基本介紹
- 中文名：昆明市城市房地產交易管理條例
- 外文名：Kunming city real estate trading management regulations
- 頒布單位：雲南省人民代表大會常務委員會
- 通過時間：2006年11月30日
- 分類：地方法規
- 章節：七章五十五條
主要內容,審查報告,
主要內容
第一章 總 則
第一條 為加強城市房地產交易管理，維護房地產交易秩序，保障交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《雲南省城市房地產開發交易管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用於昆明城市規劃區國有土地範圍內的房地產轉讓、抵押、租賃和中介服務活動。
昆明城市規劃區外國有土地範圍內的房地產轉讓、抵押、租賃和中介服務活動，參照本條例執行。
第三條 市房產行政主管部門和國土資源行政主管部門按照各自職責，管理除東川區外的市轄區範圍內的房地產交易。
各縣(市)、東川區房產行政主管部門和國土資源行政主管部門管理本行政區域內的房地產交易，並接受上級行政主管部門的監督指導。
發展和改革、公安、規劃、建設、城管、工商、稅務等行政管理部門按照各自職責，協助做好房地產交易的相關工作。
第四條 房地產權利人應當遵守房地產交易的法律、法規，依法納稅和辦理有關手續，房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第二章 房地產轉讓
第五條 房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、互換、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
房地產轉讓時，房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓。
第六條 以出讓方式取得土地使用權的，在其土地使用權出讓年限內的房地產可以轉讓。
土地使用權轉讓時，其土地使用權出讓契約和登記檔案中所載明的權利、義務隨之轉移。
第七條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按規定辦理土地出讓手續，繳納有關稅費後，方可轉讓。
第八條 下列房地產不得轉讓：
(一)未取得權屬證書的;
(二)被依法收回土地使用權的;
(三)屬城市規劃拆遷凍結通知書時效範圍的;
(四)被依法限制房地產權利的;
(五)未經共有人書面同意轉讓的共有房地產;
(六)未通知抵押權人和抵押內容未告知受讓人的抵押期間的房地產;
(七)權屬有爭議的;
(八)法律、法規規定不得轉讓的。
第九條 已購公有住房和經濟適用住房的交易按國家的相關政策規定執行。
第十條 下列行為視同房地產轉讓：
(一)以房地產作價出資、入股的;
(二)一方依法提供土地使用權，另一方或者多方提供資金合作開發房地產，並以房屋產權分成的;
(三)企業被收購、兼併、分離時，房地產轉移給新的權利人的;
(四)以房地產作價清償債務的;
(五)企業之間或者其他組織之間進行房地產轉移的。
第十一條 下列行為不屬於房地產轉讓：
(一)共有人之間對共有房地產權進行分割的;
(二)國家機關、財政全額撥款的事業單位不改變原土地使用用途，相互之間或者與其非營利性下屬機構之間進行房地產行政調撥的;
(三)依法繼承的房地產。
第十二條 在同一房地產出售時，當事人在同等條件下按下列順序依次享有優先購買權：
(一)房地產共有人;
(二)房地產承租人;
(三)其他依法享有優先購買權人。
第十三條 房地產轉讓時，當事人應當依法訂立書面契約，使用房地產有關行政主管部門規範的契約示範文本，並自契約簽訂之日起30日內到房產行政主管部門和國土資源行政主管部門辦理房產轉讓契約登記備案和土地使用權轉讓手續，繳納相關稅費。
有戶口登記的住宅應當辦理原住戶的戶口遷移手續，並在契約文本中明確約定。
房產行政主管部門對符合條件的，自受理之日起20個工作日核心發房屋所有權證。
國土資源行政主管部門對符合條件的，自受理之日起15個工作日內辦理完畢轉讓登記手續。
第十四條 房地產轉讓的成交價格明顯低於市場價的，由房產行政主管部門、國土資源行政主管部門委託具備合法資質的房產、土地評估機構對該房地產依法進行價格評估，並按評估價計征有關稅費。
第十五條 商品房預售實行許可制度。凡在昆明市除東川區外的市轄區範圍內進行商品房預售的房地產開發企業，應當向市房產行政主管部門申請預售許可，取得商品房預售許可證。在上述範圍以外進行商品房預售的房地產開發企業，應當向當地縣級房產行政主管部門申請預售許可，取得商品房預售許可證。
房地產開發企業申辦商品房預售許可證，應當具備以下條件：
(一)取得營業執照和資質證書;
(二)取得國有土地使用權證;
(三)持有建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建築施工許可證，已簽訂工程施工契約;
(四)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金(不含地價款和土地開發投入)達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;
(五)已擬定商品房預售方案;
(六)提交的材料真實、合法、有效。
第十六條 房產行政主管部門應當在受理商品房預售申請之日起5個工作日內作出答覆。同意預售的，應當核發商品房預售許可證並向社會公告;不同意預售的，應當說明理由。
第十七條 房地產開發企業取得商品房預售許可證後，應當在規定時限內開始銷售商品房，並按國家規定到商品房所在地的國土資源行政主管部門備案。
房地產開發企業取得商品房預售許可證方可發布商品房銷售廣告，並在廣告顯著位置載明商品房預售許可證證號和發證機關。廣告和銷售活動內容應當真實、準確，不得有誤導、欺騙行為。對商品房銷售廣告和宣傳資料中明示的事項，購房人有權要求房地產開發企業在銷售契約中載明。
第十八條 房地產開發企業預售商品房時，應當向購房人出示商品房預售許可證。
房地產中介服務機構受委託代理銷(預)售商品房的，應當取得房地產開發企業的委託書。代理銷(預)售商品房時，應當向購房人出示營業執照、資質證書和委託書等證明檔案。
未取得商品房預售許可證的，房地產開發企業不得預售商品房，也不得以認購、收取預定款等各種形式變相預售商品房。
房地產開發企業預售商品房所得款項，應當按規定或者契約約定用於該項目的工程建設。
第十九條 房地產開發企業取得商品房預售許可證銷售商品房時，向購房人收取定金的，應當簽訂協定。
第二十條 房地產項目應當按照建設工程規劃許可證規定的建設位置、建設規模和附圖、附屬檔案要求開發經營。新建居住區配套基礎設施和配套公共建築應當與住宅建設項目統一規劃設計，同步配套建設，同時驗收，同時交付使用。
第二十一條 房地產項目竣工後，應當經規划行政主管部門驗收合格，報建設行政主管部門備案並完善相關手續，方可交付使用。
房地產開發企業向購房人交付商品住宅時，應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，按住宅質量保證書承擔保修責任，並負責辦理房屋所有權證和國有土地使用權證。
第三章 房地產抵押
第二十二條 房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
房地產抵押時，房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時抵押。
第二十三條 房地產抵押，應當憑合法的房屋所有權證、國有土地使用權證分別辦理，抵押人和抵押權人應當依法簽訂規範的書面抵押契約，並自契約簽訂之日起30日內，到房產行政主管部門和國土資源行政主管部門辦理抵押登記手續。
第二十四條 辦理抵押登記應當提交下列材料：
(一)抵押當事人有效的身份證明或者法人資格證明;
(二)抵押契約;
(三)房屋所有權證、國有土地使用權證或者抵押房地產的合法權屬證明材料;
(四)可以證明抵押房地產價值的有效資料;
(五)共有的房屋所有權抵押的，應當出具共有人同意抵押的書面檔案。
第二十五條 辦理抵押登記應當遵守下列時限：
(一)房產行政主管部門對符合條件的，自受理之日起5個工作日內辦理完畢抵押登記手續，並核發房屋他項權證;
(二)國土資源行政主管部門對符合條件的，自受理之日起10個工作日內辦理完畢抵押登記手續。
第二十六條 下列房地產不得抵押：
(一)已辦理土地使用權抵押登記，在抵押期間的房產;
(二)已辦理房產所有權抵押登記，在抵押期間的土地;
(三)法律、法規規定不得抵押的其他房地產。
第二十七條 在抵押期間抵押權發生變更或者抵押關係終止時，抵押當事人應當自變更或者終止之日起30日內，到原登記機關辦理變更或者註銷抵押登記。
房產行政主管部門對符合條件的，自受理之日起5個工作日內辦理完畢變更和註銷登記手續。
國土資源行政主管部門對符合條件的，自受理之日起10個工作日內辦理完畢變更和註銷登記手續。
第四章 房地產租賃
第二十八條 房地產租賃，是指房地產權利人作為出租人將其房地產權出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第二十九條 以出讓方式取得土地使用權的，應當按出讓契約約定的期限和條件投資開發後，方可出租。
第三十條 以劃撥方式取得土地使用權的，應當按規定辦理土地批租手續，領取土地他項權證後，方可出租。
第三十一條 依法取得所有權的房屋可以出租;委託代管的房屋經房屋所有權人書面同意，可以出租。
第三十二條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。
第三十三條 住宅租賃應當遵守下列規定：
(一)簽訂書面租賃契約;
(二)遵守城市規劃管理法律、法規，保障住宅結構安全;
(三)遵守國家公共安全和治安管理法律、法規;
(四)繳納有關稅費。
第三十四條 非住宅租賃應當遵守下列規定:
(一 )簽訂書面租賃契約;
(二)依法從事生產、經營活動;
(三)遵守城市規劃管理法律、法規，依法拆改、擴建房屋;
(四)遵守國家公共安全和治安管理法律、法規;
(五)繳納有關稅費。
第三十五條 房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃契約，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任、應當遵守的相關規定等條款，以及雙方的其他權利和義務，並向房產行政主管部門登記備案。
第三十六條 房地產權利人辦理租賃登記備案時應當提交下列檔案和資料：
(一)書面租賃契約;
(二)房屋所有權證;
(三)國有土地使用權證或者土地他項權證;
(四)當事人的有效身份證明;
(五)法律、法規、規章規定的其他證明檔案及資料。
出租共有房屋時，還應當提交共有人同意出租的書面證明;轉租房屋的還應當提交原租賃契約及房屋所有權人同意轉租的書面證明;出租代管房屋的，還應當提交委託代管人授權出租的書面證明。
第三十七條 房屋出租人和承租人不得有下列行為：
(一)擅自改變房屋結構和使用性質;
(二)違反城市規劃，擅自拆改、擴建房屋;
(三)從事非法生產、經營活動;
(四)進行吸毒販毒、聚眾賭博、賣淫嫖娼等違法犯罪活動;
(五)法律、法規禁止的其他行為。
第三十八條 有下列情形之一的房地產不得出租：
(一)未依法取得房屋所有權證、國有土地使用權證或者不能證明其產權來源合法有效的;
(二)房地產權屬有爭議或者受到限制的;
(三)共有房地產未取得共有人書面同意的;
(四)擅自改變房屋結構或者增加房屋面積的;
(五)房地產權已設定抵押但未通知抵押權人的;
(六)經房屋安全鑑定部門鑑定為危房的;
(七)法律、法規禁止出租的。
第五章 房地產中介服務
第三十九條 房地產中介服務包括房地產諮詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動。
房地產諮詢，是指為房地產活動當事人提供法律、法規、政策、信息、技術等方面諮詢服務的經營活動。
房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。
房地產經紀，是指為委託人提供房地產信息和居間代理業務的經營活動。
第四十條 房地產諮詢機構、房地產經紀機構的資質證書，由房產行政主管部門按照國家和省的規定頒發。
設立房地產價格評估機構應當經房產行政主管部門審核。
取得資質證書的單位應當到核發資質證書的房產行政主管部門進行資質年檢。
第四十一條 房地產中介服務機構應當具備下列條件：
(一)有規範的名稱、組織機構;
(二)有固定的服務場所;
(三)有規定數量的資金和相應專業技術人員。
房地產中介服務機構的從業人員應當取得執業資格證書或者崗位合格證書。
第四十二條 房地產中介服務機構取得營業執照並辦理稅務登記後，30日內到房產行政主管部門申請辦理資質證書。
房產行政主管部門對符合條件的，自受理之日起5個工作日核心發資質證書。
第四十三條 房地產中介服務機構及其人員應當遵循公正合理、誠實守信的原則，不得有下列行為：
(一)允許他人以自己的名義從事房地產中介業務;
(二)索取、收受委託契約以外的酬金或者其他財物，或者利用工作之便牟取不正當的利益;
(三)與一方當事人串通損害另一方當事人利益;
(四)提供虛假信息，進行虛假評估;
(五)法律、法規禁止的其他行為。
第四十四條 在房地產交易中，涉及到土地使用權處置的，應當進行地價評估，並按規定的審批許可權，報國土資源行政主管部門備案。
地價評估應當由國家和省確認的具有評估資質的機構進行。
第六章 法律責任
第四十五條 違反本條例第八條(一)、(二)、(四)、(八)項規定的，由房產行政主管部門、國土資源行政主管部門沒收非法轉讓所得，並對轉讓人處以轉讓價款2%的罰款。
第四十六條 房地產開發企業未取得商品房預售許可證非法或者變相預售商品房的，由房產行政主管部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以並處已收取的預付款1%以下的罰款。
未取得商品房預售許可證發布商品房銷售廣告或者未按規定發布商品房銷售廣告的，由工商行政主管部門依法查處。
第四十七條 違反本條例第二十九條的，由國土資源行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處違法所得50%以下的罰款。
第四十八條 以劃撥方式取得土地使用權的單位、個人，未按規定辦理相關手續，擅自轉讓、抵押、租賃房地產的，由縣級以上國土資源行政主管部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，並處違法所得50%以下的罰款。
第四十九條 違反本條例，有下列行為之一的，由房產行政主管部門、國土資源行政主管部門對責任者給予行政處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)偽造、塗改、轉讓、出借、出租商品房預售許可證的，責令限期改正，沒收違法所得，並處違法所得1%以上3%以下的罰款;逾期不改正的，註銷商品房預售許可證;
(二)偽造、塗改房屋他項權證、土地他項權證的，有違法所得的，沒收其違法所得;情節嚴重的，處以1000元以上2萬元以下的罰款;
(三)未按期辦理房地產轉讓審批或者契約登記備案的，責令限期補辦。逾期不補辦的，按轉讓價款的1%處以罰款;
(四)未按期辦理房地產抵押契約登記、抵押權變更或者註銷登記的，責令限期補辦，逾期不補辦的，按抵押房地產價值的1%處以罰款;
(五)未按期辦理房地產租賃契約登記備案的，責令限期補辦，逾期不補辦的，處以2000元以上5000元以下的罰款。
第五十條 房地產開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料，騙取商品房預售許可證的，由房產行政主管部門責令停止預售、註銷商品房預售許可證，並處3萬元罰款。
第五十一條 房地產中介服務機構及其人員未取得房地產中介服務機構資質證書、執業資格證書、崗位合格證書，擅自從事房地產中介服務業務，或者違反本條例第四十三條規定的，由房產行政主管部門、國土資源行政主管部門責令限期改正。逾期不改正的，對責任人處以1000元以上3000元以下罰款，對責任單位處以1萬元以上3萬元以下罰款。有違法所得的，沒收違法所得。
在房地產中介服務活動中，給當事人造成經濟損失的，由中介服務機構及責任人承擔賠償責任。
第五十二條 以出讓方式取得土地使用權的單位、個人轉讓房地產時未按規定辦理土地轉讓和變更登記的，由縣級以上國土資源行政主管部門責令限期辦理。
第五十三條 對個人罰款超過2000元、對單位罰款超過3萬元、註銷商品房預售許可證的，房產行政主管部門在作出行政處罰決定前，應當告知當事人有要求舉行聽證的權利。
第五十四條 房產行政主管部門、國土資源行政主管部門工作人員不履行或者不正確履行職責，違反本條例的規定和時限辦理登記備案、辦證等相關業務的，追究責任人的行政過錯責任;在工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由所在單位或者上級主管部門給予行政處分;給當事人造成經濟損失的，依法賠償;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附 則
第五十五條 本條例所稱的除東川區外的市轄區，是指五華區、盤龍區、官渡區、西山區和依法撤縣(市)改區的範圍。
第五十六條 本條例所稱的配套基礎設施，是指居住區內的道路、公交、燃氣、供水、排水、環衛、綠化、電力、路燈、有線電視網路等設施;配套公共建築是指教育、醫療衛生、文化體育、社區服務、行政管理、商業服務等設施。
第五十七條 本條例自2007年1月1日起施行。1999年9月23日昆明市第十屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過，1999年11月26日雲南省第九屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批准的《昆明市城市房地產交易管理條例》和2004年9月25日昆明市第十一屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議通過，2005年3月25日雲南省第十屆人民代表大會常務委員會第十五次會議批准的《昆明市城市房地產交易管理條例(修正案)》同時廢止。
審查報告
各位副主任、秘書長、各位委員：
《昆明市城市房地產交易管理條例（修訂）》（以下簡稱《條例》），於2006年10月27日經昆明市第十二屆人大常委會第六次會議通過，並於2006年10月31日呈報省人大常委會審批。2006年11月13日省人大法制委員會召開第四十五次委員會會議，對《條例》的合法性進行了審查。現將審查結果報告如下：
一、為表述準確，建議將《條例》第八條第五項修改為“未經共有人書面同意轉讓的共有房地產”；將第六項修改為“未通知抵押權人和抵押內容未告知受讓人的抵押期間的房地產”。
二、為使《條例》前後對應，建議將第五十一條第一句修改為“房地產中介服務機構及其人員未取得房地產中介服務機構資質證書、執業資格證書、崗位合格證書，擅自從事房地產中介服務業務，或者違反本條例第四十三條規定的，由房產行政主管部門、國土資源行政主管部門責令限期改正。”
三、《條例》第十五條最後一款規定的是房地產開發企業取得商品房預售許可證後，應當按規定銷售商品房，併到有關部門備案。這個內容規定在房產行政主管部門核發商品房預售許可證之後較為妥當，故為使條文內容更符合邏輯，建議將第十五條的最後一款調整到第十七條，作為該條的第一款。
四、為使《條例》條文表述符合立法技術規範，建議將第二十五條第一款修改為“辦理抵押登記應當遵守下列時限：”；將原來的第二款、第三款分別作為該條的第（一）項、第（二）項。
此外，法制委員會還對《條例》的個別文字進行了修改。
上述修改意見，已同昆明市人大常委會及有關部門進行了協商，並達成共識。法制委員會認為，該條例的修訂內容符合有關法律、法規的規定,切合昆明市的實際，建議本次常委會會議審查批准該《條例》，由昆明市人大常委會按照上述意見進行修改後公布，並於2007年1月1日起施行。
以上報告連同《昆明市城市房地產交易管理條例（修訂）》，請予審查。
