基本介紹
- 中文名：建築運營管理
- 外文名：Building Operation Management
- 別名：綜合設施管理，物業資產管理
簡介,主要內容,主要區別,責任主體,落實方法,
簡介
建築運營需要打破設計建造按專業分工的模式，以“安全、舒適、健康的空間環境”的使用者需求結果為導向，以建築全生命周期的可持續運行為目的，同時兼顧環保與資源節約。建築運營管理需要從“建築安全與設施管理”、“建築能效與設備管理”、“建築水資源套用管理”、“建築環境與空間管理”、“建築智慧型與信息化管理”以及“建築運營模式與評價”等六個方面展開。
主要內容
一、建築安全與設施管理。安全是最基本的運營要求，主要包括三個方面，一是建築主體結構、外牆、屋面、幕牆、門窗、採光頂、附屬設施（雕塑、燈箱、廣告牌、桿柱、裝飾性構件）、地面坡道、殘障設施、盲道、通道門等建築設施的運行推護管理；二是消防栓、逃生通道、防火門、防火捲簾、隔斷等防火設施的運行維護管理；三是供電、防雷、燃氣、電梯等專用設施的使用安全；四是各類安全風險的應急管理，如火災、颱風、暴雨、地震、水污染、傳染病、食品安全等。
二、建築能效與設備管理。節能減排是我國的基本國策，建築能耗占全社會總能耗的比重逐年上升。實施建築能效管控，同時確保運行質量和舒適度是重要目標。運營管理的任務主要有：一是制定建築機電系統的運行管理規程；二是有效實現建築的能源套用與能耗管控；三是機電系統的運行調適與能效評估，如空調、照明、動力系統；四是機電系統的高效運行技術；五是機電系統的智慧化運營（AI算法、控制策略）；六是機電系統的故障診斷與預測性運維；七是機電系統的更新改造與技術適應性等。
三、建築水資源套用管理。隨著需求的增加，建築項目中的水資源套用十分廣泛，水系統設施也隨之增多，包括供水系統、排水系統、熱水系統、消防水、空調水、雨水回收、直飲水、中水利用、水霧、水景、噴灌、海綿城市設施等。運營管理方向：一是各類水系統的正確正常運行管理；二是用水的安全管理；三是各類水系統的運行效率；四是建築節水措施等。
四、建築環境與空間管理。建築是為人服務的這一基本點出發，環境宜居與舒適健康是滿足人們對美好生活追求的一部分。溫度、濕度、採光、通風、隔聲、視覺、生態、綠化、安防、交通、隱私等室內外環境是建築運營品質的關鍵。建築環境與空間管理的主要內容包括：一是園林綠化管理與病蟲害防治；二是垃圾分類與回收管理；三是室內綠植與軟裝的規劃；四是功能空間室內布局的發展；五是室內空氣品質與健康環境；六是室內空間利用規劃；七是空間管理信息化等。
五、建築智慧型與信息化管理。建築行業的信息化水平是所有行業中墊底的行業，為改變現狀從國家到地方出台了很多相關政策推動建築信息化發展。建築信息化起步在設計建造過程，套用與發展在運營階段。建築信息化是智慧城市的基礎，在國家5G戰略的指引下，建築的智慧型化智慧化運營顯得尤其重要。建築智慧型化系統近年來發展很快，但真正套用落地發揮效用的並不多。運營管理的研究要逐步解決“用起來”、“好用”和“用好”的問題。研究方向包括：一是機電系統的監控平台；二是建築能源管理系統；三是建築安防系統研究；四是建築安全監測與管理平台；五是建築管理信息化系統；六是建築智慧型與物聯繫統；七是BIM在建築運營過程中的套用；八是建築大數據與人工智慧套用等。
六、建築運營模式與評價。建築運營包含兩個部分和三大要素。兩個部分，一是建築設備設施日常運營的“硬體”管理部分，即保障建築各設備設施的安全穩定有效運行；二是公共秩序維護與個性化需求服務的“軟體”服務部分，即對人員的引導管控和需求管理。三大要素，一是使用者，用戶的需求；二是建築本身，全生命周期內的可持續使用；三是資產，即業主資產的保值增值。建築運營管理模式要與政策、行業現狀、技術發展等相結合。需要研究：一是建築項目的交付與接管驗收；二是建築運營管理自營模式；三是運營管理的外包模式；四是運營管理資金的來源與法律支持；五是建築運營資金與財產保險合作；六是建築運營過程資產價值評估；七是建築運營管理綜合價值評價等。
建築運營所涉及的專業廣，既需要打通規劃設計建造過程的技術與套用，又需要在日常的運營管理實踐中得到提升。運營專委會以業內資深技術人員為基礎組建專家團隊，以具有代表性的示範項目為研究基礎，開展相關的研究工作同時為政府、業主單位和保險公司提供課題研究、建築運行狀況評估（“建築體檢”）與新建或更新規劃諮詢（“優生優育”）等技術服務。
建築運營的研究是對建築技術、設備性能、生活環境、信息化、智慧化、管理科學等的綜合性套用性研究。通過研究，形成技術規程和管理標準供廣大建築規劃、設計、建造、運營和業主單位使用或參考，讓建築更好地為人民服務。
主要區別
（一） 管理限期的不同。物業管理是履行物業契約，對建築實施一個契約周期的短期運行管理；運營管理是以全生命周期理念，規劃並實施的全生命周期的運行。
（二） 工作方式的不同。對建築設施設備運行的管理，物業管理採取的是故障報修模式，被動管理；運營管理強調的是長期規劃，預防性維護預測性維修，主動作為，避免故障發生。
（三） 管理重點的不同。物業管理多以使用者為目標，多在“軟性”服務上下功夫；運營管理以設施設備等“硬體”著手，長久性、可持續地解決問題。
（四） 經營目標的不同。物業管理經營目標是企業利潤，運營管理目標是資產保值增值。
責任主體
建築運營的受益人是建築的所有權人，按照“誰受益、誰負責”的原則，因而建築運營的責任人理應是建築的所有權人。建築物的所有權人可以將運營的服務委託給第三方，但責任不能轉移。如建築安全，當建築安全問題造成人民生命財產受到傷害時，所有權人需承擔責任。
由於物業管理與運營管理的差異性，當物業所有權人將建築的運營管理全權委託給物業服務公司後，經營目標的不一致導致最終的結果是建築的使用壽命縮短、設施設備帶病運行和資產的負增值等。
落實方法
建築作為所有權人的固定資產投資，所有權人須對其承擔全面的責任。隨著建築技術與智慧型通信技術的發展，建築智慧型化水平有了顯著的提高。建築機電設備的智慧型化層度高且更新換代周期短，建築樓宇設備設施系統在生命周期不同的情況下，需要不斷更新才能保障建築的功能與效能。因此，建築運營管理是動態的、發展的技術管理過程。
建築運營管理的落實，一是要有建築資產全生命周期的管理理念；二是要有符合項目要求的管理團隊，特別是工程技術人員；三是要建立系統化可持續的制度體系；四是要加強對管理過程的監督。
