房地產的評估現值。以劃撥方式取得土地使用權的房地產抵押時，其所擔保的債權不得超出該房地產的評估現值減去土地使用權出讓金數額後的餘額。

同一房地產可以設定兩次或兩次以上抵押，但其擔保的債權之和不得超出前款規定的最高限額。抵押人應當將多次抵押情況事先書面通知先前的抵押權人和擬接受抵押人。

同一房地產的同一價值部分不得重複抵押。

第二十八條 債務履行期屆滿，抵押權人未受清償的，可以與抵押人協定以抵押的房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產所得的價款受償。同一房地產有幾個抵押權人的，按其在房產管理部門登記的順序受償。

處分抵押房地產所得價款，應按下列順序分配：

(一)支付處分抵押房地產的費用;

(二)扣繳抵押房地產應繳納的稅、費;

(三)支付劃撥方式取得土地使用權應繳納的土地使用權出讓金;

(四)償還抵押權人的債權本息、賠償金及違約金;

(五)剩餘價款交還抵押人。

第二十九條 抵押權因債務清償或其他原因而滅失的，抵押人和抵押權人應當在抵押權滅失之日起十五日內向原登記機關辦理註銷抵押登記。

因抵押的房地產被處分而發生房地產權屬變更的，按本條例第二章的規定辦理。

第六章 房地產價格管理和評估

第三十條 除依法由市、縣(市)人民政府定價的房屋外，進行交易的其他房地產需要價格評估的，應當由依法設立的房地產價格評估機構進行價格評估。

第三十一條 房地產價格評估機構應當按國家規定的技術標準和評估程式，以基準地價、標定地價和各類房屋重置價格為基礎，參照當地市場價格對交易的房地產進行價格評估。

城市規劃區內國有土地的基準地價和標定地價由同級土地管理部門會同物價管理部門評定。基準地價評定後報省人民政府批准後公布;房屋重置價格由同級房產管理部門會同物價管理部門評定，定期公布。

第三十二條 房地產交易雙方應當向當地房地產交易管理機構如實申報成交價格，依法繳納稅、費。房地產交易以申報的房地產成交價格或者評估價格作為繳納稅、費的依據。

第七章 中介服務機構

第三十三條 從事房地產經紀、諮詢、價格評估等中介服務，應當依法設立房地產中介服務機構。設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請登記，領取營業執照後，方可開業。

第三十四條 設立房地產中介服務機構，應當具備下列條件：

(一)有自己的名稱和組織機構;

(二)有三名以上的專業人員;

(三)具有不低於十萬元人民幣的註冊資金;

(四)有固定的經營場所;

(五)法律、行政法規規定的其他條件。

第三十五條 房地產中介服務機構應當按照法律、法規和省級以上人民政府及其價格主管部門的規定收取費用。

第八章 法律責任

第三十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，按照以下規定處罰：

(一)轉讓、抵押房地產或者租賃房屋，按照本條例規定應當辦理登記或者備案手續而未辦理的，由登記機關或者備案機關責令限期辦理;

(二)房地產開發經營企業未取得商品房預售許可證預售商品房的，由市、縣(市)房產管理部門責令其停止預售活動，沒收違法所得，可以並處已收取的預付款百分之一以下的罰款。

第三十七條 有下列情形之一的，由市、縣(市)土地管理部門依下列規定處罰：

(一)違反本條例第六條第一款的規定轉讓房地產的，沒收違法所得，並可處以違法所得百分之五以上百分之十以下罰款;

(二)違反本條例第七條第一款的規定轉讓房地產的，責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，並可處以違法所得百分之五十以下罰款;

第三十八條 未取得營業執照擅自從事房地產中介服務的，由市、縣(市)工商行政管理部門責令停止中介服務業務活動，沒收違法所得，並可處以違法所得五倍以下罰款。

第三十九條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請複議或提起訴訟，逾期不申請複議，也不提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第四十條 房地產交易管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私枉法的，由所在單位給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第九章 附則

第四十一條 本市城市規劃區以外的國有土地上的房地產交易參照本條例的規定執行。

第四十二條 本條例自公布之日起施行。